Cour d'appel, 20 décembre 2023. 22/14366

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 20 DECEMBRE 2023 N° 2023/ 526 N° RG 22/14366 N° Portalis DBVB-V-B7G-BKHUV [U] [H] [M] [W] épouse [H] C/ [Z] [O] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Joy PESIGOT Me Valérie BOTHY Décision déférée à la Cour : Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 19 Septembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00291. APPELANTS Monsieur [U] [H] né le 08 Novembre 1971 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/008347 du 02/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) Madame [M] [W] épouse [H] née le 09 Janvier 1980, demeurant [Adresse 1] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/008348 du 02/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représentés par Me Joy PESIGOT, avocat au barreau de NICE INTIME Monsieur [Z] [O] né le 22 Novembre 1965 à [Localité 4] (TUNISIE), demeurant [Adresse 2], venant aux droits de Monsieur [C] [K], décédé le 07 janvier 2020 représenté par Me Valérie BOTHY, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant contrat conclu sous seing privé le 2 mai 2014 et avenant du 6 mai suivant, MM. [C] [K] et [Z] [O] ont donné à bail d'habitation aux époux [U] et [M] [H], à compter du 15 mai 2014, un logement de type 2 au sein d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 700 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence et une provision pour charges de 30 euros. Il était convenu que les preneurs bénéficieraient d'une franchise de loyer de 2.800 euros en contrepartie de la réalisation de travaux dans le logement. Par exploit d'huissier du 3 juillet 2019, les bailleurs ont fait signifier à leurs locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au contrat. Puis, celui-ci étant demeuré infructueux, ils ont fait constater par le juge des référés la résiliation de plein droit du bail par ordonnance rendue le 8 septembre 2020. Cette décision a été cependant infirmée par un arrêt rendu le 28 octobre 2021 par la cour de céans, aux motifs qu'aucune régularisation des charges locatives n'était intervenue antérieurement au commandement et que le décompte présenté par les bailleurs n'était pas accompagné de pièces justificatives, de sorte que la créance réclamée faisait l'objet d'une contestation sérieuse. Par acte du 19 janvier 2022, Monsieur [Z] [O], agissant désormais en qualité d'unique propriétaire du bien loué par suite du décès de [C] [K], a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, statuant cette fois au fond, afin d'entendre prononcer la résiliation judiciaire du bail pour cause de défauts réitérés de paiement et obtenir le règlement de la dette locative, outre une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des locaux. Les époux [H] ont pour leur part réitéré les moyens de défense précédemment invoqués devant la cour. Par jugement rendu le 19 septembre 2022, le tribunal a : - prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts des locataires et ordonné leur expulsion, - condamné les époux [H] à payer la somme de 5.094,87 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de mai 2022, outre une indemnité mensuelle d'occupation de 761,32 euros jusqu'à la libération effective des lieux, - débouté Monsieur [O] de ses demandes en paiement de dommages-intérêts, en fixation d'une astreinte et en suppression du délai prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution en matière d'expulsion, - débouté les époux [H] de leur demande d'octroi de délais de paiement, - et condamné les défendeurs aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Les époux [H] ont interjeté appel de cette décision par déclaration adressée le 28 octobre 2022 au greffe de la cour. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 19 mai 2023, les époux [H] soutiennent que les sommes qui leur sont réclamées correspondent à des charges non justifiées. Ils font valoir qu'il n'est produit aucune note d'information relative au mode de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude, ni les factures afférentes aux charges communes générales, et que la régularisation des charges n'est pas intervenue selon les modalités prévues par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Ils considèrent que les états de répartition communiqués par le syndic de l'immeuble ne suffisent pas à établir la créance du bailleur, et ajoutent qu'ils ont été surpris par la disproportion entre les sommes réclamées et le montant de la provision stipulée au contrat. Ils soutiennent en revanche être à jour du paiement du loyer et protestent de leur bonne foi, de sorte qu'ils ne sauraient encourir la sanction de la résiliation judiciaire du bail. Ils demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de débouter au principal Monsieur [O] de l'ensemble de ses prétentions. À titre subsidiaire, ils sollicitent l'octroi de délais de paiement sur 24 mois. En tout état de cause, ils réclament paiement de leurs entiers dépens, outre la somme de 2.000 euros au profit de leur conseil en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique. Par conclusions récapitulatives en réponse notifiées le 3 octobre 2023, Monsieur [Z] [O] indique que le dernier relevé de compte actualisé au 3 octobre 2023 fait apparaître un solde de 6.710,91 euros au débit des locataires. Il reconnaît que les charges de copropriété ont augmenté de manière importante, y compris pour la part lui incombant, mais fait observer que les époux [H] n'ont jamais demandé à consulter les pièces justificatives. Il produit aux débats les états de répartition établis par le syndic, valant selon lui régularisation des charges locatives. Il s'oppose à l'octroi des délais de paiement sollicités, au motif que les locataires ne sont pas en situation d'acquitter le loyer et les charges du fait de la modicité de leurs ressources. Il demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail et ordonné l'expulsion des preneurs, mais de le réformer pour le surplus et, statuant à nouveau, - d'assortir la mesure d'expulsion du prononcé d'une astreinte et de supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - de condamner les époux [H] à payer la somme de 6.710,91 euros au titre de la dette locative arrêtée au 3 octobre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 1.614,93 euros et à compter de l'assignation en justice pour le surplus, - de les condamner en outre au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, charges en sus, jusqu'à la libération effective des locaux et la remise des clés, et d'une somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts. Il réclame enfin paiement de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 23 octobre 2023. DISCUSSION En vertu de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions, et doivent en ce cas faire l'objet d'une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire un décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire, qui peut également demander au bailleur de lui transmettre le récapitulatif des charges par voie dématérialisée ou par voie postale. En cas de contestation, il incombe au juge de rechercher si les charges réclamées sont justifiées, et pour ce faire de vérifier que les conditions de la régularisation prévues par la loi, à savoir la communication d'un décompte et la mise à disposition des pièces justificatives, ont bien été respectées. En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats que l'agence PALAIS IMMOBILIER, mandataire du bailleur, a procédé chaque année à une régularisation des charges locatives en communiquant aux époux [H] les états de répartition établis par le syndic de l'immeuble, distinguant les charges communes générales, le chauffage, l'ascenseur, la location des compteurs et répartiteurs et la consommation d'eau, et précisant pour chacune de ces catégories de charges le mode de répartition entre les occupants ou l'index retenu. Il est également produit les justificatifs du montant de la taxe d'ordures ménagères. Il résulte d'autre part d'un courrier du gestionnaire que les comptes de la copropriété sont tenus à la disposition des locataires. En revanche il n'est pas établi que les époux [H] aient demandé à exercer leur droit à la communication des pièces comptables, de sorte qu'ils sont malvenus à contester de manière générale et absolue le montant des charges qui leur sont réclamées et apparaissent comme des débiteurs de mauvaise foi. D'autre part, la sous-estimation de la provision pour charges exigible avec le loyer ne constitue pas un motif d'exonération du locataire, et la cour n'est pas saisie d'une demande en dommages-intérêts de ce chef. Par conséquent, considérant la position systématiquement débitrice du compte des époux [H] depuis 2018, c'est à bon droit que le premier juge a prononcé la résiliation du bail en application de l'article 1224 du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, ordonné leur expulsion, et rejeté leur demande de délais de paiement. Le jugement sera néanmoins réformé quant au montant de la dette locative, qui doit être actualisée à la somme de 6.710,91 euros suivant décompte arrêté au 3 octobre 2023, outre les intérêts légaux courant selon les modalités précisées au dispositif. L'indemnité d'occupation doit être en outre portée à 806,20 euros par mois, outre les charges récupérables, à compter du 1er novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des locaux et la remise des clés. La résistance abusive opposée par les époux [H] a causé à Monsieur [O] un préjudice distinct qui doit être réparé par l'allocation d'une somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts, le jugement étant infirmé de ce chef. En revanche, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir la mesure d'expulsion du prononcé d'une astreinte au regard de la faiblesse des ressources des occupants des lieux, et aucune circonstance de droit ou de fait ne commande de réduire ou de supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré, sauf quant au montant de la dette locative et au rejet de la demande en dommages-intérêts formulée par le bailleur, Statuant à nouveau de ces chefs, Condamne solidairement les époux [H] à payer à Monsieur [Z] [O] : - la somme de 6.710,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 3 octobre 2023, outre intérêts légaux à compter de la signification du jugement sur la somme de 5.094,87 euros, et à compter du prononcé du présent arrêt sur le surplus, - une indemnité d'occupation de 806,20 euros par mois, outre les charges récupérables, à compter du 1er novembre 2023 jusqu'à la libération effective des locaux et la remise des clés, - une somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts. Y ajoutant, Dit que les dépens de première instance comprendront le coût du commandement de payer, Condamne les époux [H] aux dépens de l'instance d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux règles régissant l'aide juridictionnelle dont ils sont bénéficiaires,ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette la demande fondée sur l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. LA GREFFIERE LE PRESIDENT