Cour d'appel, 19 décembre 2024. 21/13162

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2024 (n° 293/2024, 12 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 21/13162 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEBOU Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 janvier 2021- Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 1ère section)- RG n° 18/01490 APPELANTS M. [O] [I] né le 29 septembre 1981 à [Localité 9] (Maroc) [Adresse 5] [Localité 7] Mme [T] [Y] épouse [I] née le 08 novembre 1986 à [Localité 9] (Maroc) [Adresse 6] [Localité 7] Représentés et assistés de Me Clément BOIROT, avocat au barreau de Paris, toque : D0680 INTIMÉE S.A.S. SOCIETE DE PUBLICITE EDITION ET DIFFUSION - S P E E D Immatriculée au R.C.S. de [Localité 11] sous le n° 722 050 325 Prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 8] Représentée par Me François TEYTAUD de l'AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de Paris, toque : J125 Assistée de Me Jean-Jacques PITTERI, avocat au barreau de Paris, substitué à l'audience par Me Tania DUBRET, avocat au barreau de Paris COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 09 octobre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre Mme Stéphanie Dupont, conseillère Mme Hélène Bussière, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Mélanie Thomas ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 15 juillet 1998, la société Etablissements Leon Hatot, aux droits de laquelle est venu M. [K], a donné à bail à la société de publicité édition et diffusion - Speed des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 13], pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 1998. Par acte notarié du 3 octobre 2016, lesdits locaux ont été cédés par M. [K] à Mme [T] [Y] épouse [I] et M. [O] [I]. Par acte extrajudiciaire du 16 février 2017, Mme [T] [Y] épouse [I] et M. [O] [I] ont délivré à la société Speed un commandement visant la clause résolutoire de régler le loyer par quart au début de chaque trimestre. Par acte d'huissier du 30 janvier 2018, la société Speed, invoquant le fait que les nouveaux bailleurs s'étaient engagés à acquérir son droit au bail, a fait assigner Mme [T] [Y] épouse [I] et M. [O] [I] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir : - condamner les époux [I] à réitérer l'acte de vente du droit au bail du local situé [Adresse 2] à [Localité 12] au prix de 130.000 euros, sous astreinte de 2.000 euros par mois de retard ; - suspendre les effets du commandement de payer du 16 février 2017 visant la clause résolutoire du bail commercial ; - condamner les époux [I] à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts. Par acte extrajudiciaire du 28 décembre 2018, Mme [T] [Y] épouse [I] et M. [O] [I] ont délivré à la société Speed un congé avec refus de renouvellement et paiement d'une indemnité d'éviction pour le 30 juin 2019. Par acte d'huissier de justice du 26 avril 2019, la société Speed a fait assigner Mme [T] [Y] épouse [I] et M. [O] [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir désigner un expert judiciaire avec mission de donner des éléments sur le montant de l'indemnité d'éviction et le montant de l'indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2019. Par ordonnance du 27 février 2020, cette demande d'expertise a été rejetée au motif que le tribunal devait préalablement statuer sur la demande de réitération de l'acte de vente du droit au bail des locaux loués. Par jugement du 19 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - rejeté la demande visant à condamner Mme [T] [Y] épouse [I] et M. [O] [I] à réitérer l'acte de de vente du droit au bail ; - condamné M. [O] [I] à payer à la société Speed la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; - déclaré nul le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 16 février 2017 ; - rejeté la demande de Mme [T] [Y] épouse [I] et M. [O] [I] tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ; - rejeté la demande de Mme [T] [Y] épouse [I] et M. [O] [I] tendant à voir ordonner l'expulsion de la société Speed ; - rejeté la demande de dommages et intérêts d'un montant de 50.000 euros de Mme [T] [Y] épouse [I] et M. [O] [I] ; - condamné M. [O] [I] à payer à la société Speed la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonné l'exécution provisoire de la décision ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes ; - condamné M. [O] [I] aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Par déclaration du 12 juillet 2021 M. [O] [I] et Mme [T] [Y] épouse [I] ont interjeté appel du jugement en ce qu'il a : - condamné M. [O] [I] à payer à la société Speed la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; - déclaré nul le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 16 février 2017 ; - rejeté la demande de Mme [T] [Y] épouse [I] et M. [O] [I] tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ; - rejeté la demande de Mme. [T] [Y] épouse [I] et M. [O] [I] tendant à voir ordonner l'expulsion de la société Speed ; - rejeté la demande de dommages et intérêts d'un montant de 50.000 euros de Mme [T] [Y] épouse [I] et M. [O] [I] ; - condamné M. [O] [I] à payer à la société Speed la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonné l'exécution provisoire de la décision ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes ; - condamné M. [O] [I] aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Par conclusions déposées et notifiées le 9 décemnre 2021, la société Speed a interjeté appel incident du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande d'exécution forcée de la cession du droit au bail. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 4 septembre 2024. MOYENS ET PRETENTIONS Dans leurs uniques conclusions déposées et notifiées le 9 septembre 2021, M. [O] [I] et Mme [T] [Y] épouse [I], demandent à la cour d'appel de : A titre principal : - infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a jugé que M. [I] s'était engagé à acquérir le droit au bail de la société Speed au prix de 130.000 euros et qu'il avait abusivement rompu les pourparlers ; - infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [I] à payer à la société Speed la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts ; - infirmer le jugement rendu en ce qu'il a rejeté la demande de M. et Mme. [I] tendant à voir prononcer l'acquisition de la clause résolutoire du bail ; Et statuant à nouveau : - prononcer l'acquisition de la clause résolutoire du bail ; - infirmer le jugement rendu en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande des époux [I] tendant à voir condamner la société Speed à leur payer la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts Et statuant à nouveau : - condamner la société Speed à payer aux époux [I] la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ; - infirmer le jugement rendu en ce qu'il a condamné M. [I] à payer la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code deprocédure civile ; A titre subsidiaire : - infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné les époux [I] à payer à la société Speed la somme de 20.000 € et plafonner le montant des condamnations à la somme de 13.000 € ; - condamner la société Speed à payer à M. et Mme. [I] la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens de l'instance. Mme [T] [Y] épouse [I] et M. [O] [I] font valoir : Sur l'absence d'accord portant sur l'acquisition du droit au bail et la prétendue rupture abusive des pourparlers : - que la société Advenis, mandatée par la société Speed pour la cession de son droit au bail, a fait paraitre des publicités concernant la vente des locaux ; - que M. [I] s'est rapproché de la société Advenis et a visité les locaux, en présence de M. [B], dirigeant de la société Speed, qui lui a été présenté 'comme le véritable propriétaire des locaux y exerçant son également son activité' , celui-ci ayant 'parfaitement endossé ce rôle'; - que l'offre d'achat émise par M. [I], qu'il pensait adresser à l'agent immobilier mandaté pour la vente des murs, ne porte que sur les murs libres de toute occupation, sans aucune référence au droit au bail ; - que cette offre a été transmise par la société Advenis à la locataire qui a repondu, le 10 juin 2016, qu'elle donnait son accord à la cession du bail ; - que ce faisant, la société Speed a fait glisser dans le prix de vente des murs proposé par M. [I] la valeur de son droit au bail ; - que M. [I] ignorait l'identité du véritable propriétaire des locaux ; - qu'il ressort de ces éléments qu'il n'existe aucune rencontre des volontés sur le prix et sur la chose objet de la vente ; - que M. [I] n'a eu connaissance de l'existence du véritable propriétaire des locaux et du montage consistant en d'une part la vente des murs et d'autre part la cession du droit au bail que le 25 juillet 2016, à réception des projets d'acte que lui a adressé l'étude [V], notaires, qu'il n'a pas choisie ; - qu'il est alors entré en contact avec la société onim, mandatée par M. [K], le propriétaire des locaux pour la vente de ceux-ci, ce qui a abouti à la signature d'une promesse de vente le 2 août 2016, la vente ayant été réitérée par acte authentique du 3 octobre 2016 ; - qu'en revanche M. [I] n'a engagé aucun pourparlers avec la société Speed concernant la cession de son droit au bail ; - qu'il a néanmoins consulté ses banques qui ont refusé de lui accorder un prêt pour financer le rachat du droit au bail en l'absence de garantie et alors qu'il ne pouvait pas acquérir un droit au bail en sa qualité de propriétaire ; - que c'est à tort que le premier juge a retenu que M. [I] avait abusivement rompu les pourparlers avec la société Speed concernant la cession du droit au bail ; Sur l'absence de valeur du droit au bail et les man'uvres de la société Speed - que la valeur du droit au bail est constituée par la différence entre le montant du loyer plafonné et le montant de la valeur locative ; - que le bail consenti à la société Speed court depuis plus de 12 ans de sorte qu'il n'a plus de valeur, ce qui explique le stratagème imaginé par la société Speed et son agent immobilier afin de dissimuler une indemnité d'éviction dans le prix de vente des locaux; Sur l'acquisition de la clause résolutoire - que le bail consenti à la société Speed le 15 juillet 1998 stipule que le loyer est payable au début de chaque trimestre ; - qu'en contravention avec les clauses du bail la société Speed paye les loyers mensuellement et avec retard ; - que deux courriers ont été adressés à la société Speed, les 3 et 24 octobre 2016, en vain ; - que M. [I] n'a jamais été informé de l'accord que la société Speed prétend avoir conclu avec l'ancien propriétaire pour modifier les modalités de paiement du loyer ; - que sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce, la société Speed n'ayant pas satisfait au commandement délivré, le bail se trouve à ce jour résilié ; - que le fait que M. [I] n'acquitterait pas ses charges de copropriété, étant précisé qu'il a régularisé le paiement de ses charges comme en atteste le syndic de copropriété par courrier du 11 décembre 2018, ne présente aucun lien avec le litige en cours ; Sur le préjudice subi par M. [I] et son épouse - M. [I] a été trompé par la société Speed et son agent immobilier qui ont usé de man'uvres frauduleuses afin d'obtenir une indemnité permettant de financer le départ de la locataire ; - que la société Speed et son agent immobilier se sont abstenus d'informer M. [I] de ce montage avant qu'il n'émette une offre pour l'achat des locaux ; - que M. [I] envisageait d'installer dans les locaux sa société Prem's courtage ainsi que la société Gd9 constituée avec son frère ; - que M. [I], concernant la société Prem's courtage, a dû prolonger de 6 mois la convention de sous-location dérogatoire en vertu de laquelle la société occupait de locaux à [Localité 10] et, concernant la société Gd9, a dû louer d'autres locaux avec faculté de sous-location au profit de la société Prem's courtage ; - que M. [I] peut se prévaloir d'un préjudice financier important et que c'est à tort que le premier juge a débouté les époux de leur demande de dommages et intérêts dirigée contre la société Speed ; Subsidiairement, sur le montant des dommages et intérêts alloués à la société Speed en première instance, - que le projet de promesse de cession de droit au bail prévoit en page 7 qu'aucune indemnité d'immobilisation n'est stipulée et en page 12 que ' la partie défaillante devra verser à l'autre partie, à titre de clause pénale, conformément aux articles 1152 et 1126 du code civil une somme égale à 10 % du prix de vente', de sorte que la condamnation des époux [I] au paiement à la société Speed d'une somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts apparait disproportionnée. Dans ses uniques conclusions déposées et notifiées le 9 décembre 2021, la société de publicité édition et diffusion Speed, demande à la cour d'appel de : - infirmer le jugement du tribunal judiciaire du 19 janvier 2021 en ce qu'il a rejeté la demande d'exécution forcée de la cession de droit au bail ; Et statuant à nouveau : - ordonner l'exécution forcée de la cession de droit au bail convenue entre les parties pour un prix de 130.000 euros ; - condamner solidairement Mme. [T] [Y] épouse [I] et M. [O] [I] à verse à la société Speed une somme de 60.000 euros à titre de dommages et intérêts ; Et à titre subsidiaire : - confirmer le jugement du tribunal judiciaire du 19 janvier 2021 en ce qu'il a condamné M. [O] [I] à verser à la société Speed une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts ; En tout état de cause : - confirmer le jugement du tribunal judiciaire du 19 janvier 2021 en ce qu'il a rejeté la demande d'acquisition de la clause résolutoire, de résiliation du bail et d'expulsion de la société locataire Speed ; - confirmer le jugement du tribunal judiciaire du 19 janvier 2021 en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts des époux [I] ; - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; - condamner solidairement Mme [T] [Y], épouse [I] et M. [O] [I] à payer la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement Mme [T] [Y] épouse [I] et M. [O] [I] aux entiers dépens ; - et dire que conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Maître François Teytaud pourra recouvrer directement les frais dont il a été fait l'avance sans en avoir reçu provision. La société Speed fait valoir : Sur l'exécution forcée de la promesse d'acquisition du droit au bail - que M. [I] s'était irrévocablement engagé à acquérir le droit au bail de la société locataire en formulant une offre ferme et sans condition de financement ; - que les appelants, qui arguent qu'ils comptaient acquérir les locaux libre de toute occupation, ne peuvent prétendre n'avoir pas compris qu'un locataire était en place alors qu'ils avaient pu constater sa présence lors de la visite des lieux ; - que leur offre distingue bien le prix des murs et le dédommagement dudit occupant ; - que l'éventuelle incompréhension par M. [I] de l'intervention des deux agents immobiliers dans cette transaction est sans incidence sur sa décision d'acquérir les locaux libres d'occupation et sur l'engagement pris vis-à-vis de la société locataire ; - que le projet d'acte de cession du bail adressé par le notaire au mois de juillet 2016 ôtait toute ambiguïté sur le rôle de chacune des parties ; - que M. [I] a postérieurement confirmé son engagement d'acquisition du bail auprès de la société Speed pendant encore plusieurs semaines, notamment dans un mail du 19 septembre 2016 dans lequel il indique qu'il attend la réponse favorable de sa banque, et n'avait pas soumis son offre à une condition de financement ; - que l'accord sur la cession du bail est intervenu avant que l'acquéreur ne devienne bailleur de sorte que la cession du droit au bail pouvait être réalisée juste avant ou concomitamment à la cession des murs, - qu'une qualification inexacte d'un contrat par les parties ne lie pas le juge et ne rend pas nul l'engagement qu'il comporte ; - qu'en l'espèce, l'objet du contrat était que la société locataire transmette son droit d'occupation et libère les lieux contre une indemnisation de 130.000 euros, que la qualification retenue soit une cession de droit au bail ou une indemnité d'éviction ; - que le prix fixé par les parties est libre de sorte qu'il est malvenu de la part du nouveau bailleur d'arguer maintenant que le droit au bail valait moins ; Sur le préjudice avéré de la société locataire - que les acquéreurs comptaient obtenir la libération des locaux et ont pour cette raison pris l'engagement auprès de la société locataire d'acquérir le droit au bail ; - qu'ils ont continué d'entretenir la société locataire dans l'idée qu'ils allaient effectivement acquérir le droit au bail avant de se rétracter brutalement en pensant au cours du processus qu'il serait plus profitable de trouver un moyen de faire partir la locataire à moindre frais ; - que cette rupture brutale a eu des conséquences dommageables graves pour la société locataire en ce que : - elle avait déjà pris toute ses dispositions pour libérer les lieux rapidement, en anticipant la fin de son activité, - elle a été privée de l'exercice de son droit de préemption, - elle s'est retrouvée dans une situation précaire, devant continuer de payer les loyers alors qu'elle avait organisé son départ, face à un nouveau bailleur intransigeant ; - que son préjudice peut être évalué à 60.000 euros ; Sur le préjudice allégué des acquéreurs - que les appelants n'apportent pas la preuve de manoeuvres ou d'agissements fautifs de la part de la société Speed ; - que l'incompréhension initiale alléguée par les acquéreurs quant à l'intervention de deux agents immobiliers a été dissipée et ne les a pas empêchés de poursuivre leurs démarches pour aboutir à l'acquisition des murs ; - que la non réalisation de la cession du droit au bail est justement du fait des acquéreurs eux-mêmes, qui sont mal placés pour se plaindre d'un refus des banques alors qu'ils n'avaient intégré aucune condition de financement dans leur offre ; - qu'ils ont finalement préféré prendre d'autres locaux plutôt que de chercher une solution alternative avec la société locataire ; - que les acquéreurs n'ont pas subi de préjudice. Sur la résiliation du bail - que les modalités de paiement des loyers avaient fait l'objet d'un accord dérogatoire aux stipulations du bail de la part du précédent bailleur, qui s'est substitué à la clause initiale du bail ; - que l'effet du commandement délivré au mois de février 2017 est mécaniquement nul la société locataire ayant acquitté les loyers des mois de janvier et février 2017 et s'étant acquitté du loyer du mois de mars 2017 à l'expiration du délai d'un mois prévu pour s'exécuter dans le commandement ; - que la cour devra confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu que les modalités de paiement mensuel faisaient l'objet d'une accord du précédent bailleur, que la clause résolutoire n'a pas été mise en oeuvre de bonne foi, que le commandement de payer était nul et que la demande de résiliation du bail devait être rejetée. Il convient, en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens. SUR CE, Sur la demande d'exécution forcée du contrat de cession du droit au bail En application de l'article 1101 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce dès lors que la société Speed demande l'exécution forcée d'un contrat dont elle prétend qu'il a été conclu en juin 2016, le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose. Le contrat se forme par la rencontre de l'offre et de l'acceptation. En matière de vente, l'article 1583 du code civil précise que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. En l'espèce, l'offre d'achat émanant de M. [I], produite aux débats par les deux parties, est datée du 8 juin 2016 et est ainsi rédigée : ' Je soussigné [X] [I] demeurant [Adresse 4] m'engage par la présente à acquérir les locaux commerciaux que vous m'avez fait visité au [Adresse 3] d'une superficie de 201,46 m² réparties en 2 niveaux au près de 780 000€ + 25 000 € de frais d'agence soit un total de 805 000 €. Cette offre est ferme et irrévocable, elle est valable jusqu'au 15 juin 2016 à 19H.' Il est observé qu'elle comporte une erreur matérielle concernant sa date, car Mme [T] [Y] épouse [I] et M. [O] [I] produisent le mail de transmission de cette offre qui est daté du 6 juin 2016 à 18h42. Cette offre est adressée à la sociétéAdvenis qui avait diffusé sur internet une annonce pour la vente de bureaux situés [Adresse 1] d'une superficie de 201 m². L'annonce produite aux débats par Mme [T] [Y] épouse [I] et M. [O] [I] mentionne exclusivement la vente de bureaux sans indication de la cession d'un droit au bail en même temps que la vente des locaux. Contrairement à ce que soutient la société Speed, cette offre n'opère pas une répartition du prix de vente entre l'achat des locaux et le dédommagement du locataire pour la libération des lieux. L'offre de M. [I] a été transmise par la sociétéAdvenis à la société Speed, par mail du 7 juin 2016 à 10h51. Ce n'est que dans un mail du 8 juin 2016 à 11h05, adressé par [D] [L] à M. [K], propriétaire des locaux, qu'apparait une répartition du prix de vente proposé par M. [I] dans les termes suivants : ' Hugo [K] 650. 000€ Dédommagement Speed 130.000€ Soit au total 780.000€ Offre ferme et irrévocable jusqu'au 15 juin 2016 à 19H.' Toutefois, aucune pièce produite aux débats n'établit que M. [L] agissait comme mandataire de M. [I] ou que M. [I] avait connaissance de cette proposition de répartition du prix de vente. M. [K] va donner son accord à la vente des locaux commerciaux dont il est propriétaire au prix de 650.000 € par mail du 8 juin 2016 à 18h39 adressé à M. [L]. La société Speed va donner son accord à la cession de son bail au prix de 130.000 € par mail adressé à la société Advenis et à M. [L] le 10 juin 2016 à 9h30. Il s'évince de ces éléments que l'offre initial d'achat de M. [I] n'a pas porté à la fois sur la cession du droit au bail de la société Speed et sur la vente des locaux mais a uniquement porté sur la vente des locaux dont M. [K] était propriétaire. M. [I] ne s'est donc pas engagé à acquérir le droit au bail de la société Speed en émettant cette offre au mois de juin 2016. Par ailleurs, les déclarations des époux [I], selon lesquelles ils n'ont été informés de l'existence du bail commercial consenti à la société Speed, que le 25 juillet 2016, lors de la réception par mail des projets d'actes préparés par le notaire chargé de l'opération, à savoir un projet de promesse unilarérale de vente des locaux par M. [K] et un projet de promesse unilatérale de cession de bail commercial par la société Speed, étant précisé que les époux [I] affirment ne pas avoir choisi le notaire, ne sont contredites par aucun élément produit aux débats par les parties. En soutenant que les appelants ne peuvent prétendre 'qu'ils n'avaient pas compris qu'un locataire était en place alors qu'ils ont pu constater la présence d'un occupant dès la visite des lieux', la société Speed, sans offre de preuve des informations délivrées à M. [I] lors de sa visite des lieux, alors que celui-ci soutient que l'occupant lui a été et s'est présenté comme le propriétaire des locaux, procède par voie d'affirmation. Or, il n'est pas établi qu'après avoir eu connaissance de l'existence de ce bail commercial, Mme [T] [Y] épouse [I] et M. [O] [I] se sont engagés à acquérir le droit au bail de la société Speed. En effet, contrairement à ce que soutient la société Speed , les échanges de mail entre M. [I] et la société Speed entre le 31 août 2016 et le 19 septembre 2016 ne contiennent aucun engagement ferme et précis de M. [I] d'acquérir le droit au bail de la société Speed. Il s'agit de 5 mails, brefs, dont 2 seulement émanent de M. [I]. Dans ces mails, M. [I] se borne à tenir informé la société Speed de ses démarches auprès des banques en vue de l'obtention d'un prêt et écrit à la société Speed, le 1er septembre 2016, 'j'attends d'avoir le contrat de prêt avant d'attaquer les travaux et valider la cession'. Ces propos ne constituent pas un engagement d'acquérir le droit au bail de la société Speed. En conséquence, faute de preuve de l'engagement des époux [I] d'acquérir le droit au bail de la société Speed, le jugement entrepris sera confirmé à ce qu'il a rejeté la demande de la société Speed visant à condamner Mme [T] [Y] épouse [I] et M. [O] [I] à réitérer l'acte de vente du droit au bail. Sur la demande de la société Speed de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers Il est constant que la rupture des pourparlers est libre et qu'elle ne constitue une faute qu'en cas d'abus de droit. Pour apprécier l'existence d'une faute lors de la rupture des pourparlers, il convient de prendre en considération, la durée et l'état d'avancement desdits pourparlers, le caractère soudain de la rupture, l'existence ou non d'un motif légitime de rupture, le fait pour l'auteur de la rupture d'avoir suscité chez son partenaire la confiance dans la conclusion du contrat envisagé ou encore le niveau d'expérience professionnelle des participants. En l'espèce, si rien n'établit l'existence de pourparlers entre M. [I] et la société Speed avant le 25 juillet 2016, étant rappelé que les époux [I] déclarent, sans être contredit par les pièces produites aux débats, qu'ils ignoraient l'existence du bail commercial consenti à la société Speed avant cette date, l'existence de pourparlers entre M. [I] et la société Speed, concernant l'acquisition du droit au bail de la société Speed ou le dédommagement de celle-ci pour la libération des lieux, est établie pour la période postérieure au 25 juillet 2016. Ainsi, les époux [I] écrivent dans leurs conclusions : 'en ce qui concerne l'indemnité du locataire et sans aucune obligation, M. [I] a tout de même consulté ses banques qui ont toutes refusé de financer le rachat d'un droit au bail en l'absence de garantie et alors qu'il ne pouvait acquérir un droit au bail en sa qualité de propriétaire. C'est la raison pour laquelle M. [I] n'a pas donné suite aux négociations avec la société Speed.' Les pièces produites aux débats permettent de retenir que ces pourparlers ont pris fin au plus tard le 3 octobre 2016. A cette date, la société Speed, ayant appris la signature de l'acte de vente des locaux entre les époux [I] et M. [K] sans la signature concomitante de l'acte de cession de son droit au bail, a informé plusieurs interlocuteurs dont M. [I] de son intention de déposer une plainte pénale pour manoeuvres frauduleuses. Quant à M. [I], il a répondu, par mail du même jour, qu'après avoir envisagé l'acquisition du droit au bail de la société Speed, il n'avait pas pu procéder à cette opération faute d'acceptation par les banques qu'il avait consultées de financer cette opération. Il n'est produit aux débats qu'un échange de 5 mails entre la société Speed et M. [I] pour permettre à la cour d'appel d'apprécier la teneur des pourparlers entre les parties et le caractère fautif de leur rupture par M. [I]. Ces mails ont été échangés entre le 31 août 2016 et le 19 septembre 2016. Ils sont brefs. La société Speed demande des nouvelles et, dans 2 mails des 1er et 19 septembre 2016, M. [I] tient informée la société Speed de ses démarches auprès des banques pour obtenir un prêt et écrit clairement, dans le mail du 1er septembre 2016, qu'il ne s'engagera qu'en cas d'obtention d'un financement bancaire : 'Par contre la banque de mon Enterprise a dit normalement OK mais j'attends d'avoir le contrat de prêt avant d'attaquer les travaux et valider la cession'. Ces éléments n'établissent ni le caractère soudain de la rupture des pourparlers, ni l'absence d'un motif légitime de rupture, étant rappelé que les époux [I] soutiennent, sans que la preuve contraire ne soit apportée, qu'ils ont renoncé à acquérir le droit au bail de la société Speed car ils n'ont pas obtenu de financement auprès des banques pour cette opération particulière, ni que M. [I] ait entretenu la société Speed dans la croyance que le contrat de cession du droit au bail allait être signé. Le caractère fautif de la rupture des pourparlers par M. [I] n'est donc pas établi. En conséquence, il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [I] à payer à la société Speed la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts aux taux légal à compter du jugement, et statuant à nouveau, de rejeter la demande de dommages et intérêts de la société Speed. Sur la demande de Mme [T] [Y] épouse [I] et M. [O] [I] de dommages et intérêts M. [I] soutient que la société Speed et son agent immobilier ont usé de manoeuvres frauduleuses à son encontre afin d'obtenir une indemnité permettant de financer le départ de la société Speed, en s'abstenant de l'informer 'de ce montage impossible avant qu'il n'émette une offre pour l'achat de locaux' et qu'il peut se prévaloir d'un préjudice financier important. Toutefois, il n'est produit aux débats aucun élément permettant d'apporter la preuve des informations données à M. [I] par la société Speed et la société Advenis avant l'émission de son offre d'achat des locaux datée du 8 juin 2016. Cette absence de preuve ne permet ni de contredire les époux [I] quand ils soutiennent qu'ils n'ont pas été informés de l'existence du bail commercial consenti à la société Speed avant le 25 juillet 2016 comme indiqué dans le premier paragraphe, ni d'établir l'existence de manoeuvres frauduleuses par la société Speed et la société Advenis. En outre, Mme [T] [Y] épouse [I] et M. [O] [I] n'apportent pas la preuve du préjudice personel qu'ils auraient subi à raison de ces manoeuvres frauduleuses alors qu'ils n'ont finalement pas acquis le droit au bail de la société Speed et qu'ils ont maintenu leur engagement d'acquérir les locaux, après avoir eu connaissance du bail commercial consenti à la société Speed, à un prix moindre que celui que avait été initialement proposé par eux pour des locaux libres d'occupation. En conséquence, en l'absence de preuve d'une faute commise par la société Speed, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de Mme [T] [Y] épouse [I] et M. [O] [I]. Sur la résiliation du bail En application de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce dès lors que le bail commercial date du 15 juillet 1998, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Par ailleurs, l'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Il est constant que la délivrance d'un commandement de mauvaise foi ne peut pas produire effet et entraîner l'acquisition de la clause résolutoire. En l'espèce, le bail commercial du 15 juillet 1998, comporte une clause résolutoire ainsi rédigée : ' Il est expressément convenu qu'à défaut par la preneuse d'exécuter une seule des charges et conditions du bail, qui sont toutes de rigueur, ou de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer, ou ses accessoires, le présent bail sera, si bon semnle à la bailleresse, résilié de plein droit et sans aucune autre formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure d'exécuter ou un simple commandement de payer, contenant déclaration par la bailleresse de son intention d'user du bénéfice de la présente clause et demeuré sans effet pendant ce délai. Et, si la preneuse refusait d'évacuer les lieux, il suffirait pour l'y contraindre sans délai d'une simple ordonnance de référé rendue par M. le Président du tribunal de grande instance de Paris, exécutoire par provision et non susceptible d'appel.' Le bail comprend par ailleurs un paragraphe intitulé 'conditions' qui prévoit les charges et conditions que la preneuse s'engage à exécuter et un paragraphe 'loyer' qui prévoit notamment que le loyer est 'payable par quart au début de chaque trimestre'. Mme [T] [Y] épouse [I] et M. [O] [I] ont fait délivrer à la société Speed, par acte extrajudiciaire du 16 février 2017, un commandement d'avoir à payer son loyer par quart au début de chaque trimestre. Ce commandement vise la clause résolutoire insérée au bail et mentionne le délai d'un mois prévu à l'article L. 145-41 du code de commerce. En délivrant ce commandement, 4 mois après fait l'acquisition des locaux et avoir échoué à obtenir le départ volontaire de la locataire faute de l'obtention auprès des banques d'un financement leur permettant d'indemniser la locataire, étant précisé qu'il ressort des élements de la procédure que les époux [I] voulaient acquérir des locaux libres d'occupation pour y installer deux sociétés dans lesquelles M. [I] était associé, et alors que la locataire justifie qu'elle avait obtenu du mandataire du précédent propriétaire l'accord de payer son loyer mensuellement depuis plusieurs années sans qu'aucune dette ne s'accumule, Mme [T] [Y] épouse [I] et M. [O] [I] ont fait preuve de mauvaise foi dans la délivrance du commandement du 16 février 2017. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a déclaré nul le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 16 février 2017, rejeté la demande de Mme [T] [Y] épouse [I] et M. [O] [I] tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et rejeté la demande de Mme [T] [Y] épouse [I] et M. [O] [I] tendant à voir ordonner l'expulsion de la société Speed. Sur les dépens et les frais irrépétibles Les parties ne demandant pas dans leurs conclusions l'infirmation du jugement entrepris en ses dispositions relatives à l'exécution provisoire et aux dépens elles seront confirmées. La société Speed qui succombe en appel sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel. Compte-tenu de la réformation du jugement entrepris concernant la condamnation de M. [I] au paiement de dommages et intérêts à la société Speed, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [I] à payer à la société Speed la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En l'espèce, eu égard aux circonstances de l'affaire, l'équité commande de rejeter les demandes des parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ; Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 19 janvier 2021 ( RG n° 18/1490) en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a : - condamné M. [O] [I] à payer à la société Speed la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts aux taux légal à compter de la présente décision ; - condamné M. [O] [I] à payer à la société Speed la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau des chefs infirmés, Rejette la demande de la société Speed de condamnation solidaire de Mme [T] [Y] épouse [I] et M. [O] [I] à des dommages et intérêts ; Rejette les demandes des parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Y ajoutant, Condamne la société Speed aux dépens de l'appel, dont distraction au profit de Maître François Teytaud, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Rejette les demandes des parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière, La présidente,