Texte intégral
3ème Chambre Commerciale
ARRÊT N°408
N° RG 22/01982 - N° Portalis DBVL-V-B7G-STCA
M. [V] [P]
S.C.I. LPJJC
C/
S.A. NORBAIL IMMOBILIER
S.A. BPCE LEASE IMMO
S.A. BPI FRANCE
S.E.L.A.R.L. [U] CECILE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me RENAUDIN
Me VERRANDO
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2023
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,
Assesseur : Madame Fabienne CLEMENT, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Morgane LIZEE, lors des débats, et Madame Julie ROUET, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 12 Juin 2023 devant Monsieur Alexis CONTAMINE, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 26 Septembre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Monsieur [V] [P] es nom et es qualités de gérant de la SCI LPJJC
[Adresse 1]
[Localité 4]
S.C.I. LPJJC immatriculée au RCS de NANTES sous le n°531 278 521, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 12]
[Localité 5]
Représentés par Me Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES substitué par Me LE BERRE BOIVIN, avocat au barreau de Rennes
Représentés par Me Jean VIGNERON, Plaidant, avocat au barreau de NANTES substitué par Maître Adeline WOIRIN, avocat au barreau de Saint-Malo
INTIMÉES :
S.A. NORBAIL IMMOBILIER immatriculée au RCS de PARIS sous le n°352 109 656, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 7]
[Localité 9]
S.A. BPCE LEASE IMMO (anciennement dénommée NATIXIS LEA SE IMMO) immatriculée au RCS de PARIS sous le n°333 384 311, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 6]
[Localité 10]
S.A. BPI FRANCE (anciennement dénommée Bpifrance Financement et plus anciennement encore OSEO) immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n°320 252 489, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 2]
[Localité 11]
Représentés par Me Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentés par Me Jacques TORIEL de la SCP TORIEL & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Laurent BESSON, avocat au barreau de Paris
S.E.L.A.R.L. [U] [E] prise en la personne de Maître [E] [U], es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI LPJJC, désignée par jugement du Tribunal Judiciaire de NANTES en date du 22 décembre 2020
[Adresse 8]
[Localité 3]
N'ayant pas constitué avocat bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de Justice en date du 29 juin 2022 remis à personne
FAITS ET PROCEDURE :
La SCI LPJJC, dont M. [P] est le gérant, a été placée en redressement judiciaire le 3 novembre 2020, M. [B] étant désigné administrateur judiciaire et Mme [U] mandataire judiciaire.
Le jugement a été publié au BODACC le 30 novembre 2020.
Par lettre du 16 décembre 2020, les sociétés Norbail Immobilier (la société Norbail), Bpifrance et PBCE Immobilier (la société BPCE) ont déclaré à titre chirographaire une créance de 1.664.042 euros composée de 504.893,48 euros au titre de loyers, indemnités d'occupation et charges et 1.159.148,52 euros au titre d'une indemnité de résiliation.
Le 22 décembre 2020, la procédure a été convertie en liquidation judiciaire, Mme [U] étant désignée liquidateur.
Par lettre du 22 janvier 2021, les sociétés Norbail, Bpifrance et BPCE ont déclaré une créance complémentaire à titre chirographaire à hauteur de la somme de 109.250,63 euros à titre d'indemnité d'occupation.
Par lettre du 6 mai 2021, Mme [U], ès qualité, a contesté la créance.
Par ordonnance du 7 mars 2022, le juge commissaire du tribunal judiciaire de Nantes a :
- Prononcé l'admission de la créance déclarée par les sociétés Norbail, Bpifrance et BPCE au passif de la société LPJJC à hauteur de la somme de 1.664.042 euros à titre chirographaire,
- Rejeté pour le surplus,
- Rejeté la demande de la société LPJJC au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné Mme [U], ès qualités, aux entiers dépens,
- Dit que les dépens seront employés en frais de procédure.
M. [P] et la société LPJJC ont interjeté appel le 24 mars 2022.
Les dernières conclusions de M. [P] et la société LPJJC sont en date du 16 juin 2022. Les dernières conclusions des sociétés Norbail, Bpifrance et BPCE sont en date du 1er août 2022.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er juin 2023.
PRETENTIONS ET MOYENS :
M. [P] et la société LPJJC demandent à la cour de :
- Infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a :
- Prononcé l'admission de la créance déclarée par les sociétés Norbail, BPI France et BPCE Immobilier au passif de la société LPJJC à hauteur de la somme de 1.664.042 euros à titre chirographaire,
- Rejeté pour le surplus,
- Rejeté Ia demande de la société LPJJC au titre de l'articie 700 du code de procédure civile,
- Condamné Mme [U], ès qualités, aux entiers dépens,
- Dit que les dépens seront employés en frais de procédure,
Statuant a nouveau :
- Prononcer l'admission de la créance déclarée à hauteur de 23l.930,78 euros correspondant aux loyers, charges et accessoires avant la résiliation du contrat,
- Réduire le montant de l'indemnité de résiliation déclarée par les sociétés Norbail, Bpifrance et BPCE au passif de la société LPJJC à la somme d'un euro,
En conséquence :
- Prononcer l'admission de la créance déclarée au passif de la société LPJJC par les sociétés Norbail, Bpifrance et BPCE pour un montant total de 231.931,78 euros,
- La rejeter pour le surplus,
- Condamner solidairement les sociétés Norbail, Bpifrance et BPCE à payer à la société PJJC la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Les sociétés Norbail, Bpifrance et BPCE demandent à la cour de:
- Recevoir les sociétés Norbail, Bpifrance et BPCE en leur appel incident, le dire bien fondé et y faisant droit,
- Dire et juger l'appel de la société LPJJC mal fondé,
- Débouter la société LPJJC de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- Confirmer l'ordonnance en date du 7 mars 2022 en ce qu'elle a admis, à titre chirographaire, au passif de la procédure collective de la société LPJJC la créance des crédit-bailleurs à hauteur de 1.664.042 euros, répartie comme suit :
o 229.511,52 euros TTC au titre des loyers, charges et accessoires impayés,
o 1.159.148,52 euros (non assujettie à la TVA) au titre de l'indemnité de résiliation contractuelle,
o 272.962,70 euros TTC au titre des indemnités d'occupation dues pour la période du 25 septembre 2017 (date de résiliation du contrat de crédit-bail) au 3 novembre 2020 (date du jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire),
- Infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté le surplus des demandes des sociétés Norbail, Bpifrance et BPCE et particulièrement en ce qu'elle a débouté les Crédit-Bailleurs de leur demande d'admission au passif de la procédure collective de la société LPJJC de la somme de 57.388,67 euros TTC au titre des indemnités d'occupation dues pour la période du 22 décembre 2020 (date du jugement de conversion en liquidation judiciaire) au 31 mars 2022,
Statuant à nouveau de ce seul chef :
- Ordonner l'admission de la créance des sociétés Norbail, Bpifrance et BPCE au passif de la procédure collective de la société LPJJC , à titre chirographaire, à hauteur d'une somme complémentaire de 57.388,67 euros TTC pour la période du 22 décembre 2020 (date du jugement de conversion en liquidation judiciaire) au 31 mars 2021,
- Condamner la société LPJJC à payer aux sociétés Norbail, Bpifrance et BPCE la somme de 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Et rejetant toute demande contraire comme irrecevable et en toute hypothèse mal fondée :
- Dire et juger que les dépens de la présente procédure constitueront des frais privilégiés de la procédure collective.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé à leurs dernières conclusions visées supra.
DISCUSSION :
Sur l'indemnité d'occupation :
Les sociétés Norbail, Bpifrance (anciennement Oséo) et BPCE (anciennement Fructicom) ont consenti à la société LPJJC un crédit bail immobilier d'une durée de 15 ans pour un investissement de 1.836.000 euros HT.
La société LPJJC devait payer 60 loyers trimestriels.
M. [P] s'est porté caution du crédit-preneur au profit des crédit-bailleurs pour la somme de 292.000 euros et pour toute la durée du contrat.
La société LPJJC a elle-même donné les locaux à bail à certaines sociétés du groupe Jaulin.
A compte d'août 2016, la société LPJJC n'a plus payé les loyers.
Par ordonnance des 8 février et 10 juillet 2018, le juge des référés a constaté la résiliation du contrat de crédit bail à la date du 25 septembre 2017 et condamné la société LPJJC au paiement de la somme de 242.072,83 euros au titre des loyers impayés et celle de 17.272,32 euros au titre de l'indemnité d'occupation.
Les sociétés du groupe Jaulin ont été placées en liquidation judicaire le 30 septembre 2020.
La société LPJJC a été placée en redressement judiciaire le 2 novembre 2020, procédure convertie en liquidation judiciaire le 22 décembre 2020.
Par jugement du 2 décembre 2020, les actifs des sociétés du groupe Jaulin ont été cédés aux sociétés Lagemat. L'exploitation du site a été transférée aux sociétés cessionnaires.
Le 22 janvier 2021, les sociétés Norbail, Bpifrance et BPCE ont déclaré une créance complémentaire de 109.250,63 euros au titre des indemnités d'occupation.
La société LPJJC ne conteste pas la créance déclarée en ce qu'elle porte sur la somme de 231.930,78 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés avant la résiliation du contrat de bail.
Il est constant que les sociétés du groupe Jaulin se sont maintenues dans les lieux jusqu'au 3 novembre 2020. Les crédit-bailleurs justifient avoir engagé, en vain, des procédures d'expulsion.
La société LPJJC, preneur, est responsable vis-à-vis des crédit-bailleurs de l'occupation des locaux du chef de ses propres locataires. Il lui appartenait de libérer les locaux.
Le fait que les sous locataires aient été placés en liquidation judiciaire sans poursuite d'activité au 3 novembre 2020 n'a pas pour autant caractérisé une libération des lieux pour les restituer au crédit bailleur.
Les crédit-bailleurs justifient avoir donné en location les lieux, de façon rétroactive, à leur nouvel acquéreur, à compter du 1er avril 2021. La société LPJJC n'a donc plus été tenue à indemnité d'occupation à compter de cette date.
L'indemnité d'occupation est donc due selon les modalités fixées par le juge des référés, soit la somme totale de 272.962,70 euros jusqu'au 3 novembre 2020 et la somme de 57.388,67 euros jusqu'au 31 mars 2021 inclus, soit un total de 330.351,37 euros.
Sur l'indemnité de résiliation :
Le contrat de crédit bail prévoit le paiement d'une indemnité de résiliation en cas de résiliation à la demande du crédit-bailleur à défaut de paiement à son échéance d'une des charges financières :
- Article A.12.2 des conditions générales du contrat (page 26) :
En outre, le Crédit-preneur sera tenu des mêmes indemnités que celles prévues ci-dessus à l'article A.12.1 « Résiliation à la demande du Crédit-preneur » et, en sus d'une indemnité complémentaire égale hors taxes, à deux annuités de loyers toutes taxes comprises.
Ces dispositions renvoient ainsi à celles régissant le calcul de l'indemnité de résiliation :
- Article A.12.1 d) des conditions générales du contrat (page 25) :
La résiliation ne deviendra effective à la date convenue, neuf mois au moins après la réception par le Crédit-bailleur de la lettre recommandée avec avis de réception prévue au paragraphe a) ci-dessus, que pour autant qu'à ladite date le Crédit-preneur soit également à jour vis-à-vis du Crédit-bailleur de l'ensemble de ses obligations financières de toute nature.
Elle entraînera, en outre, de plein droit et sans formalité quelconque, le paiement par le locataire d'une indemnité spéciale de résiliation qui aura le caractère de dommages et intérêts égale à 50% du montant cumulé des versements à échoir entre la date effective de la résiliation et la date d'échéance du contrat.
Le financement était réparti sur trois tranches. Le calcul de 50% du montant cumulé des loyers dus à la date de la résiliation pour ces trois tranches aboutit à la somme de 744.612,94 euros.
A 50% de cette somme, il convient d'ajouter deux annuités de loyer, pour chacune des trois tranches, soit la somme totale TTC de 414.535,58 euros.
En application des clauses du contrat, l'indemnité de résiliation était donc de 1.159.148,52 euros.
Le 28 juin 2021, les sociétés du groupe Lagemat ont acquis l'ensemble immobilier pour la somme de 1.200.000 euros.
Au vu du montant financé, du prix de revente de l'ensemble immobilier, des loyers effectivement perçus, du montant de la condamnation en référé au titre des loyers et charges impayées, du montant de l'indemnité d'occupation et du coût pour le crédit bailleur de l'immobilisation d'une telle somme pendant la durée effective du financement, l'indemnité de résiliation n'apparait pas manifestement excessive.
Il y aura donc lieu d'admettre la créance des crédit-bailleurs pour la somme totale de 1.721.430,67 euros.
L'ordonnance sera infirmée sur ce point.
Sur les frais et dépens :
Il y a lieu de dire que les dépens d'appel seront pris en frais privilégiés de la procédure collective et de rejeter les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour :
- Infirme l'ordonnance en ce qu'elle a :
- Prononcé l'admission de la créance déclarée par les sociétés Norbail, Bpifrance et BPCE au passif de la société LPJJC à hauteur de la somme de 1.664.042 euros à titre chirographaire,
- Rejeté pour le surplus,
- Confirme l'ordonnance pour le surplus,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
- Admet la créance des sociétés Norbail Immobilier, Bpifrance et PBCE Immobilier à la liquidation judiciaire de la société LPJJC pour la somme de 1.721.430,67 euros,
- Rejette les autres demandes des parties,
- Dit que les dépens d'appel seront pris en frais privilégiés de la procédure collective.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
