Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 24/00017

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Expropriations N° RG 24/00017 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YLG4 JUGEMENT DU 13 DECEMBRE 2024 DEMANDERESSE : La COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION [Localité 66] METROPOLE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 17], [Localité 66] représentée par Me Marc RICHER, substitué par Me Victorine PETIZON, avocats au barreau du VAL D’OISE DÉFENDEUR : M. [E] [V] [Adresse 37] [Localité 63] non comparant En présence de Monsieur [F] [W], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques COMPOSITION DU TRIBUNAL Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction. DÉBATS : A l’audience publique du 13 Décembre 2024, après avoir entendu : Me Petizon et M. [W] date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 13 Décembre 2024. JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 13 Décembre 2024 EXPOSE DU LITIGE En 1992, a été créé le parc d’activités de la Vallée de l’Escaut (PAVE I), qui a connu une première extension en 1998. Puis, la communauté d’agglomération de [Localité 66] Métropole (CAVM) a approuvé l’extension du parc (PAVE II) dont la première phase (phase 1) s’est déroulée en 2015. La seconde phase (PAVE II phase 2) s’inscrit dans la continuité de la ZAC existante (PAVE I et PAVE II phase 1) et sur 81 hectares. Il vise la création de divers lots destinés a accueillir des activités industrielles, artisanales et logistiques. Le 11 mars 2021, la CAVM a décidé de solliciter une procédure de déclaration d’utilité publique et en a approuvé le périmètre. Le 17 mars 2021 le service des Domaines a estimé la valeur des parcelles agricoles occupées concernées par le projet à 0,75€/m². Le 25 juillet 2022, le préfet du Nord a prescrit l’ouverture d’une enquête publique conjointe comportant l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique du projet et l’enquête parcellaire. Le 16 août 2022, l’arrêté préfectoral portant ouverture de l’enquête publique a été notifié aux propriétaires concernés par le projet. Le projet a été déclaré d’utilité publique le 27 janvier 2023 et les parcelles incluses dans le périmètre du projet et nécessaires à la réalisation de l'opération ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de la CAVM. La parcelle cadastrée ZB [Cadastre 32] d'une contenance de 1266 m² située [Adresse 60] à [Localité 63] est concernée par le projet et l’ordonnance du juge de l’expropriation en date du 7 juillet 2023 a opéré le transfert de la propriété de cette parcelle appartenant à M. [E] [V]. La communauté d’agglomération de [Localité 66] Métropole, autorisée à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre d'une indemnité de dépossession totale de 2 108 euros (indemnité principale de 1 756,70 €, soit 1,387- €/m² et remploi de 351,34 €) par acte de commissaire de justice signifié le 15 janvier 2024 à M. [E] [V] (à personne). Faute de réponse du propriétaire, la communauté d’agglomération de [Localité 66] Métropole a saisi le juge de l'expropriation, par mémoire reçu au greffe le 14 mai 2024 et a maintenu son offre. Dans ses conclusions reçues au greffe le 12 août 2024, M. le commissaire du gouvernement demande à la juridiction de fixer l'indemnité de dépossession à la somme totale de 2 199,68 euros, se décomposant en une indemnité principale de 1 759,74 euros sur la base d'un prix de 1,39€/m² et une indemnité de remploi de 439,94 euros. La visite des lieux s'est déroulée le 12 septembre 2024. Lors du transport, seuls le représentant de la communauté d’agglomération de [Localité 66] Métropole, son conseil et M. le commissaire du gouvernement étaient présents. Bien que régulièrement convoqué, le propriétaire ne se s'est pas présenté. Bien que régulièrement avisé de la fixation de la date de l'audience au 13 septembre 2024 par acte de commissaire de justice puis de son report au 15 novembre 2024 par lettre simple, le propriétaire n'a pas constitué avocat. L'affaire a pu être utilement retenue à l'audience du 18 novembre 2024, à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 13 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l'utilité publique que : - les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ; - la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ; l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence. I- Sur l'indemnité principale d'expropriation 1/ Sur la consistance du bien Il s’agit d’un immeuble situé [Adresse 60] à [Localité 63], parcelle cadastrée ZB [Cadastre 32], d'une contenance 1 266 m², à extraire de la parcelle ZB [Cadastre 31] d’une surface totale de 10 850 m². L'emprise de forme trapézoïdale est enclavée dans les fonds voisins, éloignée des réseaux et en nature de terre agricole. L'immeuble est situé dans la zone du futur PAVE II phase 2, bénéficiant d’une situation privilégiée, à proximité de la Belgique, de l’autoroute A2 et des connexions aisées aux autoroutes A23, A1 et A21. La parcelle ZB [Cadastre 31] a fait l’objet d’une division parcellaire en deux parcelles « filles » : ZB [Cadastre 57] et ZB [Cadastre 2]. La parcelle est occupée. Elle est classée en zone N au plan local d'urbanisme. 2/ Sur la date de référence Aux termes de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique. Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l²'immeuble. S’agissant d’un immeuble situé en ZAD, la date de référence correspond à la date de renouvellement de l’acte de création de la ZAD, ou pour les ZAD non encore renouvelées à la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la ZAD ou à la date de création de la ZAD si aucun périmètre provisoire n’a été délimité. Il convient ainsi de retenir la date du 15 décembre 2017, date de création de la ZAD, comme date de référence. 3/ Sur la qualification du bien Selon l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois : 1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ; 2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone. Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. En l'espèce, à la date de référence, le bien était situé en zone A au PLU de la commune d’[Localité 63]. Hors activités agricoles ou certains travaux d’intérêt général, ce classement correspond à une zone non équipée où les constructions ne sont pas autorisées. En outre, l’immeuble n’est relié à la voirie équipée que par un chemin d’exploitation et ne bénéficie pas de la proximité des réseaux (eau, électricité etc.). Dès lors, la parcelle ne peut être considérée comme un terrain à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation. Elle sera donc évaluée en fonction de son seul usage effectif, conformément à l’article L.322-2 du même code, soit un terrain agricole. 4/ Sur la méthode à appliquer Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés. La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l'expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d'urbanisme. La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d'un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable. Elle implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d'urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance. Les parties s'accordent sur l'application de la méthode par comparaison. 5/ Sur l’estimation du bien Les parties citent les termes de comparaison suivants : Termes de comparaison cités par la communauté d’agglomération de [Localité 66] Métropole N° Réf. enregistrement Réf. Cadastrales Adresse à [Localité 63] Date mutation Surface terrain (m²) Prix Prix/m² 1 2023P10735 ZI [Cadastre 56] [Adresse 61] 27/06/2023 4250 5896,88 1,39 2 2023P10741 ZI [Cadastre 7] [Adresse 61] 27/06/2023 1120 1554 1,39 3 2023P10803 ZI [Cadastre 44] [Adresse 59] 27/06/2023 3240 4495,50 1,39 4 2021P02977 ZI [Cadastre 30] [Adresse 59] 12/04/2021 13900 18922,50 1,36 5 2022P14370 ZI [Cadastre 11] [Adresse 61] 30/10/2022 1540 2136,75 1,39 6 2021P09846 ZI [Cadastre 24]-[Cadastre 51]-[Cadastre 52]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9] [Adresse 61]/[Adresse 59] 07/12/2021 26880 35472 1,32 7 2022P05736 ZI [Cadastre 53]-[Cadastre 12] [Adresse 61] 01/06/2022 19610 26202,75 1,33 8 2021P02986 ZI [Cadastre 34]-[Cadastre 35] [Adresse 59] 12/04/2021 5530 7672,88 1,39 9 2022P05686 ZI [Cadastre 2]-[Cadastre 3]-[Cadastre 6] [Adresse 61] 12/06/2022 15560 21039 1,35 10 2021P02963 ZI [Cadastre 10] [Adresse 61] 12/04/2021 2570 3565,88 1,39 11 2021P09854 ZI [Cadastre 54] [Adresse 61] 07/12/2021 10800 14970 1,39 N° Réf. enregistrement Réf. Cadastrales Adresse à [Localité 63] Date mutation Surface terrain (m²) Prix Prix/m² 12 2022P11703 ZI [Cadastre 43] [Adresse 59] 13/09/2022 2740 3801,75 1,39 13 2021P03558 ZI [Cadastre 46] [Adresse 59] 06/05/2021 4380 6077,25 1,39 14 2021P04493 ZI [Cadastre 4]-[Cadastre 5] [Adresse 61] 04/06/2021 10850 15033,75 1,39 15 2021P09709 ZI [Cadastre 38]à[Cadastre 40]-[Cadastre 41]-[Cadastre 42]-[Cadastre 45]-[Cadastre 50]-[Cadastre 16] [Adresse 61]/[Adresse 59] 02/12/2021 76694 98984,85 1,29 16 2021P02970 ZI [Cadastre 21] [Localité 63] [Adresse 59] 12/04/2021 4530 6285,38 1,39 17 2021P09713 ZI [Cadastre 57] [Localité 63] [Adresse 61] 02/12/2021 3400 4717,50 1,39 18 2021P01448 ZI 119 [Localité 63] [Adresse 61] 09/02 et 15/11/2021 1160 2697 2,32 19 2021P08282 ZI [Cadastre 22]à[Cadastre 23]-[Cadastre 25]-[Cadastre 26]-[Cadastre 31]-[Cadastre 33]-[Cadastre 36]-[Cadastre 47]-[Cadastre 48]-[Cadastre 13]-[Cadastre 14]-[Cadastre 15] [Localité 63] [Adresse 61]/[Adresse 59] 28/09/2021 112310 84232,50 0,75 20 2021P01451 ZI [Cadastre 55] [Localité 63] [Adresse 61] 09/02 et 15/11/2021 3290 4564,88 1,39 21 2022P11703 ZI [Cadastre 43] [Localité 63] [Adresse 59] 13/09/2022 2740 3801,75 1,39 22 2020P08434 ZI [Cadastre 28]-[Cadastre 29] [Localité 63] [Adresse 59] 01/12/2020 9570 13278,38 1,39 23 2021P08281 ZI [Cadastre 27] [Localité 63] [Adresse 59] 28/09/2021 8000 6000 0,75 Termes de comparaison complémentaires cités par M. le commissaire du gouvernement N° Réf. enregistrement Réf. Cadastrales Adresse Date mutation Surface terrain (m²) Prix Prix/m² 24 2023P20048 ZD [Cadastre 49] [Localité 63], [Adresse 64] 14/12/2023 1930 2895 1,50 25 2023P07097 ZE [Cadastre 39] [Localité 65], [Adresse 58] 12/05/2023 1210 1815 1,50 26 2022P13426 ZI [Cadastre 19] [Localité 63], [Adresse 59] 30/09/2022 3170 1268 0,40 27 2022P08582 ZC [Cadastre 1] [Localité 63], [Adresse 60] 28/06/2022 4080 2600 0,64 28 2023P14458 ZE [Cadastre 20] [Localité 65], [Adresse 62] 29/08/2023 4605 2079 0,45 29 2023P07710 ZD [Cadastre 18]-[Cadastre 44]-[Cadastre 48] [Localité 63], [Adresse 64] 15/05/23 5300 7950 1,50 Les termes de comparaison n°1 à 23 sont des acquisitions de terrains similaires au profit de la CAVM, situés en zonage A. Les termes 24 à 29 sont situés en dehors du périmètre de l’opération mais sont localisés à moins d’un kilomètre de l’immeuble en cause. Ils sont également situés en zonage A. Les termes n°3, 13, 18, 24, 25, 27 et 29 sont libres. Le terme n°19 est seulement en partie occupé et de très grande taille. La valeur d'un terrain libre est supérieure à celle d'un terrain occupé. Il convient en conséquence d'écarter ces termes qui ne sont pas révélateurs de la valeur d'une terre agricole louée. Il convient d'écarter les termes 4, 6, 7, 9, 11, 14, et 15 qui correspondent à de très grands terrains, de plus de 10 000 m². Il ressort des termes 1, 2, 5, 8, 10, 12, 16, 17, 20, 21, 22, 23, 26 et 28, des prix s'échelonnant de 0,40 €/m² à 1,39 €/m², avec une majorité de prix à 1,39 €/m². Dès lors, le prix de 1,3876€/m² offert par la CAVM apparaît satisfactoire. Il convient en conséquence de fixer le montant de l'indemnité principale de dépossession à 1756,70 euros (1,3876 € x 1266 m²). II- Sur les indemnités accessoires Sur l'indemnité de remploi Aux termes de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement. Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique. L'indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire. Aux termes de l'article R.311-22 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R. 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié. Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose. En l'espèce, l'autorité expropriante offre une indemnité de remploi de 351,34 euros, tandis que le commissaire du gouvernement propose de la fixer à 439,94 euros conformément à la méthode usuelle sur le ressort de la cour d'appel de Douai. En application de l'article R.311-22 susmentionné, les expropriés n'ayant pas répondu, le juge de l'expropriation ne statue dans les limites des conclusions du commissaire du gouvernement que s'il propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant, ce qui n'est pas le cas en l'occurrence. Dès lors, seule la somme de 351,34 euros sera allouée au titre de l'indemnité de remploi. III- Sur les demandes accessoires Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de la communauté d’agglomération de [Localité 66] Métropole. PAR CES MOTIFS Le juge de l'expropriation du Nord, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe, FIXE la date de référence au 15 décembre 2017 ; FIXE l’indemnité de dépossession revenant à M. [E] [V] pour la parcelle cadastrée ZB [Cadastre 32] d'une contenance de 1 266 m² située [Adresse 60] à [Localité 63] à 2 108,04 euros se décomposant ainsi : indemnité principale : 1 756,70 euros indemnité de remploi : 351,34 euros ; LAISSE les dépens à la charge de la communauté d’agglomération de [Localité 66] Métropole. Le Greffier Le juge de l'expropriation