Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE THANN
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
N° RG 24/00344 - N° Portalis DB2G-W-B7I-JAWG
MINUTE n°
République Française
Au Nom du Peuple Français
JUGEMENT
DU 24 FÉVRIER 2025
Dominique SPECHT-GRASS, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 24 février 2025 après débats à l'audience publique du 13 janvier 2025 à 14h30
assistée de Véronique BIJASSON, Greffière,
a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :
DEMANDERESSE :
S.A. HLM DOMIAL (RCS STRASBOURG 945 651 149), dont le siège social est sis [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège
représentée par Me David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG
DÉFENDEUR :
Monsieur [S] [G]
né le 29 Mars 1990 à [Localité 6] (MOSELLE), demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière
Copie(s) délivrée(s)
aux parties
le
Copie exécutoire délivrée
à
le
Jugement contradictoire en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
Par assignation en date du 03 octobre 2024 déposée au greffe le 11, la SA d'HLM DOMIAL a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de céans d’une action dirigée contre Monsieur [S] [G], demandant à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- constater la résiliation du bail d’habitation et subsidiairement prononcer la résiliation du bail d’habitation et ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [S] [G] du logement et annexes (garage, cave, …) sis [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la Force Publique;
- condamner Monsieur [S] [G] au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié à compter du 21 septembre 2024 sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce jusqu'à libération complète des lieux et remise effective des clefs, indemnité majorée des intérêts à chaque échéance ;
- condamner Monsieur [S] [G] à lui payer la somme de 1.092,40€ arrêtée à la date du 20 septembre 2024 au titre des arriérés de loyers outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- condamner Monsieur [S] [G] au paiement de la somme de 800€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- condamner Monsieur [S] [G] aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CAF.
A l’appui de ses prétentions, la SA d'HLM DOMIAL expose que, selon contrat de bail en date du 05 janvier 2024, elle a donné en location à Monsieur [S] [G] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 4] ; que Monsieur [S] [G] ne s’est pas régulièrement acquitté du paiement des loyers de sorte qu’elle lui a fait signifier, par acte du 17 juillet 2024, un commandement de payer la somme de 1.214,21€ visant la clause résolutoire lequel est cependant resté sans effet ; que la dette est de 1.092,40€ suivant décompte arrêté au 20 septembre 2024.
A l'audience qui s'est tenue le 13 janvier 2024, la SA d'HLM DOMIAL, représentée par son Conseil, a maintenu les termes de son assignation, soulignant que le dossier a été déposé après acquisition de la clause résolutoire et l’existence d’une orientation en rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 10 octobre. Elle a précisé que la dette n’apparaîtra plus après décision d’effacement de la commission.
De son côté, Monsieur [S] [G] a indiqué vouloir rester dans le logement en réglant le loyer chaque mois. Il a souligné que la dette apparaît toujours.
Ainsi, il y a lieu de statuer, en considération de la nature de l’affaire et de la valeur en litige, par jugement contradictoire rendu en premier ressort.
L'affaire a été mise en délibéré au 24 février 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande :
Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par celle du 27 juillet 2023, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines mois avant l’audience.
De même, son paragraphe II prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu'au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l'expiration d'un délai de 6 semaines suivant la saisine de la CCAPEX, réputée faite dès lors que la CAF a été informée des impayés de loyers.
En l’espèce, la SA d'HLM DOMIAL justifie avoir accompli cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations (D.D.C.S.P.P.) du Haut-Rhin le 04 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, ainsi qu'à la CAF le 15 mai 2024.
Sa demande formée à l’encontre de Monsieur [S] [G] aux fins de constater voire prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.
Sur le bien-fondé de la demande :
Conformément aux dispositions des articles 1714 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, d’une part, et ainsi qu’il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d’autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
En outre, en application des dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA d'HLM DOMIAL produit notamment :
- le contrat de bail signé par Monsieur [S] [G] le 05 janvier 2024 à effet du 16 portant sur la location d’un appartement n°003860 – 1er étage - sis [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable fixé initialement à 387,92€, payable à terme échu le 05 du mois suivant, outre 40€ de charges générales, 0,53€ d’eau, et prévoyant le versement d’un dépôt de garantie du montant du loyer,
- le commandement de payer visant la clause résolutoire expressément stipulée au contrat de bail, signifié à la partie défenderesse par acte du 17 juillet 2024 et portant sur un arriéré locatif d’un montant de 1.214,21€ suivant décompte au 10 juillet 2024, outre 91,50€ au titre de l'acte,
- un décompte arrêté au 20 septembre 2024 mentionnant un solde débiteur de 1.092,40€, porté à la somme de 1.096,03€ à la date de l'audience, loyer du mois de décembre 2024 inclus.
Or, Monsieur [S] [G] ne démontre ni n’allègue l’existence d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la demanderesse.
Il y a dès lors lieu de constater que la cause du commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, n’a pas été régularisée dans le délai de six semaines à la lecture du contrat et du commandement de payer, aucun règlement n’ayant été effectué par Monsieur [S] [G] entre le 17 juillet 2024 et le 28 août 2024 pour apurer la dette.
Il s’ensuit que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ont été acquis à la date du 29 août 2024, étant précisé que la recevabilité du dossier a été prononcée le 10 octobre 2024 et qu’une orientation vers un effacement est envisagée.
En outre, les débats et le décompte produit permettent d’établir qu’à la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire, Monsieur [S] [G] restait devoir un montant de 1.092,40€, porté à la somme de 1.096,03€ à la date de l’audience, loyer du mois de décembre 2024 inclus dont il convient de déduire les frais de rejet considérés comme de pénalités.
En conséquence, il doit être condamné à payer à la SA d'HLM DOMIAL ce montant de 1.096,03 – (1,08X6)6,48 = 1.089,55€ au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’au mois de décembre 2024 inclus.
En application de l’article 1231-6 du Code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte tenu d’une actualisation de la dette à l’audience.
Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Cependant, le VIII de l’article 24 précité dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.
A cet égard, la commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin a rendu le 10 octobre 2024 au profit du défendeur une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement. Il n'est pas contesté que la situation de surendettement demeure en cours d'instruction ; qu'il résulte enfin du décompte susvisé que le paiement du loyer et des charges a repris.
En conséquence, il convient, en application des dispositions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser le défendeur à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 50€, dans les conditions prévues au dispositif.
Il convient cependant de rappeler que, faute pour le défendeur de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet. Dans ce dernier cas, la résiliation sera acquise à la SA d'HLM DOMIAL, Monsieur [S] [G] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux, il devra être condamné à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, aucun élément ne justifiant de supprimer ledit délai.
De plus, il doit être souligné que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion.
Ainsi, en application des dispositions précitées, il y a lieu de rappeler que “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire” (soit deux mois à compter de la signification de l’acte - article R.433-2 CPCE).
De surcroît, la SA d'HLM DOMIAL sera en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.
En l’espèce, il convient de faire droit à la demande et de condamner Monsieur [S] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (à ce jour 428,45€, exclusion faite des aides au logement), à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, indemnité majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.
Sur les demandes accessoires :
Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [S] [G] doit être condamné aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et la dénonciation à la CAF.
Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM DOMIAL l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Il convient dès lors de condamner Monsieur [S] [G] à lui payer la somme de 150€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Enfin, il y a lieu de rappeler l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE régulière et recevable la demande formée par la SA d'HLM DOMIAL à l’encontre de Monsieur [S] [G] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail portant sur le logement conclu entre les parties le 05 janvier 2024 effet du 16 ;
CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 29 août 2024 ;
CONDAMNE Monsieur [S] [G] à payer à la SA d'HLM DOMIAL la somme de 1.089,55€ (mille quatre-vingt-neuf euros et cinquante-cinq cts) au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’au mois de décembre 2024 inclus ;
DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Faisant application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989,
AUTORISE Monsieur [S] [G] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels de vingt mensualités de 50€ chacune, en plus du loyer courant, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation à son profit, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
DIT que ces sommes seront exigibles le 5 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement, sous réserve de l'exigibilité totale des sommes dues au cas de non versement d'une seule mensualité à son échéance ;
DIT que les sommes versées à ce titre par le défendeur antérieurement à la présente décision et non inclues dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;
DIT que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée :
1°) la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;
2°) la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 29 août 2024;
3°) Monsieur [S] [G] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date ;
En conséquence,
CONDAMNE Monsieur [S] [G] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués à savoir un appartement n°003860 – 1er étage - sis [Adresse 2] à [Localité 4], dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;
A défaut de libération volontaire dans ce délai de deux mois,
ORDONNE l’expulsion de Monsieur [S] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente ;
RAPPELLE que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion ;
CONDAMNE Monsieur [S] [G] à payer à la SA d'HLM DOMIAL une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (à ce jour 428,45€ exclusion faite des aides au logement), à compter du mois de janvier 2025, et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et de la régularisation des charges ;
RAPPELLE que le dépôt de garantie est restitué selon les modalités fixées à l'article 22 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ;
En tout état de cause,
CONDAMNE Monsieur [S] [G] aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CAF ;
CONDAMNE Monsieur [S] [G] à payer à la SA d'HLM DOMIAL la somme de 150€ (cent cinquante euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.
AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt-quatre février deux mille vingt-cinq, par Dominique SPECHT-GRASS, Vice-présidente placée auprès de la Première Présidente de la Cour d'Appel de Colmar déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, assistée de Véronique BIJASSON, Greffier
Le Greffier Le Juge
