Tribunal judiciaire, 26 novembre 2024. 20/05057

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN _______________________ Chambre 1 ************************ DU 26 Novembre 2024 Dossier N° RG 20/05057 - N° Portalis DB3D-W-B7E-I2DW Minute n° : 2024/525 AFFAIRE : S.A.R.L. HDS [Localité 4] C/ S.C.I. HELONE [Localité 4] JUGEMENT DU 26 Novembre 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Madame Alexandra MATTIOLI JUGES : Madame Amandine ANCELIN Madame Chantal MENNECIER GREFFIER lors des débats : Madame Fanny RINAUDO, DSGJ GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Nasima BOUKROUH DÉBATS : A l’audience publique du 20 Juin 2024 A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024 prorogé au 26 Novembre 2024 JUGEMENT : Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort. copie exécutoire à : Me Jean-christophe MICHEL la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT Délivrées le Copie dossier NOM DES PARTIES : DEMANDERESSE : S.A.R.L. HDS [Localité 4] [Adresse 6] [Localité 2] représentée par Me Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant et assistée par Me Charles-Edouard BRAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant D’UNE PART ; DÉFENDERESSE : S.C.I. HELONE [Localité 4] [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Maître Danielle ROBERT, de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant et assistée par Maître Johann LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant D’AUTRE PART ; ****************** EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous-seing privé du 29 juin 2004, et d’un avenant du 11 octobre 2015, la société BS INVEST et la société PAULMAR INVEST aux droits de laquelle vient la S.C.I. HELONE [Localité 4], ont donné bail d’exploitation touristique PIERRE& VACANCES MAEVA FRANCE aux droits de laquelle vient la S.A.R.L. Hôtel Du Soleil [Localité 4] (ci-après HDS [Localité 4]), divers locaux à usage commercial dépendant de l’ensemble immobilier au lieu-dit “[Adresse 5]” à [Localité 4] (83). Le bail a été conclu pour une durée de 11 mois et 11 années entières consécutives à compter du 1er juillet 2004, moyennant un loyer annuel de 340.000 € HT, payable par trimestre et à terme échu. Les relations contractuelles ont été émaillées de plusieurs procédures judiciaires, portant notamment sur des impayés de charges, qui étaient considérés par l’autre cocontractant comme des paiements indus. La dernière procédure a donné lieu à un jugement du Tribunal Judiciaire de PARIS janvier 2019, réformé partiellement par un arrêt d’appel du 10 novembre 2021 à l’issue duquel la société HDS [Localité 4] a été déboutée de sa demande en remboursement de charges, la S.C.I. HELONE [Localité 4] étant condamnée à lui payer cependant la somme de 73.386 € en remboursement d’un trop perçu de loyers; en outre, le jugement qui constatait l’acquisition de la clause résolutoire du bail était réformé sur ce point, la Cour considérant que la bailleresse ne l’avait pas invoquée de bonne foi. De fait, était alors -et est encore au jour de la clôture des débats- en cours une procédure relative au montant du loyer devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN. Par acte d’huissier en date du 11 août 2020, la S.A.R.L. HDS [Localité 4] a fait assigner la S.C.I. HELLONE [Localité 4] devant le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN sur le fondement des articles 1709, 1719, 1722 et 1728 du Code civil en vue du remboursement de loyers indûment perçus pour la période correspondant à la crise sanitaire covid-19. Par ordonnance d’incident en date du 28 avril 2022, le juge de la mise en état, saisi relativement à sa compétence pour trancher du litige en l’état d’une compétence d’attribution fixée par l’article 10 du bail du 29 juin 2004 modifié par avenant du 17 octobre 2005, a rejeté l’exception territoriale soulevée par la S.C.I. HELONE [Localité 4] et l’a condamnée au paiement de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Le juge avait considéré que c’était indûment que la clause d’attribution avait été reportée entre les parties à l’issue d’une cession du bail, l’une d’entre elles n’ayant pas qualité de commerçant. Dans ses dernières écritures en date du 6 octobre 2023, la S.A.R.L. HDS [Localité 4] a sollicité la condamnation de la S.C.I. HELONE [Localité 4] à lui payer la somme de 230.972,48 euros TTC correspondant aux loyers versés sur la période du 15 mars au 30 juin 2020. En outre, elle demande d’ordonner « s’il y a lieu la compensation des sommes indûment versées à la S.C.I. HELONE [Localité 4] et les échéances locatives futures ». Enfin, elle conclut au débouté de la S.C.I. HELONE [Localité 4] en l’ensemble de ses demandes et à sa condamnation au paiement de la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des dépens recouvrables en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. Elle expose notamment, au visa des articles 1719, 1104 et 1235 du Code civil, que: • A titre liminaire, elle n’a réglé ces sommes, correspondant aux loyers et charges pour le premier trimestre 2020, qu’à titre conservatoire, pour éviter un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire, ce qu’elle a précisé à sa bailleresse dès avant l’introduction de la présente procédure ; • A titre principal: la somme sollicitée correspond au remboursement des loyers indûment versés sur la période du 15 au 30 juin 2020 ; en effet, elle s’est trouvée totalement privée à cette période de la jouissance des locaux loués par suite des mesures gouvernementales et préfectorales prises sur la période considérée ; • elle démontre une perte de chiffre d’affaires pendant la période considérée, pendant laquelle elle n’a pu « utiliser les locaux loués conformément à leur destination essentielle, c’est- -dire recevoir sa clientèle » ; • Le refus opposé par la S.C.I. HELONE [Localité 4] à la demande d’adaptation des modalités d’exécution du contrat en période de crise sanitaire majeure mondiale et de fermeture administrative, par l’adoption de mesures de remise de loyers et de charges, est constitutive d’un « manquement patent » par ladite société bailleresse, à son obligation d’exécuter de bonne foi le contrat de bail ainsi que prévu par les dispositions de l’article 1134 devenu 1104 du Code civil ; • enfin, les sommes versées doivent donner lieu à restitution, dans la mesure où leur paiement n’est pas constitutif d’une reconnaissance que lesdites sommes étaient dues. Dans ses dernières conclusions, communiquées par le réseau privé virtuel des avocats en date du 6 octobre 2023, la S.C.I. HELONE [Localité 4] conclut au débouté de la S.A.R.L. HDS [Localité 4] en l’ensemble de ses demandes et sollicite sa condamnation au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des dépens recouvrables en application de l’article 699 du Code de procédure civile. Elle soutient notamment que: • la société HDS [Localité 4] n’a pas fait l’objet d’une interdiction administrative de recevoir du public pour la période allant du 15 mars au 30 juin 2020 ; • elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance car l’interdiction de recevoir du public pour la période du 15 avril au 10 mai 2020 est imputable à une contrainte administrative ; • la société HDS [Localité 4] ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de sa bailleresse «et que la mauvaise foi n’autorise pas pour autant la société HDS [Localité 4] à s’abstenir unilatéralement d’exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense d’honorer les loyers et charges exigibles » ; • l’interdiction administrative d’accueillir du public à compter du 15 avril 2020 ne constitue pas une perte de la chose louée ; • l’interdiction administrative d’accueillir du public à compter du 15 avril 2020 ne revêt pas les caractéristiques de la force majeure ; en tout état de cause, la société HDS [Localité 4] ne peut s’exonérer de son obligation de payer les loyers et charges en invoquant un cas de force majeure, dont elle ne rapporte pas la preuve du caractère irrésistible de l’événement ; d’autant plus qu’elle a régularisé les loyers et charges pour la période considérée (premiers trimestres 2020). L’ordonnance de clôture de la procédure est intervenue en date du 11 janvier 2024, prononçant la clôture et fixant l’affaire à l’audience collégiale du 20 juin 2024. A cette audience, à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2024, puis plusieurs fois prorogée jusqu’au 26 Novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Observation à titre liminaire A titre liminaire, il sera rappelé qu'il sera fait application des dispositions de l'article 768 du Code de procédure civile pour considérer demandes formulées, celui-ci prévoyant en son alinéa 2 que “Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.”. En application de ce texte, il sera répondu exclusivement aux demandes formulées dans le dispositif des conclusions des parties, demandes relevant de l'office juridictionnel du Juge au sens de la loi, soient les demandes déterminées, actuelles et certaines. Sur la demande principale La société HDS GRMAUD demande une condamnation de la S.C.I. HELONE [Localité 4] à lui restituer les montants qu’elle considère indûment versés au titre des loyers et charges relatifs aux locaux louées sur la période du 15 mars au 30 juin 2020, considérant que le refus opposé à sa demande d’adaptation des modalités d’exécution du contrat en période de crise sanitaire (concrètement la remise des loyers et charges) est constitutive d’un manquement à une obligation d’exécuter de bonne foi le contrat de bail. Aux termes de l’article 1104 du Code civil (ancien article 1134 du Code civil) : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». La contrepartie du paiement des loyers et charges relatifs aux locaux donnés à bail consiste en la mise à disposition desdits locaux, tels que décrits dans le contrat de bail liant les parties. La crise sanitaire covid-19 de 2019 ne peut être assimilée à un cas de force majeure. Aucune stipulation du bail ne visait l’hypothèse d’une impossibilité d’accueillir le public. Or, la S.C.I. HELLONE [Localité 4] a laissé la libre disposition des biens loués à sa locataire et il n’a pas été porté atteinte par la bailleresse à la libre jouissance des locaux. L’exploitation a été préjudiciée par un événement extérieur au bailleur. La bonne foi dans l’exécution des contrats ne peut être interprétée de manière à conclure que le bailleur aurait alors été tenu de prendre à sa charge une partie du préjudice résultant, pour le locataire, d’un aléa extérieur et non contractualisé. La demande formulée par la société HDS [Localité 4] sera rejetée. Subsidiairement, la société HDS [Localité 4] formule une demande de restitution des sommes versées sur le fondement de l’article 1302 du Code civil (ancien article 1235 du même texte). Aux termes de l’article 1302 du Code civil : « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui qui l’a indûment reçu ». Il est soutenu par la société locataire que le paiement intervenu relativement à l’intégralité de l’échéance du premier et du deuxième trimestre 2020 n’était pas équivalent à une “reconnaissance de dette”; qu’elle a été effectuée sous la pression du bailleur “menaçant” la locataire de délivrer à son encontre un commandement de payer visant la clause résolutoire. Or, il résulte clairement -et paradoxalement il n’est pas contesté- que les sommes payées étaient dues en application des stipulations du bail liant les parties. Ne peut être prise en compte la remise en cause du montant du loyer -en cours devant le juge des loyers commerciaux; à cet égard, quand bien même ladite instance aboutirait dans le sens souhaité par la société HDS [Localité 4], cela ne pourrait donner lieu à une application rétroactive. En conséquence, les sommes étaient dues en application du bail ; il ne peut y avoir lieu à restitution sur le fondement invoqué -de la restitution de l’indu. Il s’ensuit que la demande de compensation entre les sommes indûment versées et les loyers futurs s’avère sans objet. Sur les demandes accessoires La S.A.R.L. HDS [Localité 4], succombant en l’ensemble de ses demandes, sera condamnée aux dépens, qui seront recouvrables, ainsi que sollicité, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. En outre, elle sera condamnée à payer à la S.C.I. HELONE [Localité 4] la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée, tandis qu’elle de droit en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au jour de la saisine du tribunal. Le principe en sera donc rappelé en fin de dispositif. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant après en avoir délibéré, par jugement rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, DEBOUTE la S.A.R.L. HOTEL DU SOLEIL [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la S.C.I. HELONE [Localité 4] ; CONDAMNE la S.A.R.L. HOTEL DU SOLEIL [Localité 4] à payer à la S.C.I. HELONE [Localité 4] la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile; REJETTE toute autre demande ; CONDAMNE la S.A.R.L. HOTEL DU SOLEIL [Localité 4] aux dépens de l’instance, qui seront recouvrables conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision en toutes ses dispositions. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 26 novembre 2024. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT