Cour d'appel, 22 juin 2023. 21/04041

MM/ND Numéro 23/2162 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRÊT DU 22/06/2023 Dossier : N° RG 21/04041 - N° Portalis DBVV-V-B7F-ICDD Nature affaire : Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Affaire : [B] [I] C/ [F] [W] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 22 Juin 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 06 Avril 2023, devant : Monsieur Marc MAGNON, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes, Marc MAGNON, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Monsieur Marc MAGNON, Conseiller Madame Joëlle GUIROY, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : Madame [B] [N] épouse [I] née le [Date naissance 2] 1928 à [Localité 7] de nationalité française [Adresse 3] [Localité 5] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/6422 du 29/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU) Représentée par Me Alexandra VAIS de la SELAS AGN AVOCATS BAYONNE, avocat au barreau de BAYONNE INTIME : Monsieur [F] [W] né le [Date naissance 1] 1979 à [Localité 8] de nationalité française [Adresse 6] [Localité 4] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1447 du 29/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU) Représenté par Me Arnaud SABIN de la SELARL PYRENEES AVOCATS, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision en date du 22 JUIN 2021 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BAYONNE RAPPEL DES FAITS ET PROCEDURE : Par acte sous seing privé du 2 février 2016, Madame [B] [I] a loué à Monsieur [F] [W] un appartement meublé sis [Adresse 9]. Par acte d'huissier du 12 février 2021, Madame [B] [I] a fait assigner Monsieur [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne aux 'ns de l'entendre : Prononcer la résiliation du bail, Juger que Monsieur [F] [W] sera, dans le délai qui sera imparti par la décision, tenu de quitter, vider, rendre libres tant de sa personne et de ses biens que de tout autre occupant de son chef, les lieux loués et ce, non seulement sous peine d'expulsion avec le concours de la force publique, mais aussi d'une astreinte par jour de retard calculée sur la base de trois fois le loyer journalier en cours a la date du départ, Le condamner à payer  les loyers et provisions pour charges jusqu'au prononcé de la résiliation à savoir 32.582,45 euros + mémoire, une indemnité d'occupation mensuelle de 750 euros a compter de la résiliation et ce jusqu'à la libération effective des lieux loués, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir. Faire application de la clause pénale insérée au bail, Le condamner à payer au surplus une somme égale à 20% de l'intégralité des sommes dues, le condamner à la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Ordonner l'exécution provisoire. Par jugement du 22 juin 2021, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bayonne a, par jugement réputé contradictoire mis a disposition au greffe et en premier ressort débouté Madame [B] [I] de l'ensemble de ses demandes, l'a condamnée aux dépens, ordonné l'exécution provisoire du jugement. Par déclaration en date du 16 décembre 2021, Madame [B] [I] a relevé appel de cette décision. L'affaire a fait l'objet d'une clôture à la date du 8 mars 2023. Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Vu les dernières conclusions notifiée le 7 septembre 2022 par Madame [B] [I], laquelle demande à la cour , au visa des articles 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 du 6 juillet 1989, 1728 et 1184 ancien du Code Civil, d'infirmer le jugement dont appel et statuant à nouveau, Prononcer la résiliation du bail conclu entre Madame [I] et Monsieur [W] le 2 février 2016, Dire et juger en conséquence que Monsieur [F] [W] sera, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir, tenu de quitter, vider, rendre libres tant de sa personne et de ses biens que de tout autre occupant de son chef, les lieux loués et ce, non seulement sous peine d'expulsion avec le concours de la force publique, mais aussi d'une astreinte par jour de retard calculée sur la base de trois fois le loyer journalier en cours à la date du départ. Condamner Monsieur [F] [W] à payer : Les loyers et provisions pour charges dus jusqu'au prononcé de la résiliation : 47.997,68€ + mémoire Une indemnité d'occupation mensuelle de 750 € à compter de la date de résiliation et ce, jusqu'à la libération effective des lieux loués avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir. Faire application de la clause pénale insérée au bail Condamner Monsieur [F] [W] à payer au surplus à Madame [I] une somme égale à 20% de l'intégralité des sommes dues Condamner Monsieur [F] [W] aux entiers dépens de l'instance Débouter Monsieur [F] [W] de toutes ses demandes plus amples et contraires * Vu les conclusions notifiées le 22 février 2023 par Monsieur [F] [W] lequel demande à la cour, au visa des articles 1217, 1315 et 1343-5 du Code civil , 7-1 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, de : Confirmer à titre principal en l'ensemble de ses dispositions le jugement du 22 juin 2021 ; Y ajoutant : Condamner Mme [I] à payer à M. [W] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts ; La débouter de toutes demandes et fins contraires ; A titre subsidiaire, si la Cour venait à réformer le jugement : Débouter Mme [I] de toute demande de condamnation au titre des provisions pour charges ; Débouter Mme [I] de toute demande de condamnation au titre de charges locatives ; Débouter Mme [I] de toute demande de condamnation au titre de loyers et charges dus pour la période antérieure au 12 février 2018, ces loyers et charges étant prescrits ; Accorder à M [W] un délai de 24 mois pour s'acquitter de toute condamnation dont il ferait l'objet ; Débouter Mme [I] de sa demande de résolution du bail ; Débouter Mme [I] de toutes autres demandes ou fins ; En tout état de cause : Condamner Mme [I] aux entiers dépens d'instance ; La condamner au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 MOTIFS DE LA DECISION Sur l'existence d'un bail : Au soutien de ses prétentions et à l'appui de son appel, Madame [I] verse aux débats un contrat de bail meublé en date du 2 février 2016 non paraphé et non signé par le locataire et sur lequel ne figure aucun montant du loyer. En revanche, elle produit également un état des lieux établi contradictoirement, supportant la signature de Monsieur [W], précédée de la mention lue et approuvée. Sur ce document, sous la mention pré-imprimée « le présent état des lieux contradictoire a été dressé en deux exemplaires entre les soussignés qui le reconnaissent exact » figure une mention manuscrite apposée de la main de la bailleresse indiquant «  reçu caution 700 euros + 1er loyer 700 ...(illisible) 100 euros ». Monsieur [W] conteste l'existence d'un bail, en tout cas indique que la preuve d'un bail n'est pas rapportée, tout en admettant par sa demande reconventionnelle l'existence d'un bail verbal en meublé puisqu'il sollicite une somme de 3000,00 euros à titre de dommages et intérêts, pour trouble de jouissance résultant du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme, en raison de l'absence dans l'inventaire d'état des lieux de congélateur, de vaisselle, de couette ou couverture. Dès lors, il convient de considérer qu'au minimum un bail verbal existait entre Madame [I] et Monsieur [W] ayant pris effet à la date du 2 février 2016, sans qu'il soit possible d'en déterminer précisément les conditions financières, sur la base des seuls documents établis à cette date, ni de considérer l'existence d'un bail de logement meublé, compte tenu de l'indigence de l'inventaire porté sur l'état des lieux. En effet, la mention manuscrite rajoutée en dernière page de l'état des lieux, non paraphée par Monsieur [W] ne permet pas d'affirmer que les parties ont convenu de fixer le loyer à 700,00 euros avec une provision pour charges de 100 euros. En outre, les annotations rajoutées dans la partie «  observations » de ce document ne correspondent pas à l'inventaire exhaustif prévu par la réglementation applicable aux locaux meublés. Le bail verbal est en conséquence un bail de logement non meublé. Sur le montant du loyer et l'existence d'une dette locative : Dans l'enquête réalisée par l'organisme agréé SOLIHA, à la suite de la délivrance de l'assignation au préfet du département, un rapport d'enquête sociale en vue de prévenir l'expulsion locative a été établi. Il ressort de ce document que lors de l'entretien avec le travailleur social mandaté par cet organisme, Monsieur [W] a reconnu l'existence de loyers impayés qu'il a expliqués par la perte de son emploi au cours de l'année 2017. Victime d'une hernie et d'une mauvaise opération, il a déclaré n'avoir plus été en mesure de travailler, percevant , depuis, le seul RSA d'une montant de 472,00 euros par mois, étant dès lors dans l'incapacité de faire face au paiement des loyers. Si ce document fait état d'un loyer brut de 750 euros, Monsieur [W] conteste cette somme, au motif que ce rapport émane d'un tiers et non de lui. Il conteste l'assiette locative au motif que le bail ne fait pas figurer la location d'un garage pour 50 euros. Il conteste également la provision pour charge de 70 euros mentionnée par Madame [I] dans son décompte de créance et indique qu'en tout état de cause, il n'est pas justifié des charges régularisées. Quant au SMS du 23 août 2017 qui lui est imputé, mentionnant que le bien était loué 750,00 euros , il ne conteste pas avoir envoyé ce message , mais en relativise la portée en précisant qu'il rappelle au bailleur, par ce SMS, que l'appartement était proposé initialement à la location pour 750,00 euros, ce qui ne saurait démontré qu'il a finalement été loué pour ce montant de loyer. Quant aux quittances versées aux débats par Madame [I], il considère qu'elles ne peuvent, constituant des preuves à soi-même, rendre compte du montant du loyer. Madame [I] considère au contraire que les pièces produites établissent que les parties se sont accordées sur un loyer de 750 euros incluant la location d'un garage pour un loyer de 50 euros. Après examen des pièces produites, considérant que la location d'un garage, non mentionné dans l'état des lieux, n'est pas établie, la cour retient que les parties se sont accordées sur un loyer de 700 euros par mois, provision pour charge incluse de 70 euros. Compte tenu de la prescription applicable en matière de dette locative résultant de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l'amélioration des rapports locatifs, l'action en paiement des loyers et des charges se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait du connaître les faits permettant de l'exercer. Madame [I] a fait délivrer assignation à la date du 12 février 2021, pour réclamer paiement d'une dette locative apparue en octobre 2017. Compte tenu de la prescription de l'action en paiement, elle ne peut réclamer que les loyers impayés depuis le 12 février 2018. Compte tenu de la non justification des charges régularisées, le montant du loyer dû est ramené à 630 euros mensuels. La dette de loyers s'établit ainsi à 2018 : 10 mois : 630x10 = 6300,00 euros 2019 : 12 mois : 630x12 = 7560,00 euros 2020 : 12 mois : 630x1 2= 7560,00 euros 2021 : 12 mois : 630x12 = 7560,00 euros 2022 : 12 mois : 630x12 = 7560,00 euros 2023 : 06 mois : 630x 6 = 3780,00 euros. Total: 40320,00 euros. De cette somme, il convient de déduire le montant de l'APL que le bailleur reconnaît avoir perçue entre le 1er mars 2018 et le 1er août 2018, soit 1614 euros ( 269,00 euros x 6). La dette locative s'établit ainsi à 38706,00 euros. Il n'y a pas lieu de majorer cette somme du montant de la clause pénale inscrite au bail signé uniquement par Madame [I], cette clause n'étant pas opposable au preneur. Monsieur [W] qui ne justifie pas avoir régularisé, ne serait-ce que partiellement, le paiement des loyers échus depuis le 1er mars 2018 est condamné au paiement de cette somme. Sur la résiliation du bail : Le non paiement du loyer, sur une période aussi longue, constitue de la part du locataire un manquement grave à l'une de ses obligations essentielles, ce qui justifie la résiliation du bail en application de l'article 1217 du code civil, sans nécessité pour le bailleur de faire précéder son action d'une mise en demeure préalable, cette exigence était circonscrite au cas où le bailleur se prévaut de la clause résolutoire inscrite au bail, ce qui n'est pas le cas ici. Le bail est en conséquence résilié, avec effet à compter du présent arrêt. Il convient de juger en conséquence que Monsieur [F] [W] sera tenu, de quitter, vider, rendre libres tant de sa personne et de ses biens que de tout autre occupant de son chef, les lieux loués, dans le délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1du code des procédures civiles d'exécution, en lui rappelant qu'à défaut il pourra y être contraint avec le concours de la force publique. A ce stade, il n'y a pas lieu d'assortir cette injonction d'une astreinte. Cette demande est en conséquence rejetée. Il convient également de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 630,00 euros par mois. Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [W] : La cour ayant écarté l'existence d'un bail de logement meublé , Monsieur [W] est débouté de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, en raison de l'absence de certains éléments d'équipement mobilier : congélateur, vaisselle, couette ou couverture. Sur la demande de délais de paiements de Monsieur [W] : Compte tenu de l'ancienneté de la dette, de l'âge et des besoins de la bailleresse, et de l'absence de toute justification, par Monsieur [W], de ses revenus actuels et de sa capacité à faire face au remboursement échelonné de plus de 38 000,00 euros au-delà de ses charges courantes, sa demande ne peut aboutir. Sur les dépens et les demandes annexes : Compte tenu de l'issue du litige, Monsieur [W] est condamné aux dépens de l'entière procédure qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Compte tenu de l'issue du litige et de la position respective des parties, l'équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. PAR CES MOTIFS : La cour, après en avoir délibéré, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Infirme le jugement en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Prononce la résiliation du bail conclu entre Madame [I] et Monsieur [W] le 2 février 2016, Fait obligation à Monsieur [F] [W] de quitter, vider, rendre libres tant de sa personne et de ses biens que de tout autre occupant de son chef, les lieux loués et ce, dans le délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1du code des procédures civiles d'exécution, A défaut pour lui de libérer volontairement les lieux occupés, Ordonne son expulsion et dit qu'il pourra y être contraint, au besoin avec le concours de la force publique, Condamne Monsieur [F] [W] à payer à Madame [B] [I] une somme de 38706,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, au titre de la dette de loyers arrêtée à la date de la présente décision, Condamne Monsieur [F] [W] au paiement d'une indemnité d'occupation de 630,00 euros par mois à compter du 1er juillet 2023, jusqu'à complète libération des lieux occupés et remise des clefs. Déboute Monsieur [F] [W] de ses demandes reconventionnelles de dommages et intérêts de délais de paiement, Déboute Madame [B] [I] de ses demandes d'astreinte et de majoration de la dette locative d'un montant de 20 % à titre de clause pénale, Condamne Monsieur [F] [W] aux dépens de l'entière procédure qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle, Déboute Monsieur [F] [W] de sa demande formée en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière La Présidente