Cour d'appel, 25 mars 2025. 22/01098

MR/SL N° Minute [Immatriculation 3]/155 COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 25 Mars 2025 N° RG 22/01098 - N° Portalis DBVY-V-B7G-HAUU Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] en date du 13 Juin 2022 Appelantes SARL LILY INVEST, dont le siège social est situé [Adresse 1] SARL CANO IMMOBILIER PRESTIGE, dont le siège social est situé [Adresse 1] Représentées par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY Représentées par Me Laila EL KIHAL, avocat plaidant au barreau de PARIS Intimé M. [G] [H] [L] né le 24 Mai 1943 à [Localité 9] (SUISSE), demeurant [Adresse 2] - SUISSE Représenté par Me Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY Représenté par la SELARL FAVRE-DUBOULOZ-COFFY, avocats plaidants au barreau de THONON-LES-BAINS -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 07 Octobre 2024 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 décembre 2024 Date de mise à disposition : 25 mars 2025 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre régulièrement empêchée, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier, Et lors du délibéré, par : - Mme Myriam REAIDY,Conseillère, en remplacement de Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre régulièrement empêchée, - M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, - Madame Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure M. [G] [L] est propriétaire d'un tènement immobilier composé des parcelles cadastrées A n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5] de la commune de [Localité 7], d'une surface de 92 a 18 ca, portant une construction classée bâtiment traditionnel remarquable. Souhaitant céder ce bien à un promoteur immobilier, en vue de l'édification de plusieurs maisons sur le terrain, il a régularisé courant mars 2014 un premier compromis de vente, qui n'a pas abouti en raison d'une décision du 4 décembre 2014 du maire de la commune de refus de permis de construire au motif de l'irrespect d'une règle de recul par rapport à l'exploitation agricole contiguë d'élevage de volailles. Par délibération du 23 juin 2015, la commune de [Localité 6] a prescrit la révision du PLU applicable à l'ensemble du territoire communal. Le 10 septembre 2015, le Maire de la commune de [Localité 6] a délivré un certificat d'urbanisme informatif portant sur les parcelles de M. [L]. Le 6 août 2016, M. [L] a régularisé un mandat de vente semi exclusif au profit de la société Cano Immobilier Prestige, ayant pour gérante Mme [C] [W]. Le 2 décembre 2016, le Maire de la commune de [Localité 6] a délivré un certificat d'urbanisme opérationnel, relatif à un projet de construction de 10 maisons jumelées sur ces parcelles, portant mention d'une réserve, à savoir la possibilité d'une décision de sursis à statuer à une demande de permis de construire en raison de la révision du PLU. Le 12 décembre 2016, la société Lily Invest, ayant également pour gérante Mme [W], a fait une offre d'achat du bien immobilier de M. [L], moyennant le prix de vente de 2 300 000 euros. Par acte du même jour, les parties ont régularisé le compromis de vente de ce bien, portant plusieurs conditions suspensives, dont l'obtention d'un arrêté de permis de construire purgé de tout recours au plus tard le 8 juillet 2017 portant sur l'édification de vingt maisons. Une demande de permis de construire a été déposée le 7 août 2017 par la société PCMG, ayant pour gérante Mme [W], à laquelle a été opposée le 27 septembre 2017 une décision de sursis à statuer. Le recours gracieux exercé par M. [L] a fait l'objet d'un rejet le 29 novembre 2017. Le nouveau PLU de la commune de [Localité 6], adopté par délibération du 27 février 2018, a porté reclassement d'une partie du fonds de M. [L] en zone N, donc inconstructible. Suite au rejet de son recours gracieux le 23 mai 2018, M. [L] a formé un recours contentieux devant le tribunal administratif de Grenoble. Par actes d'huissier du 24 avril 2019, M. [L] a assigné la société Cano Immobilier Prestige et la société Lily Invest devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains notamment aux fins de les voir condamner in solidum à lui verser la somme de 800 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de vendre ses biens au prix de 2 300 000 euros. Par jugement du 13 juin 2022, le tribunal de grande instance de de Thonon-les-Bains, devenu le tribunal judiciaire, a : - Condamné la société Lily Invest à payer à M. [L] la somme de 490 000 euros en indemnisation de son préjudice ; - Condamné la société Lily Invest à payer à M. [L] la somme de 115 000 euros au titre du dépôt de garantie ; - Débouté M. [L] du surplus de ses demandes indemnitaires ; - Rejeté la demande indemnitaire reconventionnelle de la société Lily Invest et la société Cano Prestige Immobilier ; - Condamné la société Lily Invest à verser la somme de 3.000 euros à M. [L] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné la société Lily Invest aux entiers dépens ; - Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Au visa principalement des motifs suivants : La société Lily Invest a commis une faute en ayant omis de déposer une demande de permis de construire dans le délai contractuellement défini, et ce alors qu'elle était parfaitement informée par sa gérante commune avec la société immobilière des opérations en cours de révision du PLU et donc du risque de se voir opposer un sursis à statuer à l'expiration du délai d'effet du certificat d'urbanisme d'information du 10 septembre 2015 ; Cette faute, ayant engendré pour M. [L] l'impossibilité de voir se concrétiser la vente de son bien au bénéfice du classement d'urbanisme antérieur à la révision du PLU, et donc dans des conditions financières favorables, constitue une perte de chance dont il doit être indemnisé par la société Lily Invest, en conséquence, la société Lily Invest sera condamnée à lui verser la somme de 490 000 euros en indemnisation de son préjudice ; En revanche, la faute reprochée par le demandeur à la société Cano Immobilier Prestige, à savoir de ne pas l'avoir informé du risque de se voir opposer un sursis à statuer pour toute demande déposée ultérieurement au délai d'effet du certificat d'urbanisme informatif, n'est pas établie par les pièces produites et, en tout état de cause, est sans lien avec le préjudice subi ; En outre, dès lors qu'il n'est pas établi, contrairement à ce qui est soutenu, que la condition suspensive, stipulée au profit de l'acquéreur, ne pouvait se réaliser, la société Lily Invest sera condamnée à régler le montant du dépôt de garantie conventionnellement convenu, soit la somme de 115 000 euros. Par déclaration au greffe du 23 juin 2022, la société Cano Immobilier Prestige et la société Lily Invest ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu'elle a débouté M. [L] du surplus de ses demandes indemnitaires. Prétentions et moyens des parties Par dernières écritures du 19 septembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Cano Immobilier Prestige et la société Lily Invest sollicitent l'infirmation des chefs critiqués de la décision et demandent à la cour de : - Les déclarer recevables et bien fondées en leur appel, Y faisant droit, - Débouter M. [L] de toutes ses demandes formulées devant la Cour ; - Juger mal fondée la demande de M. [L] de voir engager leur responsabilité contractuelle non constituée au visa de l'article 1231 du code civil ; - Juger mal fondée la demande de M. [L] de voir constater le manquement de la société Lily Invest au titre du compromis de vente en date du 12 décembre 2016 ; - Juger l'impossible réalisation de la condition suspensive stipulée aux termes du compromis de vente du 12 décembre 2016 ; - Débouter M. [L] de sa demande de voir condamner la société Lily Invest au versement du dépôt de garantie d'un montant de 115 000 euros aux termes du compromis de vente du 12 décembre 2016 ; - Débouter M. [L] de sa demande de les voir condamner in solidum au versement de la somme de 490 000 euros en indemnisation de son préjudice ; - Débouter M. [L] de sa demande de les voir condamner au versement de la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civil et aux dépens ; - Condamner M. [L] à leur verser la somme de 70 000 euros en réparation du préjudice moral et financier subi ; - Condamner M. [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec pour ces derniers application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civil au profit de Me Bollonjeon, avocat, et au versement d'une indemnité de 20 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de leurs prétentions, la société Cano Immobilier Prestige et la société Lily Invest font notamment valoir que : Le déclassement du terrain et sa perte de valeur ont pour origine non pas le fait des sociétés Lily Invest et Cano Immobilier Prestige, mais uniquement celui de la décision de la Commune de [Localité 6] d'avoir décidé de la révision du PLU ; La condition suspensive d'obtention d'un permis de construire purgé de tous recours au plus tard le 8 juillet 2017 ne pouvait pas se réaliser compte tenu de la révision du PLU déjà suffisamment avancée à la date de conclusion du compromis et de l'approbation définitive du PLU qui est intervenue que le 27 février 2018, soit 7 mois après la date ultime de réalisation de la condition suspensive, totalement insusceptible de prorogation ; M. [L] était donc dès à l'origine un homme averti des difficultés locales et de plus entouré de professionnels du droit. Par dernières écritures du 17 décembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [L] demande à la cour de : - Débouter la société Cano Immobilier Prestige et la société Lily Invest de leur appel ; - Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thonon en ce qu'il a : - retenu la responsabilité contractuelle de la société Lily Invest, - l'a condamnée à lui payer la somme de 490 000 euros en indemnisation de son préjudice, - l'a condamnée à lui payer la somme de 115 000 euros au titre du dépôt de garantie, - l'a condamnée à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; - Le réformer partiellement pour : - retenir la responsabilité contractuelle de la société Canot Immobilier Prestige, - la condamner in solidum avec la société Lily Invest à la somme de 490 000 euros au titre du préjudice ; Y ajouter, - Condamner les deux Sociétés appelantes à la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Les condamner aux dépens d'appel. Au soutien de ses prétentions, M. [L] fait notamment valoir que : Comme professionnels de l'immobilier, la société Cano Immobilier Prestige et la société Lily Invest devaient s'informer de la situation urbanistique du terrain et davantage encore de la révision en cours du PLU sur la Commune ; Mme [W] avait été clairement informée qu'il était impératif de déposer une demande de permis de construire dans les délais prévus ; Il est bien établi que la société Lily Invest a bien commis des fautes contractuelles engageant sa responsabilité ; La société Lily Invest n'a pas contesté qu'elle n'avait jamais versé le dépôt de garantie de 115 000 euros dans les 15 jours de la signature du compromis de vente, il s'agit donc bien d'une faute qu'elle a reconnu. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance du 7 octobre 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 10 décembre 2024. MOTIFS ET DECISION I- Sur la perte de chance L'article L410-1 du code de l'urbanisme dispose 'Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée : a) Indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ; b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. Lorsque le projet est soumis à avis ou accord d'un service de l'Etat, les certificats d'urbanisme le mentionnent expressément. Il en est de même lorsqu'un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis. Le certificat d'urbanisme précise alors expressément laquelle ou lesquelles des circonstances prévues aux deuxième à sixième alinéas de l'article L. 424-1 permettraient d'opposer le sursis à statuer. Le certificat d'urbanisme est délivré dans les formes, conditions et délais déterminés par décret en Conseil d'Etat par l'autorité compétente mentionnée au a et au b de l'article L. 422-1 du présent code.' Le certificat d'urbanisme garantit à son titulaire un droit à voir toute demande d'autorisation d'urbanisme déposée dans le délai précité de dix-huit mois examinée au regard des règles d'urbanisme applicables à la date de délivrance du certificat. Ces dispositions font notamment obstacle à ce que l'autorité compétente refuse la délivrance d'une autorisation d'urbanisme au motif que le classement d'un terrain aurait été modifié ultérieurement à la délivrance du certificat (CE. 23 novembre 1994, n°135215). L'article 1231-1 du code civil prévoit que 'Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.' M. [G] [L] a conclu, dans l'optique de vendre ses biens immobiliers sur la commune de [Localité 6] : - un mandat de vente semi-exclusif avec la société Cano Immobilier, signé par Mme [C] [W] en qualité de représentante du mandataire, le 6 août 2016 ; - un compromis de vente sous seing privé le 12 décembre 2016, avec la société Lily Invest, représentée par Mme [C] [W] (les signatures des deux actes étant identiques), lequel stipulait : '4 - CONDITION SUSPENSIVE D'OBTENTION D'UN PERMIS DE CONSTRUIRE Par ailleurs, le présent accord est fait sous la condition suspensive, au profit de l'acquéreur seul, qui pourra toujours y renoncer d'un permis de construire au plus tard le 8 juillet 2017 accordé expressément sur les terrains vendus et purgés de tout recours, pour : - la construction de vingt maisons destinées à l'accession à la propriété sans logement sociaux - la rénovation de la maison existante. La demande devra être conforme aux dispositions conventionnelles, légales et règlementaires applicables et porter sur le projet d'aménagement sus-indiqué. REALISATION DES CONDITIONS SUSPENSIVES Lesdites conditions suspensives devront être réalisées au plus tard, à savoir : - les conditions n°1, 2, 3 et 5 dans les trois mois des présentes - les conditions n°4, 6 et 7 dans les neuf mois des présentes (3 mois pour le dépôt,3 mois pour l'obtenir et 3 mois pour le purger);' C'est à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive et exempte d'insuffisance que le premier juge a retenu que : - le permis de construire a été déposé par la société PCMG - en substitution de la société Lily Invest'- le 7 août 2017, alors que le délai butoir contractuellement prévu était le 12 mars 2017, trois mois après signature du compromis ; - le délai de dépôt de permis de construire était fixé en référence au certificat d'urbanisme délivré le 10 septembre 2015 qui mentionnait la classification des parcelles A [Cadastre 4] et A205 en zone U (constructible), au regard du PLU approuvé le 27 mars 2007, et dont la révision avait été prescrite par délibération du 23 juin 2015 ; - Mme [C] [W] avait reçu le 20 août 2016 une copie d'un mail de M. [L] à son conseil, dans lequel celui-ci rappelait 'fort de votre suggestion d'essayer d'utiliser - même comme prétexte pour retarder la mise en place d'un changement du PLU début 2017 - le plan du maître d'ouvrage Urbain V refusé par le maire de [Localité 6] en l'amputant de la dernière maison qui entrait dans le périmètre de restriction d'implantation de toute construction à usage d'habitation par rapport à des installations agricoles, j'ai pris rendez-vous avec Mme [C] [W], directrice de l'agence Cano Immobilier sise à [Localité 8] à laquelle j'ai confié le projet d'aménagement des Pharnages. (...) Consciente de la limite impérative de fin décembre 2016 pour le dépôt d'un projet de permis de construire, en raison des contraintes citées ci-dessus, Mme [W] m'a précisé vouloir en tenir compte.' ; - il importait donc, au vu du certificat d'urbanisme opérationnel délivré le 2 décembre 2016 et qui certifiait 'opération réalisable', avec la réserve 'en raison de la révision du plan local d'urbanisme, une demande de permis de construire pourrait se voir opposer une décision de sursis à statuer' -Mme [W] avait fait demander par l'intermédiaire de la SCP [R], géomètre - de déposer le projet de permis de construire avant l'expiration du délai de validité du premier certificat d'urbanisme du 10 septembre 2015 ; - si le destinataire de ce certificat sollicité le 25 octobre 2016, était M. [L], il appartenait à Mme [W], professionnelle de l'immobilier, qui savait la demande en cours pour l'avoir fait solliciter, d'après ses dires, par l'intermédiaire du géomètre, de solliciter une copie auprès de M. [L], afin d'en vérifier le contenu exact, et qu'il convient d'observer que les délais convenus dans le compromis de vente ont manifestement pris en compte la nécessité du dépôt de la demande de permis de construire avant l'expiration du certificat d'urbanisme du 10 septembre 2015 ; - le fait que le permis de construire ait reçu l'accord ou non de M. [L] est sans incidence sur le retard dans le dépôt de demande de celui-ci, dans la mesure où le propriétaire n'a aucune obligation de déposer lui-même une demande, qui peut être faite par toute personne intéressée ; - il en découle que M. [L] a perdu la chance de vendre ses biens au prix de 2 300 000 euros, les biens étant évalués, en mars 2019 et après entrée en vigueur du nouveau PLU, entre 1 400 000 et 1 600 000 euros. La décision de première instance sera confirmée en ce qu'elle a condamné la société Lily Invest, qui a commis une faute contractuelle en omettant de déposer une demande de permis de construire dans le délai prévu, à payer la somme de 490 000 euros à M. [G] [L], correspondant à la perte de chance de vendre son bien immobilier au prix du terrain totalement constructible. II- Sur la collusion entre la société Lily Invest et la société Cano Immobilier L'article 1596 du code civil dispose ' Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées : Les tuteurs, des biens de ceux dont ils ont la tutelle ; Les mandataires, des biens qu'ils sont chargés de vendre ; Les administrateurs, de ceux des communes ou des établissements publics confiés à leurs soins; Les officiers publics, des biens nationaux dont les ventes se font par leur ministère ; Les fiduciaires, des biens ou droits composant le patrimoine fiduciaire.' Par conséquent, un agent immobilier qui a été mandaté pour vendre un bien dans un délai précis, ne peut pas acheter ce bien en son nom propre après l'expiration de ce délai. Cette interdiction s'applique pour toutes les ventes passées directement ou indirectement par l'agent immobilier. La sanction du non-respect de cette interdiction est la nullité relative de la vente (1ère Civ., 29 nov. 1988, pourvoi n° 87-10.011). En l'espèce, il ressort du dossier que Mme [C] [W] a signé à la fois le mandat de vente semi-exclusif le 6 août 2016 et le compromis de vente le 12 décembre 2016, pour le compte de deux sociétés différentes, et en violation de l'article 1596 du code civil et des dispositions de la loi Hoguet. Pour autant, s'il peut être reproché à la société Cano Immobilier de ne pas avoir recherché un acquéreur potentiel pour le bien de M. [L] autre que la société Lily Invest avec laquelle, à minima, sa négociatrice entretenait des liens étroits, il n'est pas démontré que cette faute ait un lien avec le retard de dépôt de la demande de permis de construire, qui est intégralement imputable à la société Lily Invest. La demande de condamnation in solidum de la société Lily Invest et de la société Cano Immobilier sera rejetée. III- Sur l'indemnité d'immobilisation Le compromis de vente conclu le 12 décembre 2016 entre M. [G] [L] et la société Lily Invest stipulait 'DEPOT de GARANTIE : à titre de dépôt de garantie, l'acquéreur s'engage à verser la somme de cent quinze mille euros (115 000 €), dans les quinze jours des présentes sur un compte ouvert à son nom en la comptabilité de l'office notarial (...). Sort de ce versement : en cas de réalisation de la vente conditionnelle, la somme ci-dessus versée s'imputera sur le prix. Si la vente n'est pas réalisée, cette somme resterait acquise au vendeur à titre de prix forfaitaire de l'indisponibilité entre ses mains du bien formant l'objet du présent compromis.' La vente ne s'étant pas réalisée, il convient de confirmer le jugement de première instance qui a condamné la société Lily Invest à payer le dépôt de garantie à M. [L], dont la conservation avait été prévue à titre d'indemnité d'immobilisation. IV- Sur les autres demandes indemnitaires et accessoires La demande de M. [G] [L] d'indemnisation des frais de procédure engagés devant le tribunal administratif aux fins de contester le rejet de la demande de sursis à statuer sur le permis de construire sera rejetée, n'ayant pas de lien de causalité avec le préjudice subi issu du changement de classification d'une partie des parcelles de l'intimé. C'est également par une exacte appréciation des circonstances de la cause que le premier juge a considéré que les frais de développement et d'architecte engagés par la société Cano Invest et la société Lily Invest n'ont pu porter leurs fruits en raison de la tardiveté du dépôt de la demande de permis de construire, qui résulte de la faute de la seconde. Le jugement de première instance sera en conséquence intégralement confirmé et il convient en dernier lieu de condamner les appelantes aux dépens de l'appel, ainsi qu'à une indemnité procédurale de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Rejette la demande de condamnation in solidum de la société Cano Immobilier et de la société Lily Invest concernant l'indemnisation de la perte de chance subie par M. [G] [L], Condamne la société Lily Invest et la société Cano Immobilier aux dépens de l'instance d'appel, Condamne la société Lily Invest et la société Cano Immobilier à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à M. [G] [L]. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 25 mars 2025 à la SELARL BOLLONJEON Me Michel FILLARD Copie exécutoire délivrée le 25 mars 2025 à Me Michel FILLARD