Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître LARTIGUE
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître ABSIL
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/08684 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HZA
N° MINUTE :
3 JCP
JUGEMENT
rendu le mercredi 21 août 2024
DEMANDERESSE
E.P.I.C. PARIS HABITAT - OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 4]
représenté par Maître ABSIL, avocat au barreau du Val-de-Marne
DÉFENDERESSE
Madame [T] [U],
demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Maître LARTIGUE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E687
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection
assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 31 mai 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 août 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 21 août 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/08684 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HZA
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 07/10/1997, l’OPAC DE PARIS, devenu PARIS HABITAT OPH, propriétaire à usage locatif d'un appartement sis [Adresse 1], [Localité 3], [Adresse 1], a donné ce logement conventionné en location à [D] [U].
[D] [U] est décédée le 14/12/2022.
[T] [U], sa fille, a sollicité auprès de PARIS HABITAT OPH le transfert du bail à son profit.
Par acte de commissaire de justice signifié le 31/07/2023 à étude, PARIS HABITAT OPH a assigné [T] [U] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir ordonner l’expulsion de [T] [U].
L’affaire était appelée à l’audience du 07/12/2023 et faisait l’objet de deux renvois avant d’être examinée à l’audience du 31/05/2024.
PARIS HABITAT OPH, représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures, de voir :
déclarer [T] [U] occupante sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 1], [Localité 3], [Adresse 1] ;débouter [T] [U] de l’ensemble de ses demandes ; ordonner l’expulsion de [T] [U] et celle de tous occupants de son chef si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;ordonner la suppression du délai de deux mois visé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner [T] [U] à lui payer la somme de 16463,46 euros correspondant aux indemnités d’occupation dues, à parfaire au jour de l’audience ; condamner [T] [U] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer outre les charges jusqu'au départ effectif des lieux ;condamner [T] [U] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.Il actualise la dette locative à la somme de 23272,23 euros au 22/05/2024.
[T] [U], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement, de voir :
- sur la demande d’expulsion : débouter PARIS HABITAT OPH de sa demande et ordonner le transfert de bail, subsidiairement accorder les plus larges délais pour quitter les lieux ;
- sur l’arriéré locatif : déclarer irrecevable PARIS HABITAT OPH en ses demandes de paiement s’agissant de l’arriéré locatif jusqu’au 14/12/2022, subsidiairement débouter PARIS HABITAT OPH en sa demande ;
- en tout état de cause : accorder à [T] [U] les plus larges délais de paiement, débouter PARIS HABITAT OPH de ses plus amples demandes et laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer aux écritures des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.
L'affaire était mise en délibéré au 21/08/2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le transfert du droit au bail
L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 applicable en l'espèce, dispose “Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
-au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;
-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
-au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
-aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier."
Il appartient à la personne qui se prétend bénéficiaire du transfert de bail de rapporter la preuve d'une occupation du domicile depuis au moins un an à la date du décès du locataire. La preuve de la durée de cohabitation, simple fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.
Il est désormais admis que le départ en maison de retraite d’un locataire en titre constitue un abandon de domicile au sens des dispositions de l’article 14 de la loi susvisée si ce placement est définitif et s’il a été imposé à celui qui revendique le transfert du bail.
Par ailleurs il ressort de l'article 40 III de la même loi que l'article 14 est applicable aux logements faisant l'objet d'une convention sur le fondement de l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation « à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans ».
En l'espèce, [D] [U] étant décédée le 14/12/2022, il appartient à [T] [U] de rapporter la preuve qu'elle vivait avec sa mère dans le logement litigieux à tout le moins depuis le 14/12/2021. Afin de démontrer cet état de fait, [T] [U] produit les pièces suivantes :
un guide des barèmes pour l’évaluation des déficiences et incapacités des personnes handicapées ; une attestation ELIAHS du 31/01/2024 ; ses avis d’imposition sur les revenus 2020, 2021 et 2022 ;une attestation d’hébergement de [D] [U] du 26/05/2020 ; une attestation de paiement CAF de mai 2022 à avril 2024 ; le justificatif de paiement CAF du mois de mai 2024.
[T] [U] soutient avoir été hébergée par sa mère après son départ du domicile conjugal suite à des violences conjugales à compter du 08/04/2020. Elle soutient être en situation d’handicap et subir un traitement lourd pour une dépression et de l’épilepsie.
PARIS HABITAT OPH conteste la réalité de l’hébergement depuis a minima le 14/12/2021 et estime que la défenderesse ne produit aucune pièce pour corroborer ses dires. Il demande le retrait de l’attestation d’hébergement de [D] [U], décédée.
En l’espèce, il résulte des pièces produites par [T] [U] que celle-ci peine à démontrer de la réalité de la communauté de vie avec [D] [U] au moins un an avant le décès. En effet, l’indication de l’adresse de [D] [U] sur les avis d’imposition de [T] [U] et ses attestations CAF depuis mai 2022 ne constituent que de simple preuve de domiciliation, et non de cohabitation. Par ailleurs, l’attestation d’hébergement rédigée par [D] [U] démontre d’une cohabitation seulement entre avril 2020 et mai 2020, date de rédaction du document.
[T] [U] ne produit aucune pièce objective venant corroborer ses dires, notamment des attestations de voisins, du gardien, évoquant une cohabitation depuis le 14/12/2021 dans l’appartement, ou encore des échanges de courriels ou courriers avec PARIS HABITAT OPH déclarant la présence de [T] [U] dans les lieux depuis le 08/04/2020 comme elle le prétend.
En outre, PARIS HABITAT OPH produit des échanges de courriels avec [T] [U] afin de lui transmettre les documents nécessaires à une demande de transfert de bail, sans que celle-ci ne réponde ou ne transmette les justificatifs.
Dans ces conditions, [T] [U] ne démontre pas d’une communauté de vie depuis au mins un an avant le décès de [D] [U].
Il n’y a pas lieu d’examiner la situation sociale et médicale de [T] [U], la première condition pour le transfert de bail n’étant pas remplie.
La demande de transfert de bail au profit de [T] [U] sera rejetée.
[T] [U] est donc occupante sans droit ni titre depuis le 15/12/2022 de l’appartement situé [Adresse 1], [Localité 3], [Adresse 1], de telle sorte qu'il convient d'ordonner son expulsion à défaut de départ volontaire, et ce, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution
Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. Le délai prévu au ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, [T] [U] n’est pas entrée dans les lieux par voie de fait, manœuvres, menaces ou contraintes mais en vertu du contrat de bail dont bénéficiait [D] [U]. Par ailleurs, PARIS HABITAT OPH ne démontre pas d’un comportement grave et répété pouvant constituer de la mauvaise foi de la part de [T] [U].
La demande sera rejetée.
Sur la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux
En vertu des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l’espèce, [T] [U] des délais supplémentaires pour quitter les lieux. Néanmoins, depuis novembre 2023 elle ne règle aucune somme à PARIS HABITAT OPH. En outre, le bailleur social a initié des échanges courriels avec [T] [U] pour un relogement social, sans que celle-ci ne réponde. Enfin, [T] [U] ne justifie ni de démarches de relogment, ni de la réalité de ses dires sur sa situation médicale. En effet, elle affirme suivre un traitement lourd enr aison de sa dépression t de son épilespie, mais ne produti aucune pièce médicale. L’attestation ELHIAS, évoquant un suivi médico-social, n’est pas une pièce médicale venant corroborrer l’existence d’une pathologie.
Les conditions de bonne volonté dans le respect des obligations n’est pas caractérisée ni l’existence de difficulté des relogement.
Par conséquent, la demande sera rejetée.
Il convient de relever que la défenderesse a bénéficié d’un délai supplémentaire d’un an le temps de la procédure, et bénéficie du délai de deux mois suivants la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.
Sur l'indemnité d'occupation
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de dire que [T] [U] est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation, à compter du 14/12/2022 minuit, soit du 15/12/2022 et jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ou de reprise.
Il convient de fixer le montant de cette indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur le paiement de la dette locative et les délais de paiement
Selon l’article 805 alinéa 1 du code civil, l'héritier qui renonce est censé n'avoir jamais été héritier.
PARIS HABITAT OPH sollicite la condamnation de [T] [U] au paiement de la dette locative constituée depuis le 01/01/2017, indiquant que celle-ci affirme être occupante des lieux depuis plusieurs années. Selon lui, la renonciation à la succession ne lui permet pas de déroger au paiement de la dette locative puisqu’elle occupait les lieux.
[T] [U] conteste être débitrice de la dette locative avant le 15/12/2022, en raison de sa renonciation à la succession de [D] [U] et la condamnation de celle-ci le 10/07/2019 au paiement de la dette locative.
En l’espèce, [T] [U] justifie avoir renoncé à la succession de sa mère [D] [U]. Aussi, il n’est pas démontré que [T] [U] occupait le bien avant le décès de sa mère, ce qui constitue le rejet de la demande de transfert de bail. PARIS HABITAT OPH ne peut fonder sa demande de paiement sur l’occupation des lieux de plus plusieurs années tout en refusant le transfert de bail pour défaut de cohabitation.
Dans ces conditions, la dette locative antérieure au 14/12/2022 ne concernait que [D] [U] et ne peut être mise à la charge de [T] [U].
[T] [U] est redevable de l’indemnié d’occupation qui court depuis le 15/12/2022, ce qu’elle ne conteste pas. Elle sera ainsi condamnée au paiement de la somme de 10217,08 euros, correspondant aux indemnités d’occupation échues à compter du 15/12/2022 selon décompte arrêté au 06/05/2024, échéance d’avril 2024 incluse, hors frais.
[T] [U] sollicite des délais de paiement pour régler sa dette en vertu de l’article 1343-5 du code civil. PARIS HABITAT OPH ne s’oppose pas à cette demande.
Par conséquent, [T] [U] sera autorisée à se libérer de sa dette locative en 24 mois par mensualités de 425 euros, selon des modalités prévues au présent dispositif.
Sur les demandes accessoires
Au regard de la situation des parties, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
[T] [U] qui succombe, supportera les dépens de l'instance.
L'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS;
La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu entre PARIS HABITAT OPH et [D] [U] sur les lieux sis [Adresse 1], [Localité 3], [Adresse 1], à compter du 14/12/2022, date du décès de [D] [U] ;
REJETTE la demande reconventionnelle de [T] [U] de transfert du droit au bail ;
DECLARE en conséquence [T] [U] occupante sans droit ni titre dudit logement ;
DIT qu'à défaut de départ de [T] [U] des lieux à compter de la signification de la présente décision, PARIS HABITAT OPH pourra procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux ;
REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;
REJETTE la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux ;
CONDAMNE [T] [U] à payer à PARIS HABITAT OPH une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, à compter du 15/12/2022 et jusqu'au jour de la libération effective des lieux constituée par remise des clefs ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;
CONDAMNE [T] [U] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 10217,08 euros, correspondant aux indemnités d’occupation échues à compter du 15/12/2022 selon décompte arrêté au 06/05/2024, échéance d’avril 2024 incluse ;
AUTORISE [T] [U] à s'acquitter de la dette par 23 mensualités de 245 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts au taux légal ;
RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible deux semaines après la délivrance par courrier reommancé avec accusé de réception d’une mise en demeure restée infructueuse ;
DEBOUTE PARIS HABITAT OPH de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE [T] [U] aux dépens de l'instance ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
La greffière La juge des contentieux de la protection
