Cour d'appel, 14 septembre 2023. 20/01636

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 10 ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2023 (n° , 1 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/01636 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBK2A Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Septembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 18/14465 APPELANTE SARL VBC IMMOBILIER, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés ès qualités audit siège [Adresse 4] [Localité 2] Représentée et assistée à l'audience par Me Amine MOGHRANI de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 282 INTIMÉ Monsieur [O] [V] [Adresse 1] [Localité 3] Défaillant, régulièrement avisé le 10 mars 2020 par procès-verbal de remise à personne COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été plaidée le 01 Juin 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Florence PAPIN, Présidente M. Laurent NAJEM, Conseiller Mme Valérie MORLET, Conseillère qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame [W] [S] dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Ekaterina RAZMAKHNINA ARRÊT : - réputé contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence PAPIN, Présidente et par Ekaterina RAZMAKHNINA, greffier, présent lors de la mise à disposition. *** Faits et procédure Monsieur [O] [V] a le 9 juin 2018 confié à la SARL VBC Immobilier un mandat exclusif de vente portant sur un appartement lui appartenant situé [Adresse 1]). Il était prévu que le bien soit présenté au prix de 460.000 euros, rémunération du mandataire comprise. La société VBC Immobilier a le 27 juin 2018 reçu une offre des époux [F], pour un prix de 445.000 euros, qu'il a adressée à Monsieur [V] le 28 juin 2018. Celui-ci a contresigné l'offre le 10 juillet 2018 et la date de signature de l'avant-contrat a été fixée au 26 juillet 2018. Ce jour, Monsieur [V] s'est cependant rétracté et n'a pas signé la promesse de vente. Arguant d'une obligation pour Monsieur [V] de régler ses frais et d'une absence de paiement malgré promesses en ce sens et mises en demeure de ce faire, la société VBC Immobilier a par acte du 6 décembre 2018 assigné Monsieur [V] en paiement devant le tribunal de grande instance de Paris. Monsieur [V], régulièrement assigné, n'a pas constitué avocat devant le tribunal. * Le tribunal, par jugement du 11 décembre 2019, réputé contradictoire, a : - rejeté la demande de condamnation de Monsieur [V] au paiement de la somme de 21.780 euros, - rejeté la demande présentée par la société VBC Immobilier en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société VBC Immobilier aux dépens, - rejeté la demande d'exécution provisoire de la décision. La société VBC Immobilier a par acte du 15 janvier 2020 interjeté appel de ce jugement, intimant Monsieur [V] devant la Cour. * La Cour de céans, par arrêt du 2 février 2023, a, avant dire droit : - ordonné la réouverture des débats, - invité la société VBC Immobilier et Monsieur [V], par de nouvelles écritures, à se prononcer sur l'application en l'espèce de l'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, telle modifiée par ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, - renvoyé l'affaire en mise en état, - réservé les dépens et frais irrépétibles. * La société VBC Immobilier a ensuite de cet arrêt, et pour répondre à la Cour, signifié le 3 avril 2023, via le RPVA, des nouvelles conclusions. Monsieur [V], intimé, régulièrement assigné par acte remis le 10 mars 2020 à personne, n'a pas constitué avocat devant la Cour. Le jugement sera en conséquence réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 473 du code de procédure civile. * La clôture de la mise en état du dossier a été ordonnée le 12 avril 2023, l'affaire plaidée le 1er juin 2023 et mise en délibéré au 6 juillet 2023. Le greffe a par message du 26 juin 2023 demandé à la société VBC Immobilier de justifier de la signification de ses dernières écritures à Monsieur [V], non constitué, et lui a par message du 28 juin 2023 indiqué que faute de ce faire avant le 30 juin 2023, le délibéré de l'arrêt serait prorogé. C'est ainsi que, faute pour la société VBC Immobilier de justifier de la signification à Monsieur [V] de ses conclusions du 3 avril 2023, le délibéré de l'arrêt a été prorogé jusqu'au 14 septembre 2023. La société VBC Immobilier n'a pas justifié avoir signifié ses dernières conclusions à Monsieur [V]. Motifs Il est à titre liminaire précisé que la société VBC Immobilier ne justifiant pas de la signification de ses dernières écritures du 3 avril 2023 à Monsieur [V], non constitué, la Cour ne saurait en tenir compte. Sur la responsabilité de Monsieur [V] Les premiers juges ont rappelé les termes du mandat de vente, constaté que les époux [F] avait fait une offre de 445.000 euros sans précision concernant frais d'agence et que cette offre n'était ainsi pas conforme au mandat. Ils ont estimé que Monsieur [V], même s'il avait accepté l'offre, n'avait commis aucune faute en refusant de signer une promesse de vente à un prix distinct de celui du mandat. La société VBC Immobilier critique le jugement ainsi rendu. Il fait valoir la responsabilité contractuelle de Monsieur [V] et la clause pénale du mandat, stipulée en caractères très apparents, et estime qu'alors qu'il existe en l'espèce un accord définitif du vendeur et des acquéreurs sur la chose et son prix et, partant, une vente parfaite, l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ne peut le priver de son droit à indemnisation. Sur ce, L'article 4 des conditions générales de ce mandat contient une « CLAUSE PENALE » consentie « de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le MANDATAIRE n'aurait pas accepté la (') mission » aux termes de laquelle « le MANDANT : a - s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier, avec tout acquéreur présenté par le MANDATAIRE », ajoutant qu'en cas de non-respect de ces obligations, le mandant « S'ENGAGE EXPRESSEMENT A VERSER AU MANDATAIRE, EN VERTU DES ARTICLES 1142 ET 1152 [anciens, articles 1217, 1221 et 1231-5 nouveaux] DU CODE CIVIL, UNE INDEMNITE COMPENSATRICE FORFAITAIRE EGALE AU MONTANT DE LA REMUNERATION PREVUE AU RECTO » (caractères gras et majuscules du contrat). Une telle clause, en l'absence de signature d'une promesse ou de tout compromis de vente, est irrégulière au regard des dispositions d'ordre public de l'article 6 I de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, qui disposent qu'aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er [et, en l'espèce, de l'agent immobilier] ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. Or si la Cour, dans son précédent arrêt du 2 février 2023, a pu constater la réalité d'une rencontre de volontés sur la chose et le prix entre Monsieur [V], vendeur de son appartement, et les époux [F], qui se présentaient en qualité d'acquéreurs, force est de constater qu'aucun acte écrit contenant l'engagement des parties n'a effectivement été régularisé. En l'absence d'un tel acte, seules les parties intéressées peuvent se prévaloir de cet accord pour poursuivre la vente et devant la rétractation de Monsieur [V], il n'est pas établi que les époux [F] aient engagé une telle action. Il est ajouté qu'en refusant de signer une promesse synallagmatique de vente de son appartement pour un prix inférieur à celui qu'il avait prévu dans le mandat confié à la société VBC Immobilier, Monsieur [V] n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité. Aussi, en l'absence de tout acte écrit scellant un accord entre Monsieur [V] et des acquéreurs de son bien et de toute faute de Monsieur [V], la société VBC Immobilier ne peut réclamer aucune somme d'argent au premier, quels que soient les termes de la clause pénale prévue à son mandat. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la société VBC Immobilier en paiement de ses honoraires d'agence. Sur les dépens et frais irrépétibles Le sens de l'arrêt conduit à la confirmation du jugement en ses dispositions relatives aux dépens de première instance, mis à la charge de la société VBC Immobilier, laquelle a été déboutée de sa demande d'indemnisation de ses frais irrépétibles. Ajoutant au jugement, la Cour condamnera la société VBC Immobilier, qui succombe en son recours, aux dépens d'appel, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Tenue aux dépens, la société VBC Immobilier sera déboutée de sa demande d'indemnisation au titre des frais exposés en cause d'appel et non compris dans les dépens, conformément aux termes de l'article 700 du code de procédure civile. Par ces motifs, La Cour, Confirme le jugement, Y ajoutant, Condamne la SARL VBC Immobilier aux dépens d'appel, Déboute la SARL VBC Immobilier de sa demande d'indemnisation de frais irrépétibles d'appel présentée contre Monsieur [O] [V]. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,