Cour d'appel, 19 septembre 2023. 21/02203

N° RG 21/02203 - N° Portalis DBVM-V-B7F-K36C N° Minute : C2 Copie exécutoire délivrée le : à : Me Anne-laure CLEYET la SELARL CABINET ERICK ZENOU AVOCATS ET ASSOCIES AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 19 SEPTEMBRE 2023 Appel d'un Jugement (N° R.G. 20/00466) rendu par le Juge des contentieux de la protection de vienne en date du 03 mai 2021, suivant déclaration d'appel du 11 Mai 2021 APPELANTS : M. [F] [N] né le [Date naissance 6] 1978 en [Adresse 10], de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 8] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/009175 du 18/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de GRENOBLE) Mme [P] [N] née le [Date naissance 2] 1979 en [Adresse 10] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 8] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/009169 du 18/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de GRENOBLE) représentés par Me Anne-Laure CLEYET, avocat au barreau de VIENNE INTIM ÉE : Etablissement Public ADVIVO prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 7] représentée par Me Erick ZENOU de la SELARL CABINET ERICK ZENOU AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de VIENNE substitué par Me Florence GUERAUD PINET, avocat au barreau de VIENNE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente, M. Laurent Grava, conseiller, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère DÉBATS : A l'audience publique du 13 Juin 2023, Mme Emmanuèle Cardona, Présidente chargée du rapport, assistée de Mme Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Le 23 avril 2009, l'organisme Advivo donnait à bail aux époux [X] et [F], une villa de type 4, sis [Adresse 4]), moyennant le paiement de loyers et charges locatives. Une clause résolutoire était insérée dans le contrat de location signé entre les parties. Les locataires n'ayant pas réglé leurs loyers et charges, un commandement de payer avec rappel de la clause résolutoire leur a été signifié le 6 février 2020, portant sur la somme de 989,38 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 27 janvier 2020. Par assignation devant le juge des contentieux et de la protection délivrée à M.[N] [F] et Mme [X] le 22 juillet 2020, Advivo a sollicité le constat de la clause résolutoire et l'expulsion des locataires. Par jugement en date du 3 mai 2021, le tribunal judiciaire de Vienne a : - Constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu pour le logement le 23 avril 2009 entre Advivo et M. [N] [F] et Mme [X] à la date du 15 juillet 2020, - Débouté M. [N] [F] et Mme [X] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de Advivo, - Suspendu les effets de cette clause pendant un délai de 12 mois à compter de ce jour, sous condition que M. [N] [F] et Mme [X] s'acquittent des loyers courants et des mensualités de remboursement de leur dette en principal, intérêts et dépens, selon les modalités fixées ci-dessous, - Rappelé que le délai accordé ne suspend pas le paiement du loyer courant, qui devra être acquitté à chaque échéance par les locataires, - Condamné solidairement M. [N] [F] et Mme [X] à payer à Advivo la somme de 1 552,99 euros, déduction faite des frais de poursuite, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 08 mars 2021, outre intérêts au taux légal à compter du 06 février 2020, date du commandement de payer, sur la somme de 989,38 euros échue à cette date, et à compter du présent jugement sur le surplus, - Accordé à M. [N] [F] et Mme [X] un délai de paiement de 12 mois à compter du présent jugement pour s'acquitter des sommes dues en principal, intérêts et dépens, par versement mensuels d'au moins 130 euros, qui devront être versés en sus du loyer courant et à la même date, la dernière échéance devant solder la dette sauf meilleur accord des parties sur un nouveau délai, - Rappelé que pendant le cours du délai, la majoration d'intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d'être dues, - Dit que si M. [N] [F] et Mme [X] respectent les modalités de remboursement de la dette locative et règlent à leur échéance les loyers courants, la clause de résiliation sera réputée à l'issue du délai ne pas avoir joué , - Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance ou des loyers et, charges courants, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets, huit jours après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse, Dans ce cas: - Constaté la résiliation du bail conclu pour le logement le 23 avril 2009, à la date du 15 juillet 2020, - Autorisé Advivo à faire procéder à l'expulsion de M. [N] [F] et Mme [X] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier à défaut pour M. [N] [F] et Mme [X] d'avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, - Condamné solidairement M. [N] [F] et Mme [X] à payer à Advivo une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer et charges courants, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux loués, - Débouté Advivo de sa demande en paiement d'une indemnité par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné in solidum M. [N] [F] et Mme [X] aux dépens. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 11 mai 2021, les époux [N] ont interjeté appel total du jugement. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Suivant dernières conclusions notifiées le 17 février 2023, les époux [N] demandent à la cour de : - Réformer la décision du juge du contentieux et de la protection de Vienne du 3 mai 2021, En conséquence, A titre principal, - Débouter le bailleur Advivo de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires, A titre reconventionnel, - Condamner le bailleur Advivo à payer au époux [N] la somme de 27 636,18 euros correspondant au remboursement des loyers entre le 1er janvier 2016 et le 30 juin 2021, - Condamner le bailleur Advivo à payer au époux [N] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner le bailleur Advivo aux entiers dépens. Au soutien de leurs demandes, les époux [N] contestent à titre principal la dette locative. Ils prétendent, en effet, que les impayés ne correspondent qu'à des régularisations de charges de gaz. Ils indiquent avoir respecté les échéances du plan d'apurement de leur dette quand bien même ils contestaient cette dernière. Contestation qu'ils estiment légitime au regard du remboursement de la somme de 1 126,97 euros qui leur a été octroyé le 8 novembre 2022 suite à une anomalie sur une facture du fournisseur de gaz. A titre reconventionnel, ils soutiennent que le bailleur Advivo a engagé sa responsabilité contractuelle de par les dysfonctionnements au sein du logement tel que l'absence de chauffage et de système de VMC, de par le caractère non décent du logement ayant engendré des conséquences sur la santé de leur fils mais également du défaut d'adaptabilité du logement à la situation de handicap de M. [N]. Dans ses conclusions notifiées le 29 septembre 2022, le bailleur Advivo demande à la cour de : - Débouter M. [N] [F] et Mme [X] de l'ensemble de leurs demandes, - Confirmer le jugement rendu par le juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Vienne le 3 mai 2021 en toutes ses dispositions, Y ajoutant, - Condamner solidairement M. [N] [F] et Mme [X] à payer à Advivo la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner M. [N] [F] et Mme [X] solidairement suivant les dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, en tous les dépens de l'instance au fond et de ses suites, ainsi que ceux exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 6 février 2020, et de l'assignation en date du 22 juillet 2020. Au soutien de ses demandes, le bailleur Advivo souligne d'abord que le défaut de mise en oeuvre de solutions aux problèmes rencontrés dans le logement des locataires est dû au comportement fautif de ces derniers. Advivo précise, en effet, avoir répondu avec diligence lors des difficultés rencontrées par les locataires mais que l'agressivité de leur comportement avait empêché toute intervention de la part d'entreprises compétentes. Le bailleur soutient ensuite que les locataires ne démontrent pas que l'état du logement est la cause des problèmes respiratoires de leur fils. Advivo précise enfin qu'au regard des paiements effectués par les locataires et par l'aide FSL qui leur a été octroyée, la dette locative, hors régularisation des charges intervenue postérieurement au jugement du 3 mai 2021 et hors condamnation au titre de l'article 700 prononcée par un jugement en date du 11 mars 2022, est soldée. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 1er mars 2023. MOTIFS En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. Il ressort des pièces produites que la dette locative des époux [N] n'a pas été réglée dans les deux mois du commandement délivré le 6 février 2020 et visant la clause résolutoire. La clause trouvait donc pleinement à s'appliquer et a été acquise, en application de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire, à la date du 2 août 2020. Les époux [N] ont cependant, respecté les modalités de remboursement de la dette locative fixées par le jugement déféré et la dette locative objet du litige s'élevant à la somme de 1552,99 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrétés au 08 mars 2021 est soldée. Le jugement sera donc confirmé sur ces points. Ainsi, seule la question de la responsabilité du bailleur reste en discussion. Sur la responsabilité contractuelle du bailleur L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.[...]. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. L'article 20-1 de la même loi dispose quant à lui que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Enfin, l'article 1721 du code civil prévoit qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. En vertu de ces articles, le bailleur est donc tenu de délivrer au locataire un logement décent en bon état d'usage et de réparation, d'entretenir la chose louée en état de servir, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du contrat, et de le garantir contre les vices ou défauts de nature à y faire obstacle. En l'espèce, il ressort des éléments du dossier et des échanges de courriers entre les parties que les désordres suivants sont apparus chez les époux [N] : - humidité et moisissures - absence de dispositif de ventilation, (VMC) Si la réalité de ces désordres n'est pas contestée, il incombe cependant aux époux [N] d'apporter la preuve du non respect de ses obligations par le bailleur. Or force est de constater, au vu des pièces produites par les parties, que si les époux [N] ont signalé des désordres à leur bailleur (pièces 2 et 16 des époux [N] mais également 14, 24, 34, 35, 40 du bailleur Advivo), ce dernier a toujours répondu aux demandes des locataires et mandaté les entreprises compétentes afin de résoudre les problèmes rencontrés ou dirigé vers les services compétents (notamment pour la création d'une douche au RDC pour M. [N], pièce n°45 Advivo). De surcroît, concernant les problèmes de VMC, d'humidité et de moisissures il est de jursiprudence constante qu'aucun manquement ne peut être imputé au bailleur avant qu'il ait été avisé des difficultés dont se plaignent ses locataires. Or, les époux [N], qui soutiennent subir l'humidité depuis la prise d'effet du bail, ne justifient pas que leur bailleur était avisé des problèmes de VMC et d'humidité avant leurs lettres des mois de juillet et décembre 2018 (Pièce 2 époux [N]). Au contraire, le bailleur Advivo, au vu des pièces produites, établit avoir répondu aux courriers des époux [N] et accompli les diligences nécessaires pour remédier aux désordres liés à l'absence de VMC dès le mois de juillet 2018 (pièces Advivo n° 13, 37, 38, 39) de sorte que le manquement à son obligation de louer un logement décent n'est pas caractérisé. Surabondamment, il ressort du dossier que le délai d'intervention pour le remplacement de la VMC qui n'est intervenu qu'en 2021 est exclusivement dû au comportement agressif des époux [N]. Effectivement, les époux [N] refusaient l'accès à leur logement aux entreprises mandatées comme l'atteste des échanges internes à Advivo ( pièce n°18 Advivo) dans lesquels on peut lire : 'pour ce locataire et pour information, mêmes les entreprises qui devaient installer les panneaux solaires n'ont pu accéder. Pour les autres entreprises, elles ont abandonnées et je les comprends'; ou encore les échanges de mails entre Advivo et l'entreprise Sapain (pièces 1 et 2 des conclusions Advivo) lesquels révèlent que la personne chargé de la planification au sein de l'entreprise Sapain s'est fait 'copieusement recevoir, il m'a indiqué de ne plus jamais le rappeler. Il était furieux, il hurlait'. Le procès-verbal de plainte en date du 15 avril 2020 d'un employé d'Advivo reproduit partiellement ci après va dans le même sens : « Le 8 avril au matin Monsieur [B] [W] en charge du patrimoine d'Advivo pour [C] a été contacté par la Société ENGIE qui pouvait se rendre au logement de M. [N] [F] [Adresse 3] (coordonnées téléphoniques 09 66 88 92 90 ou [Courriel 9]. Notre régisseur a donc appelé par téléphone M. [N] qui a raccroché le combiné. Le régisseur contacte à nouveau le locataire et l'informe par message audio que la société Engie va intervenir pour l'absence de VMC et chaudière défectueuse. Vers 13 heures 30, M. [N] rappelle M. [W] et l'insulte durant plusieurs minutes en arabe, je cite « fils de pute, pour qui tu te prends, tu vas voir si je te vois fils de pute ». M. [N] a refusé l'accès du logement à Engie.' Dès lors, il résulte de ce qui précède que c'est bien le comportement des époux [N] qui a empêché le bailleur Advivo de procéder aux interventions nécessaires et les locataires ne peuvent ainsi obtenir l'indemnisation d'un préjudice de jouissance, aucune faute du bailleur n'étant caractérisée. Par ailleurs, ils ne versent aux débats aucune pièce de nature à caractériser le lien entre les moisissures présentes dans le logement et les problèmes respiratoires de leur fils [V], le certificat médical attestant de la pathologie ne pouvant suffire à lui seul à établir un tel lien. En conséquence, les époux [N] seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes. Le jugement sera confirmé de ce chef. Enfin, il serait inéquitable de laisser la charge des frais irrépétible au bailleur Advivo, les époux [N] seront condamnés à verser à Advivo la somme de 300 euros au terme de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 696 du code de procédure civile, les époux [N] qui succombent seront condamnés aux dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi : Confirme le jugement, Y ajoutant, Condamne solidairement M. [F] [N] et Mme [P] [N] à payer à Advivo la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [F] [N] et Mme [P] [N] solidairement au dépens de l'instance d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE,                                        LA PRESIDENTE,