Cour d'appel, 04 décembre 2023. 23/00631

MINUTE N° 23/530 Copie exécutoire à : - Me Charline LHOTE - Me Céline RICHARD Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 04 Décembre 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/00631 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IAIB Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection de Sélestat APPELANT : Monsieur [R] [O] [Adresse 1] [Localité 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/914 du 14/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Représenté par Me Charline LHOTE, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉE : S.C.I. 3MS prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Céline RICHARD, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 09 octobre 2023, en audience publique, devant la cour composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Mme FABREGUETTES, Conseillère Mme DESHAYES, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Selon contrat du 30 août 2021, la Sci 3MS a donné à bail à Monsieur [R] [O] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant paiement d'un loyer mensuel révisable de 625 € et d'une avance sur charges de 100 €. Le 9 mai 2022, la bailleresse a fait signifier à Monsieur [R] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, portant sur un arriéré locatif de 1 775 € arrêté au 30 avril 2022. Par acte du 26 juillet 2022, la Sci 3MS a assigné Monsieur [R] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar, aux fins notamment de voir constater la résiliation de plein droit du bail, voir ordonner l'expulsion du défendeur et voir condamner ce dernier au paiement d'une somme de 3 415,48 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 9 juillet 2022, d'une somme de 725 € correspondant au loyer et à l'avance sur charges à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à complète évacuation et libération des lieux, d'une somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens incluant les frais du commandement de payer les frais d'exécution à venir. Le dossier a été transmis au tribunal de proximité de Sélestat. Monsieur [R] [O] n'a pas comparu. Par ordonnance du 9 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat a : -déclaré la demande régulière et recevable, -constaté que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 10 juillet 2022, -dit que Monsieur [R] [O] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, -ordonné en conséquence l'expulsion de Monsieur [R] [O] de corps et de biens de l'appartement situé [Adresse 1] à [Localité 2], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si nécessaire, à défaut d'exécution volontaire de sa part dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, -déclaré sans objet la demande portant sur le sort des meubles effectuée sur le fondement de l'article 65 de la loi du 9 juillet 1991, -condamné à titre provisoire Monsieur [R] [O] à payer à la Sci 3MS la somme de 1 775 € au titre des loyers et charges locatives impayés pour les mois de février, mars et avril 2022, -rejeté la demande de paiement des arriérés locatifs pour le surplus, -dit n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement, -condamné Monsieur [R] [O], à titre provisoire, à payer à la Sci 3MS une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 725 € à compter du 10 juillet 2022 et jusqu'à libération effective des lieux, -condamné Monsieur [R] [O] à payer à la Sci 3MS la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné Monsieur [R] [O] aux dépens d'instance et d'exécution, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 mai 2022 d'un montant de 126,75 €, -rappelé que l'exécution provisoire de l'ordonnance est de droit. Monsieur [R] [O] a interjeté appel de cette décision le 9 février 2023. L'affaire a été fixée à bref délai par ordonnance du 6 mars 2023, par application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile. Par écritures notifiées le 5 juin 2023, Monsieur [R] [O] a conclu à l'infirmation de l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de paiement des arriérés locatifs pour le surplus. Il demande à la cour de : -déduire des montants sollicités par la Sci 3MS au titre de l'arriéré de loyer les sommes versées par Monsieur [O] au titre des avances de charges et non justifiées par le bailleur, -constater que Monsieur [R] [O] fait l'objet d'une procédure de surendettement, -accorder à Monsieur [R] [O] les plus larges délais de paiement, -suspendre les effets de la clause résolutoire, -octroyer à Monsieur [R] [O] les plus larges délais pour quitter les lieux, Sur appel incident, -débouter la Sci 3MS de l'ensemble de ses demandes au titre de son appel incident, En tout état de cause, -confirmer la décision pour le surplus, -statuer ce que de droit quant aux dépens d'appel. Il fait valoir que la régularisation des charges n'a pas été faite depuis 2021 par la bailleresse, de sorte que l'avance sur charges de 100 € par mois doit être déduite des montants sollicités ; que ses revenus sont extrêmement limités et qu'il lui sera donc difficile de trouver à se reloger ; qu'il a par ailleurs saisi la commission de surendettement et sollicite l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, subsidiairement l'octroi des plus larges délais pour quitter les lieux. Par écritures notifiées le 5 mai 2023, la Sci 3MS a conclu au rejet de l'appel principal et à la confirmation de la décision déférée, sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de paiement des arriérés locatifs pour le surplus. Elle demande à la cour de : -condamner Monsieur [R] [O] à payer une somme provisionnelle de 1 640,48 € au titre des arriérés de loyers et charges pour les mois de mai, juin et juillet 2022, En tout état de cause, -condamner Monsieur [R] [O] aux entiers frais et dépens, -le condamner à payer un montant de 1 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir que l'ordonnance doit être confirmée en ce qu'elle a constaté que les effets de la clause résolutoire étaient acquis au 10 juillet 2022 ; qu'elle a régulièrement établi un décompte des charges annuelles ; qu'il n'appartient pas au bailleur de communiquer les justificatifs des charges, mais simplement de les tenir à disposition des locataires conformément aux dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Elle critique la décision déférée en ce que l'assignation comportait un décompte arrêté à la date de la résiliation de plein droit ; que Monsieur [R] [O] ne s'est acquitté d'aucune somme consécutivement à la délivrance du commandement de payer, à l'exception d'un montant de 20 € déduit du mois de juillet 2022. Elle fait valoir que Monsieur [O] ne justifie pas de ce que son dossier a été déclaré recevable par la commission de surendettement ; qu'il n'a en tout état de cause pas repris le paiement des loyers et des charges courant, puisqu'il n'a versé aucune somme ; qu'il n'est pas en mesure de respecter un échelonnement de la dette, eu égard à ses revenus actuels ; que la demande de délai pour quitter les lieux n'est de même pas justifiée ; que l'appelant a commis des dégradations au sein de l'immeuble et adopte un comportement inacceptable. Par ordonnance du 26 septembre 2023, le magistrat chargé de la mise en état a rejeté la requête formée par la Sci 3MS tendant à la radiation de la procédure sur le fondement de l'article 524 du code de procédure civile, relevant que Monsieur [O], qui indique être incarcéré depuis le mois de mai 2023 et n'a aucun revenu, est dans l'impossibilité de régler des montants mis à sa charge. MOTIFS Vu les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; En l'espèce, Monsieur [R] [O] ne conteste pas ne pas avoir réglé les loyers dus pour les mois de février, mars et avril 2022 ayant fondé la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail le 9 mai 2022. Il ne prétend ni ne rapporte la preuve de ce qu'il s'est acquitté de l'arriéré locatif de 1 775 € en principal contenu dans le commandement, en ce qu'il se borne à contester le paiement d'une somme de 100 € au titre de l'avance mensuelle sur charges. À cet égard, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle'qu'un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. L'article 835 du code de procédure civile pose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La Sci 3MS ne versant aux débats aucun décompte de régularisation des charges pour l'année 2022, il convient de considérer que la dette locative n'est sérieusement incontestable qu'à hauteur de la somme de 625 € par mois correspondant au montant du loyer. L'intimée est également en droit de solliciter paiement d'une provision au titre des loyers de mai, juin et juillet (prorata temporis) 2022, de sorte que l'arriéré locatif total est de 3 415,48 €, après déduction de divers versements, à la date de la résiliation du bail, dont il sera également déduit la somme de 600 € supplémentaire au titre des avances sur charges mensuelles non justifiées. En conséquence, l'intimée dispose d'une créance non sérieusement contestable à hauteur de 2 815,48 euros. Les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire, le juge qui constate l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit accorde des délais à la condition qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges. En l'espèce, Monsieur [R] [O] se borne à verser aux débats une déclaration de surendettement non signée datée du 30 mars 2023, mais ne justifie aucunement du dépôt effectif de cette requête et ne démontre pas qu'elle a été déclarée recevable par la commission de surendettement des particuliers. Il ne prouve pas plus qu'il a repris le paiement des loyers et des charges, alors que la Sci 3MS affirme sans être contredite qu'aucun versement n'a été effectué depuis le début de la procédure, à l'exception d'une somme de 20 € déduite de l'arriéré locatif. Outre qu'il résulte d'une attestation sur l'honneur établie le 30 juin 2023 au nom de Monsieur [K] [V], associé de la Sci 3MS, que Madame [D] [Y] a récupéré toutes les affaires de l'appartement occupé par Monsieur [R] [O] et a rendu les clés le 27 mai 2023, l'absence de reprise du paiement du loyer courant s'oppose à ce que l'appelant, qui ne dispose pour toute ressource que du revenu de solidarité active, se voie allouer des délais de paiement pour le règlement de la dette locative, que sa situation financière ne lui permet en tout état de cause pas de respecter. L'ordonnance déférée sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du bail, ordonné l'expulsion du locataire et l'a condamné au paiement d'une indemnité d'occupation qui n'est pas critiquée. Elle sera infirmée quant au montant de la condamnation en paiement et Monsieur [R] [O] sera condamné à payer la somme provisionnelle de 2 815,48 € arrêtée à la date de la résiliation du bail, portant intérêts au taux légal à compter de la décision déférée. Il convient pour le surplus de rejeter la demande tendant à l'octroi d'un délai pour quitter les lieux, au motif que l'appelant, qui ne prouve pas avoir effectué des démarches en vue de se reloger, ne justifie pas les difficultés alléguées pour ce faire et qu'il soutient au demeurant que les lieux ont été restitués. Sur les frais et dépens : Les dispositions de l'ordonnance déférée quant au frais et dépens seront confirmées. Monsieur [R] [O], qui succombe essentiellement en ses prétentions, sera condamné aux dépens de l'instance d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Il sera alloué à la Sci 3MS une somme de 700 € au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour défendre ses droits en appel. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, INFIRME l'ordonnance déférée quant au montant de la condamnation au paiement de l'arriéré locatif, Statuant à nouveau de ce chef, CONDAMNE Monsieur [R] [O] à payer à la Sci 3MS la somme provisionnelle de 2 815,48 €, portant intérêts au taux légal à compter de la décision déférée, CONFIRME l'ordonnance déférée pour le surplus, Y ajoutant, DEBOUTE Monsieur [R] [O] de sa demande de délais d'évacuation, CONDAMNE Monsieur [R] [O] à payer à la Sci 3MS la somme de 700 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [R] [O] aux dépens de l'instance d'appel. Le Greffier La Présidente