Cour d'appel, 10 mai 2023. 22/15128

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRET DU 10 MAI 2023 (n° , pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/15128 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGKBS Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Juin 2022 -Président du TJ de BOBIGNY - RG n° 22/00948 APPELANTE S.A.R.L. CLIMATISATION CHAUFFAGE ET PLOMBERIE (C.C.E.P) agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentée et assistée par Me Emmanuelle FARTHOUAT - FALEK, avocat au barreau de PARIS, toque : G097 INTIMÉ M. [T] [I] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151, avocat postulant et Me Nathalie DELEUZE substituant Me Dalia MIMOUN, avocat au barreau de Bobigny, toque : 29, avocat plaidant. COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 28 Mars 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Patricia LEFEVRE, Conseillère conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre Patricia LEFEVRE, Conseillère Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** La société Climatisation chauffage plomberie (ci-après CCEP) est locataire commercial, depuis le 1er février 2017, de locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] (Seine Saint Denis) propriété de M. [T] [I] et constitués d'un immeuble à usage de bureaux en R+1, d'un immeuble à usage d'atelier et d'une habitation de 4 pièces avec sous-sol, moyennant un loyer annuel de 48 000 euros hors taxes et charges. Par un avenant à bail commercial portant s.ss-locations éventuelles en date du 24 janvier 2018, il a été convenu entre M. [I] et M. [O] en sa qualité de gérant de la société CCEP, que la locataire était autorisée, selon sa demande du 5 octobre 2017, à procéder à des sous-locations partielles des locaux qu'elle occupe, et ce sous les conditions qualifiées d'exceptionnelles et de première importance du règlement des sous-locations au locataire principal et de la responsabilité de celui-ci à l'égard du propriétaire et des tiers et moyennant, pendant la période des ss locations éventuelles, d'un complément de loyer de 1000 euros à compter du 2 février 2018 s'ajoutant au loyer initial de 4000 euros. Par acte extra-judiciaire en date du 1er mars 2022, M. [I] a fait à la société CCEP commandement de payer la somme de 92 477 euros représentant selon le décompte joint, l'impôt foncier des années 2017 à 2021 ainsi que les loyers et charges de février à août 2020 et de janvier, mars, septembre et novembre 2021. Puis par acte extra-judiciaire en date du 4 mai 2022, M. [I] a fait assigner la société CCEP devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny afin de voir constater, avec les conséquences d'usage, l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et obtenir le paiement de l'arriéré de loyers et charges s'élevant à 82 477 euros. Par ordonnance réputée contradictoire du 27 juin 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a : - constaté la résiliation du bail à compter du 2 avril 2022 - ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société CCEP ou de tous occupants de son chef des locaux loués [Adresse 2] à [Localité 4] ; - condamné la société CCEP à payer à M. [I] une indemnité d'occupation, à compter du 2 avril 2022 et ce jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clefs, égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ; - dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné la société CCEP à payer à M. [I] la somme provisionnelle de 87 477 euros représentants les loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail le 2 avril 2022, outre la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment les frais d'huissier engagés par le bailleur dans le cadre de l'instance ; - rappelé que sa décision est exécutoire par provision. Le 12 août 2022, la société CCEP a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 6 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour, d'infirmer la décision déférée et statuant à nouveau, de dire n'y avoir lieu à référé, de débouter M. [I] de ses demandes et de lui enjoindre, sous astreinte, de lui remettre l'intégralité des quittances de loyers depuis l'entrée dans les lieux, sollicitant la condamnation de M. [I] au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, M. [I] soutient au visa des articles 1103, 1193 et 1194, 1217 et 1231-1 du code civil et de l'article L. 145-41 du code civil, le rejet de l'appel et la confirmation de la décision déférée, sauf à actualiser l'arriéré locatif établi à la somme de 95 272,09 euros au 30 novembre 2022, somme à laquelle la société CCEP sera condamnée. Il réclame également la condamnation de l'appelante au paiement de la somme de 7000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. SUR CE, A titre liminaire, le bail relatif aux locaux du [Adresse 2] a été consenti à M. [F] [K] au nom et pour le compte de la société CCEP alors en formation selon un acte sous seing privé en date du 17 janvier 2017 ou du 1er février suivant, que l'on se réfère à la convention produite par le bailleur ou à celle versée aux débats par la locataire. L'appelante dénie la signature figurant à la dernière page du bail du 17 janvier 2017. Elle ne tire aucune conséquence de droit de ce moyen. * Au soutien de son appel, la société CCEP avance, reprenant les comptes des parties depuis son entrée dans les lieux, qu'elle était à jour de ces loyers à la date de délivrance du commandement ainsi qu'à la date de l'audience devant le premier juge, ce que conteste M. [I] qui prétend être créancier, au 15 mars 2023 d'une somme de 95 272,09 euros. En application de l'article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. Selon le décompte joint au commandement de payer du 1er mars 2022, il était réclamé à la société CCEP la somme de 92 477 euros correspondant aux impôts fonciers des années 2017 (5879 euros) 2018 (6365 euros) 2019 (10019 euros), 2020 (10065 euros) 2021 (101489 euros) ainsi que les loyers de février à mai 2020 (4x5000 euros) de juillet et août 2020 (2x5000 euros) et janvier, mars, septembre et novembre 2021 (4x5000 euros), étant rappelé que le loyer est de 4000 euros par mois, auquel peut, s'ajouter dans l'hypothèse d'une sous-location une somme mensuelle de 1000 euros. Selon le décompte du 2 avril 2022 présenté au premier juge, la créance était ramenée à la somme de 87 477 euros (après retranchement des loyers des mois de mars et septembre 2021 et ajout de ceux de décembre 2021 et avril 2022). Dans ses écritures, M. [I] ne conteste aucun des versements (d'ailleurs justifiés) de la société CCEP (à l'exception de celui évoqué ci-dessous), ni leur date et notamment pas les règlements au titre des loyers de loyers de février et mai 2020, juillet et août 2020 et de janvier, mars, septembre et novembre 2021. Seul est contesté un versement de 4000 euros, le 10 janvier 2017, dont il prétend qu'il doit s'imputer sur la dette locative de la précédente locataire, dont M. [R] était caution. Il en ressort, un règlement de la quasi-totalité des loyers visés au commandement, à bonne date à l'exception de deux termes (mars et avril 2020). S'agissant de l'évaluation des sommes qui lui sont dues, M. [I] prend en compte un loyer de 5000 euros incluant un complément mensuel de loyer de 1000 euros au titre des sous-location. Cependant, cette somme n'est due, aux termes de l'avenant au bail, que pendant la période des sous locations éventuelles, complément de loyer dont l'exigibilité est contestée par la locataire. Cependant à supposer qu'aucune somme ne soit due au titre de ce complément de loyer, la société CCEP présente dans ses écritures un décompte année par année, des sommes qu'elle admet devoir et des sommes versées, faisant apparaître un solde en sa faveur en 2017 et 2018 pour un montant total de 9439 euros (5621 + 3818) après règlement du loyer de base et de la taxe foncière, mais des règlements en 2019 couvrant un peu plus que le loyer de base (48000 euros l'an), laissant impayée la taxe foncière à hauteur de 8019 euros. Un constat identique peut être fait en 2020 (pour la somme de 8065 euros), étant relevé que la société CCEP retient pour 2021, un solde en sa faveur, avant imputation de la taxe foncière, de 7000 euros soit très inférieur au montant de la taxe foncière due au titre de cet exercice (10 149 euros). Ce simple constat dément son allégation d'un règlement des sommes dues en vertu du bail, dès lors que les impôts fonciers qu'elle devait rembourser en application de l'article 15-2 du contrat de location étaient partiellement impayés à la date du commandement de payer du 1er mars 2022 et n'ont pas été réglés dans le mois de sa délivrance. La décision entreprise sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 avril 2022, a ordonné l'expulsion de la locataire et la séquestration des meubles et biens garnissant les locaux. En revanche, la décision déférée sera infirmée dans ces dispositions relatives à l'indemnité d'occupation, dans la mesure où le juge des référés ne pouvait pas condamner la locataire au paiement d'une indemnité d'occupation, comme le sollicitait M. [I] mais uniquement à une provision de ce chef. * Aux termes du deuxième alinéa de l'article 835 du même code, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. M. [I] sollicite le paiement d'un arriéré de loyers et de taxes foncières s'élevant à la somme totale de 95 272,09 euros, incluant à compter du mois de janvier 2018, un complément de loyer de 1000 euros par mois au titre de sous-location. L'exigibilité de ce complément de loyer est contestée par la société CCEP et l'a été par son conseil dans un courrier adressé à M. [I], le 15 mai 2018, celui-ci écrivant qu'il n'était dû que si elle (la société) avait sous-loué ses locaux, ce qui n'est pas le cas et sollicitant le remboursement d'un indu alors évalué à 6817 euros ainsi que la remise des quittances de loyers. M. [I] n'a pas répondu à ce courrier, et force est de constater que la preuve n'est pas rapportée avec l'évidence requise en référé, d'une sous-location durant toute la période du bail. En effet, M. [I] prétend rapporter cette preuve par un constat en date du 12 mai 2017 dans lequel l'huissier instrumentaire se contente de décrire les locaux et l'entreposage de matériel de chantier, sans interpeller M. [R] sur sa présence et sans noter, contrairement aux allégations de M. [I] dans ses écritures, l'aveu d'une sous-location. Les autres éléments produits (à savoir les extraits d'inscription au registre du commerce et des sociétés de deux entreprises) méritent également d'être débattus devant le juge du contrat, dès lors que la société CCEP a dénoncé auprès du greffe du tribunal de commerce l'implantation de leur siège social dans ses locaux et que l'une des sociétés a été immatriculée et a commencé son activité postérieurement à la décision de première instance. En conséquence, la créance du bailleur ne présente un caractère incontestable au sens de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile qu'à hauteur des taxes foncières 2019 à 2021 impayées (19233 euros) à laquelle s'ajoute la taxe foncière de l'année 2022 (11 642 euros) soit un total de 30 875 euros. La décision entreprise sera infirmée sur le montant de la provision allouée, qui sera limitée à la somme de 30 875 euros. Enfin, la société CCEP sollicite la remise sous astreinte des quittances de loyer depuis son entrée dans les lieux, mais l'obligation pour le bailleur de délivrer ce document qui atteste du paiement intégral du loyer ne ressort pas avec l'évidence requise en référé, dès lors que l'exigibilité d'une partie du prix du bail est discutée. Cette demande reconventionnelle sera rejetée. Les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et frais irrépétibles seront confirmées. La société CCEP sera condamnée aux dépens d'appel. En revanche, il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'intimé qui succombe partiellement. PAR CES MOTIFS, Infirme l'ordonnance rendue le 27 juin 2022 en ce qu'elle a condamné la société CCEP à payer à M. [I] une indemnité d'occupation, à compter du 2 avril 2022 et au paiement de la somme provisionnelle de 87 477 euros et la confirme pour le surplus ; Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant Condamne la société Climatisation chauffage plomberie (CCEP) à payer à M. [I] la somme provisionnelle de 30 875 euros ; Déboute M. [I] du surplus de sa demande ; Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de délivrance des quittances de loyers ; Condamne la société Climatisation chauffage plomberie (CCEP) aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT