Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 20/11357

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : ■ 18° chambre 1ère section N° RG 20/11357 N° Portalis 352J-W-B7E-CTGVC N° MINUTE : 3 Assignation du : 24 Juillet 2015 Expert : [B] [W] [Adresse 6] [Localité 8] JUGEMENT rendu le 13 Février 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. MISO agissant poursuites et diligence de son représentant légal Mme [O] [J] [Adresse 5] [Localité 9] représentée par Maître Patrice AMEZIANE, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0364 DEFENDERESSE S.C.I. FAMO représentée sa gérante Madame [V] [Z] épouse [Y] [Adresse 3] [Localité 10] représentée par Maître [F] [N], demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #163 Décision du 13 Février 2024 18° chambre 1ère section N° RG 20/11357 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTGVC COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe Madame LESTERLIN, Juge Madame SANTOS CHAVES, Juge assistées de Christian GUINAND, Greffier principal lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition DEBATS A l’audience du 7 Novembre 2023, tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 février 2024. JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 8 juin 2006, la SCI FAMO a donné à bail à la SARL MISO des locaux dépendant d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 5], pour une durée de 3, 6, 9 ans à compter du 8 juin 2006, pour se terminer le 7 juin 2015, moyennant un loyer principal annuel de 18.000 euros, payable trimestriellement et d'avance le 1er de chaque trimestre, pour l'exercice d'une activité de bar-brasserie, restaurant. Les locaux sont composés de : - au rez-de-chaussée, Lot N° 1 et Lot N°4 : une boutique au rez-de-chaussée avec arrière-boutique, WC et une cuisine, ces lots communiquant avec le Lot N° 23 du sous-sol, - au 1er étage, un studio avec accès exclusif de la boutique, - au sous-sol, Lot N° 23, une cave avec accès par la boutique. Par acte d'huissier du 23 décembre 2014, la société FAMO a fait signifier au preneur un congé valant refus de renouvellement du bail avec offre d'indemnité d'éviction. Par actes extrajudiciaires des 22 et 24 juillet 2015, la société MISO a assigné la société FAMO devant le tribunal de grande instance de Paris en nullité du congé du 23 décembre 2014. Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 15/12769. Par acte extrajudiciaire du 29 septembre 2015, la société MISO a sollicité le renouvellement du bail du 8 juin 2006 à compter du 1er octobre 2015. En réponse, la société FAMO a notifié un premier refus de renouvellement du bail avec offre d'indemnité d'éviction le 23 novembre 2015. Puis, par un second exploit du 18 décembre 2015, la bailleresse a réitéré le refus de renouvellement mais sans offre d'indemnité d'éviction au motif de loyers et charges impayés depuis le 3ème trimestre 2014. Par acte d'huissier du 15 novembre 2016, la société MISO a assigné la bailleresse aux fins de paiement d'une indemnité d'éviction et, avant dire droit, de désignation d'un expert pour évaluation de cette indemnité. Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 16/18275. Par ordonnance du juge de la mise en état du 21 septembre 2017, les deux procédures introduites par la société MISO ont été jointes sous le numéro RG 15/12769. Le 21 octobre 2016, la société FAMO a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant de 51.680,16 euros. Par acte du 10 mai 2017, la société FAMO a assigné la société MISO devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris en acquisition de la clause résolutoire et condamnation au paiement d'une provision sur loyers impayés et sur indemnité d'occupation. Par ordonnance du 14 juin 2017, le juge des référés a rejeté la demande estimant qu'il existait une contestation sérieuse. Par jugement du 20 mai 2019, l'instance inscrite sous le numéro RG 15/12769 a fait l'objet d'une radiation pour défaut de diligence des parties. Par conclusions notifiées le 13 novembre 2020, la société FAMO a sollicité le rétablissement de l'affaire au rôle, laquelle a été réinscrite sous le numéro RG 20/11357. Il s'agit de la présente instance. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 janvier 2021, la société MISO demande au tribunal, au visa des articles 648 et 58 du code de procédure civile, R. 211-2 du code de l'organisation judiciaire, L. 145-9, L. 145-5-14, L. 145-28, L. 145-60 du code de commerce, L. 147-17-1 du code de commerce, 1719 et 1720 du code civil, de : " Déclarer recevable la société MISO en son action Y faisant droit, l'y déclarée bien fondée Donner acte à la société MISO de son accord au rétablissement de l'affaire au rôle Voir dire et juger irrégulier l'acte de non renouvellement du 23.12.2014 pour vice de forme faisant grief à la société MISO Voir dire nul et de nul effet un tel acte avec toutes conséquences en résultant Voir dire et juger en conséquence bien fondée la Société MISO à solliciter le renouvellement du bail par acte du 29.09.2015 Voir dire et juger l'acte de non renouvellemnt sans indemnité du 18.12.2015 exposé à la critique d'absence de mise en demeure légalement requise Voir dire et juger qu'en conséquence la société MISO à se prévaloir de l'indemnité d'éviction résultant d'un tel acte de non renouvellement du 18.12.2015 Voir rejeter la demande de résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire au motif que celle-ci ne vise pas l'indemnité d'occupation en cause résultant du congé de non renouvellement du bail commercial Voir dire et juger indéterminé en l'espèce le montant d'une telle indemnité d'occupation en contrepartie du droit de la société MISO au maintien dans les lieux et ce pour n'être pas équivalent nécessairement au loyer du bail expiré Voir dire et juger de ce fait une contestation sérieuse subsiste entre les parties sur tout montant de créance résultant de la situation locative amplifiée par l'absence de communication par la SCI FAMO de tout justificatif de charges sollicité par la société MISO Voir dire et juger la société MISO fondée en son exception d'inexécution Voir dire et juger ainsi non établie la gravité de tout manquement contractuel de la Société MISO compte tenu des circonstances particulières de l'espèce notamment pour absence de détermination précise du montant de toute créance de la société FAMO s'avérant d'autant plus en tout état de cause compensable sur le montant de l'indemnité d'éviction résultant du renouvellement du bail Voir désigner par jugement avant dire droit tout expert judiciaire aux fins d'établir tout compte existant entre les parties Voir également par jugement avant dire droit désigner tout expert judiciaire chargé d'évaluer l'indemnité d'éviction résultant du non renouvellement du bail intervenu par acte du 18.12.2015 voir par acte précédent du 23.11.2014 si la nullité de cet acte n'était pas retenue Voir rejeter toutes prétentions fins et conclusions adverse Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir Condamner la SCI FAMO au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du C.P.C " Au soutien de ses prétentions, la société MISO expose : - que le congé de non renouvellement délivré le 23 décembre 2014 comportait des vices de forme, en particulier la mention erronée du siège social de la bailleresse et l'absence de mention de son capital, lesquels lui ont causé grief en faisant obstacle à la notification de divers actes et courriers émanant du preneur, de sorte qu'elle est fondée à en demander la nullité pour vice de forme, - qu'il résulte de la nullité du congé que le bail s'est poursuivi jusqu'à la demande de renouvellement de la société MISO du 28 septembre 2015 et le refus avec offre d'indemnité d'éviction de la société FAMO le 23 novembre 2015 et que la fin du bail lui a ouvert droit au bénéfice d'une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux dans l'attente de son paiement ; - qu'elle était redevable d'une indemnité d'occupation en contrepartie de son maintien dans les lieux mais que la bailleresse n'a justifié d'aucun élément permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'occupation se contentant de demander le paiement du loyer, - que la bailleresse n'a pas davantage justifié des régularisations de charges demandées par la société MISO, ce qui justifie sa demande d'expertise judiciaire, - que la bailleresse n'a pas satisfait à son obligation de délivrance en ce qui concerne l'aménagement des locaux pour l'accessibilité aux personnes handicapées et en ce qui concerne des travaux requis par l'administration dans un courrier de la préfecture de police du 1er février 2018, travaux qui étaient à la charge du bailleur et qui doivent être remboursés à la société MISO dans le cadre des comptes entre les parties, - que le second refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction du 18 décembre 2015 est irrégulier en ce qu'il n'a pas été précédé d'une mise en demeure ou commandement de payer valable et que la conséquence de cette irrégularité est le droit à une indemnité d'éviction au profit du preneur, 21 octobre 2016 pour solliciter la résiliation du bail dès lors que la clause résolutoire à laquelle il renvoie ne vise pas expressément l'absence de paiement d'une indemnité d'occupation, - que la demande subsidiaire de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est injustifiée dès lors qu'il existe une contestation de longue date sur les comptes entre les parties, la société MISO ayant systématiquement contesté les commandements et demandes de paiement adressés par la société FAMO au regard notamment des règlements en espèce non comptabilisés par la bailleresse, la bailleresse n'ayant pas fourni de quittances de loyer ni justifié des charges et des régularisations malgré les demandes de la locataire ; qu'au regard des défaillances de la bailleresse, elle est fondée à invoquer l'exception d'inexécution ; - qu'une expertise est nécessaire pour faire les comptes précis entre les parties et déterminer le montant de la créance d'indemnité d'éviction et de la créance locative incluant l'indemnité d'occupation dont le montant doit être déterminé en tenant compte d'un coefficient de précarité. Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2021, la société FAMO demande au tribunal de : " - Débouter la SARL MISO de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - Recevoir la SCI FAMO en son action, en ses demandes fins et prétentions. Y FAISANT DROIT : A titre principal : - Constater la résolution judiciaire du bail sans indemnité d'éviction rétroactivement à compter du 8 juin 2015 ; A titre subsidiaire : - Constater la validité de la réponse à refus de renouvellement à l'initiative de la SCI FAMO en date du 18 décembre 2015 ; - Constater la prescription du droit d'action en renouvellement du bail commercial de la SARL MISO ; - Constater la perte du droit au maintien dans les lieux pour la SARL MISO; - Constater le non-renouvellement du bail en application de l'article L 145-10 du Code de commerce rétroactivement à compter du 8 juin 2015 ; En tout état de cause : - Condamner la SARL MISO au paiement des échéances de loyers impayés et charges dues pour la période du 1er octobre 2014 au 30 juin 2021, soit à titre provisionnel, la somme de 180.667 euros ; - Ordonner l'attribution à la SCI FAMO des sommes séquestrées par la SARL MISO sur le compte CARPA de son conseil, soit un montant de 16.024 euros ; - Condamner la SARL MISO au paiement de dommages et intérêts pour un montant de 20.000 euros ; - Ordonner l'expulsion de la SARL MISO, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 5] ; - Ordonner la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux, soit dans l'immeuble, soit dans un garde-meuble, au choix de la requérante, aux frais, risques et périls de la SARL MISO ; - Condamner la SARL MISO à payer à la SCI FAMO la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi que tous les dépens. - Ordonner l'exécution provisoire de la décision. " La société FAMO fait valoir : - qu'elle a valablement signifié à son preneur le refus de renouvellement du bail par acte du 18 décembre 2015 conformément aux dispositions légales, de sorte que cet acte doit être validé, - que les demandes de nullité du congé du 23 décembre 2014 et du commandement de payer du 23 octobre 2019 doivent être écartées dans la mesure où la bailleresse fonde ses demandes sur le refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction du 18 décembre 2015, - que la société MISO n'est plus fondée à solliciter le renouvellement du bail ou le paiement d'une indemnité d'éviction dans la mesure où elle n'a pas engagé d'action en contestation du renouvellement du 18 décembre 2015 avant l'expiration du délai de deux ans ; que l'action en paiement d'une indemnité d'éviction introduite par la société MISO le 15 novembre 2016 était fondée sur le refus de renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction du 23 novembre 2015, alors que la bailleresse avait renoncé à se prévaloir de cet acte en notifiant un nouveau refus de renouvellement sans indemnité d'éviction le 18 décembre 2015, de sorte que l'assignation du 15 novembre 2016 est devenue sans objet ; que le droit d'action de la société MISO est prescrit et le bail est terminé depuis le 1er octobre 2015, - que le preneur ne pouvant se prévaloir du droit à indemnité d'éviction, il ne peut se prévaloir du droit au maintien dans les lieux qui en est le corollaire, - que sa créance est fondée au regard des paiements effectués par la société MISO jusqu'au 30 septembre 2014, qu'elle conteste avoir reçu des paiements en espèces qui ne sont d'ailleurs pas justifiés par le preneur, - que les quittances de loyers et justificatifs de charges ont été établis et mis à disposition du preneur jusqu'à l'interruption des paiements le 1er octobre 2014 et que le bailleur ne pouvait établir des quittances pour des règlements qui n'étaient pas effectués après cette date, - que l'exception d'inexécution invoquée est insuffisamment fondée, les motifs liés à la contestation du quantum de la créance de loyer et l'absence de production de quittances de loyer et de justificatifs de charges n'étant pas suffisamment graves pour justifier la suspension des paiements par le locataire, - que la bailleresse n'a pas commis de manquement à l'obligation de délivrance dans la mesure où le contrat de bail ne maintenait à sa charge que les grosses réparations des articles 605 et 606 du code civil, les travaux requis par la préfecture étaient donc à la charge du locataire, - que l'exception d'inexécution invoquée par le preneur n'étant pas fondée, son manquement à l'obligation de paiement est suffisamment grave pour justifier la résolution du bail avec perte du droit à indemnité d'éviction. Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code procédure civile. * Toutes les parties ayant constitué avocat, il sera statué par décision contradictoire. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2022. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 4 avril 2023, reportée au 7 novembre 2023 pour des nécessités de service. L'affaire a été mise en délibéré au 13 février 2024, étant précisé aux parties que le jugement est mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile. * MOTIFS DU JUGEMENT A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir " donner acte " ou " dire et juger " ne constituent pas des prétentions en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif. Sur la validité du congé avec refus de renouvellement du 23 décembre 2014 L'article L 145-9 alinéa 1 du code de commerce dispose que " par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux des locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance ". L'alinéa 5 du même article précise que " Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ". L'article 648 du code de procédure civile prévoit que tout acte d'huissier de justice indique à peine de nullité certaines mentions dont notamment, " Si le requérant est une personne morale: sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement ". Selon l'article 649 du même code, la nullité des actes d'huissier est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure. Aux termes de l'article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité. En l'espèce, par acte d'huissier du 23 décembre 2014, la société FAMO a fait signifier à la société MISO un congé avec refus de renouvellement du bail du 8 juin 2006 et offre d'indemnité d'éviction, à effet au 30 septembre 2015. L'acte mentionne que la société FAMO a " son siège [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié es qualité audit siège social ", alors que cette adresse est celle du local commercial litigieux, siège de la société MISO. Cette irrégularité est de nature à causer un grief au preneur dès lors que la contestation de l'acte doit se faire en saisissant le tribunal par une assignation à signifier au siège social du bailleur, conformément à l'article L.145-9 dernier alinéa du code de commerce. En dépit d'une élection de domicile en l'étude de l'huissier de justice, il résulte des pièces versées aux débats et des écritures de la société FAMO que les significations qui ont pu être faites par la locataire à l'étude de l'huissier n'ont pas touché la bailleresse, portant préjudice au déroulé des procédures judiciaires. En conséquence, le congé délivré le 23 décembre 2014 comporte un vice de forme et sera déclaré nul. Le bail du 8 juin 2006 s'est donc poursuivi par tacite prolongation à l'arrivée de son terme le 7 juin 2015. Sur la validité du refus de renouvellement sans indemnité d'éviction du 18 décembre 2015 et la demande en paiement d'une indemnité d'éviction En vertu de l'article L.145-14 du code de commerce, le refus de renouvellement signifié par le bailleur ouvre droit au profit du locataire, d'une part, à une indemnité d'éviction, et d'autre part, selon l'article L. 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité. Selon l'article L.145-10 in fine du code de commerce, le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. Il résulte des articles L.145-14 et L.145-17 combinés du code de commerce que le bailleur peut refuser au preneur le droit au renouvellement de son bail commercial sans indemnité en cas de faute de celui-ci constitutive d'un motif grave et légitime, sous réserve de délivrer un refus de renouvellement motivé, que le locataire soit averti du grief qui lui est fait et qu'un délai lui soit offert pour se conformer à ses obligations. La mise en demeure préalable doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, précisant le motif invoqué et reproduisant l'article L.145-17 du code de commerce. Constitue un motif grave et légitime tout manquement aux obligations nées des clauses du bail d'une gravité telle que le bailleur est en droit de ne pas vouloir poursuivre les relations contractuelles. En l'espèce, par acte extra-judiciaire du 29 septembre 2015, la société MISO a sollicité le renouvellement du bail du 8 juin 2006 à compter du 1er octobre 2015. Par acte d'huissier du 18 décembre 2015, la société FAMO lui a fait connaitre son refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction, " aux motifs que les loyers sont impayés depuis le 01.10.2014 et que la clause de règlement trimestriel d'avance des loyers n'est pas respectée ". Il résulte de cet acte que le refus de paiement d'une indemnité d'éviction est fondé sur une inexécution contractuelle, à savoir le non-paiement des loyers et le non-respect des termes de paiement contractuellement prévus. La société FAMO ne justifie pourtant d'aucune mise en demeure préalable adressée à la société MISO dans les conditions prévues par l'article L.145-17 du code de commerce, de sorte que la bailleresse ne peut se prévaloir d'un motif grave et légitime pour refuser à la locataire son droit à indemnité d'éviction. S'agissant du délai d'action en paiement d'une indemnité d'éviction, la société MISO a assigné la bailleresse en paiement de ladite indemnité par acte du 15 novembre 2016. Si cette action était fondée initialement sur le refus de renouvellement délivré le 23 novembre 2015, et non sur celui du 18 décembre 2015 dont la bailleresse se prévaut aujourd'hui, il n'en demeure pas moins que la locataire a exercé son droit au paiement d'une indemnité d'éviction dans le délai de deux ans requis. Il convient de relever que la bailleresse a notifié à la locataire trois refus de renouvellement en moins d'un an, que la société MISO a initié plusieurs instances qui ont été jointes et dont les demandes ont évolué au gré de l'argumentation développée par la bailleresse, que ce n'est que par conclusions notifiées le 31 mai 2018 que la société FAMO s'est fondée sur l'acte du 18 décembre 2015 pour solliciter le rejet de la demande d'indemnité d'éviction de la locataire. Il résulte de ces éléments que la demande en paiement d'une indemnité d'éviction de la société MISO est recevable. Par ailleurs, dans la mesure où l'instance en paiement d'une indemnité d'éviction introduite par l'assignation du 15 novembre 2016 a été jointe à la précédente instance introduite par la locataire, et s'est poursuivie jusqu'au présent jugement, la bailleresse ne peut soutenir que l'assignation du 15 novembre 2016 est devenue sans objet. En conséquence, le congé délivré le 18 décembre 2015, dont l'irrégularité pour défaut de mise en demeure préalable a privé d'effet le motif grave invoqué, a mis fin au bail liant les parties à compter du 30 septembre 2015 à minuit et ouvert droit pour la société MISO au paiement d'une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux. La fin du bail par l'effet du congé du 18 décembre 2015 ayant été constatée au 30 septembre 2015, il n'y a pas lieu d'examiner la demande subsidiaire de la société FAMO en résiliation judiciaire du bail. Les demandes subséquentes de la bailleresse visant l'expulsion et l'autorisation de séquestrer les meubles de la société MISO seront rejetées. La société MISO ne formant pas de demande de renouvellement du bail, la demande de la société FAMO visant à " Constater la prescription du droit d'action en renouvellement du bail commercial de la SARL MISO " est sans objet. Sur les demandes en paiement réciproques L'article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du preneur. Selon l'article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au preneur d'établir qu'il s'est acquitté de son loyer entre les mains de son bailleur. Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. En application des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui a droit au paiement d'une indemnité d'éviction peut se maintenir dans les lieux jusqu'au paiement de celle-ci et est redevable d'une indemnité d'occupation dite statutaire le temps de son maintien dans les lieux, égale à la valeur locative déplafonnée de renouvellement. L'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. En l'espèce, la société FAMO sollicite la condamnation de sa locataire au paiement d'échéances de loyers et charges pour la période du 1er octobre 2014 au 30 juin 2021, pour un montant de 180.667 euros. Il convient de rappeler que le congé du 18 décembre 2015 a mis fin au bail liant les parties à compter du 30 septembre 2015 à minuit, ouvrant droit au paiement d'une indemnité d'éviction à la locataire et rendant celle-ci redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2015. La société MISO était donc tenue au paiement des loyers et charges jusqu'au 30 septembre 2015 puis au paiement d'une indemnité d'occupation. La société MISO ne conteste pas avoir interrompu ses paiements en septembre 2014, expliquant cette interruption par un litige entre les parties sur le calcul de l'indexation des loyers opérée par le bailleur et sur un défaut de justificatif des charges. En raison de ce litige, la société MISO a réalisé des versements sur le compte CARPA de son conseil, Me Patrice Ameziane, à hauteur de 12.008 euros selon relevé du 29 décembre 2015 versé aux débats. Pour s'opposer à la demande en paiement du bailleur, la société MISO invoque l'exception d'inexécution en raison de manquements du bailleur à ses obligations contractuelles. Toutefois, le défaut d'établissement de quittances locatives ou le défaut de régularisation de charges invoqués par la locataire ne sauraient constituer un manquement suffisamment grave du bailleur pour justifier l'inexécution de l'obligation de paiement des loyers ou de l'indemnité d'occupation par la société MISO. Au surplus, le bailleur verse aux débats des quittances de loyer et des avis d'échéance, ainsi que les régularisations de charges établis par le syndic de copropriété. Sur les manquements allégués à l'obligation de délivrance du bailleur, la société MISO produit un courrier de la préfecture de police du 1er février 2018 aux termes duquel il lui est demandé de procéder à des adaptations de son local pour répondre à des normes de sécurité. Aux regard de la répartition des charges contractuellement prévue dans le bail, la société MISO ne démontre pas que ces travaux relèvent des articles 605 et 606 du code civil et qu'ils auraient dû être à la charge du bailleur. Concernant les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées, la société MISO ne produit aucun élément de nature à étayer l'obligation de réaliser ces travaux qu'elle impute au bailleur. Il résulte de ces éléments que les manquements reprochés par la société MISO au bailleur ne sont pas caractérisés et ne justifient pas l'inexécution de son obligation de paiement. Au soutien de sa demande en paiement, la société FAMO produit des avis d'échéance dont il ressort qu'elle tient compte des contestations de la société MISO sur l'indexation du loyer puisqu'elle n'applique que le montant du loyer contractuel initial, soit 18.000 euros. Il résulte de ces pièces que la société MISO est redevable pour la période du 1er septembre 2014 au 30 septembre 2015 de la somme de 19.500 euros (1.500 x 13) au titre des loyers. Il convient d'ajouter à cette somme le montant des régularisations de charges du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015 dont la société FAMO justifie par le décompte des charges de copropriété, soit la somme de 1.980,75 euros pour la part locative. Il résulte de ces éléments que la créance de la société FAMO à la date de fin du bail est justifiée et certaine à hauteur de 21.480,75 euros. En conséquence, la société MISO sera condamnée au paiement de l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2015 à la somme de 21.480,75 euros et il sera fait droit à la demande d'attribution des sommes séquestrées sur le compte CARPA de son conseil. A compter du 1er octobre 2015, la société MISO n'est plus redevable du paiement des loyers mais d'une indemnité d'occupation. Pour chiffrer le montant des indemnités d'éviction et d'occupation dues réciproquement, en l'absence d'éléments suffisants d'appréciation des conséquences de l'éviction, il y a lieu de recourir à une mesure d'expertise dans les termes du dispositif du présent jugement, aux frais avancés de la société FAMO, à l'origine du refus de renouvellement. La mesure d'expertise n'ayant pas vocation à suppléer la carence des parties dans l'administration de la preuve, il n'y a pas lieu d'ordonner une mesure d'expertise pour faire les comptes entre les parties, la société FAMO ayant la charge de prouver la créance dont elle demande paiement et la société MISO celle de prouver les paiements dont elle s'est acquittée. Compte tenu de l'existence de créances réciproques et de la nécessité d'en évaluer le montant à la lumière de la mesure d'expertise, la demande de la société FAMO de dommages et intérêts sera rejetée ; étant entendu que la société FAMO ne caractérise pas le préjudice qu’elle invoque, ni ne justifie de son quantum. Les dépens et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile seront réservés et l'affaire renvoyée à la mise en état pour suivre le déroulement de la mesure d'expertise. Au regard de l'ancienneté du litige, l'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire, sera ordonnée. * PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Déclare nul et de nul effet le congé délivré par la SCI FAMO par acte extrajudiciaire du 23 décembre 2014, Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SCI FAMO et tirée de la prescription de la demande en paiement d'une indemnité d'éviction au profit de la SARL MISO, Dit que la demande de la SCI FAMO visant à constater la prescription du droit d'action en renouvellement du bail commercial de la SARL MISO est sans objet, Dit que par l'effet du congé avec refus de renouvellement signifié le 18 décembre 2015, le bail liant la SCI FAMO et la SARL MISO et portant sur des locaux situés [Adresse 5], a pris fin le 30 septembre 2015, Dit que ce refus de renouvellement a ouvert le droit pour la SARL MISO au paiement d'une indemnité d'éviction et pour la SCI FAMO au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2015, Rejette les demandes de la SCI FAMO tendant à l'expulsion de la SARL MISO et à être autorisée à séquestrer les meubles et facultés mobilières de la SARL MISO, Condamne la SARL MISO à payer à la SCI FAMO la somme de 21.480,75 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2015, date de la fin du bail, Ordonne l'attribution des sommes séquestrées par la SARL MISO sur le compte CARPA de Me Patrice Ameziane à hauteur du montant disponible et dans la limite de la créance de la SCI FAMO ci-dessus fixée, Rejette la demande de dommages et intérêts de la SARL FAMO, Avant dire droit sur le surplus des demandes, Ordonne une mesure d'expertise et commet pour y procéder : M. [B] [W] [Adresse 6] Tél : [XXXXXXXX02] - Fax : [XXXXXXXX01] Email : [Courriel 11] - avec mission : *de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * visiter les lieux loués, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire, * rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant : 1° de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas : - d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial, - de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, 2° d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert. 3° de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er octobre 2015 jusqu'à leur libération effective, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 décembre 2024, Fixe à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SCI FAMO à la Régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, Atrium Sud 1er étage, parvis du Tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 9 avril 2024 inclus, avec une copie de la présente décision, Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du 25 avril 2024 à 11h30 pour vérification du dépôt de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans le délai ainsi imparti, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Réserve les dépens et les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Ordonne l'exécution provisoire, Fait et jugé à PARIS, le 13 février 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER S. GUILLARME