Cour d'appel, 02 juin 2023. 21/14211

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 02 JUIN 2023 (n° , 4 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/14211 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEFCQ Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 juin 2021 -Tribunal judiciaire de PARIS RG n° 19/13891 APPELANTE S.N.C. SOPARIM et COMPAGNIE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 317 924 694 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477 assistée de Me LEFEVRE de la SELARL LEFEVRE toque : B1085 INTIMÉES Société MANDAT IMMO 1 immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 801 334 137, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 assistée de Me Sabine DU GRANRUT de l'AARPI FAIRWAY, avocat au barreau de PARIS, toque : K0190 substituée par Me Donatienne QUIROUARD-FRILEUSE de l'AARPI FAIRWAY, avocat au barreau de PARIS, toque : K0190 S.C.P. [C] LE PLEUX MOISY-NAMAND DUHAMEL, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 321 934 887, notaires associés d'une societe civile professionnelle, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 4] assignation devant la cour d'appel en date du 17 septembre 2021à personne habilitée , personne morale conformément à l'article 658 du code procédure civile COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 mars 2023 , en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre , chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre Mme Corinne JACQUEMIN, Conseillère Mme Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - réputé contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. ****** Par acte du 26 juin 2019 reçu par M. [Y] avec la participation de M. [C], notaires, la société Soparim et compagnie (la société Soparim) a conclu avec la société Mandat immo 1 une promesse unilatérale de vente au prix de 4 866 000 euros portant sur un terrain à bâtir situé à [Localité 7], [Adresse 1]. La promesse était soumise à la condition suspensive suivante relative à la pollution du terrain : 'Les présents sont soumis à la condition suspensive de la production par le promettant d'un diagnostic de pollution des sols diligentés par ses soins et à ses frais auprès de la société IDDEA dont l'offre technique figure au Dossier d'Information. Le diagnostic de pollution des sols devra conclure : - à la compatibilité du terrain d'assiette de l'immeuble avec la destination qu'entend lui donner le Bénéficiaire, à savoir : la construction d'un ensemble immobilier collectif à usage d'habitation, - et attestant que la pollution éventuelle détectée sur le terrain d'assiette de l'Immeuble n'engendrera pas de surcoût au titre de l'opération de construction. Les Parties conviennent que par 'Surcoût' il faut entendre les surcoûts qui résulteraient de la présence de pollution dans les terres dont l'excavation serait alors rendue nécessaire pour la réalisation du projet de construction. Ce surcoût résultant de la différence entre les coûts normaux de terrassement, évacuation et transport et mise en décharge de classe III et les coûts résultant de la nécessité d'avoir recours, du fait de la pollution, à tout autre mode de transport et mise en décharges spécialisées (de classe II et/ou I) rendus nécessaires par la présence de pollution. Le Promettant a diligenté l'étude le 14 juin 2019, ainsi qu'il résulte du bon de commande figurant au Dossier d'Information'. Cette étude a conclu à l'existence d'une pollution par hydrocarbures et HAP, par la présence de mercure et le dépassement en sulfates ainsi qu'à l'existence de surcoûts qui ont ensuite été chiffrés par une étude complémentaire entre 11 000 et 22 000 euros. La société Mandat immo 1 n'ayant pas levé l'option au motif de la défaillance de la condition suspensive et refusé de signer l'acte de vente a assigné la société Soparim et la SCP [C] Le Pleux Moisy Namand Duhamel en restitution de la somme de 243 000 euros placée sous le séquestre du notaire au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse. Par jugement du 14 juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a fait droit à cette demande et condamné la société Soparim à payer à la société Mandat immo 1 la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le tribunal a retenu que la preuve de la défaillance de la condition suspensive étant établie, et peu important que la société Soparim ait proposé de prendre en charge le surcoût, la société Mandat immo 1 est fondée à réclamer la restitution de la somme réglée entre les mains du notaire au titre de l'indemnité d'immobilisation conformément aux dispostions de la promesse. La société Soparim a interjeté appel de ce jugement. Elle fait valoir que dès lors qu'elle a accepté de prendre en charge le surcoût entraîné par la pollution du terrain aucun surcoût n'était à la charge de la société Mandat immo 1, de sorte qu'il ne pouvait être constaté la défaillance de la condition suspensive qui supposait non pas la constatation d'une pollution du terrain mais l'existence d'un surcoût pour la réalisation de l'opération par l'acquéreur. Elle conclut à l'infirmation du jugement. Elle demande à la cour de débouter la société Mandat immo 1 de ses demandes et de la condamner à : - lui payer la somme de 486 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2019 ; - lui restituer la somme de 3 198,38 euros injustement perçue au titre des intérêts ; - lui payer en application de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 4 000 euros au titre des frais de première instance et la somme de 4 000 euros au titre des frais d'appel. La société Mandat immo 1 conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de la société Soparim à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle explique que selon la définition de la promesse, l'existence d'un surcoût est caractérisée dès lors qu'il est établi que le terrain est pollué et que cette pollution engendrera un coût supplémentaire qui a été chiffré entre 11 000 et 23 000 euros, peu important que la société Soparim ait accepté de le prendre à sa charge. SUR CE : Attendu que la réalisation de la condition suspensive suppose que, dans le cas où il serait constaté que le terrain est pollué, son état reste compatible avec le projet de construction d'un immeuble collectif à usage d'habitation et qu'en outre la réalisation de ce projet ne subisse pas de coût supplémentaire lié à la nécessité de procéder à l'excavation des terres polluées et à leur transport dans une décharge spécialisée ;qu'il en résulte l'accomplissement de la condition si l'état de pollution du terrain n'entraîne aucun surcoût pour la société Mandat immo 1 et que tel est le cas en l'espèce dès lors que la société Soparim s'est engagée à supporter le coût des mesures exigées par la pollution du terrain puisque, dans ce cas, aucun surcoût ne sera à la charge de la société Mandat immo 1 ; Attendu qu' en conséquence, que la société Mandat immo 1, qui a renoncé à conclure l'acte de vente, doit être condamnée au paiement de la somme due à la société Soparim au titre de la rémunération de l'option d'achat ; Attendu que l'arrêt infirmatif constituant le titre ouvrant droit à restitution des sommes versées en exécution du jugement, il n'y a pas lieu de condamner la société Mandat immo 1 à payer à la société Soparim et compagnie la somme de 3 198,38 euros correspondant aux intérêts qu'elle aurait perçus ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Infirme le jugement en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau : Déboute la société Mandat immo 1 de ses demandes et la condamne à payer à la société Soparim et compagnie la somme de 486 000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2020 ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Mandat immo 1 et la condamne à payer à la société Soparim et compagnie la somme de 4 000 euros ; La condamne aux dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,