Cour d'appel, 20 février 2014. 13/00071

ARRET N. RG N : 13/ 00071 AFFAIRE : Romain Albert Henri X..., Muriel Claudine Lucie Y..., Sandra Z... C/ Chantal A... épouse B..., Alain B... Sandra Z... GS/ MCM VENTE Grosse délivrée Me PAGES, avocat COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE --- = = oOo = =--- ARRÊT DU 20 FEVRIER 2014 --- = = oOo = =--- Le vingt Février deux mille quatorze la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE : Romain Albert Henri X... de nationalité Française, né le 09 Août 1980 à Tulle (19000), Osthéopate, demeurant ... représenté par Me Luc GAILLARD, avocat au barreau de CORREZE Muriel Claudine Lucie Y... de nationalité Française, née le 16 Octobre 1961 à Marseille (13000), Osthéopate, demeurant ... représentée par Me Luc GAILLARD, avocat au barreau de CORREZE APPELANTS d'un jugement rendu le 23 NOVEMBRE 2012 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BRIVE Sandra Z... demeurant ... représentée par Me Luc GAILLARD, avocat au barreau de CORREZE INTERVENANTE VOLONTAIRE ET : Chantal A... épouse B... de nationalité Française, née le 24 Janvier 1949 à LIMOGES (87000), Sans profession, demeurant ... représentée par Me Patrick PAGES, avocat au barreau de CORREZE Alain B... de nationalité Française, né le 08 Mai 1948 à YSSANDON (19310), Retraité, demeurant ... représenté par Me Patrick PAGES, avocat au barreau de CORREZE INTIMES --- = = oO § Oo = =--- Selon avis de fixation du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 17 Décembre 2013 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 21 janvier 2014. L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2013 Conformément aux dispositions de l'article 786 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gérard SOURY, magistrat rapporteur, assisté de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle Monsieur le Conseiller SOURY a été entendu en son rapport, Maître GAILLARD et Maître PAGES, avocats, sont intervenus au soutien des intérêts de leur client et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure Après quoi, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 20 Février 2014 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. Au cours de ce délibéré, Monsieur Gérard SOURY, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Didier BALUZE, Conseiller faisant fonction de Président, de Monsieur Pierre-Louis PUGNET et Monsieur Gérard SOURY, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe. --- = = oO § Oo = =--- LA COUR --- = = oO § Oo = =--- FAITS et PROCÉDURE Suivant compromis du 30 mars 2010, les époux B... ont vendu à M. Cédric B..., Mme Muriel Y..., Mme Sandra Z... et M. Romain X..., acquéreurs à concurrence d'un quart chacun, un ensemble immobilier situé à Brive pour un prix de 670 000 euros, cette vente étant consentie sous la condition suspensive d'obtention de prêt et devant être régularisée devant notaire au plus tard le 25 juin 2010 avec possibilité de prorogation n'excédant pas le 30 juin 2010. L'acte authentique de vente n'ayant pas été signé dans le délai convenu, Mme Y... et M. X... ont assigné les époux B... devant le tribunal de grande instance de Brive pour obtenir la restitution des acomptes versés en soutenant le défaut d'obtention de prêt. Les époux B... se sont opposés à cette prétention et ont formé une demande reconventionnelle en paiement de l'indemnité convenue dans le compromis de vente à titre de clause pénale. Par jugement du 23 novembre 2012, le tribunal de grande instance a : - rejeté les demandes de Mme Y... et M. X... après avoir retenu que le défaut d'obtention du prêt résultait de leur propre carence, - rejeté la demande reconventionnelle des époux B... après avoir retenu le caractère manifestement excessif de l'indemnité convenue dans la clause pénale du compromis de vente. Mme Y... et M. X... ont relevé appel de ce jugement. Mme Z... est volontairement intervenue en cause d'appel aux côtés des appelants. Par ordonnance du 15 novembre 2013, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions du 28 octobre 2013 déposées par Mme Y..., M. X... et Mme Z.... MOYENS et PRÉTENTIONS Mme Y..., M. X... et Mme Z... concluent à la condamnation des époux B... à leur restituer 7 500 euros chacun, soit 22 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 février 2011. Ils font valoir que les banques sollicitées par eux n'ont pas donné de réponse favorable à leur demande de prêt et qu'aucun accord n'est intervenu entre les parties sur une prorogation du délai convenu pour l'obtention du ou des prêts. Les époux B... concluent à la confirmation du jugement, sauf à leur allouer l'indemnité convenue dans le compromis de vente à titre de clause pénale de laquelle sera déduite les acomptes versés. MOTIFS Attendu que le compromis de vente du 30 mars 2010, qui stipule qu'en cas de pluralité de vendeurs ou d'acquéreurs il y aura solidarité et indivisibilité entre eux, comporte une condition suspensive qui subordonne la vente à l'obtention par l'acquéreur, avant le 30 mai 2010, d'un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes : - montant : 760 000 euros, - durée : 20 ans, - conditions financières : 5 % maximum, l'acquéreur s'engageant à déposer ses demandes de prêt au plus tard dans le délai de huit jours du compromis et à justifier au vendeur de l'acceptation ou du refus de ce prêt, dans les cinq jours suivant l'expiration du délai fixée au 30 mai 2010. Attendu que ce même compromis stipule que la vente devait être régularisée par acte authentique avant le 25 juin 2010 avec possibilité de prorogation n'excédant pas le 30 juin 2010. Attendu que les dates prévues dans le compromis de vente pour la justification du prêt et pour la régularisation de la vente devant notaire ont été stipulées dans l'intérêt tant du vendeur que des acquéreurs. Attendu que les époux B... soutiennent que les acquéreurs ont renoncé à se prévaloir de la date du 30 mai 2010 convenue pour la réalisation de la condition suspensive d'octroi du prêt ; que, pour soutenir cette renonciation, les époux B... se fondent sur divers écrits : - un courrier électronique du 28 mai 2010 émanant d'une SCI Equilibre appelant l'attention du notaire sur la proximité de la date d'échéance du 30 mai 2010 et lui demandant les solutions possibles, - un courrier de Mme Y... du 24 juin 2010 par lequel celle-ci indique au notaire ne pouvoir souscrire à la vente et à la constitution d'une SCI qu'à la condition non négociable d'insertion d'une clause de retrait sans limite de date ou de cause et sans pénalités et, déplorant l'extrême confusion de ce dossier, estime que " cette vente ne pourra avoir lieu au mieux fin août " ; - le procès-verbal de carence dressé le 22 juillet 2010 par le notaire devant lequel ont seulement comparu M. B... et Mme Z... qui ont déclaré qu'une réunion des quatre acquéreurs s'était tenue le 23 juin 2010 à l'issue de laquelle ils ont contacté téléphoniquement les vendeurs pour leur confirmer leur intention d'acquérir l'ensemble immobilier, ces derniers leur accordant un délai expirant le 30 juin 2010 pour justifier du prêt. Attendu que la SCI Equilibre n'a jamais eu d'existence légale parce que les acquéreurs de l'ensemble immobilier n'en ont jamais signé les statuts ainsi que cela résulte des mentions du procès-verbal de carence du 22 juillet 2010 (p. 2) ; qu'il résulte clairement de ce procès-verbal de carence ainsi que des réponses de la Société générale, de la Banque populaire et du Crédit agricole aux demandes de prêt que la constitution de cette SCI était prévue entre les acquéreurs, cette SCI devant bénéficier de la faculté de substitution prévue en p. 11 du compromis de vente. Attendu qu'il ressort tant du courrier de Mme Y... du 24 juin 2010 que des déclarations de M. B... et Mme Z... recueillies par le notaire lors de l'établissement du procès-verbal de carence que ceux-ci ont entendu poursuivre la vente nonobstant l'expiration du délai convenu pour justifier du prêt, les vendeurs leur accordant un ultime délai expirant le 30 juin 2010 ; que leur attitude caractérise une volonté claire et non équivoque de renoncer au délai initial qui engage l'ensemble des acquéreurs en l'état de la clause de solidarité insérée dans le compromis. Attendu que les appelants justifient avoir déposé des demandes de prêt au profit de leur SCI Equilibre auprès de la Banque populaire, du Crédit mutuel, de la Société générale et du Crédit agricole à la suite du compromis du 30 mars 2010 ; que la demande de prêt a été déposée dès le 3 avril 2010 s'agissant de la banque populaire, donc dans le délai stipulé au compromis. Attendu que, pour s'opposer à la demande des appelants tendant à obtenir la restitution des acomptes, les vendeurs font valoir que, par courrier du 10 juin 2010, le Crédit agricole a accepté de consentir aux acheteurs un prêt conforme aux conditions précitées et que, par courrier du 28 mai 2010, la Société générale a donné son accord de principe à un tel prêt. Mais attendu que les courriers de la Société générale du 28 mai 210 et du Crédit agricole des 10 et 18 juin 2010 ne comportent aucune acceptation définitive du prêt sollicité puisqu'ils ne font état que d'un accord de principe, l'acceptation définitive étant expressément subordonnée à la décision d'une commission interne à ces établissements de crédit chargée d'évaluer les risques inhérents à l'opération financée. Attendu que les acquéreurs ne justifient d'aucune démarche en vue de finaliser le prêt sollicité ; qu'au contraire, Mme Y..., par courrier du 24 juin 2010, a formalisé une exigence nouvelle tenant à l'insertion dans l'acte de vente d'une clause de retrait sans limite de date ou de cause et sans pénalités, clause qui ne pouvait être acceptée par le Crédit agricole (courrier électronique de M. Cedric B... du 28 mars 2012) ; que cette exigence nouvelle de Mme Y... engage l'ensemble des acquéreurs en vertu de la clause de solidarité entre eux insérée dans le compromis de vente ; que c'est donc à juste titre, et au terme d'une motivation pertinente que la cour d'appel adopte, que le premier juge, faisant application de l'article 1178 du code civil, a retenu que le défaut d'obtention du prêt était imputable aux acquéreurs en sorte que la condition suspensive tenant à l'octroi de ce prêt était réputée accomplie ; que c'est donc à tort que les acquéreurs ont refusé de régulariser la vente par acte authentique et qu'ils ne peuvent prétendre au remboursement des acomptes versés. Attendu que les vendeurs, qui réclament paiement de l'indemnité forfaitaire de 67 000 euros convenue dans le compromis de vente à titre de clause pénale, conviennent dans leurs écritures d'appel que l'acompte de 30 000 euros s'impute sur cette indemnité ; que c'est par des motifs pertinents que la cour d'appel adopte que le premier juge a retenu que la pénalité convenue était manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi par les époux B... et, limitant leur indemnisation à la somme de 30 000 euros correspondant à l'acompte déjà perçu par eux, a rejeté leur demande d'indemnisation complémentaire. --- = = oO § Oo = =--- PAR CES MOTIFS --- = = oO § Oo = =--- LA COUR, Statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; CONFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Brive le 23 novembre 2012 ; CONDAMNE Mme Muriel Y..., M. Romain X... et Mme Sandra Z... à payer, chacun, la somme de 800 euros aux époux B... ; CONDAMNE Mme Muriel Y..., M. Romain X... et Mme Sandra Z... aux dépens. LE GREFFIER, LE CONSEILLER, Marie-Christine MANAUD. Gérard SOURY. EN L'EMPECHEMENT LEGITIME DU PRESIDENT, CET ARRET A ETE SIGNE PAR MONSIEUR LE CONSEILLER SOURY, MAGISTRAT QUI A SIEGE A L'AUDIENCE DE PLAIDOIRIE ET PARTICIPE AU DELIBERE.