Cour de cassation, 09 juillet 2020. 19-18.986

CIV. 3 CH.B COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 9 juillet 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10264 F Pourvoi n° E 19-18.986 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020 La société Codirep, société en nom collectif, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° E 19-18.986 contre l'arrêt rendu le 7 mai 2019 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre), dans le litige l'opposant à la société CHESNAY PIERRE 2, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations écrites de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société Codirep, de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société CHESNAY PIERRE 2, après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Codirep aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Codirep et la condamne à payer à la société CHESNAY PIERRE 2 la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat aux Conseils, pour la société Codirep. PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la société Codirep est tenue de régler à la société CHESNAY PIERRE 2 les travaux de rénovation de l'extension 87 et des parkings, à l'exclusion des honoraires, assurances, cautions bancaires et aléas relatifs aux travaux, sauf à préciser que les travaux refacturables à la société Codirep sont, conformément à l'article 9, les travaux suivants : les frais de nettoyage, d'amélioration, de rénovation, d'entretien, de remplacement même liés à la vétusté par dérogation à l'article 1755 du code civil, et de réparation des parties communes propres au centre commercial y compris les grosses réparations visées par l'article 606 du code civil, à l'exclusion cependant de l'ensemble des frais liés à toute restructuration, ou extension éventuelle du Centre, AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur l'interprétation de la clause du bail afférente à la charge des travaux Les stipulations de l'article 9 du bail relatives aux charges et travaux refacturables ont été libellées suivant avenant du 10 juin 2011 de la façon suivante : 9-1 Principes Le Preneur devra rembourser ; dans les conditions et dans les limites stipulées au Bail, la quote-part des impôts, taxes, charges et prestations afférentes au Local et au Centre Commercial Parly 2. Ces charges seront d'une part, les charges communes et, d'autre part, les charges privatives. 9.2 Charges communes Les charges communes comprennent les dépenses exposées par le BAILLEUR, tant directement qu'indirectement au titre de sa participation dans tous syndicats de copropriété ou unions de syndicats de copropriété ou toute autre entité de propriété ou de gestion et leurs mandataires, telle l'AFUL. Ces charges seront celles exposées au titre des divers locaux du bailleur qui forment une unité économique. Elles sont réparties entre ces différents locaux de façon globale sans qu'il y ait lieu de rechercher si telle ou telle charge concerne tel ou tel local individuellement... C'est ainsi que les diverses charges exposées au titre des diverses copropriétés sont réparties au même titre que les autres charges sans égard à l'inclusion du LOCAL dans lesdites copropriétés et entités. Ces charges comprennent notamment, sans que cette énumération soit limitative : - les frais de nettoyage, d'amélioration, de rénovation, d'entretien, de remplacement même liés à la vétusté par dérogation à l'article 1755 du code civil, et de réparation des parties communes propres au centre commercial y compris les grosses réparations visées par l'article 606 du code civil, à l'exclusion cependant de l'ensemble des frais liés à toute restructuration, ou extension éventuelle du Centre, - les frais d'acquisition et de renouvellement du matériel et de l'outillage nécessaires à la gestion et l'exploitation du centre commercial,... - les frais d'éclairage, de chauffage, de désenfumage, de climatisation et de ventilation, - les frais d'élimination des déchets communs, - les frais d'acquisition et de renouvellement de la décoration végétale ou du petit mobilier urbain... - les honoraires de gros entretien, étant entendu que pour les travaux de restructuration et/ou d'extension éventuelle du Centre, aucun honoraire ne sera refacturé au Preneur... La société Codirep estime pouvoir se soustraire au paiement de la refacturation des travaux réalisés sur l'extension 87 et débutés en 2014 au motif qu'il s'agit d'une opération globale qui ne peut dès lors s'entendre au sens "commercial" du terme que comme une opération globale de restructuration de l'extension 87 alors que l'article 9 du bail renouvelé exclut expressément l'ensemble des frais liés à toute restructuration, ou extension éventuelle du Centre. Cependant, la société CHESNAY PIERRE 2 réplique que la société Codirep ne peut se soustraire à ses obligations de paiement en invoquant la globalité de travaux ou une opération globale qui sont des notions qui ne sont pas prévues par les termes du contrat. La cour relève que l'article 9 revu par les parties énonce les travaux pouvant être mis à la charge du preneur, en donne une liste détaillée en prenant le soin d'exclure ce qui relèverait de frais de restructuration. C'est ainsi que la société CHESNAY PIERRE 2 rappelle qu'il y a eu trois tranches de travaux envisagés, la première tranche portant sur la partie du centre commercial d'origine dénommé tranche A7, puis une deuxième tranche portant sur l'extension 87 et dénommée Extension 87, des travaux de restructuration étant envisagés dans un troisième temps pour relier l'Extension à la tranche A7. Elle fait valoir avoir distingué pour les travaux réalisés en 2014 concernant l'extension 87 entre les travaux relevant de la restructuration et ceux relevant de la rénovation opérant la refacturation par type de travaux et ce conformément à la clause du bail. La cour relève que si la société Codirep prétend que les travaux réalisés ne peuvent être qualifiés que de travaux de restructuration au motif qu'il s'agit d'une opération globale et non de travaux ponctuels, aucune indication ne figure dans la clause du bail permettant de dire quelle serait la limite posée et définie entre des travaux de rénovation ponctuels et une opération globale d'envergure, ce qui tend à démontrer que l'intention commune des parties n'était pas de faire une telle distinction. La thèse de la société Codirep, selon laquelle il convient de rechercher globalement si les travaux sont de rénovation ou de restructuration, aboutirait à un contournement de la clause contractuelle suffisamment détaillée et précise permettant de rattacher tels postes de travaux à une catégorie, qu'il s'agisse d'amélioration, de rénovation, d'entretien ou de remplacement. Les parties ont convenu d'imputer au preneur un programme assez vaste de travaux puisque ceux-ci peuvent porter sur des améliorations, la rénovation, l'entretien, le remplacement même lié à la vétusté pour l'ensemble "des parties communes propres au centre commercial". Il est certain par-exemple que de simples travaux de revêtements des sols, murs et plafonds (outre tous autres travaux pouvant rentrer dans la définition de la clause) appliqués à l'ensemble des parties communes, peuvent porter sur un budget important ce que le preneur ne peut contester avoir accepté. C'est donc à tort que la société Codirep fait valoir qu'une interprétation littérale de la clause enlèverait toute portée à celle-ci, excluant les frais liés à toute restructuration, alors que la société Chesnay Pierre 12 a pris le soin de distinguer les différents types de travaux entre ceux relevant de la rénovation et ceux relevant de la restructuration. Dans ces conditions, il résulte de ce qui précède que l'article 9 du bail, qui distingue les travaux de rénovation mis à la charge du preneur de ceux de restructuration exclus de sa prise en charge doit s'appliquer et dès lors la société Codirep est mal fondée à chercher à s'y soustraire. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé sur ce point, sauf à rappeler, conformément à l'article 9, que les charges communes comprennent : les frais de nettoyage, d'amélioration, de rénovation, d'entretien, de remplacement même liés à la vétusté par dérogation à l'article 1755 du code civil, et de réparation des parties communes propres au centre commercial y compris les grosses réparations visées par l'article 606 du code civil, à l'exclusion cependant de l'ensemble des frais liés à toute restructuration, ou extension éventuelle du Centre. Il convient également de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que l'article 9 fait état du "Centre Commercial Parly 2" et que dès lors, les charges couvrent tant l'Extension que les parkings de l'Extension, contrairement à ce que fait valoir la société Codirep qui ne peut utilement remettre en cause le périmètre des charges du bail pour en exclure les parkings. En effet, au début du bail de renouvellement, il est expressément mentionné que le Centre Commercial Parly 2 est composé, d'une part, du centre commercial d'origine intitulé "le Centre d'Origine", d'autre part, d'une extension ("l'Extension") composée de la "parcelle [...]", de la "parcelle Bail à construction", de la "parcelle [...]", et enfin, de différents volumes avoisinants (les "Volumes") comprenant notamment le parking dit Dation et celui dit des Comtesses situé sous les volumes Fnac, les volumes de l'immeuble dans lequel est exploité la Fnac (les Volumes Fnac) », (arrêt p. 8 à 11) ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L'article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la cause, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Aux termes de l'article 1162 ancien du même code, dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation. Il est constant que la notion de charges "récupérables" n'est pas applicable en matière de baux commerciaux, seules les dispositions contractuelles relatives aux charges locatives, qui sont d'interprétation stricte en faveur du preneur, permettant de définir ce qui lui incombe. Le bailleur peut ainsi faire reporter sur le preneur l'ensemble des obligations résultant des articles 1719 et suivants du code civil, étant rappelé que le contrat unissant les parties n'est pas soumis aux dispositions de la loi du 18 juin 2014 dite Loi PINEL En l'espèce, les charges imputables à la société CODIREP sont définies comme suit dans l'avenant signé le 21 avril 2000, portant renouvellement de bail commercial : "9.1 Principes Le Preneur devra rembourser, dans les conditions et dans les limites stipulées au Bail, la quote-part des impôts, taxes, charges et prestations afférentes au Local et au Centre Commercial PARLY 2. Ces charges seront, d'une part, les charges communes et, d'autre part, les charges privatives. 9.2 Charges communes Les charges communes comprennent les dépenses exposées par le BAILLEUR, tant directement qu'indirectement, au titre de sa participation dans tous syndicats de copropriété ou unions de syndicats de copropriété ou toute autre entité de propriété ou de gestion et leurs mandataires, telle l'AFUL. Ces charges seront celles exposées au titre des divers locaux du BAILLEUR qui forment une unité économique. Elles sont réparties entre ces différents locaux de façon globale sans qu'il y ait lieu de rechercher si telle ou telle charge concerne tel ou tel LOCAL individuellement. C'est ainsi que les diverses charges exposées au titre des diverses copropriétés sont réparties au même titre que les autres charges sans égard à l'inclusion du LOCAL dans lesdites copropriétés et entités. Ces charges comprennent notamment, sans que cette énumération soit limitative : les frais de nettoyage, d'amélioration, de rénovation, d'entretien, de remplacement même liés à la vétusté par dérogation à l'article 1755 du Code Civil, et de réparation des parties communes propres au centre commercial y compris les grosses réparations visées par l'article 606 du Code Civil, à l'exclusion cependant de l'ensemble des frais liés à toute restructuration, ou extension éventuelle du Centre, Les frais d'acquisition et de renouvellement du matériel et de l'outillage nécessaires à la gestion et l'exploitation du centre commercial, Les rémunérations, charges sociales et charges annexes en sus du personnel affecté au centre commercial et, notamment, au gardiennage, à la surveillance, au nettoyage, à la sécurité ou à la conduite des installations ou les frais entraînés par le recours à des entreprises extérieures à ces titres, Les frais d'éclairage, de chauffage, de désenfumage, de climatisation et de ventilation, Les frais d'élimination des déchets communs, Les frais d'acquisition et de renouvellement de la décoration végétale ou du petit mobilier urbain, La rémunération des divers syndics de copropriété, et/ou du (des) Président(s) de l'AFUL, Les primes de polices d'assurances visées ci-dessus, majorées du montant de la TVA, Les honoraires de gestion locative, Les honoraires de gros entretien, étant entendu que pour les travaux de restructuration et/ou d'extension éventuelle du Centre, aucun honoraire ne sera refacturé au Preneur, Les taxes foncières afférentes aux lieux loués ainsi que tous droits ou taxes nouvelles, complémentaires ou de substitution afférents aux lieux loués. Ces taxes seront majorées du montant de la TVA ou autres taxes nouvelles, complémentaires ou de substitution au taux légalement en vigueur au jour de la demande de règlement. En cas d'utilisation anormale et excessive des prestations et services communs, le Bailleur se réserve le droit de facturer au Preneur, qui l'accepte, les sommes correspondant à cet excès d'utilisation. 9.3 Modalités de répartition des charges communes Compte tenu des imbrications des Entités et de la complexité d'organisation et de gestion du Centre Commercial Parly 2, les charges communes sont réparties selon une grille de tantièmes établie par l'AFUL, ladite grille étant pondérée en considération de la consistance, la situation et la superficie des locaux. A titre d'information, la grille reflétant la répartition actuelle des tantièmes entre les locaux, et en particulier les tantièmes affectés au Local, est jointe en Annexe 8 aux présentes. Cette grille est susceptible d'évoluer, notamment en cas de regroupement ou de division de locaux, en cas d'agrandissement de l'Extension ou du Centre Commercial Parly 2 et plus généralement en considération de l'évolution de la consistance, de la situation et de la superficie des locaux, uniquement en cas de modification des surfaces des locaux propriété du Bailleur dans le centre ; la règle demeurant, en tout état de cause, que la répartition des charges par le Bailleur entre les différents locaux dont il est propriétaire dans le centre s'opérera au prorata des surfaces prises à bail par les Preneurs, Il est ici précisé que les tantièmes affectés au Local bénéficient, en application de la grille de répartition des tantièmes jointes en Annexe 8 aux présentes, d'un coefficient de pondération. La surface totale contractuelle du Local est de 7.413 m2 répartie comme suit : • Lot n° 170, répartis sur les niveaux 0, 1 et 2 : 6.878 m2 Les tantièmes affectés aux surfaces précitées bénéficient d'un coefficient de pondération de 0,638. Les surfaces pondérées en application de ce coefficient sont donc de 4.390,2 m2. • Lots n° 127, 133 et 134 : 534,7 m2 Les tantièmes affectés aux surfaces précitées bénéficient d'un coefficient de pondération de 0,80. Les surfaces pondérées en application de ce coefficient sont donc de 427,8 m2, La surface totale pondérée est, par conséquent, de 4.818 m2. Ces coefficients resteront inchangés quelle que soit l'évolution de la grille de répartition des tantièmes. Charges privatives En ce qui concerne les charges privatives, le PRENEUR remboursera, en sus de sa participation dans les charges communes susvisées, le coût des dépenses qui lui sont spécifiquement imputables et notamment : Les frais d'alimentation du LOCAL en frigories ou en calories tels que ces frais résulteront de l'indication des compteurs propres soit au LOCAL soit à un groupe de locaux. Dans le cas où les compteurs seraient communs à un ensemble de locaux, le coût des calories et frigories serait réparti entre lesdits locaux au prorata de la surface contractuelle. La taxe sur les locaux commerciaux en Ile de France, les taxes foncières afférentes aux lieux loués et autres taxes telles que la contribution économique territoriale, taxe sur les bureaux, les commerces, les entrepôts, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ainsi que le cas échéant la contribution sur les revenus locatifs, ainsi que tous droits ou taxes nouvelles ainsi que les frais de fiscalité indirecte y afférents et qui en sont l'accessoire, complémentaires ou de substitution afférents aux lieux loués. Ces taxes seront majorées du montant de la TVA ou autres taxes nouvelles, complémentaires ou de substitution au taux légalement en vigueur au jour de la demande de règlement. Modalités de paiement des charges Les charges sus visées seront payables de la manière suivante : Le Preneur versera, chaque trimestre, en sus du loyer, une provision pour couvrir les charges sus mentionnées, égale au quart de la somme lui incombant au titre du budget annuel prévisionnel de charges, majorée de la TVA aux taux en vigueur. Lors de la prise d'effet du Bail, le Preneur versera une quote-part de cette provision calculée prorata temporis sur la base de la durée restant à courir du trimestre en cours. Les taxes et impôts susvisés seront facturés au Preneur par le Bailleur ou son mandataire au fur et à mesure de leur acquittement. Dans le courant du premier semestre suivant chaque année civile, le Bailleur ou son mandataire arrêtera les comptes de l'année écoulée, les adressera au Preneur, soit en lui réclamant le complément dû en cas d'insuffisance des provisions, ou en le créditant de l'excédent payé selon les cas. Le Bailleur pourra en tout état de cause ajuster en cours d'année le budget prévisionnel établi pour l'année et les provisions en résultant s'il apparaissait que ce budget était inférieur à la réalité." Par ailleurs, les termes "centre commercial" désignent, selon la définition en tête de l'avenant : Le centre commercial Parly 2, sis [...] (le "Centre Commercial Parly 2") est composé : 1. du centre commercial d'origine situé sur la Tranche Al (le "Centre d'Origine"), 2. d'une extension (1'"Extension") constituée : 2.1. de bâtiments situés sur un terrain donnant sur la RN 186 appartenant en toute propriété au Bailleur. Cette partie est désignée la "Parcelle [...]". 2.2. de divers lots constitués sur la copropriété du Centre d'Origine destinés à constituer une passerelle de liaison commerciale entre le Centre d'Origine et l'Extension, donnés à bail à construction par le Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial Régional Parly 2 "tranche A7" (le "Syndicat TA7"), syndicat secondaire constituant la 7ème tranche de la copropriété de l'ensemble immobilier de Parly 2 à une société dénommée SCI Le Chesnay St Antoine, laquelle a cédé ses droits audit bail au Bailleur. Ce bail à construction a été conclu pour une durée de 70 ans à compter du 2 juillet 1986 pour expirer le 1er juillet 2056, étant précisé qu'à l'expiration de cette durée, les locaux construits en exécution dudit bail reviendront libres de tous droits d'occupation audit Syndicat TA7. Cette partie est désignée la "Parcelle Bail à construction". 2.3. de lots de copropriété constitués à l'intérieur d'un volume de la division en volumes d'un terrain sis [...] , au titre d'un état descriptif de division en copropriété dans le cadre d'un syndicat appelé Syndicat des Copropriétaires du Centre Commercial LE CHESNAY Parly 2 (le "Syndicat Extension"), dont le règlement de copropriété est joint en Annexe 1, le Bailleur étant propriétaire de tous les lots de copropriété à l'exception de deux d'entre eux. Cette partie est désignée la "Parcelle [...]". Afin d'assurer l'unité de gestion du Centre Commercial Parly 2 composé du Centre d'Origine et de l'Extension, il existe une Union de Syndicats appelée Union des Syndicats de Copropriété du Centre Commercial Parly 2 (l'Union de Syndicats") groupant les différents syndicats ou propriétaires concernés par le Centre Commercial Parly 2. L'objet de cette union est la gestion de certains services communs, limitativement énumérés dans ses statuts, (Annexe 2). 3. de différents volumes avoisinants (les "Volumes") acquis à partir de 1997 par la SNC CHESNAY PIERRE 2 concernant des terrains ou immeubles contigus au Centre Commercial Parly 2, situés hors de l'emprise de l'Union de Syndicats, à savoir : 3.1. le parking dit "Dation", 3.2. le parking dit "des Comtesses", situé sous les volumes FNAC, 3.3. les volumes de l'immeuble dans lequel est pour partie exploité la FNAC (les Volumes FNAC), 3.4. le lot de volume n° 4 (TOYS'R US). Ces acquisitions ont généré différents travaux de liaison permettant la circulation des véhicules et de la clientèle entre l'Extension et ces immeubles. Afin de permettre la gestion cohérente des charges communes générées par les ouvrages et équipements communs à l'Extension et aux Volumes, il a été établi par acte notarié du 22 Novembre 2000, passé par devant Maître H..., notaire à Paris, une association foncière urbaine libre de gestion de l'Extension du Centre Commercial Parly 2 (L'AFUL). Les statuts de l'AFUL ont par la suite faits l'objet de modifications en 2007 et 2010 (Annexe 3). A la date des présentes, sont membres de l'AFUL : - la SNC CHESNAY PIERRE 2, au titre de la Parcelle [...], de la Parcelle Bail à construction, et des lots de l'immeuble FNAC, - le Syndicat des Copropriétaires LE CHESNAY Parly 2, au titre de la Parcelle [...], - La SCI DENIS, au titre de lot de volumes compris dans l'immeuble FNAC, - la SCI CHESNAY REMIFORME et la SCI LYS en indivision, au titre du lot de volume n° 4 (moyenne surface actuellement exploitée à l'enseigne TOYS'RUS). Le Local objet du présent bail, désigné à l'article 18 - Conditions Particulières (le "Local"), dépend (i) en partie de la Parcelle [...] et (ii) en partie des Volumes Fnac, le Bailleur indiquant au Preneur être pleinement propriétaire des locaux objets du présent renouvellement de bail". En l'espèce, les clauses du bail sont rédigées en des termes précis qui font notamment la distinction entre les notions de "rénovation" et de "restructuration", ce dernier terme étant employé pour l'exclure de la liste des travaux refacturables sur le preneur. Contrairement à ce que soutient la société CODIREP, la notion de rénovation ne se confond pas avec celle de restructuration, laquelle implique des travaux portant sur la structure et ayant pour objet la création de nouveaux espaces, la réorganisation ou la redistribution de ceux existants. De plus, elle ne rapporte pas la preuve de manoeuvres dolosives de la bailleresse lors de la négociation du bail renouvelé signé le 10 juin 2011, étant rappelé qu'elle était assistée de conseils compétents. Comme le souligne la bailleresse, les travaux prévus ont pour but de rendre le centre commercial plus attractif, en sorte qu'ils devraient, à terme, permettre à la société CODIREP de réaliser un chiffre d'affaires plus élevé. Elle en tirera ainsi une contrepartie, étant précisé que si cette clause exorbitante du droit commun induit pour elle un coût important, il en sera tenu compte lors de la fixation du loyer à la valeur locative. Son obligation au paiement n'est donc pas dépourvue de cause. Par ailleurs, les stipulations contractuelles n'imposent pas à la société CHESNAY PIERRE 2 d'adresser une copie de l'ensemble des documents relatifs aux travaux entrepris. Elle a dès lors pu valablement, dans le cadre de son obligation d'information, inviter la société CODIREP à venir consulter le très volumineux dossier des travaux. Cette dernière, qui a choisi de ne pas exercer ce droit de consultation, alors qu'elle aurait pu se faire accompagner de ses experts et conseils, ne peut tirer parti de sa propre carence pour soutenir que la bailleresse aurait manqué à l'obligation de justifier les charges appelées ou à la bonne foi. De même, le bail n'interdit pas à la bailleresse, à laquelle a été facturé par l'AFUL un ensemble de travaux de rénovation et de restructuration, de procéder à une distinction unilatérale, par type de travaux, dans le cadre de la refacturation aux preneurs des charges récupérables. Cette méthode "distributive" permet au contraire à la société CODIREP de vérifier que ne lui sont refacturés que les postes stipulés dans son bail, et d'élever le cas échéant une contestation sur les charges qui lui sont imputées à tort. Le rapport de l'expert auquel la bailleresse a eu recours pour distinguer les différents types de travaux, afin d'appliquer cette méthode "distributive", constitue une pièce recevable que le Tribunal n'a pas à écarter au seul motif qu'il a été établi à la requête de l'une des parties. Elle a, en effet, été soumise au débat contradictoire, et la société CODIREP a pu faire valoir ses observations sur la présentation des différents travaux. Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal, qui n'a pas à dénaturer une clause du bail dont les termes sont clairs et précis, doit donc faire application de la stipulation contractuelle qui a mis à la charge de la société CODIREP les frais de rénovation, en vérifiant que les travaux refacturés sont bien prévus expressément au bail et que n'ont pas été mis à la charge du preneur des travaux de restructuration, qui modifieraient structurellement les locaux loués, y compris en ce qui concerne les parties communes [ ] En outre, contrairement à ce que soutient la société CODIREP, les travaux relatifs aux parkings lui sont facturés à bon droit, s'agissant de travaux relatifs au centre commercial tel que défini en tête du contrat de bail renouvelé au 10 juin 2011 [ ] la quote-part de la locataire n'étant pas contestée, en application de la clause contractuelle relative aux charges récupérables sur la société CODIREP, il convient de valider la refacturation des charges de travaux de rénovation opérée par la bailleresse à l'exception des honoraires, assurances, caution bancaire et aléas tant pour les travaux de rénovation de l'"Extension 87" que pour les parkings. La société CODIREP sera donc déboutée » (jugement p. 8 in fine à 15), 1°) ALORS QUE l'article 9 du bail commercial dans sa version issue de l'avenant du 10 juin 2011 stipulait qu'un certain nombre de charges et prestations afférentes au local et au centre commercial Parly 2 seraient assumées pour une quote-part par la société Codirep, incluant « les frais de nettoyage, d'amélioration, de rénovation, d'entretien, de remplacement même liés à la vétusté par dérogation à l'article 1755 du code civil, et de réparation des parties communes propres au centre commercial y compris les grosses réparations visées par l'article 606 du code civil, à l'exclusion cependant de l'ensemble des frais liés à toute restructuration, ou extension éventuelle du Centre » ; qu'il résulte d'une telle stipulation que les parties ont clairement entendu distinguer, d'un côté, les travaux de rénovation ponctuels, pouvant donner lieu à récupération, et de l'autre, les travaux de restructuration globale du centre commercial, de grande envergure, pour lesquels toute répercussion sur le preneur est exclue ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé la loi des parties, partant l'article 1134 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 2°) ALORS QUE les clauses d'un bail commercial faisant peser sur le preneur des charges afférentes à des travaux entrepris sur l'immeuble abritant le local sont d'interprétation stricte, de sorte que la clause prévoyant que le preneur assumera divers frais notamment au titre de travaux de rénovation du centre commercial abritant le local, tout en excluant expressément sa participation au coût des travaux de restructuration conduit nécessairement à appréhender les travaux de façon globale afin de déterminer s'ils procèdent d'une restructuration, à ce titre non sujets à récupération ; qu'en l'espèce, l'article 9 du bail dans sa version issue de l'avenant du 10 juin 2011 stipulait qu'un certain nombre de charges et prestations afférentes au local et au centre commercial Parly 2 seraient assumées pour une quote-part par la société Codirep, incluant « les frais de nettoyage, d'amélioration, de rénovation, d'entretien, de remplacement même liés à la vétusté par dérogation à l'article 1755 du code civil, et de réparation des parties communes propres au centre commercial y compris les grosses réparations visées par l'article 606 du code civil, à l'exclusion cependant de l'ensemble des frais liés à toute restructuration, ou extension éventuelle du Centre » ; qu'en refusant d'admettre qu'une telle clause devait conduire à appréhender de façon globale les travaux entrepris au centre commercial Parly 2 afin de déterminer s'ils procédaient d'une restructuration exclue des charges récupérables sur le preneur, la cour d'appel a méconnu le principe d'interprétation restrictive et ainsi violé les articles 1162 et 1134 du code civil dans leur version antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 3°) ALORS QUE les clauses d'un bail commercial faisant peser sur le preneur des charges afférentes à des travaux entrepris sur l'immeuble abritant le local sont d'interprétation stricte, de sorte que la clause prévoyant que le preneur assumera divers frais notamment au titre de travaux de rénovation entrepris dans le centre commercial abritant le local, ne peut concerner les travaux afférents aux parkings du centre commercial, dès lors que ceux-ci ne sont pas expressément visés par la clause ; qu'en l'espèce, l'article 9 du bail dans sa version issue de l'avenant du 10 juin 2011 stipulait qu'un certain nombre de charges et prestations afférentes au local et au centre commercial Parly 2 seraient assumées pour une quote-part par la société Codirep, incluant « les frais de nettoyage, d'amélioration, de rénovation, d'entretien, de remplacement même liés à la vétusté par dérogation à l'article 1755 du code civil, et de réparation des parties communes propres au centre commercial y compris les grosses réparations visées par l'article 606 du code civil, à l'exclusion cependant de l'ensemble des frais liés à toute restructuration, ou extension éventuelle du Centre », sans mentionner expressément les travaux afférents aux parkings du centre commercial ; qu'en considérant qu'une telle clause permettait au bailleur de refacturer au preneur des travaux afférents aux parkings, la cour d'appel, qui a contrevenu au principe d'interprétation restrictive, a violé les articles 1162 et 1134 du code civil dans leur version antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 4°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif ; que dans ses conclusions d'appel, la société Codirep faisait valoir, pièces à l'appui, pour confirmer l'approche globale des travaux voulue par les parties afin de déterminer leur prise en charge et rejeter la thèse « distributive » revendiquée par le bailleur, que cette approche était celle retenue depuis l'origine, notamment à travers l'adoption d'une résolution unique lors de l'assemblée générale de l'AFUL du 3 avril 2014 et les appels de fonds subséquents, dont le libellé faisait référence à un programme unique qualifié de « rénovation intérieure du centre commercial et des parkings » ; qu'il était également souligné que les travaux litigieux avaient fait l'objet d'un unique permis de construire, que les contrats de maîtrise d'ouvrage se rapportaient tous à un projet commun unique (cf conclusions d'appel de la société Codirep signifiées le 15 novembre 2018, p. 26 à 30) ; qu'en écartant péremptoirement l'approche globale des travaux s'évinçant de la clause litigieuse pour faire prévaloir la thèse « distributive » revendiquée par le bailleur sans répondre aux objections circonstanciées du preneur, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Codirep de sa demande subsidiaire en nullité de la clause stipulée à l'article 9 du contrat de bail dans sa version issue de l'avenant du 10 juin 2011, AUX MOTIFS QUE « La société Codirep sollicite la nullité de la clause soutenant tout d'abord qu'elle a été souscrite sous l'empire d'une réticence dolosive de la société CHESNAY PIERRE 2 qui était seule au courant de la nature des travaux projetés. Elle rappelle que lors de la rédaction de l'article 9, les parties ont été particulièrement attentives à son contenu, ayant conscience que le centre ferait l'objet d'une restructuration prochaine ; elle explique avoir compris a posteriori que la société CHESNAY PIERRE 2 a négocié le renouvellement de la clause des charges en faisant le calcul qu'elle refacturerait les futurs travaux sous l'intitule' "rénovation" tout en pensant lui faire croire qu'elle échapperait à leur refacturation grâce à l'exclusion des frais liés à toute restructuration ou extension ; que dans ces conditions, elle estime que la société CHESNAY PIERRE 2 a fait preuve de réticence dolosive, que la preuve de la commune intention des parties n'est pas rapportée. Toutefois, la société Codirep ne peut prétendre que la société CHESNAY PIERRE 2 s'est rendue coupable de réticence dolosive ne l'ayant pas suffisamment informée de ses projets alors qu'une réunion générale d'information destinée à tous les locataires avait eu lieu le 23 février 2011 antérieurement à la signature de l'avenant du 10 juin 2011 et qui portait tant sur les travaux de la tranche A 7 que sur les travaux de rénovation de l'extension 87. La cour relève en outre que les parties avaient déjà discuté des charges locatives et avaient négocié en signant un protocole transactionnel, l'attention de la société Codirep n'ayant pu qu'être particulièrement attirée sur la distinction opérée dans la clause de l'article 9 relative aux charges sur les travaux de rénovation et sur ceux de restructuration. La société Codirep considère par-ailleurs que son engagement de rembourser à la société CHESNAY PIERRE 2 les travaux de rénovation et d'amélioration du centre commercial est dénué de cause à défaut de toute contrepartie pour elle, étant faite uniquement dans un but d'investissement patrimonial pour la bailleresse. Pour autant, la société CHESNAY PIERRE 2 soutient à juste titre que les clauses sur les charges locatives soumises à la liberté contractuelle sont, sous réserve de leur caractère abusif, licites dans les baux commerciaux, et trouvent leur contrepartie dans l'obligation de délivrance du bailleur. En outre, la valorisation du centre commercial par la rénovation de ses parties communes, n'ayant au surplus pas fait l'objet de travaux depuis 1987, engendre nécessairement une attractivité plus importante du centre et par là même un afflux de clientèle et par voie de conséquence une augmentation des potentialités d'achats en faveur de la société locataire, la société Codirep ne rapportant pas en tout état de cause comme elle l'allègue, la preuve de la baisse du chiffre d'affaires de la Fnac depuis 2013. Son obligation à paiement n'est dès lors pas dénuée de cause. Il s'ensuit que la société Codirep n'est pas fondée en sa demande de nullité. Elle est déboutée de sa demande », 1°) ALORS QUE le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; qu'en l'espèce, la société Codirep expliquait, dans ses écritures d'appel, qu'elle avait été induite en erreur par la réticence dolosive du bailleur qui avait l'intention de s'engager dans un vaste programme de travaux tout en s'abstenant de révéler à sa locataire leur véritable nature et en lui laissant croire que la rédaction de la clause de charge, qui excluait expressément les travaux de restructuration, lui garantirait qu'aucune participation aux travaux ne pourrait lui être réclamée (cf conclusions d'appel de la société Codirep notifiées le 15 novembre 2018, page 37) ; qu'en se bornant à constater, pour écarter la réticence dolosive, qu'une réunion générale avait été organisée le 23 février 2011 à propos des travaux litigieux et qu'eu égard au protocole transactionnel auquel avait donné lieu une précédente discussion sur les charges locatives, l'attention de la société Codirep était nécessairement attirée sur la distinction entre rénovation et restructuration, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs impropres à exclure la dissimulation de la véritable nature des travaux précisément dénoncée par l'exposante, et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 2°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif ; que dans ses conclusions d'appel, la société Codirep expliquait (cf pages 16/17), sur la base des propres pièces de la SNC CHESNAY PIERRE 2, qu'elle n'avait ni été convoquée ni assisté à la réunion du 23 février 2011 dont l'objet était la présentation du projet de rénovation de Parly 2, et qui aurait fait état des projets ultérieurs de « rénovation intérieure et parkings Extension 87 » et que de son côté d'ailleurs, la SNC CHESNAY PIERRE 2 ne rapportait pas la preuve de la convocation ou de la participation de la société Codirep à ladite réunion et procédait par voie d'affirmation ; qu'en omettant de répondre à ces conclusions tout à fait opérantes d'où elle aurait déduit que la société Codirep n'avait pas pu être informée du projet litigieux, ce qui confortait la réticence dolosive alléguée, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE si l'obligation de paiement des loyers pesant sur le preneur a pour contrepartie l'obligation de délivrance du bailleur, la clause imposant au preneur de participer au financement de travaux de rénovation du centre commercial abritant le local qu'il occupe est dénuée de toute contrepartie, laquelle ne saurait résider dans un afflux de clientèle purement hypothétique, de sorte qu'elle est nulle comme étant dénuée de cause ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1131 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.