Tribunal judiciaire, 12 septembre 2024. 21/08261

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE ■ PÔLE CIVIL 2ème Chambre JUGEMENT RENDU LE 12 Septembre 2024 N° RG 21/08261 - N° Portalis DB3R-W-B7F-W6OW N° Minute : AFFAIRE S.C.I. société VIGNAL C/ [E] [Z], [T] [Z], [S] [B] Aff.Vignal, S.E.L.A.R.L. [L] & DIAS Aff. vIGNAL Copies délivrées le : DEMANDERESSE S.C.I. VIGNAL [Adresse 5] [Localité 3] représentée par Me Jacqueline BENICHOU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 224 DEFENDEURS Monsieur [E] [Z] [Adresse 4] [Localité 7] défaillant, faute d’avoir constitué avocat Madame [T] [Z] [Adresse 4] [Localité 7] défaillante, faute d’avoir constituté avocat, Maître [S] [B] épouse [L] [Adresse 1] [Localité 6] S.E.L.A.R.L. [L] & DIAS Aff. Vignal [Adresse 1] [Localité 6] représentées par Me Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0435 L’affaire a été débattue le 30 Mai 2024 en audience publique devant le tribunal composé de : Thomas CIGNONI, Vice-président Thomas BOTHNER, Vice-Président Laure CHASSAGNE, Juge qui en ont délibéré. Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier. JUGEMENT prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats. EXPOSE DU LITIGE : Par acte notarié du 22 septembre 2006, reçu par Me [S] [L], notaire à [Localité 6] (Hauts-de-Seine), M. [E] [Z] et Mme [T] [Z] ont vendu à la SCI Vignal un ensemble immobilier situé à [Localité 7] (Seine-Saint-Denis) au prix de 264 000 euros. La société Vignal a postérieurement donné l’immeuble à bail d’habitation à trois locataires distincts. Par arrêté du 12 mars 2020, le préfet de la Seine-Saint-Denis, constatant que l’un des locaux donnés à bail était impropre à l’habitation, a mis en demeure la société Vignal de faire cesser définitivement l’occupation des lieux aux fins d’habitation. C’est dans ce contexte que, par actes extrajudiciaires des 4 et 14 octobre 2021, la société Vignal a fait assigner M. et Mme [Z], Mme [S] [B] épouse [L] ainsi que la SELARL [L] & Dias devant la présente juridiction, en indemnisation de ses préjudices. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2022, et signifiées aux parties défaillantes le 5 décembre 2022, elle demande au tribunal, au visa notamment des articles 1130, 1137, 1147, 1240, 1602, 1617 du code civil, L. 1331-22 du code de la santé publique, et L. 521-3-2 du code de la construction et de l’habitation, de : - débouter Me [L] et/ou la société [L] & Dias de l’ensemble de leurs prétentions, - condamner in solidum les consorts [Z] et Me [L] et/ou la société [L] & Dias au paiement des sommes suivantes : 82 000 euros au titre de la perte de chance d’avoir contracté à des conditions plus avantageuses,17 000 euros au titre de la perte de chance de réaliser une plus-value sur la vente du local situé au sous-sol de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7],11 048,32 euros au titre de la perte de loyers du 15 juin au 15 octobre 2021,5 390 euros au titre des travaux de plomberie,15 000 euros au titre du préjudice moral,- condamner in solidum les consorts [Z] et Me [L] et/ou la société [L] & Dias au paiement dune somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. Au soutien de ses prétentions, elle fait essentiellement valoir que le préfet de la Seine-Saint-Denis a considéré que l’un des locaux vendus était par nature impropre à l’habitation en raison de l’enfouissement de 0,50 m dans la pièce principale par rapport à une hauteur sous plafond de 1,98 m, de l’enfouissement de 0,53 m dans la chambre par rapport à une hauteur sous plafond de 2,02 m et de l’éclairement naturel insuffisant dans l’ensemble du logement ; qu’à la différence d’un local insalubre, aucun travaux ne peut remédier aux caractéristiques intrinsèques d’un local par nature impropre à l’habitation. Elle indique que les époux [Z] engagent leur responsabilité contractuelle dès lors qu’ils ont sciemment présenté une cave comme étant un appartement situé en rez-de-chaussée ; qu’il y a eu erreur sur la chose vendue, voire dol des vendeurs, puisque ce local est impropre à l’habitation et qu’aucun travaux ne peut y remédier ; qu’en outre, le notaire engage sa responsabilité délictuelle en ce qu’il n’a pas effectué de contrôle ni même exercé son devoir de conseil, alors que les travaux mentionnés dans l’acte de vente, consistant en la suppression d’un sous-sol et en la création ou la transformation d’un étage supplémentaire, supposaient l’existence d’un permis de construire ; que le notaire ne pouvait, par ailleurs, ignorer le fait que des sous-sols sont considérés comme impropres à l’habitation au regard de l’article L. 1331-22 du code de la construction et de l’habitation et du Règlement sanitaire départemental de la Seine-Saint-Denis ; que Me [L] ayant démissionné, elle sera néanmoins garantie par sa compagnie d’assurance ou par la caisse centrale de garantie de la profession. Elle ajoute qu’elle est fondée à solliciter réparation de son préjudice économique d’un montant de 82 000 euros, représentant la différence entre le prix d’achat du local, soit 88 000 euros, et la valeur moyenne d’une cave à [Localité 7], soit 6 000 euros ; qu’elle a également perdu une chance de réaliser une plus-value à la revente de l’appartement, qu’elle évalue à la somme moyenne de 17 000 euros ; qu’en outre, l’arrêté préfectoral du 12 mars 2020 a dispensé les locataires de s’acquitter du loyer, alors qu’ils se sont maintenus dans les lieux jusqu’au 15 octobre 2021, ce qui représente une perte de 11 048,32 euros ; qu’elle a, de même, été contrainte de réaliser des travaux de plomberie dans le local pour un montant de 5 390 euros, lesquels ne sont pas justifiés en raison du caractère impropre à l’habitation ; qu’enfin, la procédure administrative qui a précédé l’arrêté préfectoral ou encore les multiples tentatives de relogement proposées aux locataires ont gravement perturbé les dirigeants de la société et ont porté atteinte à sa réputation, ce qui justifie de lui allouer une somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice moral. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2022, et signifiées aux parties défaillantes le 11 octobre 2022, Mme [L] et la société [L] & Dias sollicitent, de : A titre principal, - débouter la société Vignal de l’ensemble de ses prétentions, - condamner la société Vignal au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, A titre subsidiaire, - condamner in solidum M. et Mme [Z] à les relever et garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre en principal, intérêts, dommages-intérêts, article 700 du code de procédure civile, dépens et frais généralement quelconques, - condamner in solidum M. et Mme [Z] au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, En toute hypothèse, - condamner la société Vignal et, subsidiairement M. et Mme [Z] tenus in solidum, aux entiers dépens, avec faculté de recouvrement direct au profit de Me Barthélémy Lacan, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile. Elles soutiennent essentiellement que Me [L] n’a pas manqué à son devoir de conseil ; qu’en effet, il résulte de l’acte d’acquisition des époux [Z] et du rapport des services d’hygiène de la ville que le local litigieux était déjà affecté à l’habitation et qu’il ne s’agit pas d’un local enterré puisque le niveau du sol est à 53 cm en dessous du niveau du sol naturel ; qu’il n’appartient pas au notaire instrumentaire de visiter les lieux qui font l’objet de l’acte ; que Me [L] avait d’autant moins matière à douter de l’exactitude de la situation présentée par les vendeurs, alors que ces derniers ont déclaré n’avoir accompli aucun travaux qui auraient nécessité une autorisation administrative. Elles ajoutent qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la situation présentée comme dommageable et le défaut de conseil injustement imputé à Me [L] ; que la lecture du rapport des services d’hygiène de la ville révèle que les lieux loués constituaient en réalité un taudis affecté de désordres d’étanchéité ; qu’ainsi, si le local n’est pas habitable et a fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité, ce n’est pas pour un motif d’impropriété naturelle mais en raison d’un manquement de la société Vignal à son obligation d’entretien ; que par ailleurs, le manquement de conseil imputé à Me [L] n’a pas directement engendré le préjudice ressenti par le client, mais a seulement fait naître une perte de chance, ce que n’envisage à aucun moment la société Vignal ; qu’enfin, l’arrêté d’insalubrité est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation, notamment en ce que le local n’est pas enterré, de sorte que si la société Vignal a exercé un recours, son préjudice est incertain. Elles font valoir à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où leur responsabilité étaient retenue, que les époux [Z] devraient alors les relever et garantir entièrement des condamnations prononcées à leur encontre, en leur qualité de vendeurs. Régulièrement assignés (remises à étude), M. et Mme [Z] n’ont pas constitué avocat. La clôture de l’instruction a été ordonnée le 10 janvier 2023 et l’affaire a été renvoyée à l’audience des plaidoiries du 30 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Sur les demandes indemnitaires formées par la société Vignal Sur la responsabilité des vendeurs Selon l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend. Selon l’article 1611 du code civil, il doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. L’obligation de délivrance, prévue aux articles 1603 et suivants du code civil, s’entend non seulement de la prise de possession du bien vendu par l’acquéreur, mais également de la délivrance d’une chose conforme aux prévisions contractuelles. La chose achetée doit ainsi correspondre aux spécifications convenues entres les parties (Civ. 1re, 25 janvier 2005, n°02-12.072) et le juge doit rechercher si le bien remis est conforme aux prévisions contractuelles (Civ. 3e, 17 juillet 1997, n°95-19.166). En l’espèce, la société Vignal entend rechercher la responsabilité contractuelle des vendeurs en faisant valoir que l’un des lots qu’elle a acquis est en réalité une cave transformée qui est impropre à l’habitation. Il sera d’emblée observé que, si dans la discussion relative à sa demande indemnitaire, la demanderesse allègue l’existence d’une erreur et d’un dol au sens de l’article 1130 du code civil, elle ne forme aucune demande tendant à la nullité du contrat de vente. Il est constant que M. et Mme [Z] ont vendu à la société Vignal un ensemble immobilier composé de trois étages, que celle-ci a donné chacun d’eux à bail d’habitation et que l’un des locaux loués a été déclaré impropre à l’habitation par un arrêté préfectoral d’insalubrité. L’acte de vente du 22 septembre 2006 désigne l’ensemble immobilier litigieux, constituant le lot numéro 6, dans les termes suivants : “Le bâtiment D construit en dur, couvert en tuiles, situé au fond de la propriété (sur toute la largeur) auquel on accède par le passage commun situé à gauche et ensuite par le lot sept, élevé sur sous-sol divisé en une pièce, cuisine et cave, d’un rez-de-chaussée divisé en deux pièces et cuisine, et d’un étage divisé en deux pièces, cuisine, lavabo, water-closet. [...] Il résulte de l’acte reçu par Maître [Y] [F], notaire associé à [Localité 8] (Val-d’Oise), le 28 juin 2004, contenant vente au profit de monsieur et madame [Z], que la désignation du lot numéro six (6) est la suivante : ‘Dans le bâtiment D, construit en dur, couvert en tuiles, situé au fond de la propriété (sur toute la largueur) auquel on accède par le passage commun situé à gauche et ensuite par le lot sept, un immeuble élevé sur sous-sol divisé en : Une pièce, cave, d’un rez-de-chaussée divisé en salon, salle à manger, cuisine et d’un étage divisé en deux chambres, salle de bain, water-closets’ [...]”. Or, il ne résulte d’aucune stipulation de l’acte authentique de vente que la société Vignal destinait la chose à la location à usage d’habitation et que son aptitude à cet usage constituait une qualité convenue. Aussi, dans la mesure où cette société, – dont l’objet social, tel qu’il résulte de l’extrait Kbis produit aux débats, révèle sa qualité de  professionnel –, destinait le local du sous-sol à la location, il lui appartenait de s’assurer que celui-ci présentait les caractéristiques conformes à cet usage, au regard notamment des critères de salubrité, étant observé que l’acquéreur a expressément déclaré avoir visité le bien et “s’être entouré de tous les éléments d’informations nécessaires à tous égards”. Il s’ensuit que la demanderesse échoue à établir que la chose vendue ne correspond pas aux normes définies au contrat, de sorte que la demande formée sur le fondement de la délivrance non conforme ne peut prospérer. En conséquence, elle en sera déboutée. Sur la responsabilité du notaire Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l’espèce, la société Vignal souhaite engager la responsabilité délictuelle de Me [L] et/ou de la société [L] & Dias au motif a manqué à son obligation de vérification et de conseil. Toutefois, dès lors que l’acquéreur n’a pas stipulé dans l’acte qu’il acquérait le bien litigieux en vue de sa location, il ne peut être reproché au notaire de ne pas s’être assuré de l’aptitude du bien à cet usage, alors par ailleurs que celui-ci n’était pas tenu de visiter le bien et qu’aucun élément ne lui permettait de constater que le local situé en sous-sol ne présentait pas les caractéristiques exigées pour la location. Ainsi, la demande formée à l’encontre du notaire n’est pas fondée. En conséquence, elle sera rejetée. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de l’instance seront supportés par la société Vignal, qui succombe. Il y a lieu d’autoriser Me Barthélémy Lacan, avocat, à recouvrer contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile. L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société Vignal à payer à Mme [L] ainsi qu’à la société [L] & Dias la somme globale de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et de rejeter le surplus des demandes formées à ce titre. PAR CES MOTIFS : Le tribunal, statuant publiquement par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, Déboute la SCI Vignal de l’ensemble de ses prétentions ; Condamne la SCI Vignal aux dépens ; Dit que Me Barthélémy Lacan, avocat, est autorisé à recouvrer contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ; Condamne la SCI Vignal à payer à Mme [S] [B] épouse [L] et à la SELARL [L] & Dias la somme globale de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Rejette le surplus des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé . LE GREFFIER LE PRÉSIDENT