Cour d'appel, 12 septembre 2023. 22/04997

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04997 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFNQL Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 Février 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS CEDEX 17 - RG n° 21/59004 APPELANTE SARL BATI DECORATION agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 2] N° SIRET : 421 518 705 Représentée par Maître Frédéric LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque :P 480 INTIMÉE S.C.I. [Adresse 3] prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliée en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 2] N° SIRET : 439 714 478 Représentée et assistée par Me Thibaut LEDOUX de la SELARL CABINET LEDOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : D1004 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre Jean-Christophe CHAZALETTE, Président Patricia LEFEVRE, conseillère Greffier, lors des débats : Olivier POIX ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, pour le Premier Président empêché, Jeanne BELCOUR, greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** Par acte sous seing privé du 14 juin 2006, la SCI [Adresse 3] a consenti un bail commercial à la société Bati Décoration, portant sur des locaux situés au [Adresse 3]), moyennant un loyer annuel de 9 480 euros en principal, hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d'avance, à destination de bureau et de show-room. Ce bail qui expirait normalement le 30 juin 2015 s'est poursuivi par tacite reconduction depuis lors. A la suite d'impayés à compter du mois de mars 2020, par acte du 27 août 2021, la SCI [Adresse 3] a fait délivrer à la société Bati Décoration un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 2 417,16 euros dans un délai d'un mois, correspondant à un arriéré locatif de trois mois. Les causes du commandement n'ayant pas été régularisées dans le délai imparti, par acte d'huissier du 18 novembre 2021, la SCI [Adresse 3] a fait assigner la société Bati Décoration devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater la résiliation du bail commercial liant les parties un mois après un commandement de payer visant la clause résolutoire resté infructueux du 24 août 2021, d'ordonner l'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef des lieux loués, condamner la société Bati Décoration à lui payer la somme provisionnelle de 4 760,70 euros avec intérêts au taux d'intérêt contractuel de 18% par an à compter de l'assignation, la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale à la somme de mensuelle de 921,79 euros égale au loyer mensuel majoré de 18% en application de l'article 9 du bail à compter de la date de la décision à intervenir, la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer. Par ordonnance réputée contradictoire du 2 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 28 septembre 2021 ; - ordonné l'expulsion de la société Bati Décoration et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 3]) avec, le cas échéant le concours d'un serrurier et de la force publique ; - rappelé que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné la société Bati Décoration à payer à la SCI [Adresse 3] la somme provisionnelle de 4 760,70 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au mois de novembre 2021 inclus ; - rejeté la demande de la SCI [Adresse 3] au titre des intérêts contractuels; - condamné la société Bati décoration à payer à la SCI [Adresse 3] une indemnité d'occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer tel qu'il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ; - condamné la société Bati Décoration à la SCI [Adresse 3] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société Bati Décoration aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 27 août 2021 ; - dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande ; - rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit. Par déclarations des 7 et 21 mars 2022, la société Bati Décoration a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif. Aux termes de ses dernières conclusions en date du 24 mai 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour de : - recevoir la société Bati Décoration en son appel formé contre l'ordonnance de référé rendue le 2 février 2022 par le président du tribunal judiciaire de Paris ; - infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'elle : - constate l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 28 septembre 2021 - ordonne l'expulsion de la société Bati Décoration et de tous occupants de son chef des lieux loués avec le cas échéant le concours d'un serrurier et de la force publique - condamne la société Bati Décoration à payer à la SCI [Adresse 3] la somme provisionnelle de 4 760,70 euros à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation arrêté au mois de novembre 2021 inclus - condamne la société Bati Décoration à payer à la SCI [Adresse 3] une indemnité d'occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer tel qu'il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés - condamne la société Bati Décoration à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ; Et statuant à nouveau, - décharger la société Bati Décoration de toute condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile - accorder à la société Bati Décoration les plus larges délais pour s'acquitter du solde de l'arriéré locatifs -suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire du bail - débouter la SCI [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires - statuer ce que de droit sur les dépens. La SCI [Adresse 3], aux termes de ses dernières conclusions en date du 23 juin 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 02 février 2022 par le tribunal judiciaire de Paris (RG 21/590004) ; Y ajoutant, - condamner la société Bati Décoration à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 2 508,26 euros au titre de l'arriéré d'indemnité d'occupation, loyers et charges dues postérieurement le mois de novembre 2021 jusqu'à juin 2022 - rappeler que la société Bati Décoration doit payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu'il résulterait de la poursuite du contrat, outre les charges jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés - condamner la société Bati Décoration à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel et aux entiers dépens de l'instance d'appel. Par ordonnance du 5 avril 2022 le président de la chambre 1-3 a ordonné la jonction des procédures RG 22/04997 et RG 22/00191 sous le premier numéro. L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 septembre2022. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. SUR CE, - Sur la clause résolutoire : En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, le bail litigieux signé entre les parties le 14 juin 2006 contient une clause résolutoire à l'article 9 selon laquelle 'en cas de non exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagement, notamment en ce qui concerne les charges et prestations ou en cas de non paiement de son échéance de l'un quelconque des termes du loyer convenu ou des charges, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat après avoir mis le preneur en demeur de régulariser sa situation par commandement de payer ou de respecter les stipulations du bail contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause.' Le commandement de payer du 21 août 2021 reproduit intégralement cette clause résolutoire et les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce. Les causes du commandement n'ont pas été payées dans le délai d'un mois, ainsi qu'il résulte du décompte produit par la SCI [Adresse 3] et établi par la société Tethys gestion et la société Bati décoration ne conteste ni le montant de la dette ni le fait qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement dans les délais impartis. - Sur la demande de délais de paiement En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, sans contester ne pas avoir payé les sommes dues dans le délai prescrit, la société Bati Décoration fait valoir qu'elle a du faire face à une baisse sévère de son activité et de ses résultats financiers consécutifs due aux grèves de l'année 2019, puis à la pandémie de Covid-19 et à l'interruption brutale à compter du mois de mars 2020 de toute l'activité économique, mais qu'elle entend désormais régulariser les causes du commandement et de son arriéré locatif au plus vite et a effectué un virement le 20 janvier 2022 d'un montant de 2 960 euros. Elle indique qu'elle s'engage à régulariser le paiement de sa dette locative , de sorte qu'elle est fondée à bénéficier a posteriori des délais de paiement selon les plus larges délais et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais. Cependant, il apparaît que la société Bati Décoration qui a bien effectué une virement d'un montant de 2 960 euros le 20 janvier 2022, n'a plus effectué aucun autre paiement depuis lors de sorte de son arriéré locatif s'est aggravé selon le décompte établi par la société Tethys jusqu'à la somme de 8 407 euros au 23 juin 2022. Par ailleurs, la société Bati Décoration ne produit aux débats aucune pièce comptable ni justificatif relatif à sa situation financière actuelle et à ses perspectives d'évolution. C'est ainsi qu'il n'est pas démontré que la société appelante serait en mesure de régulariser sa dette locative tout en payant le loyer courant. Dans ces conditions, la demande de délai sera rejetée et l'ordonnance entreprise sera confirmée du chef de l'acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail au 28 septembre 2021, et de l'expulsion des locaux litigieux. - Sur les impayés En vertu du 2e alinéa de l'article 835 du même code, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. En l'espèce, la SCI [Adresse 3] produit aux débats un décompte actualisé au 31 décembre 2021 établi par la société Tethys Gestion selon lequel la société Bati Décoration était redevable à cette date de la somme de 4 760,70 euros au titre des loyers et charges impayés. L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné la société Bati Décoration au paiement provisionnel d'une somme de 4 760,70 euros à valoir sur l'arriéré de loyers et charges. La SCI [Adresse 3] soutient que la dette locative s'est aggravée et sollicite la somme complémentaire de 2 508,26 euros au titre de l'indemnité d'occupation et des charges arrêtées au mois de juin 2022. Il ressort des pièces versées aux débats que la société Bati Décoration a payé une somme de 2 960 euros qui a été décomptée, mais n'a plus payé son loyer courant mensuel d'un montant de 781,18 euros charges comprises, de sorte qu'au mois de juin 2022 l'arriéré locatif s'élève à la somme de 7 626,29 euros. C'est ainsi que si l'on déduit la somme de 4 760,70 euros déjà allouée de celle de 7 626,29 euros due au mois de juin 2022, il apparaît que la société Bati décoration est encore redevable d'une somme de 2 508,26 euros. Pour autant, l'actualisation de la provision à la somme de 2 508,26 euros pour les impayés de décembre 2021 à juin 2022 est sans objet et sera rejetée puisqu'elle est couverte par la condamnation à une indemnité d'occupation provisionnelle pour la période postérieure au mois de novembre 2021. Au demeurant, la SCI [Adresse 3] n'a pas demandé l'infirmation de l'ordonnance entreprise pour élever le montant de ses demandes. - Sur les autres demandes Les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives à la charge des dépens et à l'indemnisation fondée sur l'article 700 du code de procédure civile seront confirmée. Il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 3] ses frais irrépétibles et une somme de 1 500 euros lui sera donc alloué sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'est par contre pas inéquitable de laisser à la charge de la société Bati Décoration ses frais irrépétibles et aucune somme ne lui sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. la société Bati Décoration sera tenue aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, Confirme l'ordonnance entreprise du juge des référé du tribunal judiciaire de Paris du 02 février 2022 en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Condamne la société Bati Décoration à payer à la SCI [Adresse 3] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société Bati Décoration aux dépens d'appel. LE GREFFIER POUR LE PREMIER PRÉSIDENT EMPÊCHÉ