Tribunal judiciaire, 16 décembre 2024. 24/00777

MINISTÈRE DE LA JUSTICE TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2024 Minute : N° RG 24/00777 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GTR2 NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion DEMANDEUR : Monsieur [C] [Z] né le 15 Mars 1940 à SAINT PIERRE EN PORT (76540), demeurant 1, Allée du Bas de Thiergeville - 76540 VALMONT Représenté par Mesdames [B] et [S] [Z], ses filles, munies d'un pouvoir DÉFENDEUR : Monsieur [L] [O] né le 19 Avril 1961 à DROSAY (76460), demeurant 1, Allée du Bas de Thiergeville - 76540 THIERGEVILLE Comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection GREFFIER : Isabelle MAHIER DÉBATS : en audience publique le 21 Octobre 2024 JUGEMENT : contradictoire en premier ressort par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile. SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique en date du 23 octobre 2007, Monsieur [C] [Z] a donné à bail à Monsieur [L] [O] un logement situé 1 allée du Bas de Thiergeville à THIERGEVILLE (76540), moyennant un loyer mensuel de 750 €. Suivant acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers avec rappel de la clause résolutoire pour la somme en principal de 3 594,60 €, arrêtée à la date du 1er septembre 2023. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, Monsieur [Z] a fait assigner Monsieur [O] par acte en date du 4 juillet 2024 devant le juge des contentieux de la protection. Il lui demande de : - Constater que par la suite du non-paiement de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de six semaines de sa signification, le bail s’est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire et, subsidiairement, en vertu des dispositions de l’article 1224 du code civil, Monsieur [O] est actuellement occupant sans droit ni titre du logement, - Condamner Monsieur [O] à libérer les lieux occupés indûment à THIERGEVILLE (76540) 1 allée du Bas de Thiergeville, - Dans l’hypothèse où il n’aurait pas volontairement libéré les lieux dans le délai indiqué, de condamner Monsieur [O] à en être expulsé ainsi que tous les occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, - Condamner Monsieur [O] à payer : * Au titre des sommes dues à ce jour, la somme de 8 758,28 €, * A titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2024, une somme mensuelle équivalente au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu’à son départ effectif des locaux, outre revalorisation légale, * Aux intérêts légaux à compter de l’assignation, * A la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, * A tous les dépens et aux frais de mise à exécution en ce compris les frais exposés pour parvenir à l’expulsion tels que serrurier, déménageurs, constat des lieux et ce en vertu de l’article 696 du code de procédure civile. A l’audience du 21 octobre 2024, Monsieur [Z] était représenté par ses filles, Mesdames [B] et [S] [Z] à qui il avait donné pouvoir. Elles se sont rapportées à l’acte introductif d’instance et ont précisé que la dette était de 11 626,42 € au 16 octobre 2024. Monsieur [O] a indiqué avoir payé le loyer du mois d’août et a expliqué l’origine de ses problèmes financiers. Il a précisé qu’il percevrait de nouveau sa retraite de 1 950 € à compter du mois de novembre 2024. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2024. MOTIFS Sur la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Monsieur [Z] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 5 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur le fond Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [O] le 12 septembre 2023. Conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, il convient de préciser que, le bail n’ayant pas été conclu ou tacitement renouvelé entre le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la Loi réformant le délai imparti au locataire pour apurer les causes du commandement de payer et le commandement de payer lui-même, c’est bien le délai de deux mois prévu au contrat qui s’applique. Il ressort du décompte établi par Monsieur [O] que les causes dudit commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois. Monsieur [Z] est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 13 novembre 2023. Il convient, par conséquent, d'ordonner à Monsieur [O] ainsi qu'à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Monsieur [Z] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 novembre 2023 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [Z] ou à son mandataire. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, Monsieur [Z] produit un décompte arrêté au 27 septembre 2024 aux termes duquel Monsieur [O] lui doit la somme de 11 626,42 €. Monsieur [O] ne conteste pas ce montant. Il convient donc de le condamner à payer la somme de 11 626,42 € à Monsieur [Z], avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2023 sur la somme de 3 594,60 €, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Sur les demandes accessoires Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. Monsieur [O], qui succombe, est condamné aux dépens de la présente instance, étant précisé que la charge des frais d'exécution forcée étant régie par les dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci. L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 23 octobre 2007 concernant le logement situé 1 allée du Bas de Thiergeville à THIERGEVILLE (76540) donné en location à Monsieur [L] [O] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 13 novembre 2023 ; DIT que Monsieur [L] [O] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date ; DIT n'y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [O] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 1 allée du Bas de Thiergeville à THIERGEVILLE (76540), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [C] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ; AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ; CONDAMNE Monsieur [L] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 930,07 euros ; DIT que cette indemnité d’occupation qui se substitue au loyer dès le 13 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ; CONDAMNE Monsieur [L] [O] à payer à Monsieur [C] [Z] la somme de 11 626,42 euros (onze mille six cent vingt-six euros et quarante-deux centimes) arrêtée à la date du 27 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2023 sur la somme de 3 594,60 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [L] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 12 septembre 2023, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 4 juillet 2024, et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ; DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département, en application des articles L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution. Ainsi jugé le 16 DECEMBRE 2024. LE GREFFIER LE MAGISTRAT Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS