Cour d'appel, 20 décembre 2023. 20/04892

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 20 DECEMBRE 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/04892 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBUOS Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Mars 2020 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 17/03336 APPELANT Monsieur [D] [R] [X] né le 29 août 1960 à [Localité 8] (Tunisie) [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Gérald BERREBI, et plaidant par Me Cécile THURY-BOUVET substituant Me Gérald BERREBI - CABINET BERREBI - avocat au barreau de PARIS, toque : G0289 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] [Localité 3] représenté par son syndic la société SYNDIC GESTION ACTIVE, SAS immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 529 459 794 C/O Société SYNDIC GESTION ACTIVE (SGA) [Adresse 5] [Localité 6] Représenté par Me Pierre MORELON, avocat au barreau de PARIS, toque : B0151 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Perrine VERMONT, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE Par acte reçu le 20 octobre 2003 par Maître [A] [B], notaire à [Localité 7] (Aube), M. [D] [X] a acquis le lot 10 au 3ème étage de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3]. M. [D] [X] a fait réaliser des travaux de dépose de doublage entre le bien acheté et les combles adjacentes. Estimant que M. [D] [X] avait annexé en 2004 les combles sous les toits de l'immeuble en abattant les murs séparatifs avec son lot numéro 10 et en s'appropriant une partie du couloir du 3ème étage, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3] (le syndicat) a sollicité la désignation d'un expert auprès du juge des référés du tribunal de grande instance de Paris. Par ordonnance du 29 juin 2011 de ce tribunal, M. [C] a été désigné en qualité d'expert. Le 26 juin 2015, il a déposé son rapport. Par acte d'huissier en date du 17 février 2017, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] a assigné M. [D] [X] devant le tribunal aux fins de : - enjoindre sous astreinte M. [D] [X] à débarrasser et restituer au syndicat des copropriétaires les parties communes, en rétablissant les cloisons séparatives avec les greniers combles et la porte d'origine dans le couloir commun menant aux combles, à ses frais conformément au plan avant annexion, en page 9 du rapport d'expertise figurant le lot n°10 à 10,76 m² carrez tel qu'acheté et transmis à M. [D] [X] en 2003 ; - en cas d'inexécution du rétablissement des cloisons et de la porte d'accès aux parties communes du 3ème étage et de non libération et restitution des lieux dans l'année de la signification du jugement, autoriser le syndicat des copropriétaires à y procéder à ses frais avancés. Ce faisant : - ordonner la libération des lieux par M. [D] [X] ou tout autre occupant introduit de son chef, et la remise des clés après établissement d'un état des lieux par huissier ; - ordonner l'expulsion de M. [D] [X] et de tout autre occupant de son chef de la totalité des parties occupées avec le lot n°10 pour effectuer les travaux de séparation et de remplacement de la porte, avec, au besoin, l'assistance de la force publique ; - assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 150 € par jour de retard et ce, jusqu'au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clés ; - condamner M. [D] [X] à lui payer les montants suivants : 12.978 € par an depuis le 15 décembre 2003, soit une somme provisoirement arrêtée à 168.714 €, au titre de privation de jouissance des parties communes et perte de chance d'utiliser les droits à construire du syndicat pour surélever l'immeuble conformément à l'article 1382 ancien du code civil (article 1240 nouveau) ; 4.423,44 € TTC au titre du remboursement du coût de l'expertise judiciaire taxé par ordonnance du 22 septembre 2015 ; - condamner M. [D] [X] aux dépens avec application de l'article 699 du cpc, ainsi qu'à lui payer la somme de 11.000 € par application de l'article 700 du même code ; Par jugement du 5 mars 2020, le tribunal judiciaire de Paris a : - enjoint à M. [D] [X] de débarrasser et restituer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3] les parties communes, en rétablissant les cloisons séparatives avec les combles et la porte d'origine dans le couloir commun menant aux combles, à ses frais conformément au plan en page 9 du rapport d'expertise en date du 26 juin 2015 établi par M. [T] [C] ; - assorti cette condamnation d'une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard jusqu'à l'exécution complète de ces travaux ; - dit que cette astreinte, prononcée pour une durée de 9 mois, commencera à courir à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement, à défaut de complète exécution des travaux durant ce délai ; - dit que le cas échéant, une nouvelle astreinte succédant à la présente pourra être sollicitée du juge de l'exécution ; - débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3] de sa demande de l'autoriser, en cas d'inexécution du rétablissement des cloisons et de la porte d'accès aux parties communes du 3ème étage et de non libération et restitution des lieux dans l'année de la signification du jugement, à y procéder à ses frais avancés ; - débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3] de sa demande en réparation du préjudice de jouissance ; - condamné M. [D] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [D] [X] aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire de M. [C] ; - débouté les parties de leurs autres demandes ; - ordonné l'exécution provisoire du présent jugement. M. [D] [X] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 6 mars 2020. La procédure devant la cour a été clôturée le 6 septembre 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 12 janvier 2022 par lesquelles M. [D] [X], appelant, invite la cour, au visa des articles 2, 8, 10-1 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, à : - infirmer le jugement, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] de sa demande d'indemnité pour trouble de jouissance et de perte de chance ; et statuant à nouveau : - juger le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] prescrit en son action en revendication de désigné comme « entrée » par le cabinet [F], géomètre expert, aux termes de son certificat du 4 juillet 2003 annexé à l'acte de vente du 20 octobre 2003 ; - juger que le lot n°10 qu'il a acquis comporte une entrée, un séjour et un WC pour une surface totale de 10,76 m², ainsi qu'il résulte du certificat de superficie dressé par le cabinet [F] le 4 juillet 2003 annexé à l'acte de vente du 20 octobre 2003 ; - juger que l'espace mansardé attenant au lot n°10 acquis par M. [D] [X] le 20 octobre 2003 est une partie privative ; - en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] de l'intégralité de ses demandes de première instance et d'appel ; - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 12.000 € par application de l'article 700 du même code - dire qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [D] [X] sera dispensé de toute contribution aux frais de référé et de fond, dont la charge sera répartie entre les autres propriétaires ; Vu les conclusions notifiées le 29 juin 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application du 17 mars 1967, de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il ordonne la restitution des parties communes à son profit ; - confirmer l'astreinte tel que défini au jugement attaqué ; - confirmer la condamnation à l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, dont les frais d'expertise à la charge de M. [X] dans le jugement attaqué ; et y ajouter : - condamner M. [X] à lui payer un montant de 12.978 € par an depuis le 15 décembre 2003, soit une somme provisoirement arrêtée à 207.696 € à la date du 31/12/20, au titre de privation de jouissance des parties communes et perte de chance d'utiliser les droits à construire du syndicat pour surélever l'immeuble ; - condamner M. [X] à lui payer la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais pour la procédure d'appel ; - lui donner acte de ce qu'il sollicite d'ores et déjà le débouté de tous moyens et prétentions contraires aux présentes écritures et de toutes demandes additionnelles qui pourraient être développées ultérieurement par tout contestant. ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a débouté M. [X] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ; Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ; Sur la demande en restitution au syndicat des copropriétaires des combles L'article 25 b) de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : 'Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : [...] b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; [...]' ; En application du premier alinéa de l'article 2 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit : 'À la page 11 de son rapport, l'expert judiciaire constate que l'appartement du défendeur est constitué de 'une entrée couloir, à droite une salle d'eau avec WC, une pièce de séjour sous charpente et à droite en retour arrière un coin cuisine' . Il rappelle que le lot noté numéro 10 sur le plan qui est un projet correspondant à la situation physique actuelle des lieux, ne correspond en rien à la situation antérieure telle que décrite au règlement de copropriété ; Il ne fait pas débat l'existence d'une porte ancienne donnant accès aux combles et constatée le 15 décembre 2003 par Me [T] [Y], huissier de justice associé dans le [Localité 9] (porte 1 pour M. [D] [X], porte Y-Z pour le syndicat) ; En revanche, les parties ne s'accordent pas sur la qualification du volume entre cette porte et l'escalier de l'immeuble : le syndicat prétend qu'il s'agit d'une partie commune annexée par M. [D] [X] et appelée 'entrée' dans le certificat de superficie du bien acheté, alors que le défendeur inclut cette surface dans ce bien ; Le syndicat prétend qu'avant les travaux du défendeur, il existait deux accès aux combles : un premier par le lot d'une autre copropriétaire, Mme [L], et un second par le volume précité. Le syndicat précise que l'accès ancien aux combles s'effectuait par une porte (porte Y-Z) à partir d'un couloir d'étage, située après la porte d'accès au lot 10 ; M. [D] [X] souligne l'existence d'une seconde porte (porte 2 située aux points X-W sur le plan du syndicat) juste après les escaliers mais avant la porte ancienne précitée. Il décrit cette porte 2 comme étant la porte du bien qu'il a acheté. Il prétend que l'entrée et la pièce principale ne font qu'un, la pièce principale étant dépourvue de porte ; L'affirmation de M. [D] [X] selon laquelle l'entrée et la pièce principale ne font qu'un ne se vérifie pas au regard de la disposition matérielle des lieux puisqu'il existe deux volumes distincts ne communicant entre eux que par une ouverture avec des dimensions comparables à celle de la porte d'accès au bien de M. [D] [X] (porte 2), comme cela est visible sur le constat du 15 décembre 2003 de Maître [T] [Y], huissier de justice à [Localité 9]. Le bien décrit correspond donc à deux pièces communiquant entre elles ; Or, l'acte d'acquisition de M. [D] [X] désigne le bien acheté comme le lot défini par 'une chambre et WC particulier' et le règlement de copropriété du 28 août 1947 comme étant 'une pièce (chambre)'. Ces deux actes évoquent une seule pièce, et non deux pièces ce qui inclurait 'l'entrée' alléguée par M. [D] [X], laquelle sépare l'escalier de l'immeuble de l'accès aux combles ; Si M. [D] [X] a pu acheter un bien comprenant ce volume séparatif eu égard à la porte 2 invoquée, il résulte des actes précités que ce volume ne fait pas partie du lot 10. Cette surface constitue donc une partie commune qui permet l'accès aux combles à partir de l'escalier de l'immeuble ; Dès lors que ces combles sont accessibles par cette partie commune, elles ne sont pas réservées à l'usage exclusif de M. [D] [X], si bien qu'elles constituent des parties communes ; Concernant la demande de restitution et de remise en état, l'expert souligne qu'il n'existe aucun plan annexé au règlement d'origine. Il se fonde ainsi sur deux plans reconnus par les parties : - le plan avant les travaux de M. [D] [X] (annexe 27 du rapport, également en page 9 du rapport) ; - le plan du 3 mars 2009 après les travaux de M. [D] [X], établi par le cabinet [W], géomètre expert et qu'il estime être conforme à la situation actuelle (annexe 25 du rapport) ; Il s'en déduit la démolition de la cloison entre le lot 10 et les combles, ce qui est reconnu par les parties ; L'expert considère que la remise en état consiste en un simple cloisonnement et une porte d'accès aux combles à l'endroit de la porte d'origine (porte 1 pour M. [D] [X], porte Y-Z pour le syndicat) ; Il ne fait pas débat que par ses travaux, M. [D] [X] s'est approprié les combles sans autorisation de l'assemblée générale. Pourtant elles s'avèrent être des parties communes. En outre, le couloir menant de l'escalier de l'immeuble à la porte d'origine d'accès aux combles est une partie commune que M. [D] [X] s'approprie également sans cette autorisation ; Au regard des droits du syndicat sur les parties communes, il importe peu que M. [D] [X], après restitution de ces deux parties communes au syndicat, possède un bien plus petit que celui qu'il a cru acheter' ; Il convient d'ajouter qu'aux termes de l'acte de vente du 20 octobre 2003, M. [X] a acquis le lot n° 10 composé d'une entrée, un séjour et un WC et dont la superficie Loi Carrez indiquée est de 12,76 m² ; la partie de comble qu'il a annexée ne faisait pas partie de la vente ; elle était séparée du studio par une cloison que M. [X] a abattu à la fin de l'année 2003 sans avoir sollicité l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; la seule autorisation d'une copropriétaire ne saurait être suffisante ; il en résulte que les précédents propriétaires du lot n'avaient jamais annexé cette partie de comble, de sorte que M. [X] ne peut se prévaloir ni de la prescription de 30 ans, ni de celle abrégée de 10 ans ; aujourd'hui, du fait de cette annexion illicite, le lot de M. [X] bénéficie d'une superficie de 35,70 m² ; il est composé d'une entrée, à droite une salle d'eau avec WC, un séjour sous charpente et à droite en retour arrière un coin cuisine donnant sur une courette intérieure puis sur une école, et au fond de l'appartement, face à l'entrée, une chambre avec une fenêtre de toit (page 83 du rapport d'expertise) ; il s'agit d'une configuration qui n'a jamais été celle dont bénéficiait les propriétaires précédents du lot ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a enjoint M. [D] [X] de débarrasser et restituer au syndicat les parties communes, en rétablissant les cloisons séparatives avec les combles et la porte d'origine dans le couloir commun menant aux combles, à ses frais conformément au plan en page 9 du rapport d'expertise ; Afin d'assurer l'exécution de cette condamnation, le jugement est confirmé en ce qu'il a prononcé une mesure d'astreinte en application des articles L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, fixée à 100 € par jour de retard après l'expiration d'un délai de 3 mois suivant la signification du jugement, l'astreinte courant pendant un délai de 9 mois à l'expiration duquel il pourra être de nouveau statué ; Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de l'autoriser à procéder aux travaux précités à ses frais avancés dans le cas de leur inexécution, et ce, en raison du prononcé de l'astreinte appliquée dans ce même cas ; Sur la demande en indemnisation de la privation de jouissance et de la perte de chance pour le syndicat d'utiliser les droits à construire pour surélever l'immeuble : En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; Les premiers juges ont exactement énoncé ce qui suit : 'À la page 83 de son rapport, l'expert judiciaire a estimé que la surface avant travaux est de 10,5 m2 et que celle dans la configuration actuelle est de 35,70 m² ; Le syndicat estime avoir été privé de la jouissance des combles et du couloir commun menant aux combles à partir de l'escalier de l'immeuble, et d'une perte de chance d'utiliser les droits à construire pour surélever l'immeuble ; Il fonde son préjudice sur une valeur locative annuelle de 12.978 € (soit 1.081,5 €/mois) compte tenu d'un montant de 515 €/m² pour 25,2 m² annexé, à compter du constat des travaux le 15 décembre 2003 par Maître [T] [Y] et jusqu'au 31 décembre 2016 ; Néanmoins, l'expert relève que les combles n'étaient pas entretenues et il n'est pas établi la volonté du syndicat de surélever cet immeuble ; Surtout le syndicat ne démontre pas l'existence d'éléments d'équipement commun qui nécessiterait d'avoir accès aux combles occupés par le défendeur. En outre, aucune pièce ne démontre que les copropriétaires envisagent des travaux de surélévation' ; Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de condamner M. [D] [X] à lui payer un montant de 12.978 € par an depuis le 15 décembre 2003, soit une somme provisoirement arrêtée à 168.714 € et portée à 207.696 € à la date du 31 décembre 2020, au titre de la privation de jouissance des parties communes et de la perte de chance d'utiliser les droits à construire du syndicat pour surélever l'immeuble ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, qui comprennent de droit ceux de référé et les frais d'expertise, et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; M. [X], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [X] ; Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : M. [D] [X] sollicite d'être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires' ; M. [X], perdant son procès contre le syndicat, doit être débouté de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure de référé, d'expertise, de première instance et d'appel ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne M. [D] [X] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel Déboute M. [D] [X] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure de référé, d'expertise, de première instance et d'appel ; Rejette tout autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT