Cour d'appel, 05 septembre 2024. 23/15769

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 05 SEPTEMBRE 2024 N°2024/302 Rôle N° RG 23/15769 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMKKM [W] [Z] C/ S.C.I. ROUSSILLONE SUD Copie exécutoire délivrée le : à : Me Rémy STELLA Me Neila MAHJOUB Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de marseille en date du 22 Novembre 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 22/05904. APPELANTE Madame [W] [Z] née le 23 Juillet 1968 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Neila MAHJOUB, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE S.C.I. ROUSSILLONE SUD, demeurant [Adresse 1] représentée par Me Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport. Madame Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, conseiller Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024. Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du premier octobre 2009 à effet à la même date, la SCI ROUSSILLONE SUD a donné à bail d'habitation à Mme [W] [Z] un bien situé à [Localité 6], moyennant un loyer de 585 euros. Un dégât des eaux est survenu dans le logement le 03 juin 2020. Par acte d'huissier du 23 février 2021, Mme [W] [Z], Mme [K] [Z] et M.[V] [Z], représenté par sa mère, Mme [W] [Z], ont fait assigner en référé la SCI LA ROUSSILLONE SUD aux fins notamment qu'elle soit condamnée à procéder à des réparations, sous astreinte, et aux fins d'être indemnisés de leur troubles de jouissance et leurs préjudices moraux. Par acte d'huissier du 15 mars 2022, le bailleur a fait signifier à Mme [Z] une commandement de payer visant la clause résolutoire. Par ordonnance du 03 juin 2022, le juge des référés, faisant état d'une contestation sérieuse, a dit n'y avoir lieu à référé. Par acte d'un commissaire de justice du 02 décembre 2022, Mme [W] [Z], Mme [K] [Z] et M.[V] [Z], représenté par sa mère, Mme [W] [Z], ont fait assigner la SCI LA ROUSSILLONE SUD aux fins principalement de la voir condamner sous astrinte à procéder à la réparation de divers désordres, de dire et juger que le montant du loyer ne sera pas dû à compter du 03 juin 2020 jusqu'à la réparation de la canalisation d'eau de la salle de bains et l'exécution complète des travaux de remise en état et aux fins de la voir condamner à leur verser des dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance et de leurs préjudices moraux ainsi que des dommages et intérêts au titre du préjudice matériel subi par Mme [W] [Z]. Par jugement contradictoire du 22 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection de Marseille a : - déclaré irrecevables les demandes présentées par Mme [K] [Z] et M.[V] [Z] pour défaut de qualité à agir, - condamné la SCI La Roussillone Sud à payer Mme [W] [Z] les sommes suivantes : - mille quatre-vingt-seize euros et quatre-vingt-quinze centimes (l.096,95 euros) en réparation de son préjudice matériel, - cinq mille euros (5.000 euros) au titre du trouble de jouissance, - deux mille euros (2.000 euros) en réparation de son préjudice moral ; - débouté Mme [W] [Z] de sa demande de remboursement des sommes perçues au titres des allocations de logement ; - rejeté l'exception d'inexécution de l'obligation de paiement du loyer ; - déclaré recevable la demande de résiliation du bail fondée sur l'acquisition de la clause résolutoire ; - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le ler octobre 2009 entre la SCI La Roussillone Sud d'une part et Mme [W] [Z] d'autre part concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4], dans le [Localité 6] sont réunies à la date du 16 mai 2022 ; - ordonné à Mme [W] [Z] de libérer l'appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ; - dit qu'à défaut pour Mme [W] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI La Roussillone pourra, deux mois apres la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - condamné Mme [W] [Z] à payer à la SCI La Roussillone Sud la somme de vingt-six mille cent cinquante et un euros et quatre vingt centimes (26.151,80 euros) au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 30 juin 2023, échéance de juin 2023 incluse ; - condamné Mme [W] [Z] aux dépens ; - condamné Mme [W] [Z] à payer à la SCI La Roussillone Sud la somme de six cents euros (600 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit Par déclaration du 21 décembre 2023, Mme [Z] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a rejeté sa demande de remboursement des sommes perçues au titre des allocations logement, en ce qu'elle l'a condamnée au versement de la somme de 26.151,80 euros au titre des loyers impayés (arrêtée au 30 juin 2023), en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens et à une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. La SCI ROUSSILLONE SUD a constitué avocat et formé un appel incident. Par conclusions notifiées par RPVA le 02 mai 2024 auxquelles il convient de se reporter, Mme [Z] demande à la cour : - de recevoir ses conclusions - de débouter la SCI ROUSSILLONE SUD de ses demandes - d'infirmer la décisions déférée en ce qu'elle a rejeté sa demande de remboursement des sommes perçues au titre des allocations logement, en ce qu'elle l'a condamnée au versement de la somme de 26.151,80 euros au titre des loyers impayés (arrêté au 30 juin 2023), en ce qu'elle l'a condamné aux dépens et à une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. - de condamner la SCI LA ROUSSILLONE SUD à lui rembourser la somme de 3411 euros - de juger qu'elle ne doit aucune somme à la SCI ROUSSILLONE SUD à titre de loyers à compter du sinistre du 03 juin 2020 -de dire qu'elle sera exonérée de tout paiement de loyers à compter du 03 juin 2020 en raison de l'insalubrité des lieux - de condamner la SCI LA ROUSSILLONE à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile *à titre subsidiaire - d'ordonner une expertise et de désigner un expert avec, pour mission : -de se rendre sur les lieux ; - de se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission ; - de prendre connaissance de l'ensemble des désordres ; - d'en préciser les causes et origines ; - de déterminer si l'appartement sis [Adresse 3], répond ou non aux caractéristiques d'un logement décent au sens du décret du 30 janvier 2022 -de dire que l'expert devra accomplir personnellement sa mission et dresser de ses opérations un rapport après avoir donné connaissance auparavant aux parties de ses conclusions et après avoir recueilli leurs éventuelles dernières observations écrites qui devront être faites dans un délai d'un mois, qu'il consignera, et auxquelles il répondra ; - de dire que l'avance des frais d'expertise sera mise à la charge de la SCI LA ROUSSILLONE SUD ; En tout état de cause : - de condamner la SCI LA ROUSSILLONE SUD à lui payer la somme de 5000€ en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. Elle souligne avoir subi avec ses deux enfants, [K] et [V], les conséquences d'un important dégat des eaux survenu le 03 juin 2020 qui a rendu le logement loué inhabitable et l'a contrainte à quitter les lieux. Elle soutient que ce sinistre est imputable à son bailleur puisque la fuite provient d'une canalisation d'alimentation privative d'eau chaude qui n'a jamais été réparée par son bailleur. Elle soutient que l'indemnisation perçue de son assureur n'avait pas pour objet de réparer la fuite. Elle fait état l'indécence du logement. Elle note avoir été privée d'accès à l'eau. Elle soulève une exception d'inexécution pour être dispensée du paiement de son loyer à compter de la date du sinistre. Elle fait état de l'absence d'arrivée d'eau dans l'attente de la réparation de la fuite, de la vétusté de la canalisation et des installations électriques. Elle soutient que le logement est toujours inhabitable. Elle souligne qu'en raison de l'absence de la réparation de la cause de la fuite, elle n'a pas été en mesure de procéder aux travaux d'embellissement. Elle sollicite le remboursement des sommes perçues par son bailleur au titre de l'allocation logement. Elle explique avoir dû se reloger. Elle relate que l'appartement est à ce jour dans un état déplorable et qu'il existe également des punaises de lit. Subsidiairement, elle sollicite une expertise. Elle s'oppose aux demandes de la SCI ROUSSILLONE tendant à la voir condamner à des dommages et intérêts au titre de la remise en état des lieux. Elle déclare avoir perdu, en raison du sinistre, de nombreux documents, et notamment l'état des lieux d'entrée, qui témoignait que le logement n'était pas en bon état. Elle déclare qu'aucun véritable état des lieux de sortie n'a été effectué. Par conclusions notifiées par RPVA le 06 mai 2024 auxquelles il convient de se reporter, la SCI ROUSSILLONE SUD demande à la cour : - de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il l'a condamnée au versement de dommages et intérêts dans l'intérêt de Mme [Z], - de réparer l'omission matérielle du jugement portant sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Mme [Z], - de fixer le montant de cette indemnité au montant du dernier loyer contractuel, - de condamner Mme [Z] à lui verser, au titre de cette indemnité, la somme de 611,70 euros par mois à compter de la date d'effet de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à la libération complète des lieux, - de condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 5015, 80 euros au titre des indemnités d'occupation pour la période comprise entre le premier juillet 2023 et le 07 mars 2024, - de condamner Mme [Z] à lui verser la somme de 4454,80 euros de dommages et intérêts en réparation des travaux de reprise à effectuer dans l'appartement à la suite de la sortie des lieux et de la remise des clés, - de débouter Mme [Z] de ses demandes, - de condamner Mme [Z] à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel, - de condamner Mme [Z] aux dépens. A titre préliminaire, elle fait état d'une erreur matérielle s'agissant de l'adresse du logement et d'une omission matérielle, puisque le premier juge a oublié de mentionner dans son dispositif la condamnation de Mme [Z] au versement d'une indemnité d'occupation pourtant énoncée dans le corps de sa décision. Elle relève en outre que Mme [Z] n'a pas formé appel de la décision en ce qu'elle a rejeté sa demande d'exception d'inexécution. En tout état de cause, elle conteste toute indécence des lieux loués. Elle souligne que Mme [Z] se dérobe au paiement de son loyer depuis l'année 2019, soit avant même la survenue du dégât des eaux. Elle déclare que l'expert d'assurance avait noté que la fuite était réparée et que le logement était en bon état. Elle relève que Mme [Z] a accepté l'indemnisation de son assureur et devait faire des travaux d'embellissements. Elle note que cette dernière ne justifie pas du caractère inhabitable du logement. Elle déclare que la cause du sinistre ne lui est pas imputable, puisqu'elle trouve sa source sur les flexibles d'alimentation en eaux froide et chaude de la salle de bien, dans un meuble lavabo intégré. Elle indique que Mme [Z] a été indemnisée par son assureur, notamment pour racheter un meuble lavabo intégré et qu'il lui appartenait de le faire et de le raccorder. Elle souligne que le tuyau mentionné par l'huissier de justice n'est pas le tuyau d'alimentation en eau. Elle expose qu'elle avait proposé à un professionnel d'intervenir, sans réponse de Mme [Z], qui a refusé en outre l'accès à l'appartement. Elle fait observer que cette dernière ne justifie pas de la persistance d'un dégât des eaux. Elle conteste tout manquement à ses obligations et toute impossibilité d'accéder à l'eau potable. Elle note que Mme [Z] n'a, de son côté, pas respecté son obligation d'entretien du bien. Elle expose n'avoir pas été avisée de certains désordres. Elle fait état de l'impayés locatifs. Elle indique que Mme [Z] n'a restitué les clés que le 07 mars 2024. Elle s'oppose au remboursement des sommes perçues au titre des allocations logement, notant que Mme [Z] ne les lui a pas versées et que la demande est injustifiée. Elle s'oppose également au versement de dommages et intérêts au bénéfice de Mme [Z]. Elle sollicite une indemnisation en raison de l'état des lieux à la sortie de Mme [Z], tout en notant qu'aucun état des lieux d'entrée n'avait été établi et que la locataire ne démontre pas que l'appartement aurait été en mauvais état lors de sa prise de possession des lieux. Elle s'oppose à toute expertise judiciaire. L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 mai 2024. MOTIVATION Mme [Z] a relevé appel de la décision en ce qu'elle l'a condamnée au versement de la somme de 26.151, 80 euros au titre des loyers impayés, somme arrêtée au 30 juin 2023. Le premier juge avait, du fait de cette condamnation, écarté l'exception d'inexécution soulevée par Mme [Z] pour ne pas payer de loyers. En conséquence, en faisant appel de cette condamnation, Mme [Z] a fait appel du rejet, par le premier juge, de sa demande d'exception d'inexécution. **** Selon l'article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande. Il convient de rectifier l'erreur matérielle du jugement déféré en ce qu'il mentionne que l'adresse de location est située au [Adresse 4], à [Localité 6] alors que le logement était situé au [Adresse 3] à [Localité 6]. Il convient également de rectifier l'omission matérielle du jugement déféré en ce qu'il n'a pas mentionné, dans le cadre de son dispositif, ce qu'il avait jugé, à savoir la condamnation de Mme [Z] à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse, soit 611,70 euros. Selon l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (...). Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (...) Les réparations à la seule charge du locataire sont listées dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Mme [Z] a loué un appartement composé d'un séjour, d'une chambre, d'une cuisine, d'une salle de bains et d'un WC indépendant. Mme [Z] produit au débat un rapport d'expertise amiable effectué par l'expert de son assureur, datée du 24 juin 2020. Il en ressort que, selon le rapport de recherche de fuite de la société Chasseur de fuites, le dégât des eaux du 03 juin 2020 provenait de fuites sur les flexibles armés d'alimentation en eau froide et chaude (canalisations accessibles) de la salle de bains du logement. Il est noté que les dégâts constatés portaient sur la peinture des murs du séjour, du couloir et de la chambre. L'indemnité versée par l'assureur, acceptée par Mme [Z], permettait à cette dernière (sa pièce 9) : - de procéder à un rachat du meuble lavabo intégré, - de procéder aux travaux de revêtement pour un mur, de peintures des murs du séjour, du couloir et de la chambre, ainsi qu'aux travaux de décontamination et de nettoyage, - d'être indemnisée des dégâts affectant son mobilier et ses affaires personnelles. Le rapport d'expertise amiable exposait les éléments suivants : 'Recherche de fuite : effectuée Travaux de recherche de fuite non destructifs réalisés par l'entreprise partenaire Chasseurs de Fuite Travaux de nettoyage' Le rapport mentionnait également que la cause du sinistre avait été 'supprimée par un professionnel', que le sinistre n'était pas répétitif et que l'entretien général du logement était bon. Il n'est pas indiqué par l'expert amiable que la cause de la fuite aurait été réparée. L'expert mentionne ce qui a été effectué par la société Chasseurs de Fuite; il fait ainsi état de travaux de recherches de fuite et de travaux de nettoyage. Il n'est pas mentionné que les flexibles armés d'alimentation en eau froide et chaude de la salle de bains, d'où provenait la fuite, auraient été réparés. Ainsi, l'expert constate uniquement qu'à son arrivée, le dégât des eaux est stoppé. Le 25 mars 2022, Mme [T] atteste s'être rendue avec Mme [Z] dans le logement loué par cette dernière puisque cette dernière voulait lui montrer l'origine de son dégât des eaux. Elle note avoir pu constater que l'arrivée d'eau avait été coupée. Elle déclare que Mme [Z] lui a dit que la fuite n'avait jamais été réparée par son propriétaire. Elle expose avoir remis l'eau en fonctionnement, ouvert les robinets et avoir constaté que l'origine de la fuite n'était pas réparée. Elle relève avoir immédiatement coupé le compteur d'eau. Cette attestation permet de comprendre la notion évoquée par l'expert d'assurance lorsqu'il note que la cause de la fuite a été supprimée par un professionnel, sans que l'expert ne fasse état d'une réparation sur les flexibles. La cause de la fuite a été supprimée car le robinet d'eau avait été coupé. Le bailleur est tenu à une obligation de délivrance d'un logement en bon état de réparation, obligation qui court pendant toute la durée du bail. Il ne peut, face à ces obligations d'ordre public, se réfugier derrière le fait que Mme [Z] a perçu des indemnités de son assureur, qui auraient notamment pour objet de procéder au remplacement d'un meuble lavabo intégré. Il ne démontre pas que le remplacement du meuble lavabo intégré aurait permis de réparer la fuite d'eau constatée en 2020. La fuite d'eau dont a été victime Mme [Z] provient, selon l'expertise amiable qu'aucune partie ne conteste, de canalisations privatives accessibles, dont l'entretien incombe au bailleur qui devait les réparer. Mme [Z] ne justifie avoir mis en demeure son bailleur de procéder à une réparation de fuite, qu'à l'audience du 07 avril 2022, devant le juge des référés. Elle demandait à ce que celui-ci procède à la réparation de la fuite d'eau. A compter de cette date, la SCI ROUSSILLONE SUD devait se rendre dans le logement loué à Mme [Z] pour réparer, ou, à tout le moins, inspecter le logement, puisqu'il lui avait été indiqué que la réparation pour faire cesser la fuite n'avait pas été faite. La SCI ne pouvait se contenter de la mention de l'expert amiable selon laquelle la cause avait été supprimée, alors même qu'étaient décrits les travaux effectués par la société Chasseurs de Fuite, qu'à aucun moment il n'était évoqué des travaux de réparation sur les flexibles pourtant à l'origine de la fuite et que sa locataire se plaignait de ce qu'aucune réparation n'avait été faite. La SCI ROUSSILLONE SUD ne démontre par aucune pièce que les canalisations fuyardes ont été réparées. Aucun procès-verbal d'huissier de justice ou de commissaire de justice ne permet de le constater. Ces professionnels, qui sont passés en 2020 (à la demande de Mme [Z]) et en 2024 (à la demande de la SCI ROUSSILLONE SUD) n'ont pas tenté d'ouvrir le robinet principal d'eau. Ainsi, rien ne permet d'écarter l'attestation de Mme [T] ni les indications de l'expert amiable qui fait état de l'intervention de la société Chasseur de Fuites, sans mentionner l'existence de travaux de réparation. La seule manière pour stopper fuite, avant toute réparation des canalisations fuyardes, était de couper le robinet d'eau principal. Mme [Z] ne pouvait plus avoir la jouissance de son logement tant que la fuite n'était pas réparée par le bailleur. Ainsi, pour la période postérieure au 17 avril 2022, Mme [Z] est en droit de soulever une exception d'inexécution de paiement de son loyer. Elle ne peut soulever une telle exception d'inexécution pour la période antérieure, puisqu'elle ne démontre pas avoir mis en demeure son bailleur de procéder aux réparations nécessaires. Elle sera déboutée de sa demande d'expertise puisque la cour estime n'avoir pas besoin d'une telle mesure pour statuer; par ailleurs, les lieux ont été restitués le 07 mars 2024 et la cour ignore si les lieux sont restés dans le même date. De son côté, le bailleur ne démontre pas avoir été empêché par Mme [Z] de se rendre dans le logement loué. La SCI démontre uniquement avoir, les 07 février et 21 février 2023, par le truchement de son conseil, envoyé un courriel au conseil de Mme [Z] pour lui proposer de faire venir un plombier, proposition restée sans réponse. Sur la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, sur l'arriéré locatif et sur l'indemnité d'occupation Mme [Z] ne peut soulever une exception d'inexécution que pour la période débutant le 17 avril 2022. Elle ne discute pas le montant de l'arriéré locatif visé dans le commandement de payer qui lui a été délivré le 15 mars 2022. Elle n'a pas payé les causes de ce commandement dans les deux mois de sa délivrance. Le bail (pièce 14 de l'intimée) comporte une clause résolutoire. C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 16 mai 2022. Mme [Z] sera condamnée au versement de la somme de 22.968, 51 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de mars 2022 inclus. Il ressort du décompte que l'impayé locatif a débuté en mars 2019. Mme [Z] sera dispensée d'une indemnité d'occupation à compter du 16 mai 2022, puisqu'elle ne pouvait utiliser le logement loué en raison de l'absence de réparation de la fuite par son bailleur. Le jugement déféré sera infirmé en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation et le montant de l'arriéré locatif. Sur les demandes indemnitaires de Mme [Z] Mme [Z] ne démontre pas l'indécence des lieux loués. Elle démontre uniquement la conséquence d'un dégât des eaux dont l'origine est imputable au bailleur qui n'a pas réparé les canalisations fuyardes et le caractère vétuste de l'électricité, sans démontrer que cette installation présenterait un risque pour la sécurité des occupants. Le bailleur est obligé d'assurer la jouissance paisible des locaux à sa locataire. Cette obligation perdurait jusqu'au 16 mai 2022, date à laquelle Mme [Z] est devenue occupante sans droit ni titre. Mme [Z], accompagnée de ses deux enfants, a dû quitter rapidement le logement lors de la survenue du dégât des eaux et protéger autant que faire se peut son mobilier et ses affaires personnelles. Elle justifie avoir souscrit un contrat de stockage pour une somme de 1096, 95 euros, pour la période du 11juin au 31 décembre 2020. Même si, dès le 24 juin 2020, l'expert amiable a constaté que le dégât des eaux avait été arrêté, il n'en demeure pas moins que Mme [Z] ne pouvait immédiatement réintégrer son logement, qui venait de subir un dégât des eaux touchant la salle de bains, le séjour, le couloir et la chambre. Le premier décembre 2020, un huissier de justice, mandaté par Mme [Z], constatait que la peinture des murs s'écaillait et que les carreaux se décollaient dans la salle de bain. Il soulignait que le lino, dans l'entrée, le salon et la chambre, se décollait, sous forme de déchirures, que les plinthes, gorgées d'humidité, étaient en mauvais état général, qu'elles se décollaient et que la peinture s'écaillait. Ce constat témoigne de la persistance de l'humidité du logement. La SCI ROUSSILLONE SUD n'a pas effectué les réparations liées au dégât des eaux dont elle est responsable (remplacement du meuble lavabo, remise en peinture des murs). Toutefois, Mme [Z], qui pouvait utiliser l'indemnité d'assurance qu'elle avait perçue pour procéder à un rachat du lavabo et aux embellissements, ne l'a pas fait, élément qui a concouru à l'aggravation de son préjudice. Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI ROUSSILONE à verser à Mme [Z] : - la somme de 1096, 95 euros en réparation du coût du stockage de ses meubles (pour la période du 11 juin 2020 jusqu'au 31 décembre 2020), - la somme de 2000 euros en réparation du préjudice moral de cette dernière lié à la nécessité de devoir quitter les lieux et aux tracas générés par le dégât des eaux du 03 juin 2020. - 5000 euros au titre de son trouble de jouissance. Mme [Z] sera déboutée de sa demande tendant au remboursement par son bailleur des allocations logement perçues par ce dernier, puisqu'elle ne peut exciper d'une exception d'inexécution pour la période antérieure au 17 avril 2022. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. Sur la demande de la SCI ROUSSILONE SUD au titre de la remise en état des lieux Mme [Z] ne démontre pas qu'un tel état des lieux aurait existé. La case, sur le contrat de bail, mentionnant que les parties reconnaissent avoir reçu un état des lieux contradictoire n'est pas cochée. En application de l'article 1731 du code civil, Mme [Z] est présumée avoir reçu le bien en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Mme [Z] ne rapporte pas la preuve que les locaux n'auraient pas été en bon état de réparations locatives lors de son entrée dans les lieux en 2009. Le dégât des eaux qui a affecté le logement loué était de la responsabilité du bailleur. Mme [Z] a vécu dans les lieux d'octobre 2009 jusqu'en juin 2020. Elle n'a remis les clés qu'en mars 2024. Elle est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 16 mai 2022. Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé (...) : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Mme [Z] a vécu près de 11 ans dans les lieux loués. Il convient en conséquence de tenir compte de l'écoulement du temps et de la vétusté. Par ailleurs, les locaux ont été dégradés par un dégât des eaux dont l'origine est imputable au bailleur. Un état des lieux de sortie a été effectué le 07 mars 2024. Seuls les dégradations suivantes sont de la responsabilité de la locataire (en application de l'article 7 c de la loi du 06 juillet 1989), pour n'être pas en lien avec la vétusté et le dégât des eaux, et pour lesquelles Mme [Z] ne démontre pas qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement : - parois de la cabine de douche cassées, - trois poignées de portes manquantes (page 12, 16 et 19 du constat), - manivelle d'un volet roulant manquante, - manivelle d'un autre volet roulant cassée, - mécanisme de la chasse d'eau cassé, - cuvette des toilettes manquante, - deux prises de courant arrachées, - une lame de volet arrachée. Il convient de condamner Mme [Z] à verser à la SCI ROUSSILONE SUD la somme de 250 euros au titre des réparations locatives. Sur les dépens sur les frais irrépétibles Chaque partie est en partie succombante. Il convient dès lors de faire masse des dépens de première instance et d'appel et de les partager par moitié entre Mme [Z] et la SCI ROUSSILLONE SUD. Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement déféré qui a mis les dépens à la charge de Mme [Z] et l'a condamnée à verser à la SCI ROUSSILLONE SUD la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera infirmé. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe, ORDONNE la rectification de l'erreur matérielle du jugement déféré en ce qu'il mentionne que l'adresse de location est située au [Adresse 4], à [Localité 6] alors que le logement est situé au [Adresse 3] à [Localité 6], ORDONNE la rectification de l'omission matérielle du jugement déféré et dit que le jugement déféré condamnait Mme [W] [Z] à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse, soit 611,70 euros. REJETTE la demande d'expertise formée par Mme [W] [Z], CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Mme [W] [Z] : - à verser une indemnité d'occupation à la SCI LA ROUSSILONE SUD, - à payer à la SCI LA ROUSSILONE SUD la somme de vingt-six mille cent cinquante et un euros et quatre vingt centimes (26.151,80 euros) au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 30 juin 2023, échéance de juin 2023 incluse, - à prendre en charge les dépens, - à verser à la SCI ROUSSILLONE SUD la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT, CONDAMNE Mme [W] [Z] à verser à la SCI LA ROUSSILONE SUD la somme de 22.968, 51 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de mars 2022 inclus, REJETTE la demande de la SCI ROUSSILONE SUD tendant à voir condamner Mme [W] [Z] au versement d'une indemnité d'occupation, CONDAMNE Mme [W] [Z] à verser à la SCI ROUSSILONE SUD la somme de 250 euros au titre des réparations locatives, REJETTE les demandes des parties au titre des frais irrépétibles, FAIT MASSE des dépens de première instance et d'appel et CONDAMNE Mme [W] [Z] et la SCI ROUSSILONE SUD à les prendre en charge par moitié. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,