Texte intégral
Du 30 août 2024
5AA
PPP Référés
N° RG 24/00010 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YUZ7
Société DOMOFRANCE
C/
[C], [S], [X] [K], [N] [E] épouse [K]
- Expéditions délivrées aux avocats
- FE délivrée à DOMOFRANCE
Le 30/08/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 4]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 août 2024
PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
Société DOMOFRANCE, SA D’HLM
RCS BORDEAUX 458 204 963
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Mme [U] [G] membre de l’entreprise munie d’un pouvoir
DEFENDEURS :
Monsieur [C], [S], [X] [K]
né le 01 Octobre 1957 à [Localité 6] (MARTINIQUE)
[Adresse 5]
[Localité 1]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/4724 du 10/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)
représenté par Me Saad BERRADA avocat au Barreau de Bordeaux
Madame [N] [E] épouse [K]
née le 17 Août 1974 à [Localité 7] (SENEGAL)
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Gabriel NOUPOYO avocat au Barreau de Bordeaux
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/1439 du 02/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 31 Mai 2024
PROCÉDURE :
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2020, à effet du même jour, la SA HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Monsieur [C] [K] et Madame [N] [E] épouse [K] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 1].
Par courrier recommandé avec accusé réception en date du 04 décembre 2021 reçu le 06 décembre 2021, Madame [N] [E] a signifié au bailleur son préavis.
Par acte sous seing privé en date du 15 avril 2022, la SA DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [N] [E] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1].
Par actes d’huissier de justice des 13 et 18 septembre 2023, la SA HLM DOMOFRANCE a respectivement fait délivrer à Monsieur [C] [K] et Madame [N] [E] un commandement de payer la somme de 4.662,90 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux.
Par actes de commissaire de justice du 19 décembre 2024, la SA HLM DOMOFRANCE a assigné Monsieur [C] [K] et Madame [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 31 mai 2024 aux fins de voir :
• Déclarer DOMOFRANCE recevable et bien fondée en ses demandes,
Constater l'acquisition de la clause résolutoire des baux du 20 octobre 2020 à la date du 31 octobre 2023,Constater que Monsieur [C] [K] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier, de la totalité des lieux visés par les baux du 17 novembre 2020,En tant que de besoin, fixer que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-3 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,Condamner solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [N] [E] à lui payer la somme provisionnelle de 5.360,76 euros au titre des loyers dus à la date du 31 octobre 2023 (terme de d’octobre 2023 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 septembre 2023 sur la somme de 4.662,90 euros, et à compter de la présente assignation sur le surplus,Les condamner solidairement à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation des baux, augmenté des charges, et ce à compter du 31 octobre 2023 et jusqu'à complète restitution des lieux visés par les baux en date du 20 octobre 2020, vides de toute occupation et de tout objet mobilier,Les condamner solidairement à lui payer la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,Les condamner solidairement aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer des 13 et 18 septembre 2023.
Lors de l'audience du 31 mai 2024, la SA HLM DOMOFRANCE, régulièrement représentée, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 4.389,64 euros au 30 mai 2024 (échéance d’avril inclus) et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique qu’en vertu des dispositions de l’article 220 du Code civil, et n’ayant reçu aucun document justifiant de la retranscription du divorce à l’Etat civil des locataires, Madame [N] [E] reste solidaire des dettes du couple.
Elle ajoute que Monsieur ayant retrouvé un emploi et ayant repris le paiement des loyers courants elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.
Monsieur [C] [K], représenté par son Conseil, sollicite du tribunal de :
Accorder les délais les plus larges à Monsieur [K] [C] pour lui permettre de rembourser sa dette ;
Dire et juger qu’il n’y a pas lieu à résiliation du bail de location ;
Dire et juger que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.
Au soutien de ses prétentions Monsieur [K] expose que depuis le mois de décembre 2023 sa situation s’est stabilisée et qu’il est employé actuellement dans le cadre d’un CDD. Il sollicite l’octroi des plus larges délais aux fins de solder sa dette.
Madame [N] [E], représentée par son Conseil, sollicite du tribunal de :
Déclarer la nullité des commandements de payer en date des 13 et 18 septembre 2023 à l’égard de Madame [N] [E] ;
Débouter la SA DOMOFRANCE de sa demande de condamnation solidaire et du surplus de ses demandes ;
A titre subsidiaire :
Condamner Monsieur [C] [K] à relever indemne Madame [N] [E] des condamnations prononcée contre elle au profit de DOMOFRANCE ;
A titre reconventionnel :
Condamner la SA DOMOFRANCE au paiement à Maître Gabriel NOUPOYO, la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
Donner acte à Maître Gabriel NOUPOYO de ce qu’il s’engage à renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle s’il parvient dans les 12 mois de la délivrance de l’attestation de fin de mission à recouvrer la somme allouée auprès de la SA DOMOFRANCE ;
Condamner Monsieur [C] [K] aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions elle expose que le commandement de payer a été signifié à son ancienne adresse alors que le bailleur avait une parfaite connaissance de sa nouvelle adresse de sorte que le commandement n’est opposable qu’à Monsieur [K] et ne peut être opposé à son égard et ce bien qu’ils soient encore mariés.
La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 30 août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire
En l’espèce, Madame [N] [E] a dûment informé le bailleur par lettre recommandé avec accusé réception en date du 04 décembre 2021 reçu le 06 décembre 2021 qu’elle quittait le logement situé [Adresse 5] à [Localité 1] et donné à bail au couple en vertu du contrat de location en date du 20 octobre 2020.
Par ailleurs, par acte sous seing privé en date du 15 avril 2022, la SA DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [N] [E] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1].
Dès lors, la SA DOMOFRANCE était parfaitement informée que Madame [E] ne résidait plus à l’adresse [Adresse 5] [Localité 1].
A ce titre il est en outre utile d’observer que si le commandement de payer a été signifié à l’adresse [Adresse 5], l’assignation a bien été signifiée à Madame [E] à sa nouvelle adresse.
Dès lors, le commandement de payer n’ayant pas été valablement notifié à Madame [N] [E], cette dernière n’a pas été en mesure d’être informée dès le début de la procédure de sorte que cela lui crée un grief incontestable.
En conséquence la présente procédure lui est inopposable, et ce bien qu’elle soit toujours mariée à Monsieur [K], de sorte que la SA DOMOFRANCE sera déboutée de l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de Madame [N] [E].
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 21 décembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 31 mai 2024.
La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 20 septembre 2023.
L'action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation des contrats de bail
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte chacun une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La SA HLM DOMOFRANCE a fait signifier à Monsieur [C] [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 4.662,90 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 13 septembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde la SA HLM DOMOFRANCE à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 26 octobre 2023, par le jeu des clauses contractuelles de résiliation de plein droit.
Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Monsieur [C] [K] a repris le paiement intégral du loyer courant. En outre, il est en situation de reprendre le paiement du loyer courant et de régler le montant de sa dette, compte tenu de son nouvel emploi depuis décembre 2023.
Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation des baux.
En cas de non-respect de ce moratoire, la SA HLM DOMOFRANCE sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [C] [K].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [C] [K] sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, avec revalorisation de droit, à compter du 1er mai 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA HLM DOMOFRANCE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4.389,64 euros à la date du 10 mai 2024.
Cependant, ce décompte intègre des pénalités et frais à hauteur de 327,07 euros sans qu'il soit justifié de la régularité de leur application ou qui sont intégrés dans les dépens de sorte que la créance totale s’élève à la somme de 4.062,57 euros.
Le solde de cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [C] [K] sera donc condamné au paiement de la somme de 4.062,57 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 30 mai 2024 – échéance du mois d'avril 2024 incluse.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Monsieur [C] [K] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, il sera en outre condamnée au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mai 2024.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [C] [K].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [C] [K] à verser à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 150 euros.
Par ailleurs la SA HLM DOMOFRANCE sera condamnée à verser à Maître Gabriel NOUPOYO, la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 .
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
DEBOUTONS la SA HLM DOMOFRANCE de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de Madame [N] [E] dans le cadre de la présente instance ;
CONSTATONS la réunion à la date du 26 octobre 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 20 octobre 2020 entre Monsieur [C] [K] et la SA HLM DOMOFRANCE, relatifs au logement situé [Adresse 5] [Localité 1] ;
CONDAMNONS Monsieur [C] [K] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 4.062,57 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 30 mai 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [C] [K] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 113 euros chacune, suivies d'une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation des contrats de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation des baux sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate des contrats de bail ;qu'en ce cas, à défaut pour Monsieur [C] [K] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (483,09 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [C] [K] à son paiement à compter du 1er mai 2024, jusqu'à libération effective des lieux ;
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS Monsieur [C] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS Monsieur [C] [K] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS la SA DOMOFRANCE à payer à Maître Gabriel NOUPOYO, la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
DONNONS acte à Maître Gabriel NOUPOYO de ce qu’il s’engage à renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle s’il parvient dans les 12 mois de la délivrance de l’attestation de fin de mission à recouvrer la somme allouée auprès de la SA DOMOFRANCE ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
