Texte intégral
Minute n°
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE
N° RG 24/02673 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IKUB
4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 25 Février 2025
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré :
Président : M. Bernard VALEZY, Juge chargé des contentieux de la protection
assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;
DEBATS : à l'audience publique du 26 Novembre 2024
ENTRE :
S.A. ALLIADE HABITAT venant aux droits de CITE NOUVELLE
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par M. [F], muni d’un pouvoir
ET :
Monsieur [H] [B]
demeurant [Adresse 1]
comparant
JUGEMENT :
contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Février 2025
EXPOSÉ DU LITIGE
Exposé des faits et de la procédure
Suivant acte sous seing privé du 3 août 2015, à effet du 1er septembre 2015, la SA d’HLM [Adresse 4] aux droits de laquelle vient désormais la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a donné à bail à Monsieur [H] [B], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 237,09 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 38,60 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 257 euros.
Par courrier simple du 10 octobre 2023, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a préalablement signalé à l’organisme payeur de l’aide au logement, en vue d’assurer le maintien de son versement, l’existence d’impayés de loyer.
Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 5 avril 2024 à Monsieur [H] [B] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 556,58 €, outre 97,14 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à personne.
Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 7 juin 2024, signifiée à personne, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a attrait Monsieur [H] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :
- à titre principal, constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,
- dire qu’il est occupant sans droit ni titre, qu’il devra libérer les lieux qu’il occupe actuellement et qu’à défaut il pourra en être expulsé ainsi que tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- le condamner à leur payer les sommes suivantes :
- 635,04 euros, au titre des loyers et charges locatives dues au 31 mai 2024 (mois de mai 2024 inclus), outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience,
- une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux,
- 500 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- aux dépens de l’instance.
La SA d’HLM ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 11 juin 2024.
L’audience s’est tenue le 26 novembre 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.
Prétentions et moyens des parties
Lors de l’audience, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, demanderesse représentée avec pouvoir, maintient l’ensemble de ses demandes, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 1 623,61 €, arrêtée au 31 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.
Monsieur [H] [B], défendeur, a comparu personnellement à l’audience du 26 novembre 2024. Après avoir fait part de sa situation personnelle et financière, il ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative. Afin d’apurer sa dette locative, il sollicite la mise en place d’un échéancier à hauteur de 150 euros par mois.
Questionné sur ses revenus mensuels, il déclare percevoir l’allocation de solidarité spécifique (ASS) versée par France Travail.
En réponse, la bailleresse s’oppose à tout octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025 pour y être rendue la présente décision.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA DEMANDE PRINCIPALE
Sur la demande de constat de résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La SA d’HLM ALLIADE HABITAT justifie avoir préalablement informé la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) de la [Localité 5] deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 10 octobre 2023. La situation d’impayés de Monsieur [H] [B] persistant, cette information vaut saisine de la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX).
De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 5] le 11 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (« X – Clause résolutoire », page 13) a été signifié au locataire le 5 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 556,58 € n’a pas été réglée par Monsieur [H] [B] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.
Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Monsieur [H] [B] est demeuré infructueux dans le délai imparti.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 6 juin 2024.
En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par la SA d’HLM ALLIADE HABITAT ou par Monsieur [H] [B], et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.
Monsieur [H] [B], qui n’a pas repris le paiement du loyer courant, ne justifie pas de disposer des moyens financiers suffisants pour s’acquitter du paiement du loyer courant ainsi que du solde de sa dette locative, de sorte qu’il n’est pas susceptible de bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Il sera donc fait droit à la demande de la SA d’HLM ALLIADE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et d’expulsion.
Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [H] [B] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [B] et de dire que faute par Monsieur [H] [B] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.
Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».
À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif
Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
La bailleresse a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.
En l’espèce, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 31 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 1 623,61 €, incluant 38,1 (7,62 x 5) euros de pénalités d’enquête sociale, dont le bien-fondé n’apparaît pas justifié.
Pour la somme au principal, Monsieur [H] [B], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de la SA d’HLM ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 1585,51 (1623,61 – 38,1) euros.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [H] [B] à payer à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 1 585,51 €, arrêtée au 31 octobre 2024, comprenant l'arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.
Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiements
L’article 1343-5 du Code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».
Ce texte permet au juge, même d’office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.
En l’espèce, Monsieur [H] [B] a comparu personnellement à l’audience. Il sollicite l’octroi de délais de paiement de droit commun et propose de s’acquitter mensuellement de la somme de 150 euros. En réponse, le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Néanmoins, il convient de relever que l’octroi de tels délais dans la présente instance ne nuit pas aux intérêts du créancier, ayant le statut de bailleur social, dès lors que si Monsieur [H] [B] s’abstient de régler une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
Par conséquent, il convient d’accorder au locataire des délais de paiement tels que décrits au dispositif.
Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation
Monsieur [H] [B] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.
Il y a donc lieu de condamner Monsieur [H] [B] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.
En l’espèce, Monsieur [H] [B] est la partie perdante du litige.
Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 556,58 € du 5 avril 2024, de l’assignation du 7 juin 2024, des dénonces à la préfecture de la [Localité 5] du 11 juin 2024 et à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 10 octobre 2023.
Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.
La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,
DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable ;
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 556,58 € du 5 avril 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois ;
CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail ;
CONSTATE en conséquence que le contrat de bail du 3 août 2015, à effet du 1er septembre 2015, conclu entre la SA d’HLM [Adresse 4] aux droits de laquelle vient désormais la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, d’une part, et Monsieur [H] [B], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], s’est trouvé de plein droit résilié le 6 juin 2024, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives ;
DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 1 585,51 €, arrêtée au 31 octobre 2024, comprenant l'arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;
SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [H] [B] à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités de 65 euros, la dernière étant majorée ou minorée en fonction du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais ;
DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnités de procédure ;
DIT que les mensualités seront exigibles au plus tard le 15 de chaque mois, et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification de la présente décision ;
Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- CCC au dossier
DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’SA d’HLM ALLIADE HABITAT sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;
FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [H] [B] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin le CONDAMNE à verser à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, ladite indemnité mensuelle à compter du 1er NOVEMBRE 2024 jusqu’à complète libération des lieux ;
DIT que faute par Monsieur [H] [B] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;
RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE Monsieur [H] [B] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 556,58 € du 5 avril 2024, de la dénonce à la préfecture de la [Localité 5] du 11 juin 2024, de l’assignation du 7 juin 2024 et de la dénonce à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 10 octobre 2023 ;
DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.
LE GREFFIER LE JUGE
