Tribunal judiciaire, 22 octobre 2024. 22/03852

N° RG 22/03852 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WUUE PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE 63B N° RG 22/03852 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WUUE Minute n° 2024/00 AFFAIRE : [R] [V], [X] [V], [U] [V] C/ S.E.L.A.R.L. DE MAITRES [F] [Z], [T] [P]-[D] ET [B] [A] [C], [T] [P]-[D] Exécutoires délivrées le à Avocats : Me Lisiane FENIE-BARADAT la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 22 OCTOBRE 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente, Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge, Monsieur David PENICHON, Greffier DEBATS : A l’audience publique du 10 Septembre 2024 sur rapport de Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, conformément aux dispositions de l’article 785 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT: Contradictoire Premier ressort, Par mise à disposition au greffe, DEMANDEURS : Monsieur [R] [V] né le [Date naissance 3] 1966 à [Localité 9] de nationalité Française [Adresse 7] [Localité 9] représenté par Me Lisiane FENIE-BARADAT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant Monsieur [X] [V] né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 11] de nationalité Française [Adresse 10] [Localité 2] représenté par Me Lisiane FENIE-BARADAT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant N° RG 22/03852 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WUUE Monsieur [U] [V] né le [Date naissance 4] 1958 à [Localité 11] de nationalité Française [Adresse 8] [Localité 9] représenté par Me Lisiane FENIE-BARADAT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant DEFENDEURS : S.E.L.A.R.L. DE MAITRES [F] [Z], [T] [P]-[D] ET [B] [A] [C] [Adresse 6] [Localité 12] représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant Maître [T] [P]-[D] né le [Date naissance 5] 1973 à [Localité 9] de nationalité Française [Adresse 6] [Localité 12] représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant *** EXPOSE DU LITIGE MM. [R], [X] et [U] [V] ont signé un compromis de vente le 6 août 2020 avec M. [W] [S], dressé par Maître [P] [D], notaire à [Localité 12], stipulant d’un dépôt de garantie à à la charge de l’acquéreur à verser en la comptabilité du notaire rédacteur à la date du 30 septembre 2020 sous peine de caducité du compromis. Une date de réitération de l’acte authentique était initialement fixée au 26 octobre 2020. Le dépôt de garantie a été versé le 17 décembre 2020 sur le compte du notaire de l’acquéreur. L’acte authentique a été réitéré le 25 mars 2021. Reprochant à Maître [P] [D] un manquement à son devoir de conseil et d’information sur la portée du retard de versement du dépôt de garantie, MM. [R], [X] et [U] [V] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, par exploits du 23 mai 2022, Maître [T] [P]-[D] et la SELARL [Z] [P] [D] ET [A] [C] en responsabilité professionnelle. Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 avril 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, MM. [R], [X] et [U] [V] demandent au tribunal au visa des articles 1240 du Code civil et 700 du Code de procédure civile, de : - Juger que Maître [P]-[D], notaire associée de la SELARL DE MAITRES [F] [Z], [T] [P]-[D] ET [B] [A] [C] a manqué à son obligation de conseil et d’information à l’égard de Messieurs [R], [X] et [U] [V], - Juger que de ce fait, Maître [P]-[D], notaire associée de la SELARL DE MAITRES [F] [Z], [T] [P]-[D] ET [B] [A] [C] a engagé sa responsabilité à l’égard de Messieurs [R], [X] et [U] [V], Par conséquent, - Condamner solidairement Maître [P]-[D], notaire associée de la SELARL DE MAITRES [F] [Z], [T] [P]-[D] ET [B] [A] [C] et la SELARL DE MAITRES [F] [Z], [T] [P]-[D] ET [B] [A] [C] à payer à Messieurs [R], [X] et [U] [V] : ▪ La somme de 30 000 € de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel, ▪ La somme de 6 000 € de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ▪ La somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ▪ Les entiers dépens - Débouter Maître [P]-[D], notaire associée de la SELARL DE MAITRES [F] [Z], [T] [P]-[D] ET [B] [A] [C] et la SELARL DE MAITRES [F] [Z], [T] [P]-[D] ET [B] [A] [C] de leurs demandes plus amples ou contraires. Dans leurs dernières conclusions notifiées le 12 juin 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé complet des moyens développés, Maître [T] [P]-[D] et la SELARL DE MAITRES [F] [Z], [T] [P]-[D] ET [B] [A] [C] , demandent au tribunal de : - DEBOUTER les Consorts [V] de l’ensemble de leurs demandes, - CONDAMNER solidairement Monsieur [X] [V], Monsieur [U] [V] et Monsieur [R] [V] à verser à Maître [T] [P]-[D] et la SELARL DE MAITRES [F] [Z], [T] [P]-[D] ET [B] [A] [C] une somme de 3000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, - CONDAMNER Monsieur [X] [V] Monsieur [U] [V] et Monsieur [R] [V] aux entiers dépens. L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juillet 2024. MOTIVATION moyens des parties Les consorts [V] reprochent à Maître [P]-[D] d’avoir donné des réponses confuses à leurs demandes réitérées alors qu’ils entendaient se prévaloir de la caducité de la vente sous réserve de la confirmation de ce droit par leur notaire. Ils lui font grief de ne pas avoir expliqué la portée exacte de la clause de caducité, alors qu’ils attendaient une réponse claire quant au sens de la clause et à la possibilité de renoncer à la vente. Ils concluent qu’ils ont été amenés à signer l’acte authentique dans la croyance qu’il n’y avait pas d’autres issues, faute de réponse précise du notaire à leur interrogations répétées du notaire sur la possibilité de se prévaloir de la caducité du compromis. Ils contestent que la réponse du 13 janvier 2020, dont se prévaut, le notaire permette d’établir qu’elle a rempli son obligation d’information alors que ce courrier ne fait que reproduire la clause, sans en expliquer la portée et apporter de réponse explicite et alors même qu’ils l’interrogeaient de nouveau sur le point de savoir s’ils pouvaient se prévaloir de la caducité du compromis. Ils réfutent également l’argumentation du notaire selon laquelle ils se seraient trouvés en défaut de leurs propres obligations contractuelles pour la réalisation de la vente s’agissant de l’exécution de travaux leur incombant, devant être effectués au moment de la réitération de l’acte authentique, alors que le versement du dépôt de garantie était un préalable et qu’il n’était stipulé aucun délai pour invoquer la caducité, si bien que la question de la réalisation des travaux est sans incidence sur la présente instance et le manquement invoqué. Ils ajoutent que le fait d’avoir poursuivi leurs diligences pour la réalisation des travaux ne peut être considéré comme une volonté de leur part de ne pas se prévaloir de la caducité du compromis et de régulariser l’acte authentique alors, d’une part, qu’ils se croyaient tenus vis à vis de l’acquéreur du fait de la confusion entretenue par le notaire, et que d’autre part , ces travaux étaient prévus comme condition suspensive d’un compromis de vente d’un autre bien faisant parti du même ensemble immobilier. Ils estiment leur préjudice à la somme de 30 000 euros, différence entre le prix auquel le bien avait été initialement valorisé et celui auquel ils ont accepté un compromis à un prix inférieur à condition que la vente intervienne à brève échéance, cette acceptation d’un prix inférieur au marché résultant du contexte du règlement d’une succession impliquant le paiement de frais de succession importants, outre 6000 euros au titre de leur préjudice moral. Maître [P] [D] conteste le manquement qui lui est imputée et s’oppose aux demandes indemnitaires qui sont formées. Elle fait valoir qu’elle a dûment répondu aux interrogations des consorts [V] mais n’a pas manqué d’exercer son devoir de conseil et de mise en garde s’agissant de la possibilité de se prévaloir sans risque de la caducité du compromis. Le notaire fait ainsi valoir que la vente n’a pas pu être réitérée dans le délai contractuellement convenu du fait des consorts [V] qui ont manqué à leur obligation de réaliser les travaux à leur charge en déposant tardivement une déclaration préalable incomplète le 29 septembre 2020, si bien qu’ils n’étaient pas réalisés au jour prévu initialement, soit le 26 octobre 2020. Il est relevé que ce n’est que le 15 décembre 2020, postérieurement au délai de réitération, que les consorts [V] l’ont pour la première fois questionné sur le dépôt garantie, ce qui l’a amenée à interroger son confrère, le jour même, sur ce point puis à le réinterroger pour lui faire préciser la date de dépôt, sans que ses échanges ne constituent une action déloyale de sa part, contrairement à ce qui lui est reproché. En revanche, le notaire souligne que les consorts [V] n’ont jamais fait état d’une intention de se désengager de la vente avant la date initiale prévue pour la réitération de l’acte et qu’ils n’ont imaginé se soustraire à la vente qu’a posteriori. Il était parfaitement normal, pour le notaire, que l’attention de ses clients soit attirée sur cette difficulté. Concernant la question de la possibilité de se désengager sans risque, elle estime avoir dûment exécuté ses obligations en répondant à leur interrogation, par courrier du 13 janvier 2021, en l’état des informations en sa possession, à leur première interrogation formulée le 15 décembre 2020, c’est à dire en ignorant la date de versement du dépôt de garantie (information qui n’a été portée à sa connaissance que le 16 février 2021) tout en les mettant en garde quant à leur velléité de se désengager, compte tenu de leur défaillance dans l’exécution des travaux à leur charge. Le notaire estime donc avoir exercé son devoir de conseil sans pouvoir leur garantir expressément qu’ils pouvaient se désengager sans risque, d’autant que son confrère l’avait avisé d’un risque d’assignation à défaut de réitération de la vente. En outre, le notaire fait valoir que les consorts [V] ont clairement manifesté à plusieurs reprises leur intention de poursuivre la vente au profit de M. [S] et excipe en ce sens de courriers de février et mars 2021, avant la réitération de la vente le 25 mars 2021 sans que les consorts [V] n’indiquent que cela ne correspondait pas à leur volonté. En dernier lieu, le notaire conteste la réalité du prétendu préjudice allégué qui aurait consisté dans une vente à un prix inférieur au prix du marché en considération d’un accord sur une vente rapide, faute de preuve dudit accord et alors que le délai de 3 mois de réitération de la vente était usuel. Il ajoute qu’il n’est nullement démontré que les vendeurs auraient reçu une quelconque offre à un prix allégué de 200 000 euros et ainsi avoir subi une perte de chance. De surcroît, il est également contesté le lien de causalité avec l’intervention du notaire. Sur ce Le notaire est tenu à un devoir de conseil pour tout acte qu’il a authentifié ou dont il a supervisé la rédaction. Il doit notamment informer et éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de l’acte auquel il prête son concours, sur les risques et les conséquences de l'acte envisagé, et ce de manière fiable. A ce titre, le notaire doit rechercher l’intention des parties afin de vérifier que l’acte envisagé leur permette d’atteindre leurs objectifs. Le notaire doit ainsi se renseigner afin de déceler les obstacles juridiques qui pourraient s’opposer à la réalisation de ces objectifs et doit tenter de prévenir les risques d'ordre technique susceptibles d'affecter les biens, objets des actes qu'il rédige . Le devoir de conseil du notaire, destiné à assurer la validité et l'efficacité des actes, ne comporte pour l'officier public qu' une obligation de prudence et de diligence, et il appartient au demandeur à l’action en responsabilité d'établir le manquement du notaire à cette obligation. En l’espèce, il ressort de la lecture des courriels versés aux débats que, contrairement à ce qui est soutenu dans les écritures des consorts [V], le courrier du 29 novembre 2020 ne laissait nullement apparaître leur intention de se prévaloir d’une défaillance dans le versement du dépôt de garantie pour obtenir la caducité du compromis de vente avec M. [S]. En effet, à la lecture de ce courrier concernant les ventes [S] et [N], il était question d’un refus des acquéreurs de signer en raison d’une clause qui aurait été ajoutée dans leur accord, d’une clause liant les ventes, et de clauses ne leur paraissant pas très favorables. Au demeurant, le tribunal n’a pas connaissance de l’éventuelle réponse à ce courrier, qui a pu être orale, et ne peut que constater que ce courrier ne saurait constituer un élément permettant de venir au soutien du manquement au devoir de conseil imputé au notaire. S’agissant ensuite, de la chronologie des courriels qui sont versés aux débats, il apparaît que - le 15 décembre 2020 à 15h28, M. [R] [V] demande, entre autres, à son notaire la communication du relevé de compte des acquéreurs [S] et [N]. Le notaire répond à 15h40 que les décomptes acquéreurs sont aux acquéreurs (manifestement comprendre en l’étude du notaire des acquéreurs) et demande “pouvez vous me dire ce que vous avez besoin sur ces décomptes? “. Le notaire demande ensuite par mail au notaire des acquéreurs à 17h36 “pourriez vous m’indiquer si votre client a versé le dépôt de garantie d’un montant de 8 500 euros comme prévu dans le compromis de vente” La lecture de ce mail du 15 décembre 2020 de M. [R] [V] ne saurait caractériser une expression d’une volonté claire et précise de se prévaloir d’une caducité pour absence de versement de dépôt de garantie et démontre que le notaire ne pouvait déceler l’intention de son client alors qu’il lui demandait des précisions sur le but de sa demande. En tout état de cause, il apparaît que le notaire a diligenté avec célérité les démarches utiles pour obtenir les renseignements souhaités et qu’aucun conseil ne pouvait être donné en l’absence d’information sur l’effectivité du dépôt de garantie. - le 16 décembre 2020 à 9h35, le notaire des consorts [V] a manifestement relancé son confrère en “mettant la pression” pour obtenir les éléments permettant d’éclairer la question de l’effectivité de dépôt en indiquant “en réponse à votre mail, vous voudrez me transmettre le dépôt de garantie, comme il a été prévu dans le compromis de vente. Je vous indique que les consorts [V] sont à la limite de faire annuler la vente. Vous comprendrez l’importance de respecter ce qui a été indiqué dans le compromis et signé par votre client”. Aucune déloyauté ne peut être imputée au notaire dans la formulation de ce mail à son confrère. Et il y a lieu de noter que dans l’échange de mail produit en pièce 10, il y a eu manifestement un quiproquo dans la réponse apportée à la demande de Maître [P] [D] car une première réponse ne correspondait manifestement au dossier [S] puisqu’elle a été apportée par une étude (de Maître [Y]) étrangère à la transaction. - le 17 décembre 2020 à 10h25, M. [R] [V] adresse un nouveau mail intitulé “compromis de vente [V] [N], [V] [S]”, relative aux décomptes acquéreurs en ces termes “Serait- il possible de disposer du relevé de compte des acquéreurs, à défaut la traçabilité quant au règlement du dépôt de garantie, si je m’exprime correctement.” Le même jour, le 17 décembre 2020 à10h48, M. [R] [V] adresse un autre mail aux termes duquel il écrit “ A ma connaissance, le dépôt de garantie concernant ces compromis n’a pas été versé. Merci de considérer ces compromis comme caduques, et donc d’annuler les transactions, en l’état actuel des choses, car ces compromis si je comprends bien ne sont pas valables.” A ces courriels, le notaire a répondu à 11h05 en transmettant le décompte de Mr ett Mme [N] en indiquant “je reste en attente du décompte de M. [S] par son notaire, car le dépôt de garantie est en leur étude, ce qu’ils viennent de m’indiquer par téléphone à l’instant.” Il ressort de ces échanges que M. [R] [V] n’avait aucune certitude quant au non versement du dépôt de garantie lorsqu’il a émis l’intention de se prévaloir de la caducité du compromis. Il ressort également que le notaire a délivré à son client l’information orale relative à l’effectivité du versement du dépôt de garantie dont il a eu confirmation par mail à 18:05. Le notaire a poursuivi ses investigations, sans manquer de diligence, pour obtenir, à la demande de M. [R] [V], au delà de la réponse sur l’effectivité du versement, les éléments de réponse sur la date du versement en interrogeant à nouveau son confrère le 21 décembre 2024. Elle a obtenu les éléments de réponse le 22 janvier 2021 avec l’information selon laquelle l’acquéreur avait l’intention d’engager une procédure si le vendeur envisageait de ne pas donner suite à la vente. Préalablement à la réception de l’information précise quant à la date du versement du dépôt de garantie, le notaire a répondu le 15 janvier 2021 à la question formulée le 4 janvier 2021 dans des termes qui apparaissent satisfaire d’un devoir de conseil prudent. En effet, cette réponse rappelait les termes de la clause permettant au vendeur de se prévaloir ou non d’une caducité en cas de non versement du dépôt de garantie à la date convenue. Le notaire rappelait à son client que le dépôt de garantie avait été déposé en l’étude de son confrère sans avoir eu de retour du reçu de ce dépôt. Le notaire a transmis le 16 février 2021 le “reçu” du dépôt de garantie du 22 janvier 2021. Il apparaît qu’à cette date, les consorts [V] avaient tous les éléments utiles pour prendre la décision de se prévaloir, s’ils le souhaitaient, d’une caducité tout en prenant le risque de s’exposer à une procédure où il leur serait réclamé une pénalité de 17 000 euros en cas de non réitération de compromis. Le notaire ne pouvait donc occulter ce risque de pénalité lié à la non réalisation des travaux dans les délais et à l’appréciation d’un manque de diligence quant aux mesures mises en oeuvre pour y parvenir. Dans ce contexte, aucun des échanges postérieurs au 16 février 2021,alors que les consorts [V] avaient eu connaissance de la date effective du dépôt de garantie, ne laissaient penser au notaire qu’ils avaient finalement pris la décision de se prévaloir de la caducité. Au vu de la lecture des échanges et du contexte des difficultés de cette vente, le manquement du notaire à son devoir de conseil n’est pas caractérisé et la demande indemnitaire sera rejetée. De surcroît, le notaire relève à juste titre que le préjudice allégué n’est pas caractérisé alors qu’aucun élément ne permet d’étayer l’existence d’une perte de chance de conclure une vente à un prix supérieur que celui sur lequel les parties s’étaient entendues. Il serait inéquitable de laisser à la charge des défendeurs l’intégralité de leurs frais irrépétibles. Les demandeurs seront condamnés à leur payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, - REJETTE toutes les demandes formées par M [R] [V], M. [X] [V] et M. [U] [V], - CONDAMNE M [R] [V], M. [X] [V] et M. [U] [V] à payer à Maître [T] [P]-[D] et la SELARL DE MAITRES [F] [Z], [T] [P]-[D] ET [B] [A] [C] une somme de 3000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, - CONDAMNE M [R] [V], M. [X] [V] et M. [U] [V] aux dépens. La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Monsieur David PENICHON, Greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT