Cour d'appel, 12 septembre 2023. 23/00197

ARRÊT N° MW/FA COUR D'APPEL DE BESANÇON - 172 501 116 00013 - ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2023 PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE Réputé contradictoire Audience publique du 30 mai 2023 N° de rôle : N° RG 23/00197 - N° Portalis DBVG-V-B7H-ETEQ S/appel d'une décision du TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BESANÇON en date du 10 janvier 2023 [RG N° 20/00733] Code affaire : 72Z Autres demandes relatives à la copropriété [J] [K] épouse [O] C/ [H] [X] [W], SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] PARTIES EN CAUSE : Madame [J] [K] épouse [O] née le 05 Décembre 1960 à [Localité 6], de nationalité française Secrétaire, demeurant [Adresse 2] Représentée par Me Anne-sophie DE BUCY de la SELARL AITALI -GROS-CARPI-LE DENMAT-DE BUCY-BECHARI, avocat au barreau de BESANCON APPELANTE ET : Madame [H] [X] [W] née le 19 Novembre 1970 à [Localité 6], de nationalité française Commerçante, demeurant [Adresse 5] Représentée par Me Julie DUFOUR de la SELARL JULIE DUFOUR, avocat au barreau de BESANCON SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet BENOIT, SAS au capital social de 100 000.00  €, immatriculée au RCS de BESANCON sous le n°332 073 238, dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 6] Sis, [Adresse 7] INTIMÉS COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats : PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre. ASSESSEURS : Madame Bénédicte MANTEAUX et Monsieur Cédric SAUNIER, conseillers. GREFFIER : Madame Fabienne ARNOUX, Greffier Lors du délibéré : PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre, magistrat rédacteur ASSESSEURS : Madame Bénédicte MANTEAUX et Monsieur Cédric SAUNIER, conseillers. L'affaire, plaidée à l'audience du 30 mai 2023 a été mise en délibéré au 12 septembre 2023. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe. ************** Suivant acte notarié de vente du 28 novembre 2011, Mme [H] [W] est propriétaire d'un local commercial composant le lot n°3 d'un ensemble immobilier en copropriété, situé [Adresse 3] à [Localité 6] (25). Par acte du 2 novembre 2017, Mme [J] [K], épouse [O], a acquis la propriété du lot n°4 du même ensemble immobilier. Par exploit du 15 mai 2020, se plaignant de l'existence dans la cour commune de l'immeuble d'une construction privative à usage de toilettes établie au profit du commerce exploité dans les locaux appartenant à Mme [W], Mme [O] a fait assigner celle-ci ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Besançon en cessation de l'emprise. Par ordonnance du 3 juin 2021, le juge de la mise en état a débouté Mme [W] d'une demande de nullité de l'assignation, ainsi que d'une fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation. Par nouvelles conclusions d'incident des 8 et 17 juin 2022, Mme [W] a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription, et a demandé le renvoi de l'incident devant le juge du fond. Elle a fait valoir : - qu'il ressortait de son titre que le local litigieux faisait partie de son lot privatif ; - qu'en tout état de cause, elle avait acquis cette construction de bonne foi, et qu'elle-même et son auteur l'avaient possédée pendant plus de 10 ans, de sorte qu'elle devait bénéficier de la prescription acquisitive abrégée de l'article 2272 du code civil ; qu'au demeurant, plus de 30 ans s'étaient écoulés depuis la construction. Mme [O] s'en est remise s'agissant du renvoi de l'incident devant le juge du fond, et a conclu au rejet des demandes de Mme [W], aux motifs : - que la construction était édifiée sur les parties communes de l'immeuble ; - que le point de départ de la prescription abrégée ne pouvait être antérieur à l'acquisition du bien par Mme [W], le titre de son auteur ne faisant aucune référence au local litigieux ; que le titre de propriété de Mme [W] ne pouvait être qualifié de juste titre au sens de l'article 2272 du code civil car il ne faisait lui-même pas référence au local ; - qu'aucun élément ne permettait d'affirmer que la construction remontait à plus de 30 ans ; qu'elle se trouvait édifiée sur un espace du secteur sauvegardé interdisant toute construction ; - que la possession ne pouvait être qualifié de publique, faute d'ouverture sur la cour permettant de constater son utilisation, ni paisible en l'absence de preuve d'une absence d'opposition des copropriétaires. Le juge de la mise en état a renvoyé l'affaire devant la formation de jugement. Par jugement rendu le 10 janvier 2023, en l'absence de comparution du syndicat de copropriété, le tribunal a : Vu l'article 789 6° du code de procédure civile, - dit que Mme [H] [W] est propriétaire, par l'effet de la prescription acquisitive, dans l'immeuble cadastré section AX n°[Cadastre 4], [Adresse 3] à [Localité 6], d'un local à usage de toilettes situé à l'arrière de son local commercial (lot 3) au rez-de-chaussée, dans une cour intérieure commune appartenant à la copropriété ; - ordonné la publication du présent jugement par Mme [H] [W] aux services de la publicité foncière de [Localité 6] ; - déclaré, par voie de conséquence, irrecevable l'action de Mme [J] [K] épouse [O] aux fins de cessation de l'emprise du local litigieux sur les parties communes de la copropriété ; - condamné Mme [J] [K] à verser à Mme [H] [W] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [J] [K] aux dépens de l'incident, qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l'avance, directement par la SELARL Julie Dufour, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - renvoyé l'affaire à la mise en état silencieuse du 23 fevrier 2023 pour les conclusions au fond de Mme [J] [K] épouse [O]. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu : - qu'il résultait des éléments produits que le local litigieux avait bien été construit dans la cour commune de la copropriété et qu'il constituait dès lors une emprise sur les parties communes de la copropriété ; - que l'acte de vente du 13 février 2004 par lequel les époux [R] avaient vendu le lot n°3 à la société DG, auteur de Mme [W], précisait que la superficie du lot était de 68,03 m², dont 3,84 m² pour les toilettes, et mentionnait au titre des déclarations du vendeur que la toiture en fibrociment des toilettes situées dans les parties privatives était susceptible de contenir de l'amiante en vertu d'un rapport annexé à l'acte ; que l'acte de vente du bien par la société DG à Mme [W] comportait les mêmes indications ; - qu'il en résultait que les époux [R] n'étaient pas propriétaires du local litigieux, érigé sur une partie commune, mais que ce local était compris dans la vente intervenue le 28 novembre 2011 au profit de Mme [W] ; que celle-ci avait donc été mise en possession du local par l'effet de la vente, qui constituait un juste titre au sens de l'article 2272 du code civil, la bonne foi de Mme [W] au moment de la vente étant présumée, et non discutée ; qu'à cette possession devait être ajoutée celle de la société DG, remontant à la vente du 13 février 2004 ; que, s'agissant d'un local à usage de toilettes directement relié au local commercial de Mme [W], cette possession avait nécessairement été faite à titre de propriétaire, et l'avait été de manière continue et ininterrompue depuis l'édification ; que l'édifice étant construit au milieu de la cour commune, cette possession était nécessairement publique ; - que Mme [W] avait donc acquis la propriété du local par l'effet de la prescription abrégée de 10 ans. Mme [O] a relevé appel de cette décision le 13 février 2023 en ce qu'elle a retenu l'acquisition par prescription, ainsi qu'en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. Par conclusions notifiées le 4 mai 2023, l'appelante demande à la cour : Rejetant toutes prétentions plus amples ou contraires, Vu les articles 2258 et suivants du code civil, Vu l'édification du local litigieux sur les parties communes, Vu l'absence de prescription de l'action engagée par Mme [J] [O], - de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu que le local à usage de toilettes situé à l'arrière du local commercial de Mme [W] est édifié sur l'emprise de la cour commune de la copropriété ; - de débouter Mme [W] de sa demande tendant à ce que le jugement soit réformé sur ce point ; - d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a : * dit que Mme [H] [W] est propriétaire, par l'effet de la prescription acquisitive, dans l'immeuble cadastré section AX n°[Cadastre 4], [Adresse 3] à [Localité 6], d'un local à usage de toilettes situé à l'arrière de son local commercial (lot 3) au rez-de-chaussée ; * ordonné la publication du présent jugement par Mme [H] [W] aux services de la publicité foncière de [Localité 6] ; * déclaré, par voie de conséquence, irrecevable l'action de Mme [J] [K] épouse [O] aux fins de cessation de l'emprise du local litigieux sur les parties communes de la copropriété ; * condamné Mme [J] [K] à verser à Mme [H] [W] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; * condamné Mme [J] [K] aux dépens de l'incident, qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l'avance, directement par la SELARL Julie Dufour, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau : - de dire que Mme [H] [W] n'est pas propriétaire dans l'immeuble cadastré section AX n°[Cadastre 4], [Adresse 3] à [Localité 6], d'un local à usage de toilettes situé à l'arrière de son local commercial (lot 3) au rez-de chaussée, à défaut de pouvoir se prévaloir de l'effet de la prescription acquisitive ; - de déclarer recevable l'action de Mme [K] épouse [O] aux fins de cessation de l'emprise du local litigieux sur les parties communes de la copropriété ; En tout état de cause, - de débouter Mme [H] [W] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ; - de renvoyer l'affaire devant le juge de la mise en état aux fins de poursuite de l'instruction ; - d'ordonner la publication de l'arrêt à intervenir au service de la Publicité Foncière de [Localité 6] ; - de condamner Mme [H] [W] à payer à Mme [J] [O] la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant de la procédure de première instance ; - de condamner Mme [H] [W] à payer à Mme [J] [O] la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant de la procédure d'appel ; - de condamner Mme [H] [W] entiers dépens de la procédure d'incident de première instance et de la présente procédure d'appel. Par conclusions transmises le 7 avril 2023, Mme [W] demande à la cour : Vu les articles 768 et 789 du code de procédure civile, Vu les articles 2258 et 2265, 2272 du code civil, et 122 du code de procédure civile, Faisant droit à 1'appel incident de Mme [H] [W], et rejetant toutes prétentions contraires : A titre principal, considérant que Mme [H] [W] rapporte la preuve suffisante de sa propriété privative du local litigieux ; - de réformer le jugement du 10 janvier 2023 en ce qu'il a retenu que le local à usage de toilettes litigieux serait édifié sur l'emprise de la cour commune de la copropriété ; - de débouter Mme [J] [O] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - de renvoyer les parties devant le juge de première instance pour qu'il soit statué sur les demandes reconventionnelles de Mme [H] [W] ; - de confirmer le jugement pour le surplus en ses dispositions non contraires aux présentes, et y ajouter sur les frais irrépétibles comme dit ci-après ; Subsidiairement, pour le cas où la juridiction retiendrait que la construction litigieuse serait édifiée sur une partie commune de la copropriété, - de confirmer purement et simplement le jugement entrepris ; - de rejeter toutes les prétentions de Mme [J] [O] comme prescrites et infondées ; - de renvoyer l'affaire devant la juridiction de première instance pour statuer sur les demandes reconventionnelles de Mme [H] [W] ; En tout état de cause. - de juger que la décision à intervenir sera commune et opposable au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] ; - d'ordonner la publication de la décision à intervenir conformément au décret de 1955 ; - de condamner Mme [J] [O] à verser à Mme [H] [W] une somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Julie Dufour conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Mme [O] a fait signifier sa déclaration d'appel au syndicat des copropriétaires par acte du 28 février 2023 remis à personne morale. Le syndicat des copropriétaires n'a pas constitué avocat. Il sera statué par arrêt réputé contradictoire. La clôture de la procédure a été prononcée le 9 mai 2023. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus. Sur ce, la cour, Sur l'existence d'une emprise A titre d'appel incident, Mme [W] critique le jugement déféré en ce qu'il a retenu que l'édicule litigieux ne relevait pas des parties privatives de son lot de copropriété, pour avoir été édifié sur les parties communes de l'immeuble. Toutefois, c'est aux termes d'une motivation circonstanciée et pertinente, à laquelle la cour se réfère, et qu'aucun élément nouveau ne permet de remettre en cause à hauteurd 'appel, que le premier juge a constaté que le bâtiment à usage de toilettes, qui ne figurait sur aucun plan ni à l'état descriptif de division, était édifié sur l'emprise de la cour, laquelle constituait sur toute sa superficie une partie commune. Le seul fait que cet édicule apparaisse à partir de l'année 2011 sur le plan cadastral est impropre à établir qu'il s'agisse d'une partie privative intégrée au lot de Mme [W], tout comme une telle preuve ne peut résulter de la seule considération qu'un commerce doit nécessairement être doté d'un local à usage de toilettes, l'existence matérielle de ce local n'impliquant pas de manière nécessaire l'absence d'emprise sur les parties communes. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. Sur la prescription acquisitive L'article 2272 du code civil dispose que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. Pour s'opposer aux demandes de Mme [O], Mme [W] soutient avoir acquis la propriété de la construction litigieuse par l'effet de la prescription abrégée de l'article 2272 alinéa 2, subsidiairement par l'effet de la prescription trentenaire de droit commun. Il convient d'emblée de constater qu'il n'est produit au soutien du fondement subsidiaire aucune pièce de nature à démontrer de manière certaine que la construction de l'édicule remonterait à plus de trente années, l'argumentation de l'intimée, selon laquelle le lot dont elle est propriétaire était au moins depuis 1983 qualifié de locaux commerciaux, ce qui nécessitait qu'ils soient équipés de toilettes, relevant de la pure supputation, et non de la preuve concrète. S'agissant de la prescription abrégée, il n'est en premier lieu pas allégué, ni a fortiori démontré que Mme [W] n'ait pas été de bonne foi lorsqu'elle a acquis ses lots de copropriété. L'acte de vente authentique du 28 novembre 2011 par lequel la SCI DG lui a cédé la propriété du lot litigieux ne comporte certes aucune mention expresse d'un local à usage de toilettes dans le descriptif de la consistance des biens, qui désigne le lot n°3 comme étant constitué d'un 'magasin situé au rez-de-chaussée, avec réserve derrière'. Pour autant, ce même acte précise ensuite, dans son paragraphe relatif à la loi Carrez, que 'le vendeur déclare que la superficie de la partie privative du ou des lots entrant dans le champ d'application de cette loi, est de (lot 3) : 68 m².' Il a par ailleurs été établi le même jour par le notaire rédacteur un 'certificat loi Carrez' confirmant la superficie de 68 m². L'acte de vente du 13 février 2004, par lequel la SCI DG, auteur de Mme [W], a elle-même acquis le lot de copropriété n°3 des époux [R], comporte une description du bien identique, et fait état, s'agissant de la déclaration relative à la loi Carrez, d'une surface du lot de 68,03 m². A cet égard, cet acte renvoie en annexe à un certificat de mesurage établi par le cabinet Becet le 3 octobre 2003, lequel détaille ainsi qu'il suit la surface des locaux : pièce 1 : 36 m², pièce 2 : 28,19 m², toilettes : 3,84 m², total 68,03 m². Il résulte de la combinaison de ces documents que le local toilettes d'une surface de 3,84 m² était incontestablement englobé dans le lot n°3 d'une surface de 68 m² que Mme [W] a acquis de bonne foi le 28 novembre 2011, tout comme il l'était dans le lot n°3 de 68,03 m² acquis par la société DG le 13 février 2004. Mme [W] dispose donc à cet égard d'un juste titre, le seul fait que l'acte de vente mentionne les recours et sanctions possibles en cas d'inexactitude du mesurage étant sans aucun emport sur le caractère 'juste' du titre. L'acte du 13 février 2004 présente à l'égard de l'auteur de Mme [W], dont la bonne foi n'est pas mise en cause, le même caractère de juste titre, de sorte que les durées de possession respectives de la SCI DG et de Mme [W] doivent être cumulées pour l'appréciation du délai de prescription, lequel excède en conséquence les dix années exigées par l'article 2272 alinéa 2 précité. S'agissant des caractères de la possession, il doit d'abord être relevé que les propriétaires successifs de l'édicule se sont de manière continue comportés comme leur légitime propriétaire, en en concédant l'utilisation aux occupants de leur chef, le seul fait qu'il ait pu être relevé une éventuelle carence dans l'entretien de la toiture, dont l'ampleur est au demeurant insuffisamment démontrée par les pièces produites, ne suffisant pas à faire échec à une possession en qualité de propriétaire. La possession est par ailleurs indubitablement publique, dès lors que la construction est, comme il l'a été précédemment rappelé, édifiée sur une partie commune, ce qui la rend apparent à tout usager de l'immeuble, et que son utilisation à titre privatif ne pouvait être ignoré de quiconque en l'absence d'accès depuis les parties communes. Enfin, le caractère paisible de la possession n'est pas contestable, en l'absence de démonstration par Mme [O] d'un quelconque litige survenu à ce sujet, étant rappelé qu'il ne peut bien évidemment être tiré aucune présomption contraire du seul fait que les procès-verbaux de certaines assemblées générales n'aient pas pu être retrouvés. Mme [W] justifiant ainsi du bénéfice de la prescription abrégée, le jugement entrepris devra être confirmé en toutes ses dispositions. Sur les autres dispositions Mme [O] sera condamnée aux dépens d'appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à Mme [W] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du même code. Par ces motifs Statuant par arrêt réputé contradictoire, après débats en audience publique, Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Besançon ; Y ajoutant, Condamne Mme [J] [K], épouse [O], aux dépens d'appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile : Condamne Mme [J] [K], épouse [O], à payer à Mme [H] [W] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier. Le greffier, Le président,