Cour d'appel, 05 décembre 2023. 23/01377

ARRET N° S.C. NOUVEL'R C/ [V] [V] PB/VB/DPC COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU CINQ DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/01377 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IW34 Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS DU SEIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS PARTIES EN CAUSE : S.C. NOUVEL'R Société Civile de construction vente agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Olympe TURPIN substituant Me Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d'AMIENS Plaidant par Me Victoria STOOP substituant Me Delphine NOWAK de la SELAS BIGNON LEBRAY, avocats au barreau de LILLE APPELANTE ET Madame [T] [V] née le 02 Mars 1970 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 5] Monsieur [M] [V] né le 21 Mai 1968 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 5] Représentés par Me Mathieu MARLOT, avocat au barreau de SENLIS Ayant pour avocat plaidant Me Hugo NAUCHE, du cabinet HOFFMANN & ASSOCIES, avocat au arreau de PARIS INTIMES DEBATS : A l'audience publique du 03 octobre 2023, l'affaire est venue devant M. Pascal BRILLET, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 05 décembre 2023. La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 05 décembre 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. * * * DECISION : Par acte authentique du 29 novembre 2019, la société Nouvel'R a vendu en l'état futur d'achèvement à M. et Mme [B] un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5]. M. et Mme [V] sont propriétaires d'une parcelle voisine située même commune, [Adresse 3]. Dans le cadre des travaux de construction de l'ouvrage de M. et Mme [B], la société Nouvel'R a souhaité pouvoir accéder à la parcelle de M. et Mme [V] pour procéder aux travaux de finition, notamment d'étanchéité, du pignon situé en quasi-limite des propriétés respectives, ce que ces derniers ont refusé. Après vaine mise en demeure et par acte d'huissier de justice du 6 décembre 2022, la société Nouvel'R a fait assigner M. et Mme [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Beauvais pour être autorisée sous astreinte à accéder à leur parcelle afin de réaliser les travaux envisagés. M. et Mme [B] sont intervenues volontairement à l'instance. Par ordonnance en date du 16 février 2023, à laquelle la cour renvoie pour une présentation plus complète des faits et de la procédure antérieure, le juge des référés a : - déclaré recevables les demandes présentées par la société Nouvel'R, - constaté l'intervention volontaire de M. et Mme [B], - débouté la société Nouvel'R de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée aux dépens ainsi qu'au paiement à M. et Mme [V] d'une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La société Nouvel'R a interjeté appel de l'ordonnance par déclaration en date du 14 mars 2023. L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 octobre 2023. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Vu les dernières conclusions récapitulatives de Nouvel'R notifiées par voie électronique le 2 octobre 2023 aux termes desquelles elle demande à la cour de: - dire et juger que M. et Mme [V] sont irrecevables en leur demande tendant à la voir déclarer irrecevable en ce qu'ils n'ont pas formulé d'appel incident sur ce point ; - la déclarer recevable en ses demandes, - dire et juger que les conditions d'application des articles 834 et 835 du code de procédure civile sont réunies ; - débouter M. et Mme [V] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; - infirmer l'ordonnance et par voie de conséquence : - l'autoriser à accéder à la parcelle des époux ficher sise [Adresse 3] à [Localité 5] pour effectuer les travaux d'achèvement du pignon, et ce pour la durée nécessaire à l'exécution des travaux sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ; - condamner M. et Mme [V] à lui laisser l'accès pour y effectuer les travaux d'achèvement du pignon et ce, pour la durée nécessaire à l'exécution des travaux sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ; - condamner M. et Mme [V] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. et Mme [V] aux entiers frais et dépens. Elle soutient pour l'essentiel que pour achever les travaux et assurer l'étanchéité de la maison en construction, et notamment intervenir sur un pignon de l'ouvrage situé en limite de propriété, côté jardin de M. et Mme [V], il est nécessaire qu'un échafaudage sur pied puisse être installé sur la parcelle de ces derniers. Elle soutient qu'il y a urgence à réaliser les travaux. Elle fait valoir qu'un protocole d'accord avait été rédigé en ce sens que, finalement, ils ont refusé de signer. Vu les dernières conclusions récapitulatives de M. et Mme [V] notifiées par voie électronique le 18 septembre 2023 aux termes desquelles ils demandent à la cour de: - les dire et juger recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ; - déclarer que les conditions d'application des articles 834 et 835 ne sont pas réunies ; En conséquence, - confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau A titre in limite litis, - déclarer irrecevables les demandes de la société Nouvel'R pour défaut de qualité à agir sur le fondement de l'article 122 du code de procédure civile puisqu'elle n'est pas propriétaire du fonds cherchant à bénéficier du tour d'échelle ; A titre subsidiaire si par extraordinaire il n'était pas fait droit à leur demande formée à titre in limite litis, - débouter la société Nouvel'R de toutes ses demandes, fins et prétentions au motif que les conditions d'application du droit d'échelle ne sont pas réunies ; - condamner la société Nouvel'R à leur verser une somme une 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Nouvel'R aux entiers qui seront recouvrés entre par maître Hugo Nauche, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties s'agissant de la présentation plus complète de leurs demandes et des moyens qui les fondent. MOTIFS 1. Vu l'article 954 al.3 du code de procédure civile M. et Mme [V] ne peuvent, sans contradiction, demander à la cour de confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions et de statuer à nouveau. En s'abstenant de former appel incident de ce chef dans leurs premières conclusions d'intimés transmises par la voie électronique le 2 juin 2023 et en demandant, en premier lieu, dans le dispositif de leurs dernières conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 18 septembre suivant, qui seul lie la cour, la confirmation intégrale de l'ordonnance, laquelle a rejeté leur moyen d'irrecevabilité de la société Nouvel'R tirée de ce qu'elle n'est pas propriétaire de la parcelle et de l'ouvrage concernés, ils ont nécessairement renoncé à reprendre cette prétention devant la cour. La cour statuera donc dans les limites de l'appel ne concernant que le fond du litige. 2. Selon l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Par ailleurs, selon l'article 835, il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 3. L'autorisation de tour d'échelle est soumise à des conditions restrictives et cumulatives : - la nécessité de réaliser les travaux doit être caractérisée ; - il faut que la réalisation des travaux à partir du fonds du propriétaire requérant soit impossible même au prix d'un coût plus onéreux ; - les travaux envisagés ne doivent pas causer au fonds voisin un préjudice excessif ou disproportionné et les éventuels dommages engendrés par eux doivent donner lieu à une indemnisation. 4. Il appartient la société appelante de faire la preuve que les conditions prétoriennes d'une telle autorisation sont réunies. 5. Les parties discutent le fait que la possibilité d'obtenir l'autorisation de tour d'échelle est ou non exclue en matière de construction neuve. En l'espèce, aucun texte législatif ou réglementaire ni aucune décision publiée de la Cour de cassation ne posent le principe de l'impossibilité de solliciter une telle autorisation en présence d'une construction neuve. Au-delà du fait de savoir si la construction est nouvelle ou ancienne, il s'agit d'abord de vérifier que la demande de tour d'échelle, qui induit une atteinte au droit de propriété du voisin devant le subir, est nécessaire et proportionnée. 6. La société Nouvel'R soutient qu'il y a urgence à réaliser les travaux d'étanchéité du pignon de l'ouvrage de M. et Mme [B]. En l'espèce, les quelques photos produites aux débats montrent un ouvrage construit à quelques centimètres de la limite séparative, le pignon litigieux de l'ouvrage de M. et Mme [B] se trouvant en face au jardin de la propriété des intimés. La façade est visiblement brute. Les joints de maçonnerie sont apparents et débordent vers l'extérieur. Il est raisonnable d'en déduire que cette façade n'a connu aucune intervention pour garantir son étanchéité. Ainsi, l'ouvrage d'habitation présente des risques en termes d'infiltrations. 7. La livraison de l'ouvrage est intervenue le 29 septembre 2022 selon procès-verbal produit aux débats. Il se déduit de leur courrier en date du 13 janvier 2023 produit aux débats que M. et Mme [B] résident dans la construction en cause. Ces derniers mentionnent dans leur courrier que le ravalement du pignon n'est pas réalisé à ce jour. 8. Dès lors, il est suffisamment établi l'existence d'une urgence à procéder aux travaux d'étanchéité de la façade pour assurer tant la pérennité que la destination de l'ouvrage. 9. Compte tenu de la configuration des lieux, telle qu'elle résulte des plans et photographies versés aux débats, et des différentes notes techniques de la société Nortec ingénierie, l'intervention implique le montage d'un échafaudage de pied installé sur le sol de la propriété de M. et Mme [V]. La démonstration qu'une autre méthode, notamment l'utilisation d'une nacelle, soit techniquement envisageable n'est pas faite. Le montage d'un échafaudage de pied est la seule technique envisageable. 10. Selon une note méthodologique de la société Nortec ingénierie en date du 8 mars 2023, les travaux doivent se dérouler sur trois semaines, préparation et remise en état comprise. Il n'est pas démontré que le passage d'ouvriers et l'installation d'un échafaudage en limite de leur propriété pendant ces trois semaines constituent en l'espèce une atteinte disproportionnée au droit de propriété de M. et Mme [V]. En effet, la gêne occasionnée, relativement brève, ne sera pas de nature à les priver de l'essentiel de la jouissance de leur jardin. 11. L'indemnisation du préjudice lié à cette gêne n'est pas demandée par M. et Mme [V]. 12. L'autre litige engagé au fond par M. et Mme [V] concernant la régularité de l'implantation de l'ouvrage de M. et Mme [B] et l'indemnisation de leurs préjudices consécutifs allégués, notamment de vue et de perte d'ensoleillement, n'est pas de nature à modifier la solution du présent litige. Dès lors que l'urgence à réaliser les travaux est constatée, cette réalisation ne saurait être liée à l'indemnisation de ces autres préjudices. 13. Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande principale de la société Nouvel'R selon précisions détaillées dans le dispositif de l'arrêt. 14. Le prononcé d'une astreinte est en état justifiée pour garantir la bonne fin de l'autorisation octroyée, selon modalités également précisées dans le dispositif de l'arrêt. 15. La société Nouvel'R sera à l'inverse déboutée de toutes ses demandes financières. En effet, force est de constater que les travaux d'étanchéité du pignon étaient totalement prévisibles et que, compte tenu de l'implantation de l'ouvrage, la question de l'accès à toute la longueur du pignon pour les réaliser allait immanquablement se poser. Si la nécessité de garantir la pérennité de l'ouvrage d'habitation de M. et Mme [B] contre le risque actuel d'infiltrations caractérise l'urgence et impose d'autoriser le passage sollicité, il n'en reste pas moins que c'est fondamentalement la conception du projet de construction en quasi-limite de propriété et l'engagement des travaux de construction avant même l'éventuel accord des époux [V] qui a conduit à la présente situation. La société Nouvel'R ne saurait donc s'en plaindre, en toute hypothèse devant la juridiction des référés. C'est pourquoi, bien qu'étant fondée en sa demande, elle sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions l'article 700 du code de procédure civile. 16. De même, c'est sa propre carence dans la production des éléments de preuve suffisants pour convaincre le premier juge des référés, s'agissant notamment des éléments conduisant à retenir que la pose d'un échafaudage sur pied sur la propriété de M. et Mme [V] est la seule option techniquement envisageable, qui a conduit au rejet de sa demande initiale. Sa condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance est donc maintenue. 17. Les époux [V] sont au contraire condamnés aux dépens de l'instance d'appel. PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, en dernier ressort, Infirme l'ordonnance, sauf en ce qui concerne la recevabilité de la société Nouvel'R, les dépens et les frais irrépétibles, Statuant à nouveau pour le surplus, dans les limites de l'appel, Dit que M. [M] [V] et Mme [T] [V] devront laisser le passage sur leur propriété située [Adresse 3] à [Localité 5] à la société Nouvel'R, ou à tous tiers intervenant pour son compte, pour permettre la réalisation des travaux notamment d'étanchéité du mur pignon de la construction édifiée sur la parcelle voisine de M. et Mme [B] située [Adresse 2] à [Localité 5], Dit que le passage comprend celui des intervenants à ces travaux, comprenant la pose d'un échafaudage sur pied permettant leur réalisation et la remise en état des lieux occupés à leur issue, Dit que, sauf meilleur accord entre les parties, cette autorisation est délivrée pour une durée maximum de 21 jours continus à compter du début de l'intervention, les jours fériés, samedis et dimanches pendant cette période étant exclus, Dit que la société Nouvel'R devra notifier à M. [M] [V] et Mme [T] [V], par tout moyen laissant une trace écrite, le calendrier de son intervention au moins un mois avant le commencement des travaux envisagés, Dit que, sous cette dernière réserve, l'obligation pesant sur M. [M] [V] et Mme [T] [V] de laisser le passage sur leur propriété est prévue à peine d'astreinte d'un montant de 100 euros pendant 4 mois à compter du premier jour prévu pour le début des travaux, Déboute la société Nouvel'R de toutes ses autres demandes, Condamne M. [M] [V] et Mme [T] aux dépens de l'instance d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT