Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [Y] [R]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :PARIS HABITAT- OPH
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/03216 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MJV
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mercredi 23 octobre 2024
DEMANDERESSE
PARIS HABITAT- OPH, Etablissement public dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483
DÉFENDERESSE
Madame [Y] [R], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Audrey BELTOU, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 septembre 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 octobre 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier
Décision du 23 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/03216 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MJV
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 30 avril 1982, la Société anonyme de gestion immobilière (SAGI), aux droits de laquelle vient l’établissement public industriel et commercial PARIS HABITAT OPH (ci-après « PARIS HABITAT OPH »), a donné bail à Madame [Y] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].
Par acte du 8 mars 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Madame [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de résiliation du bail et d’expulsion du logement.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 septembre 2024.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
A l’audience, PARIS HABITAT OPH, par la voix de son conseil, reprend les demandes contenues dans son assignation et demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- Prononcer la résiliation du bail d’habitation consenti à Madame [R] ;
- Ordonner l’expulsion de Madame [R], ainsi que celle de tous les occupants de son chef du logement avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- Condamner Madame [R] à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, ainsi que les taxes et charges du bail, à compter de la date de résiliation et ce jusqu’à libération des lieux;
- Supprimer le délai de deux mois suivant délivrance du commandement de quitter les lieux ;
- Condamner Madame [R] à lui payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Madame [R] aux entiers dépens.
Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail, PARIS HABITAT OPH fait valoir, au visa des articles 1728 et 1729 du code civil, que la défenderesse a manqué à son obligation de jouissance paisible des lieux, prévue à l’article 3 des conditions générales du bail. Le demandeur explique avoir été destinataire, depuis plusieurs années, de plaintes des autres locataires de l’immeuble relative au comportement de la défenderesse, produisant notamment des attestations à ce sujet. Il est notamment fait mention de nuisances sonores répétées, de cris, de coups, d’insultes et de dégradations au niveau des parties communes, ainsi que de l’intervention des forces de police à plusieurs reprises.
Au titre des conséquences de sa demande de résiliation du bail, PARIS HABITAT OPH sollicite l’autorisation de procéder à l’expulsion de la défenderesse, dans l’hypothèse où cette dernière refuserait de quitter les lieux volontairement, ainsi que celle de tous les occupants, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.
Par ailleurs, au soutien de sa demande de suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, PARIS HABITAT OPH fait valoir que les troubles de jouissance causés par la défenderesse constituent des faits graves et qu’il est nécessaire de garantir aux autres locataires de l’immeuble une jouissance paisible des lieux.
Enfin, la requérante sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, ainsi que des taxes et charges, à compter de la date de résiliation et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux, en ce compris la remise des clés.
A l’audience, Madame [R] n’a pas comparu et n’était pas représentée, bien que régulièrement citée à étude.
L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2024.
MOTIVATION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la résiliation du bail
En vertu de l’article 1728 du code civil, le fait d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail constitue une obligation essentielle du locataire.
Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1729 du code civil, si le locataire n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploi la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances faire résilier le bail.
Il est constant que nul ne doit causer à autrui un trouble du voisinage et que la partie qui demande la résiliation de ce chef doit rapporter la preuve de ce que les troubles invoqués dépassent les inconvénients normaux du voisinage. Il appartient aux juges du fond d’apprécier souverainement si les manquements imputés au défendeur sont assez graves pour justifier la résiliation du bail.
En l’espèce, il est rappelé que l’article 3 des conditions générales du bail conclu par Madame [R] stipule que « Le preneur sera tenu de n’occuper les lieux loués que bourgeoisement en n’y exerçant aucun commerce ou profession quelconque, et de s’abstenir en toute circonstance de tout ce qui pourrait troubler la tranquillité de la maison ou être contraire à son excellente tenue ».
PARIS HABITAT OPH verse aux débats des attestations des troubles de jouissance imputés à Madame [R], des courriels, ainsi que trois plaintes déposées à son encontre par d’autres locataires. Si PARIS HABITAT OPH fait état de courriers adressés par des locataires depuis 2015, l’essentiel des témoignages concerne la période 2021-2024. Il est fait mention dans l’ensemble des attestations produites de nuisances nocturnes quotidiennes, constituées par des coups sur les murs ainsi que sur la tuyauterie jusqu’à des heures avancées de la nuit, des fermetures brusques de porte et des cris. Il est également rapporté un comportement agressif et des injures fréquentes de la part de Madame [R] à l’égard de certains locataires, et notamment d’injures à caractère raciste par Monsieur [E] [N], Madame [C] [H], Monsieur [G] [A] et Madame [J] [T]. De plus, dans la plupart des témoignages, il est indiqué que Madame [R] jette depuis sa fenêtre de l’eau sur le restaurant de Monsieur [G] [A] situé au pied de l’immeuble. D’autres locataires dénoncent des faits identiques à leur encontre, ainsi que des crachats. Il y a lieu de relever qu’une des attestations produites émane d’une locataire de l’immeuble situé [Adresse 3], Madame [L] [V], dont les murs sont mitoyens à l’immeuble dans lequel est logée Madame [R]. Cette dernière indique entendre, régulièrement et depuis de nombreuses années, taper sur les murs, de jour comme de nuit, et avoir vu Madame [R] jeter de l’eau sur le restaurant situé au pied de l’immeuble.
Il ressort ainsi des éléments produits que l’ensemble des nuisances causées par la défenderesse apparaît quotidien, continu depuis plusieurs années et trouble gravement la tranquillité d’un nombre significatif de locataires de l’immeuble.
En outre, PARIS HABITAT OPH fait état de démarches auprès de Madame [R] préalables à l’engagement de la présente procédure. Le 22 novembre 2023, PARIS HABITAT OPH a adressé à la défenderesse une mise en demeure par courrier recommandé faisant suite au signalement par d’autres locataires de nuisances sonores et rappelant les dispositions du règlement de l’immeuble, selon lesquelles le locataire doit s’abstenir de troubler la tranquillité de l’immeuble. Par acte d’huissier en date du 28 novembre 2023, PARIS HABITAT OPH a fait délivrer à la défenderesse une sommation de respecter les clauses du bail, d’occuper les lieux en bon père de famille, de cesser les nuisances et de respecter son voisinage.
Pour autant, cette démarche apparaît ne pas avoir été suivie d’effet, puisque six attestations sont ultérieures, datant du mois de février 2024.
Le caractère répété et concordant des témoignages et la pluralité des auteurs des attestations ne laissent pas de doute quant à la matérialité des faits et à la gravité des troubles de jouissance causés par le comportement de la défenderesse. Pris ensemble, ces éléments justifient la résiliation du bail consenti à Madame [R] pour manquement à l’obligation de jouissance paisible.
En conséquence, la résiliation du bail consenti à Madame [R] le 30 avril 1982 sur l’appartement au 1er étage, à droite, de l’immeuble situé au [Adresse 2], sera prononcée, à compter de la présente décision.
Sur l’expulsion du locataire et la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux
En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion qui porte sur un lieu habité par la personne expulsée ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Le juge peut toutefois, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
En l’espèce, dès lors que la résiliation du bail est prononcée, PARIS HABITAT OPH possède un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué en l’absence de libération volontaire des lieux.
En conséquence, PARIS HABITAT OPH sera autorisé à faire procédure à l’expulsion Madame [R], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est.
S’agissant de la demande de suppression du délai de deux mois suivant la date de délivrance de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion du locataire, il est établi que la défenderesse est l’auteur de nuisances répétées troublant la jouissance paisible des lieux des autres locataires de l’immeuble. Pour autant, compte tenu de l’ancienneté du contrat de bail et de l’âge de la défenderesse, ces seules circonstances n’apparaissent pas de nature à justifier la suppression dudit délai.
En conséquence, la demande de PARIS HABITAT OPH de suppression du délai de deux mois suivant la date de délivrance du commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion de la défenderesse sera rejetée.
Sur l’indemnité d’occupation
Il est constant qu’en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, cette occupation cause un préjudice au propriétaire qui est fondé à en demander réparation. L’évaluation de l’indemnité relève d’un pouvoir souverain des juges du fond qui doivent notamment prendre en compte le montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
En l’espèce, le maintien dans les lieux de Madame [R], malgré la résiliation du bail, est de nature à créer à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.
En conséquence, Madame [R] sera condamnée au paiement d’un indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et taxes locatives, applicables si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clefs à PARIS HABITAT OPH ou à son mandataire.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Madame [R], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens de l’instance.
Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, Madame [R], condamnée aux dépens, devra payer à PARIS HABITAT OPH, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.
PAR CE MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
PRONONCE la résiliation du bail consenti à Madame [Y] [R] le 30 avril 1982 sur l’appartement situé au 1er étage, droite, de l’immeuble sis [Adresse 2], à compter de la présente décision ;
AUTORISE PARIS HABITAT OPH à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Madame [Y] [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, des lieux, à savoir l’appartement situé au 1er étage, droite, de l’immeuble sis [Adresse 2],
DEBOUTE PARIS HABITAT OPH de sa demande de suppression du délai de deux mois entre la date de délivrance du commandement de quitter les lieux et l’expulsion ;
CONDAMNE Madame [Y] [R] à payer à PARIS HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges et taxes locatives, applicables si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné ;
CONDAMNE Madame [Y] [R] aux dépens de l’instance ;
CONDAMNE Madame [Y] [R] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Fait et jugé à Paris le 23 octobre 2024
le greffier le Président
