Cour d'appel, 23 novembre 2023. 22/01816

LB/CS Numéro 23/3918 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRÊT DU 23/11/2023 Dossier : N° RG 22/01816 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IIB4 Nature affaire : Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Affaire : [S] [X] C/ [L] [J] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 23 Novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 5 octobre 2023, devant : Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport, assisté de Mme DENIS, greffier présent à l'appel des causes, Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère Madame Joëlle GUIROY, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : Mademoiselle [S] [X] née le 08 Février 1970 à [Localité 4] (49) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 6]/FRANCE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/3460 du 29/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Pau) Représentée par Me Philippe DANA, avocat au barreau de Pau INTIMEE : Madame [L] [J] née le 27 Mai 1955 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Julien MARCO de la SELARL SAGARDOYTHO-MARCO, avocat au barreau de Pau sur appel de la décision en date du 05 MAI 2022 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PAU EXPOSE DU LITIGE : [L] [J] est propriétaire d'un studio dans un immeuble collectif situé [Adresse 2] à [Localité 6] (Pyrénées-Atlantiques). Ce logement est occupé par [S] [X]. Par acte d'huissier de justice en date du 14 janvier 2019 intitulé 'congé aux fins de vente bail meublé à usage de résidence principale', [L] [J] a donné congé à [S] [X] des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 6] pour le 19 octobre 2019. Ce congé n'a pas été suivi d'effet et madame [J] a renoncé à s'en prévaloir. Un rapport d'évaluation du service Urbanis mandaté par la ville de [Localité 6] suite à une visite réalisée le 29 janvier 2020 a conclu à la non conformité du logement. La caisse d'allocations familiales a par courriers du 13 mai 2020 informé madame [J] et à madame [X] du constat de non-conformité du logement et de l'obligation de la propriétaire de procéder à la mise en conformité de celui-ci dans un délai de 18 mois. Par courrier du 11 septembre 2020, la caisse d'allocations familiales a indiqué à madame [J] qu'à la suite d'un contrôle des travaux de mise en conformité avec les critères de décence du logement elle a conclu à la mise en conformité de sorte que l'allocation logement allait lui être reversée. [L] [J] a fait délivrer à [S] [X] un commandement de payer les loyers et les taxes d'ordures ménagères de 2016 à 2020 par acte d'huissier en date du 10 février 2021 pour un montant total de 861,92 euros, frais inclus. Par acte d'huissier en date du 4 juin 2021, [L] [J] a fait assigner [S] [X] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Pau aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, la voir condamner au paiement des sommes de 395 euros et de 388 euros au titre de l'arriéré locatif et des taxes des ordures ménagères pour les années 2016 à 2020, ainsi qu'au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 5 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau a : - déclaré recevable l'action introduite par [L] [J], - constaté l'existence d'un bail verbal d'habitation conclu le 21 octobre 2010 entre madame [J] bailleresse et madame [X] locataire et portant sur un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6], - condamné [S] [X] à payer à [L] [J] la somme de 395 euros au titre de la dette locative, -condamné [S] [X] à payer à [L] [J] la somme de 388 euros au titre de la taxe des ordures ménagères, - prononcé la résiliation du bail conclu le 21 octobre 2010 entre [L] [J] et [S] [X] relatif à l'appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6] à compter du présent jugement, - ordonné en conséquence à madame [S] [X] de libérer l'appartement dans le mois de la signification du présent jugement, - dit qu'à défaut pour [S] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l'office 64 de l'Habitat pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - condamné [S] [X] à payer à [L] [J] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, jusqu'à la date de libération effective des lieux; - débouté madame [X] de sa demande de dommages et intérêts, - condamné madame [X] à payer à madame [J] une indemnité de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté madame [X] de sa demande d'indemnité au titre des frais irrépétibles, - condamné madame [X] aux dépens, - rappelé que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire. Suivant déclaration en date du 29 juin 2022, [S] [X] a interjeté appel de cette décision. L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/01816. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2023. Par jugement du 15 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau a : - ordonné la rectification du jugement en date du 05 mai 2022 prononcé dans l'instance opposant madame [L] [J] à madame [S] [X], - dit que la mention 'dit qu'à défaut pour [S] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l'office 64 de l'Habitat pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique' par la mention : 'dit qu'à défaut pour [S] [X] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, madame [L] [J] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique', - dit que la décision rectificative sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions de la décision rectifiée, - dit que les dépens sont à la charge du Trésor Public. [S] [X] a relevé appel de ce jugement suivant déclaration en date du 05 octobre 2022. L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/02689. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2023. ****** Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 27 juillet 2022 par [S] [X] (instance 22/01816) aux termes desquelles elle demande à la Cour de : Réformer le jugement dont appel, Déclarer irrecevable à agir en résiliation de bail Mme [J]. A défaut si la Cour retenait l'existence d'un bail verbal, Dire et juger non fondée la demande en résiliation de bail de Mme [J] qui ne justifie pas d'un manquement grave de sa locataire à ses obligations d'entretien au regard de la vétusté du logement et en l'absence d'état des lieux d'entrée contradictoire. Réformer le jugement dans toutes ses dispositions. Débouter Mme [J] de toutes ses demandes en résiliation ou paiement d'arriéré de loyer et taxe d'ordures ménagères. Dire n'y avoir lieu d' ordonner son expulsion. Vu l'article 1240, Condamner Mme [J] à lui régler la somme de 3 000 € de dommages et intéréts en réparation de son prejudice moral. Condamner Mme [J] à lui régler 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à tous les dépens d'instance et d'appe1. Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 24 août 2022 de [L] [J] (instance RG 22/01816) aux termes desquelles elle demande à la Cour de : En la forme STATUER ce que de droit sur la recevabilité de l'appel interjeté par Mme [S] [X]. Au fond CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions. DEBOUTER Mme [S] [X] de toutes demandes, fins et conclusions contraires. Y ajoutant CONDAMNER Mme [S] [X] à lui verser la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appeI. CONDAMNER Mme [S] [X] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Vu les conclusions de [S] [X] (instance RG 22/02689) notifiées par voie électronique le 28 novembre 2022 aux termes desquelles elle demande à la cour de : Vu l'appel principal sous 1e n° RG 22/01816, Vu l'appel complémentaire sous le 11° RG 22/02689, Joindre les procédure d'appel au regard de la connexité, Réforrner les jugements dont appel, Déclarer irrecevable à agir en résiliation de bail Mme [J]. A défaut si la Cour retenait l'existence d'un bail verbal, Dire et jugcr non fondée la demande en résiliation de bail de Mme [J] qui ne justifie pas d'un manquement grave de sa locataire à ses obligations d'entretien au regard de la vétusté du logement et en l'absence d'état des lieux d'entrée contradictoire. Réformer le jugement dans toutes ses dispositions. Débouter Mme [J] de toutes ses demandes en résiliation ou paiement d'arriéré de loyer et taxe d'ordures ménagéres. Dire n'y avoir lieu à ordonner son expulsion. Vu l'article 1240, Condamner Mme [J] à lui régler la somme de 3 000 € de dommages et intéréts en réparation de son préjudice moral. Condamner Mme [J] à lui régler l 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et tous les dépens d'instance et d'appel. Vu les conclusions de [L] [J] dans l'affaire N°RG 22/02689 notifiées par voie électronique le 14 février 2023 aux termes desquelles elle demande à la cour de : STATUER ce que de droit sur la recevabilité de l'appel interjeté par Mme [S] [X]. ORDONNER la jonction des procédures enregistrées sous les n° RG 22/01816 et 22/02689. Au fond CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions. DEBOUTER Mme [S] [X] de toutes demandes, fins et conclusions contraires. Y ajoutant, CONDAMNER Mme [S] [X] à lui verser la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appel. CONDAMNER Mme [S] [X] aux entiers dépens de première instance et d'appel. ****** MOTIFS : Sur la jonction Il est d'une bonne administration de la justice de prononcer la jonction de l'instance enrolée sous le numéro RG 22/01816 et de l'instance enrôlée sous le numéro RG 22/02689. Sur la résiliation du bail Il résulte des dispositions de l'article 1714 du code civil qu'on peut louer ou par écrit ou verbalement. L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus. Selon l'article 1729 du même code, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle est destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. En application des articles 1217 et 1227 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. En l'espèce madame [X] soutient que madame [J] ne peut demander de constater sa résiliation en l'absence de bail écrit stipulant une clause résolutoire. Elle fait valoir que madame [J] n'est pas recevable à agir en invoquant les articles 750-1 et 821 du code de procédure civile pour solliciter la résiliation d'une location même verbale, s'agissant de textes qui visent la conciliation en justice. Elle ajoute qu'elle ne justifie pas du fondement de sa demande visant à voir constater la résiliation d'un bail. Elle soutient également que madame [J] ne peut demander le prononcé de la résiliation d'un bail alors qu'elle ne justifie d'aucun manquement sérieux et fondé à son encontre. Elle fait valoir que madame [J] ne justifie pas de la dette locative de 395 euros qu'elle invoque en l'absence de décompte d'arriéré de loyers, ni qu'elle serait tenue de lui régler la taxe d'ordures ménagères en l'absence de bail écrit. Elle en déduit que le commandement de payer ne peut qu'être déclaré nul et ne peut servir à justifier l'application de l'article 1224 du code civil. Elle conteste les accusations de dégradation du logement dont elle fait l'objet. Elle fait valoir que le logement mis à sa disposition était en réalité un taudis qu'elle a rénové elle même mais que la propriétaire n'a jamais procédé à la remise en état du logement ; elle précise que le bon fonctionnement de la VMC relève de sa responsabilité. Elle considère que madame [J] ne rapporte pas la preuve que son logement aurait été dégradé par son fait ou qu'elle aurait manqué à son obligation d'entretien alors que l'intimée ne prouve pas qu'elle a mis à sa disposition un appartement en bon état locatif. Elle demande donc de ne pas prononcer la résiliation du bail qualifié de verbal. Madame [X] soutient que le tribunal ne pouvait que débouter madame [J] de ses demandes au titre de l'arriéré de loyers et de charges lesquelles ne sont pas fondées contractuellement en l'absence de bail écrit. Madame [J] rappelle les dispositions des articles 1714,1728, 1729, 1217, 1227 et 1229 du code civil applicables en matière de baux d'habitation. Elle invoque également l'application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Elle soutient qu'un bail verbal a été conclu avec madame [X] qui occupe le logement loué situé [Adresse 2] à [Localité 6] depuis le 21 octobre 2010 qui n'a jamais été contesté de sorte que ses demandes sont recevables. Elle fait valoir des manquements graves de madame [X] à ses obligations de locataire, à savoir le fait de ne pas avoir signalé une fuite d'eau survenue le 18 novembre 2016, de ne pas avoir suivi les recommandations du plombier. Elle ajoute qu'elle n'a pas répondu aux sollicitations du syndic ni à celles de son bailleur pour entretenir les dispositifs d'aération de l'appartement tels que la VMC dont le dysfonctionnement lui est imputable (défaut d'entretien). Elle argue également d'un défaut de paiement de loyers et d'une absence de paiement de la taxe des ordures ménagères. Elle soutient qu'elle a pour sa part respecté son obligation d'entretien du bien loué. Elle en déduit que les nombreux manquements de madame [X], auxquels s'ajoute sa résistance abusive alors qu'elle revendique le droit de rester dans l'appartement, justifient la résiliation judiciaire du bail. L'analyse des pièces produites aux débats démontre l'existence d'un bail d'habitation conclu verbalement par lequel [L] [J] a donné à bail à [S] [X] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6] à compter du 21 octobre 2010 ainsi que l'a justement analysé le premier juge par des motifs pertinents. Son existence ressort de l'inventaire des meubles et objets mobiliers signé par la bailleresse et [E] [X] en tant que mandataire de [S] [X] pour laquelle il s'est porté caution solidaire des sommes dues au titre du bail d'une durée d'un an à compter du 21 octobre 2010 (l'engagement de caution précisant un loyer de 360 euros outre les charges), mais également de l'avis d'imposition 2009 et de la photocopie de la carte d'identité de [S] [X] donnés à [L] [J] ainsi qu'une attestation d'assurance de [S] [X] du 20 octobre 2010. Les échanges de courriers, courriels et de 'messages sms' entre [L] [J] et [S] [X] confirment l'existence du bail, cette dernière sollicitant la propriétaire au besoin et revendiquant ses droits de locataire (pièce 14 de l'intimée). Au regard de ces éléments sa contestation de l'existence même du bail après des années d'occupation du logement, de paiement du loyer et d'échanges avec la bailleresse est pour le moins surprenante. Le jugement déféré est donc confirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'action par [L] [J] et a constaté l'existence d'un bail verbal. Madame [J] établit qu'avant la conclusion du bail avec madame [X] le logement loué était en bon état en produisant les témoignages des deux précédents locataires [O] [B] et [Z] [W], ce dernier ayant loué le studio de septembre 2009 à août 2010. Elle démontre avoir assumé les réparations lui incombant en tant que bailleresse, en particulier lorsque la non conformité du logement a été diagnostiquée par la ville de [Localité 6]. Elle a effectué alors les réparations nécessaires et la conformité du logement a pu être constatée ainsi que la caisse d'allocations familiales le lui a confirmé. Les pièces produites (notamment les attestations et photographie concernant le bon état du logement avant le bail, les courriers échangés, le rapport d'évaluation de la dégradation du logement) établissent un défaut d'hygiène et un manque d'entretien prolongé du logement par madame [X] entraînant une dégradation du logement et de ses équipements. Il a été notamment constaté un manque de ventilation entrainant de l'humidité lié à un défaut d'entretien de la VMC imputable à madame [X]. En effet si ses problèmes de santé sont avérés, elle n'a pas permis l'intervention des sociétés missionnées par le syndic en charge de nettoyer la VMC, ce problème ayant été constaté en 2015 et en 2017. Par ailleurs madame [X] échoue à rapporter la preuve du paiement des loyers de novembre et décembre 2019 ainsi que de janvier 2020. Il n'y a pas eu de virement bancaire sur le compte de la bailleresse pour les mois concernés et Madame [X] n'apporte pas la preuve du paiement des dits loyers. Elle n'a pas davantage réglé la taxe des ordures ménagères pour les années 2016 à 2020 en dépit des sollicitations de madame [J]. Il résulte de ces éléments que madame [X] n'a pas usé raisonnablement de la chose louée et n'a pas payé le prix du bail aux termes convenus. La gravité de ses manquements à ses obligations contractuelles justifie de prononcer la résiliation du contrat de bail. Le jugement déféré et le jugement rectificatif seront donc confirmés et en ce qu'ils ont prononcé la résiliation du bail, ordonné en conséquence l'expulsion de la locataire et ont condamné [S] [X] à payer à [L] [J] une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux. Il y a lieu de relever que dans les motifs de ses écritures madame [X] demande que soit ordonnée la remise d'un bail locatif écrit sous astreinte de 100 euros par jour dès le prononcé de l'arrêt. Elle ne reprend pas toutefois cette demande dans le dispositif de ses conclusions de sorte que la cour n'a pas à statuer sur cette demande. Sur les sommes dues au titre du bail Madame [J] précise exactement les loyers dont le paiement est réclamé à madame [X] lesquels correspondent aux loyers résiduels des mois de novembre 2019, décembre 2019, janvier 2020 et d'une partie de février 2020 (trois fois 123 euros pour les trois premiers mois et 26 euros manquant pour le mois de février 2020) soit la somme totale de 395 euros. Madame [X] ne rapporte pas la preuve du paiement des dits loyers qu'elle invoque. Elle doit donc être condamnée à payer cette somme à la bailleresse ainsi que le contrat de bail l'y oblige. Madame [J] sollicite également le paiement des taxes des ordures ménagères pour les années 2016 à 2020 et produit les avis de taxe foncière justifiant de leur montant pour une somme totale de 388 euros. Cette charge doit être assumée par la locataire en application des dispositions de l'article 18 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et de l'annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 VIII listant les charges récupérables. La demande en paiement formulée à ce titre par la bailleresse est donc également fondée. Il s'en suit que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné [S] [X] à payer à [L] [J] les sommes de 395 euros au titre de la dette de loyers et de 388 euros au titre de l'arriéré de taxe des ordures ménagères. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts [S] [X] sollicite la condamnation de [L] [J] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral. Elle fait valoir qu'elle subit le harcèlement de madame [J] pour l'obliger à quitter les lieux alors que son état de santé engendre énormément de stress du fait de se voir harcelée en vue d'être expulsée. Toutefois, la demande de résiliation de bail et d'expulsion formulée par [L] [J] est fondée et [S] [X] ne caractérise pas de comportements de la part de la bailleresse ayant dégénéré en abus ou harcèlement à son encontre. Aucune faute n'étant démontrée à l'encontre de [L] [J], [S] [X] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Sur les dépens et les frais irrépétibles Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné [S] [X] aux dépens de première instance et au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. [S] [X], partie perdante, sera condamnée également aux dépens d'appel sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile. Il convient de débouter [L] [J] et [S] [X] de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Prononce la jonction de l'instance enrolée sous le numéro RG 22/01816 et de l'instance enrôlée sous le numéro RG 22/02689 ; Confirme le jugement du 5 mai 2022 et le jugement rectificatif du 15 septembre 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau en toutes leurs dispositions ; Y ajoutant, Condamne [S] [X] aux dépens d'appel. Déboute [L] [J] et [S] [X] de leurs demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Rejette les prétentions plus amples ou contraires des parties. Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. Le Greffier Le Président