Cour d'appel, 08 juin 2023. 22/06102

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 08 JUIN 2023 N° RG 22/06102 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VOJU AFFAIRE : S.A.R.L. LA MARQUISE SARL C/ [D] [Z] ... Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 27 Juillet 2022 par le Président du TJ de NANTERRE N° RG : 22/01239 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 08.06.2023 à : Me Adèle VANHAECKE, avocat au barreau de VAL D'OISE Me Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. LA MARQUISE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège N° SIRET : 807 51 1 0 35 [Adresse 3] [Localité 5] Représentant : Me Adèle VANHAECKE, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 168 APPELANTE **************** Monsieur [D] [Z] né le 15 Mars 1947 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 8] [Adresse 8] Madame [G] [I] épouse [Z] née le 19 Août 1949 à [Localité 9] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Ayant pour avocat plaidant Me Pierre-jacques LABARDE de la SELEURL T.C.J COTET, au barreau de PARIS, vestiaire : L0063 substitué par Me Aline LEAL, avocat au barreau de PARIS Représentant : Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 INTIMES **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Avril 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Conseiller, Greffier, lors des débats : Monsieur Mohamed EL GOUZI, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 5 avril 2010, Mme [G] [I] épouse [Z] et M. [W] [Z] ont donné à bail commercial à Mme [L] [R], pour une durée de 9 ans à compter du 5 février 2010, un local commercial dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (92) moyennant un loyer de 1 400 euros, payable mensuellement et d'avance. Par acte de cession du droit au bail commercial en date du 8 septembre 2014, Mme [L] [R] a cédé son droit au bail à la S.A.R.L. La Marquise, aux mêmes conditions, à compter du même jour. La société La Marquise est une société à responsabilité limitée constituée le 31 octobre 2014 et dont l'activité est 'l'exploitation d'une cave à vin, épicerie fine, vente de produits régionaux et artisanaux, préparation et dégustation de produits alimentaires, d'épicerie fine, de vins et spiritueux dans le cadre de repas'. Reprochant à la société La Marquise sa défaillance dans le règlement des loyers contractuels, Mme [G] [I] épouse [Z] et M. [W] [Z] lui ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail le 18 janvier 2022. Par acte d'huissier de justice délivré le 11 avril 2022, M. et Mme [Z] ont fait assigner en référé la société La Marquise aux fins d'obtenir principalement le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail et l'expulsion de la locataire. Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 27 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant Mme [G] [I] épouse [Z] et M. [W] [Z] et la société La Marquise, à effet du 18 février 2022 à minuit, - ordonné à défaut de départ volontaire l'expulsion de la société La Marquise, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 6] (92), avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - ordonné, en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de la société La Marquise. après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par l'huissier chargé de l'exécution, - fixé l'indemnité d'occupation due provisionnellement par la société La Marquise à Mme [G] [I] épouse [Z] et M. [W] [Z] à compter du 18 février 2022 et jusqu'à la libération effective des locaux par la remise des clés, au montant du loyer contractuel, augmenté des indexations, charges et taxes afférents, que la locataire aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié de plein droit, soit 1 400 euros par mois, augmenté de la TVA, des charges et taxes locatives, - condamné la société La Marquise au paiement de cette indemnité d'occupation provisionnelle à Mme [G] [I] épouse [Z] et M. [W] [Z], - condamné la société La Marquise à payer à Mme et M. [Z] la somme de 24 900 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de mars 2022, étant rappelé qu'à compter du 18 février 2022, ce sont des indemnités d'occupation qui lui sont due, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2022 ; - débouté Mme [G] [I] épouse [Z] et M. [W] [Z] du surplus de leurs demandes, - condamné la société La Marquise à payer à Mme et M. [Z] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la S.A.R.L. La Marquise aux dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 18 janvier 2022. Par déclaration reçue au greffe le 5 octobre 2023, la société La Marquise a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a débouté Mme [G] [I] épouse [Z] et M. [W] [Z] du surplus de leurs demandes, rappelé que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire et rappelé que l'ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Dans ses dernières conclusions déposées le 7 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la S.A.R.L. La Marquise demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, de : '- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 27 juillet 2022 par le président du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'elle a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant Mme et M. [Z] et la S.A.R.L. La Marquise, à effet du 18 février 2022 à minuit , - ordonné à défaut de départ volontaire l'expulsion de la S.A.R.L. La Marquise, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 6] avec le concours de la force public et d'un serrurier au besoin ; - ordonné, en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de la S.A.R.L. La Marquise après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par l'huissier chargé de l'exécution ; - fixé l'indemnité d'occupation due provisionnellement par la S.A.R.L. La marquise à Mme et M. [Z] à compter du 18 février 2022 et jusqu'à la libération effective des locaux par la remise des clés au montant du loyer contractuel augmenté des indexations charges et taxes afférents, que la locataire aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié de plein droit, soit 1400 euros par mois, augmenté de la TVA, des charges et taxes locatives ; - condamné la S.A.R.L. La Marquise au paiement de cette indemnité provisionnelle à Mme et M. [Z] ; - condamné la S.A.R.L. La Marquise à payer à Mme et M. [Z] la somme de 24 900 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de mars 2022, étant rappelé qu'à compter du 18 février 2022, ce sont des indemnités d'occupation qui lui sont due, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2022 ; - condamné la S.A.R.L. La Marquise à payer à Mme et M. [Z] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance ; et statuant à nouveau, - suspendre les poursuites et effets de la clause résolutoire du bail liant Mme [G] [I] épouse [Z] et M. [W] [Z] et la S.A.R.L. La Marquise notifiée selon commandement du 18 janvier 2022 ; - accorder à la S.A.R.L. La Marquise un délai de grâce d'un an ; - reporter le paiement des sommes dues au titre des arriérés locatifs par la S.A.R.L. La Marquise à Mme [G] [I] épouse [Z] et M. [W] [Z] dans le délai d'un an ; - dire que, faute pour la S.A.R.L. La Marquise, de payer l'intégralité des arriérés locatifs, au terme du délai d'un an, après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, il sera procédé à l'expulsion de la S.A.R.L. La Marquise et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique et qu'en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné, et qu'une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel (1 400 euros) sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ; - dire qu'en cas de règlement des causes du commandement de payer notifié le 18 janvier 2022 par la S.A.R.L. La Marquise à Mme et M. [Z] dans le délai d'un an, le commandement de payer sera non avenu et ses effets seront rétroactivement anéantis ; - débouter Mme et M. [Z] de leurs plus amples demandes'. Dans leurs dernières conclusions déposées le 5 décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. [D] [Z] et Mme [G] [I] épouse [Z] demandent à la cour, au visa des articles 1103, 1193 et 1343-5 du code civil, 809 alinéa 2 du code de procédure civile et L. 145-1 du code de commerce, de : '- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 27 juillet 2022 par devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'elle a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant Mme [G] [I] épouse [Z] et M. [W] [Z] et la S.A.R.L. La Marquise, à effet du 18 février 2022 à minuit, - ordonné à défaut de départ volontaire l'expulsion de la S.A.R.L. La Marquise, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 6] (92), avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - ordonné, en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de la S.A.R.L. La Marquise. après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par l'huissier chargé de l'exécution, - fixé l'indemnité d'occupation due provisionnellement par la S.A.R.L. La Marquise à Mme [G] [I] épouse [Z] et M. [W] [Z] à compter du 18 février 2022 et jusqu'à la libération effective des locaux par la remise des clés, au montant du loyer contractuel, augmenté des indexations, charges et taxes afférents, que la locataire aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié de plein droit, soit 1 400 euros par mois, augmenté de la TVA, des charges et taxes locatives, - condamné la S.A.R.L. La Marquise au paiement de cette indemnité d'occupation provisionnelle à Mme [G] [I] épouse [Z] et M. [W] [Z], - condamné la S.A.R.L. La Marquise. à payer à Mme [G] [I] épouse [Z] et M. [W] [Z] la somme de 24900 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de mars 2022, étant rappelé qu'à compter du 18 février 2022, ce sont des indemnités d'occupation qui lui sont dues, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2022, et statuant à nouveau, - débouter la S.A.R.L. La Marquise de toutes ses demandes, - condamner la S.A.R.L. La Marquise au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la S.A.R.L. La Marquise aux entiers dépens, sous toutes réserves'. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION La société La Marquise fait valoir que, du fait des problèmes de santé de son gérant ne lui permettant plus d'exploiter le fonds, elle a opté pour une location-gérance. Elle explique avoir dû régler aux bailleurs l'impayé de 17 000 euros laissé par son premier locataire-gérant lors de son départ des lieux, puis avoir conclu un second contrat avec la société TNDB, qui devait régler directement les loyers à M. et Mme [Z] mais a en réalité laissé se constituer un arriéré, tout en continuant à occuper les lieux. Au soutien de sa demande de suspension de la clause résolutoire et du report de paiement de la dette, la société La Marquise souligne qu'elle a toujours réglé ses loyers lorsqu'elle exploitait directement le fonds, que le commerce a été durement affecté par les mesures prises durant la crise sanitaire et qu'elle tente de parvenir au recouvrement des sommes dues par la société TNDB qui a été placée en liquidation judiciaire. Elle expose avoir déposé une annonce de location gérance et avoir mis en vente son droit au bail, ce qui lui permettrait d'apurer définitivement ses dettes mais implique qu'elle bénéficie d'un délai afin que la résiliation du bail ne soit pas acquise. Pour s'opposer à cette demande, M. et Mme [Z] expliquent avoir subi de multiples défauts de paiement des loyers depuis plusieurs années et font valoir que la dette locative s'élève à plus de 36 000 euros. Exposant être tiers au contrat conclu avec la société TNDB, ils soutiennent que la société La Marquise ne justifie ni de sa situation financière ni de ses facultés de paiement ni d'une possibilité sérieuse de vente du fonds de commerce. Sur ce, Il convient de constater que la société La Marquise ne conteste pas la résiliation du bail par l'acquisition de la clause résolutoire à la suite de la délivrance du commandement de payer mais en sollicite la suspension de ses effets et l'octroi de délais de paiement. L'ordonnance querellée sera donc confirmée en ses dispositions relatives à la résiliation du bail et en ses dispositions subséquentes relatives à l'expulsion et à l'indemnité d'occupation. sur la suspension de la clause résolutoire L'article L. 145-41 al 2 du code de commerce dispose que : ' les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.' Selon l'article 1343-5 du code civil : 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'. Il est constant que l'octroi de délais de paiement dépend de la capacité démontrée par le requérant à apurer sa dette pendant les délais requis, tout en poursuivant en parallèle le paiement de ses loyers et charges courants. En l'espèce, M. et Mme [Z] versent aux débats : - un commandement de payer daté du 2 août 2018 concernant une dette de 8 400 euros, - un protocole transactionnel du 18 mars 2019 prévoyant le règlement de la dette locative de 5 600 euros en 10 mensualités, - un commandement de payer du 18 juin 2019 afférent à une dette de 9 800 euros, - un commandement de payer du 18 janvier 2022 relatif à une dette de 20 700 euros. Ils produisent un décompte qui ne fait apparaître aucun versement de la locataire depuis le mois de janvier 2022, la dette locative s'élevant à la somme de 36 100 euros au 30 novembre 2022. Il découle de ces éléments que la société La Marquise n'est pas en mesure de reprendre un versement régulier des loyers courants. Au surplus, elle a déjà bénéficié de fait d'un délai de plus de huit mois depuis la décision déférée, ayant obtenu la suspension de l'exécution provisoire. Cependant, celle-ci faisant valoir à juste titre que la cession de son fonds de commerce lui permettrait d'apurer sa dette en une seule fois et que celle-ci implique que le bail ne soit pas résilié, tout en démontrant effectuer des démarches très actives dans ce but, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à la société La Marquise un délai de trois mois pour s'acquitter de l'intégralité de sa dette locative. À l'issue de ce délai, faute de règlement, la clause résolutoire reprendra effet et l'expulsion pourra être ordonnée. sur les demandes accessoires L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Eu égard à la particularité de la présente décision, et notamment au fait que la résiliation du bail n'est pas contestée et que les délais de paiement ne sont alloués à la locataire que dans son seul intérêt, la société La Marquise devra en outre supporter les dépens d'appel et sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à M. et Mme [Z] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. La société La Marquise sera en conséquence condamnée à leur verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance entreprise ; Y ajoutant ; Dit que la société La Marquise pourra s'acquitter de sa dette locative en 1 versement unique de 24 900 euros en sus du loyer, charges et indemnités d'occupation échus, intervenant au plus tard 3 mois après la signification du présent arrêt; Ordonne jusqu'à l'expiration de ce délai de paiement la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail ; Rappelle que si la société La Marquise se libère de sa dette locative en plus du loyer courant dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, mais qu'au cas contraire, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bailleur sera en droit de faire procéder à l'expulsion de la société La Marquise et de tout occupant de son chef des locaux situés sis [Adresse 1] à [Localité 6] (92), avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; Dit qu'en cas d'expulsion et si la clause résolutoire a recouvré son plein effet, la société La Marquise sera condamnée à payer Mme [G] [I] épouse [Z] et M. [W] [Z] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer fixé au bail et qu'il y aura lieu de procéder à l'enlèvement des biens et mobiliers se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société La Marquise ; Rejette le surplus des demandes ; Condamne la société La Marquise à verser à Mme [G] [I] épouse [Z] et M. [W] [Z] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société La Marquise aux dépens d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,