Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 6
ARRET DU 20 SEPTEMBRE 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00614 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CE67O
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2021 -Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 20/07402
APPELANTE
Madame [G] [K]
née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 8]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par Me Jean-michel BALOUP de la SELEURL CABINET MICHELET, avocat au barreau de PARIS, toque : B0139
INTIMEE
CAIXA GERAL DE DEPOSITOS
Société de droit portugais, dont le siège social est à [Localité 7] (Portugal), immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS, représentée par son directeur général en France
[Adresse 2]
[Localité 4]
N° SIRET : 306 92 7 3 93
Représentée par Me Muriel MILLIEN de la SELAS ARDEA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0586
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 Juin 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Marc BAILLY, Président de chambre
M. Vincent BRAUD, Président
MME Pascale SAPPEY-GUESDON, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par M.Marc BAILLY, Président de chambre dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Madame Anaïs DECEBAL
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Marc BAILLY, Président de chambre et par Anaïs DECEBAL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
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FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 31 décembre 2021, Mme [G] [K] a interjeté appel du jugement du tribunal judiciaire de Paris du 16 décembre 2021 la déboutant de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société Caixa Geral de Depositos, qu'elle avait assignée en responsabilité.
À l'issue de la procédure d'appel clôturée le 11 avril 2023 les moyens et prétentions des parties s'exposent de la manière suivante.
Par uniques conclusions communiquées par voie électronique le 28 février 2022 l'appelante
demande à la cour de :
'Recevoir Madame [G] [K] en son appel, et l'y juger bien fondée,
Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau,
Vu le code civil et notamment ses articles 1104 et 1231-l,
Juger que CAIXA GERAL DE DEPOSITOS a, de mauvaise foi, inexécuté l'obligation à laquelle elle s'était engagée par la lettre officielle de son mandataire, en date du 22 février 2019,
Juger que CAIXA GERAL DE DEPOSITOS est responsable du préjudice subi par Madame [K],
Juger que CAIXA GERAL DE DEPOSITOS doit intégralement réparer ledit préjudice,
Évaluer le préjudice de Madame [K] à la somme de 54 870,71 euros, se décomposant ainsi :
RÉPARATION DU PRÉJUDICE FINANCIER
39.370,71 €
DOMMAGES ET INTERETS (RETARD DANS LA PERCEPTION DU SOLDE)
5 000,00 €
DOMMAGES ET INTÉRETS (PRÉJUDICE MORAL)
10 000,00 €
En conséquence, condamner CAIXA GERAL DE DEPOSITOS à payer cette somme à Madame [K],
Ordonner que toutes ces sommes portent intérêts à compter du jour de l'assignation (12.08.20),
Condamner la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS à payer à Madame [K] une somme de 7 200 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamner en outre aux entiers dépens, ainsi qu'aux frais et honoraires de postulation, dont distraction au profit de la SELARL CABINET MICHELET, avocat au Barreau de PARIS, conformément aux prévisions de l'article 699 du code de procédure civile.'
Par uniques conclusions communiquées par voie électronique le 16 mai 2022 l'intimé
demande à la cour de :
'CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
Subsidiairement, si la Cour devait infirmer le jugement et retenir l'existence d'une faute,
SURSEOIR à statuer dans l'attente des paiements à intervenir dans la procédure de distribution du prix d'adjudication ;
DEBOUTER Madame [K] de ses demandes ;
CONDAMNER Madame [K] aux dépens dont distraction au profit de la SELAS ARDEA AVOCATS, avocat constitué, en application de l'article 699 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER Madame [K] à payer à la CAIXA GERAL DE DEPOSITOS la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.'
Par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions précitées.
MOTIFS DE LA DECISION
Selon acte authentique du 12 décembre 2007, la société Caixa Geral de Depositos a consenti à la société civile immobilière Le fronton Jean Jaurès, un crédit en compte courant d'un montant de 500 000 euros, garanti par l'affectation hypothécaire de l'immeuble, sis à [Localité 5], appartenant à Mme [G] [K], laquelle se portait caution à hauteur de 650 000 euros.
Suite à la défaillance du débiteur principal, la banque a fait délivrer à Mme [K] commandement de payer valant saisie immobilière, puis, ce commandement de payer étant demeuré infructueux, l'a fait assigner devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Bayonne statuant en matière de saisie immobilière. Par jugement du 22 février 2018, ce dernier a fixé la créance de la banque à la somme de 604 017,16 euros outre intérêts, et autorisé la vente amiable du bien, au prix minimum de 950 000 euros.
Au constat que cette cession n'avait pas été réalisée dans les conditions fixées par le jugement d'orientation, par jugement du 22 novembre suivant le juge de l'exécution a ordonné la vente forcée de l'immeuble, fixée à l'audience du 28 février 2019.
Quelques jours avant l'audience d'adjudication, Mme [K] a indiqué à la Caixa Geral de Depositos qu'elle avait trouvé un acquéreur au prix de 800 000 euros, et a demandé au créancier à quelles conditions il accepterait de renoncer à la vente forcée.
Selon 'lettre officielle' datée du 22 février 2019 rédigée par les soins de son avocat Me [N], la société Caixa Geral de Depositos a fait parvenir à l'avocat de Mme [K] l'information suivante :
'Je vous confirme que ma cliente accepterait de renoncer à la procédure de saisie immobilière et donc à la vente fixée le 28 février prochain aux conditions suivantes :
- un compromis de vente doit être signé avant le 28 février prochain incluant une clause selon laquelle la vente prend effet au jour de la signature du compromis,
- la prise en charge par Mme [K] de l'ensemble des frais et honoraires acquittés par la Caixa Geral de Depositos pour cette procédure de saisie pendante devant le tribunal de grande instance de Bayonne ainsi que ceux de la procédure d'appel,
- la prise en charge par Mme [K] des émoluments de la vente.
Je vous joins à toutes fins copie de l'état de frais du 21 février 2018 taxé par le juge ainsi que l'état de frais complémentaire que je dépose ce jour.
Les honoraires de mon Cabinet et de mon correspondant devant la Cour d'Appel de Pau, acquittés par la Caixa à ce jour, s'élèvent à la somme de 8 949,60 euros TTC, les dépens d'appel s'élevant à la somme de 501,46 euros.
Enfin, l'ensemble de ces sommes, outre la créance actuelle de la Caixa Geral de Depositos, s'élevant, selon décompte joint, à 699 259,26 euros, devront être remises sur mon compte CARPA avant le 28 février 2019.
Je vous remercie de me confirmer par retour et par la voie officielle, l'accord de Mme [K] sur l'ensemble de ces points (..)'.
Le 27 février 2019, Mme [K] a signé un compromis de vente, devant Me [M], notaire à [Localité 5], pour un prix de 800 000 euros, outre prise en charge des frais pour un montant de 9 370,71 euros.
Cependant, le lendemain, la société Caixa Geral de Depositos ayant maintenu sa demande d'adjudication publique au motif que le compromis de vente signé le 27 février 2019 ne répondait pas aux conditions fixées, comme annoncé aux termes d'un courrier du même jour émanant de Me [N] l'immeuble a été vendu à la barre, adjugé au créancier poursuivant, faute d'acquéreur, au prix de 700 000 euros. Il sera ultérieurement revendu, selon jugement d'adjudication sur surenchère du 23 mai 2019, au prix de 770 000 euros.
Cette 'lettre officielle' du 28 février 2019 était rédigée en ces termes :
'Monsieur et cher confrère,
Me [M] m'a transmis le compromis signé par votre cliente.
Toutefois, celui-ci n'apporte pas les garanties nécessaires à la Caixa Geral de Depositos pour renoncer à la vente forcée de ce jour puisque l'acquéreur peut tout à fait renoncer à cette vente qui ne prendra effet qu'au jour de l'acte authentique de réitération fixé au plus tard le 31 mai prochain.
Par ailleurs, les fonds étant séquestrés entre les mains de Me [M], conformément aux dispositions applicables en cas de vente amiable dans le cadre d'une procédure de saisie immobilière, la production d'un RIB Carpa est inutile.
Partant, ma cliente me confirme ce jour qu'elle n'entend pas renoncer à la procédure pendante et je soutiendrai donc la vente forcée à l'audience de vente ce 28 février 2019.'
C'est dans ces conditions que Mme [K] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la société Caixa Geral de Depositos, sollicitant, à défaut de médiation, la condamnation de celle-ci à lui payer, outre les frais irrépétibles, notamment, les sommes de 39 370,71 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier, et de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. La société Caixa Geral de Depositos pour l'essentiel de ses prétentions concluait au rejet des prétentions adverses, sinon, au sursis à statuer dans l'attente des paiements à intervenir dans la procédure de distribution du prix.
Comme en première instance, Mme [K] reproche à la société Caixa Geral de Depositos de n'avoir pas exécuté de bonne foi l'engagement pris le 22 février 2019, et lui fait grief de s'en être dédite au seul motif ' ayant abandonné l'exigence d'un dépôt des sommes sur le compte Carpa de son conseil ' que l'acquéreur aurait pu renoncer à la vente qui ne prenait effet qu'au jour de sa réitération par acte authentique fixé au 31 mai 2019 au plus tard, alors qu'en réalité l'acquéreur ne pouvait y renoncer puisqu'il n'était prévu aucune condition suspensive le lui permettant (l'une des conditions, d'usage, était liée aux titres, et l'autre condition, prise en faveur du vendeur, était relative à la non-réalisation de l'adjudication). Mme [K] estime la société Caixa Geral de Depositos responsable du dommage né du moindre prix, du retard de paiement du solde, et du chagrin procuré par la vente forcée de l'immeuble.
De même que devant le premier juge, la société Caixa Geral de Depositos conclut à son absence de faute. Le compromis de vente ne remplissait pas les conditions posées, d'un transfert de propriété immédiat, d'un paiement du solde et des frais, que rendait au reste impossible le séquestre des sommes chez le notaire. Elle ajoute que l'acquéreur, même sans condition suspensive particulière, pouvait renoncer à la vente, puisqu'aucune clause de dédite ne figurait à l'acte.
Sur ce, c'est avec exactitude que le tribunal :
' a retenu comme étant acquis aux débats, que les parties s'étaient accordées sur les conditions posées par la société Caixa Geral de Depositos le 22 février 2019, une semaine avant la vente forcée, d'un effet immédiat de la vente amiable et d'un désintéressement du créancier avant la date d'adjudication, pour le montant de la créance et de ses frais, afin qu'il renonce à cette vente ;
' a relevé ensuite : que le compromis de vente passé devant notaire prévoyait une condition suspensive au profit de l'acquéreur, tenant à la régularité du titre de propriété et des documents d'urbanisme pouvant révéler des servitudes ou des vices, et une autre condition, en faveur du vendeur, de non-réalisation de la vente par adjudication ; qu'il n'était pas
prévu de condition liée à l'obtention d'un prêt ; qu'il était stipulé au chapitre 'réitération authentique' qu'en cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l'acte authentique aura lieu au plus tard le 31 mai 2019, moyennant le versement du prix stipulé
payable comptant et des frais par virement ; qu'il était précisé que l'acquéreur, une société civile immobilière, en sa qualité de professionnelle ne bénéficie d'aucun délai de rétractation ; qu'aucune pénalité n'était par ailleurs prévue, en cas de non réalisation de la vente ;
' a noté : que le prix était de 800 000 euros, plus 9 370,71 euros correspondant à la prise en charge des frais de la procédure de saisie immobilière, payable comptant au jour de la signature de l'acte authentique, étant précisé que les parties soumettaient formellement sa réalisation et le transfert de propriété au paiement au plus tard au moment de l'acte authentique de vente, de l'intégralité du prix payable comptant et des frais de réalisation; qu'il était précisé qu'était versée par l'acquéreur entre les mains du notaire, une somme égale au prix et aux frais, à titre de sûreté, en garantie de son engagement d'acquérir ; qu'une clause intitulée 'séquestre' précisait qu'il avait versé à titre de dépôt de garantie ce jour 866 370,71 euros, qui resterait au compte jusqu'à la réitération de l'acte, sauf accord des parties, décision de justice ou réalisation de l'adjudication.
Ensuite, le tribunal a relevé que le compromis n'indiquait pas que la vente prendrait effet au jour de sa signature comme prévu à la condition posée par le créancier, puisque cet effet était différé à la réalisation de l'acte authentique qui devait intervenir le 31 mai 2019 au plus tard.
Si Mme [K] admet, nécessairement, que le courrier du 22 février 2019 mentionnait expressément que le compromis de vente devra inclure 'une clause selon laquelle la vente prend effet au jour de la signature du compromis', elle souligne que la lecture exhaustive de l'acte authentique permet de constater qu'aucune des conditions suspensives au profit de l'acquéreur ne permettait à celui-ci de renconcer à la vente, et d'autre part, estime que le premier juge aurait dû prendre en considération la portée des mentions figurant en page 6 : 'qu'il soit versé par l'acquéreur ou pour son compte, entre les mains du notaire désigné pour recevoir l'acte authentique, une somme égale au montant du prix et des frais. Ce versement sera fait par l'acquéreur à titre de sûreté, en garantie de son engagement d'acquérir ce jour'. Ainsi, selon Mme [K], à la lumière de ces stipulations dont il résulte que l'acquéreur était irrévocablement engagé dès la signature du compromis de vente, il apparaît que c'est sous un prétexte fallacieux, exclusif de la bonne foi requise par l'article 1104 du code civil, que le 28 février 2019 la Caixa Geral de Depositos a considéré que le compromis de vente était inopérant et a maintenu, abusivement, sa demande d'adjudication publique, engageant ainsi sa responsabilité sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil.
L'intimé répond que la vente forcée n'a été requise que parce que le compromis de vente ne présentait pas les granties suffisantes pour permettre le paiement du créancier et ne répondait pas aux conditions fixées par ce dernier, en premier lieu que la vente soit effective à la date de signature du compromis, ce qui n'a pas été le cas puisqu'en pages 3 et 4 de l'acte était prévue une réitération, le transfert de propriété et le paiement du prix étant fixés à cette date.
Il s'avère que le tribunal a examiné avec le plus grand soin l'acte authentique ' comme cela ressort de ses constatations rappelées supra ' et contrairement à ce que soutient l'appelante, en a exactement analysé les termes.
Par conséquent, le jugement déféré doit être confirmé en ce que le premier juge a retenu que cette première condition substantielle de l'accord donné par le créancier pour qu'il se désiste de sa procédure de saisie immobilière n'était pas remplie.
Le premier juge a ensuite relevé que par ailleurs, le solde de la dette et les frais de la procédure de saisie n'ont pas été versés sur le compte Carpa du conseil du créancier, avant le 28 février 2019, comme prévu à la condition qui avait également été posée ; aussi, la société Caixa Geral de Depositos écrivait le 28 février 2019 à Mme [K] que les fonds étaient séquestrés conformément aux dispositions applicables à la vente amiable intervenue dans le cadre d'une saisie immobilière, mais il ne peut être prétendu qu'elle aurait renoncé, de ce motif, à ce paiement direct alors que l'opération ne pouvait pas être qualifiée de vente amiable sous autorisation judiciaire, dont les délais étaient dépassées, et les conditions défaillies au regard des dispositions des articles R. 322-20 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Mme [K] critique cette motivation en ce que selon elle, les termes du courrier du 28 février 2019 (pièce 6) ont été dénaturés par le tribunal puisque Me [N] a écrit :'Par ailleurs, les fonds étant séquestrés entre les mains de Me [M], conformément aux dispositions applicables en cas de vente amiable dans le cadre d'une procédure de saisie immobilière, la production d'un RIB Carpa est inutile' de sorte qu'il convenait de juger que Me [N], avocat de la Caixa Geral de Depositos, avait reconnu que le séquestre des fonds chez le notaire rendait inutile le versement de ceux-ci sur son compte Carpa comme cela avait été initialement demandé.
L'intimé souligne en réponse que le compromis de vente ne faisait état que de la somme de 9 370,71 euros au titre des frais à payer sans faire mention du solde, et fait valoir que surtout, le séquestre entre les mains du notaire (prévu par le compromis jusqu'à la réitération de l'acte) ne vaut pas paiement. Ainsi la seconde condition selon laquelle le solde de la dette et les frais devaient être versés sur le compte Carpa avant le 28 février 2019 n'a pas été remplie. Ensuite, si l'avocat de la Caixa a indiqué qu'il était inutile de communiquer un RIB de son compte Carpa, c'est uniquement parce que le notaire ne pouvait pas se dessaisir des fonds compte tenu de la rédaction de la clause de séquestre. Eu égard aux termes du compromis de vente, le paiement ne pouvait pas intervenir avant l'audience d'adjudication comme demandé par la Caixa.
Là aussi, et contrairement à ce que soutient l'appelante, le tribunal a fait une exacte lecture du courrier du 28 février 2019, si bien que le premier juge doit être approuvé en ce qu'il a retenu que cette seconde condition relative au paiement du prix exigée pour que le créancier se désiste de sa procédure de saisie immobilière n'était pas non plus remplie.
Par conséquent, le jugement déféré doit être confirmé en ce que dès lors que les conditions substantielles de l'accord donné par le créancier pour qu'il se désiste de sa procédure de saisie immobilière n'étaient pas réunies, Mme [K] ne saurait lui
reprocher de l'avoir exécuté de mauvaise foi, et ses prétentions indemnitaires ne peuvent qu'être rejetées.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Mme [K], qui échoue dans ses demandes, supportera la charge des dépens et ne peut prétendre à aucune somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité n'impose pas de faire droit à la demande de l'intimé formulée sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant dans les limites de l'appel,
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Et y ajoutant,
DÉBOUTE chacune des parties de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à raison des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
CONDAMNE Mme [G] [K] aux entiers dépens d'appel et admet la SELAS Ardéa Avocats, avocat constitué, du Barreau de Paris, au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
