Cour d'appel, 09 novembre 2023. 22/03122

N° RG 22/03122 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JFYG COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE DE LA PROXIMITÉ Section PARITAIRE ARRET DU 09 NOVEMBRE 2023 DÉCISION DÉFÉRÉE : Jugement au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux de LOUVIERS, décision attaquée en date du 26/08/2022, enregistrée sous le n° 51-18-0009 APPELANTE : S.C.E.A. ELEVAGE DES PEUPLIERS immatriculée au RCS d'Evreux sous le n°342 600 681 [Adresse 7] [Localité 5] Non comparante, représentée par Me Nelly LEROUX-BOSTYN, avocat au barreau de l'EURE INTIME : Monsieur [A], [R], [B] [N] né le 25 octobre 1949 à [Localité 15] [Adresse 1] [Adresse 16] [Localité 5] Comparant, assisté de Me Gonzague DE LIMERVILLE de la SCP GONZAGUE DE LIMERVILLE - AVOCAT, avocat au barreau d'AMIENS COMPOSITION DE LA COUR  : Lors de la plaidoirie et du délibéré Madame GOUARIN, Présidente Madame TILLIEZ, Conseillère Monsieur MELLET, Conseiller Madame DUPONT, Greffière DEBATS : Rapport oral a été fait à l'audience A l'audience publique du 05 octobre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 novembre 2023 ARRET : Contradictoire Prononcé publiquement le 09 novembre 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, Signé par Madame GOUARIN, présidente et par Madame DUPONT, greffière. Exposé des faits et de la procédure Par acte authentique du 24 juin 1987, M. [X] [N] et Mme [F] [K] épouse [N] ont consenti à la SCEA [N], aux droits de laquelle vient la SCEA Elevage des peupliers, un bail rural à long terme portant sur des parcelles de terres et des bâtiments d'élevage situés à [Localité 15] et à [Localité 13] d'une contenance totale de 58 ha 91a 34 ca. Suivant donation-partage du même jour, la nue propriété d'une partie des parcelles a été attribuée à M. [A] [N]. [X] [N] est décédé le 14 janvier 1992 et [F] [K] le 3 décembre 2013. Par acte d'huissier de justice du 22 juin 2018, M. [A] [N] a fait délivrer à la SCEA Elevage des peupliers un congé portant sur les parcelles de terres objet de la donation-partage à effet au 23 juin 2020 aux fins de reprise au profit de son fils, M. [E] [N]. Par lettre recommandée du 20 septembre 2018, la SCEA Elevage des peupliers a saisi le tribunal paritaire d'une contestation du congé délivré. Par jugement du 26 août 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Louviers a : - rejeté la demande de sursis à statuer ; - dit que le congé délivré le 22 juin 2018 pour le 23 juin 2020 était valide ; - constaté que le contrat de bail était résilié à compter du 24 juin 2020 concernant les parcelles cadastrées ZA n°[Cadastre 8], ZA n°[Cadastre 9], ZB n°[Cadastre 2], ZB n°[Cadastre 3], ZB n°[Cadastre 10], ZB n°[Cadastre 11], ZB n°[Cadastre 12] et ZC n°[Cadastre 4] ; - ordonné à la SCEA Elevage des peupliers de libérer ces parcelles dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision et passé ce délai, autorisé M. [N] à faire procéder à son expulsion et prononcé une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, se réservant le pouvoir de liquider l'astreinte ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; - condamné la SCEA Elevage des peupliers à payer à M. [N] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté la SCEA Elevage des peupliers de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SCEA Elevage des peupliers aux dépens. Par déclaration du 23 septembre 2022, la SCEA Elevage des peupliers a relevé appel de cette décision. Exposé des prétentions des parties Par dernières conclusions reçues le 15 juin 2023 et soutenues oralement à l'audience, la SCEA Elevage des peupliers demande à la cour de : - réformer le jugement rendu ; Statuant à nouveau, - constater que le congé est nul ; - condamner M. [N] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - le débouter de sa demande formée à ce titre ; - condamner M. [N] aux dépens. Par dernières conclusions reçues le 24 avril 2023 et développées à l'audience, M. [N] demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu ; Y ajoutant, - condamner la SCEA Elevage des peupliers à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; - condamner la SCEA Elevage des peupliers aux dépens d'appel. MOTIFS DE LA DECISION Les dispositions du jugement déféré ayant rejeté la demande de sursis à statuer ne sont pas dévolues à la cour qui statuera dans les limites de l'appel, la demande formée à ce titre étant au demeurant désormais sans objet à la suite du jugement définitif rendu par le tribunal administratif de Rouen le 4 octobre 2022. La recevabilité de l'appel interjeté dans les formes et délais prévus par la loi n'est en l'espèce pas contestée. Sur la contestation de la régularité formelle du congé Aux termes de l'article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail, par acte extra-judiciaire. A peine de nullité, le congé doit mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur, indiquer, en cas de reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d'empêchement, d'un bénéficiaire subsidiaire ainsi que l'habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires et reproduire les termes de l'alinéa premier de l'article L. 411-54. La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l'omission ou l'inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur. Sur l'imprécision des motifs du congé L'appelante soutient que le congé intitulé 'reprise personnelle ou non personnelle en fin de bail rural par une personne physique' ne la met pas en mesure de savoir si la reprise s'effectuera à titre personnel par le repreneur ou dans le cadre d'une société ni si le repreneur désigné entend exploiter ou non personnellement le bien et que l'ambiguïté lui fait grief puisqu'elle ne lui permet pas d'apprécier la réalité du projet d'exploitation. En réplique, l'intimé fait valoir que le motif de la reprise est clairement énoncé dans le corps de l'acte et que la SCEA ne prouve pas le grief que lui causerait la prétendue irrégularité invoquée. En l'espèce, le congé délivré le 22 juin 2018 est intitulé 'congé pour exercice du droit de reprise (reprise personnelle ou non personnelle en fin de bail rural par une personne physique)'. Si cet intitulé est imprécis en ce qu'il ne permet pas de déterminer si le repreneur entend exploiter personnellement le bien, il est cependant éclairé par les motifs du congé ainsi rédigés : 'le requérant entend exercer le droit de reprise prévu par les dispositions de l'article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime pour faire exploiter par Monsieur [E], [V], [I] [N], son fils, né le 18/07/1982 à [Localité 14] (76), âgé de 35 ans, notaire, demeurant actuellement à [Localité 17], [Adresse 6], les biens loués. Monsieur [N] [E], dans le cadre de cette reprise, fixera son domicile à l'adresse suivante : [Adresse 1] [Localité 5], soit sur la commune des terres objet de la reprise'. Ces mentions sont conformes aux exigences de l'article L. 411-47 et expriment, de façon claire, expresse, précise et non équivoque le motif du congé, l'identité du bénéficiaire de la reprise et le projet d'exploitation personnelle de celui-ci. Le grief tiré de l'ambiguïté du motif du congé doit en conséquence être écarté. Sur le visa erroné d'une clause inexistante L'appelante fait valoir que le congé critiqué mentionne expressément qu'il est fondé sur l'article L. 411-6 du code rural alors qu'aucune clause de reprise sexennale n'est prévue au bail et que cette mention est de nature à l'induire en erreur. L'intimé soutient que la clause de reprise sexennale est licite et que la nullité n'est pas encourue si l'omission ou l'inexactitude n'est pas de nature à induire le preneur en erreur. Le congé délivré le 22 juin 2018 est ainsi rédigé : 'le requérant entend mettre fin à cette location afin de bénéficier de la reprise sexennale conformément à l'article L. 411-6 du code rural et de la pêche maritime, ainsi que conformément à la clause de renouvellement présente en page 4 de votre bail rural'. C'est à juste titre que la SCEA fait observer que le bail ne comporte pas de clause de reprise sexennale puisque la clause du bail relative au renouvellement figurant en page 4 du contrat prévoit que le propriétaire peut reprendre les biens loués à l'expiration de chaque période triennale au profit d'un descendant majeur ou mineur pour exploitation personnelle. Cette inexactitude n'est cependant pas de nature à induire le preneur en erreur dès lors que le bailleur n'entend pas se prévaloir de la clause de reprise triennale prévue par le bail et contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L. 411-6 mais qu'il a délivré un congé à effet à l'expiration de la période de six ans suivant le renouvellement du bail. La référence erronée à la clause de reprise en cours du bail n'est en conséquence pas de nature à justifier l'annulation du congé délivré. Sur la qualité à agir de l'auteur du congé La SCEA soutient que M. [A] [N] ne justifie pas de sa qualité de propriétaire des parcelles objet du congé et fait grief au premier juge d'avoir estimé que l'acte de donation-partage produit suffisait à établir la qualité à délivrer congé. L'intimé réplique que la charge de la preuve pèse sur la SCEA et qu'il verse aux débats les pièces justifiant de sa qualité de propriétaire des parcelles objet du congé. C'est en l'espèce par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a écarté la contestation élevée à ce titre dès lors qu'étaient versés aux débats à la fois l'acte de donation-partage établi le 24 juin 1987 aux termes duquel [X] [N] et [F] [K] ont consenti à M. [A] [N] la nue propriété des parcelles situées à [Localité 15] objet du congé litigieux, le justificatif du décès des donateurs survenu les 14 janvier 1992 et 3 décembre 2013 ainsi que l'acte de notoriété successorale du 7 avril 2014 établissant la qualité d'ayant droit de l'auteur du congé. Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé sur ce point. Sur la méconnaissance du principe d'indivisibilité du bail rural L'appelante estime que le congé ne pouvait lui être délivré pour une partie seulement des biens loués en ce que le congé partiel n'est pas valable et que c'est à tort que le tribunal a estimé que la clause de reprise du bail pouvait tenir en échec le principe d'indivisibilité. En réponse, l'intimé soutient que ne constitue pas une reprise partielle la reprise de la totalité des biens appartenant à un même bailleur et qu'il est seul propriétaire des parcelles pour lesquelles le congé a été délivré. L'indivisibilité, qui persiste en cas de division de la propriété au cours du bail, cesse à son expiration et le bail renouvelé étant un nouveau bail, c'est à la date d'effet du congé que doivent être appréciées les conditions de la reprise. L'appréciation du caractère total ou partiel de la reprise se fait au regard du seul bailleur. Dès lors que l'indivisibilité du bail a pris fin, rien n'interdit à celui des bailleurs devenu propriétaire d'une partie des parcelles de reprendre la totalité des biens lui appartenant. En l'espèce, le bail consenti le 24 juin 1987 pour une durée de 18 ans est venu à expiration le 24 juin 2005 et s'est renouvelé pour une période de 9 ans expirant le 24 juin 2014. A la date du renouvellement du bail le 24 juin 2014, M. [N] était entièrement propriétaire des parcelles objet de la donation-partage depuis le décès du dernier des donateurs le 3 décembre 2013. Il en résulte que l'indivisibilité du bail s'est poursuivie entre le 3 décembre 2013 et le 24 juin 2014, date d'expiration du bail en cours à laquelle elle a cessé. M. [N], seul propriétaire des parcelles objet de la donation-partage, pouvait donc valablement donner congé de l'intégralité des parcelles lui appartenant le 22 juin 2018. La contestation élevée au titre de la méconnaissance du principe d'indivisibilité du bail rural doit en conséquence être rejetée. Sur l'illicéité de la clause de reprise anticipée L'appelante fait grief au premier juge d'avoir estimé que la clause de reprise anticipée était régulière alors que cette clause est illicite et doit être réputée non écrite car dépourvue de base légale à la date de conclusion du bail le 24 juin 1987, date à laquelle les dispositions de l'article L. 411-6 étaient déjà entrées en vigueur. Elle fait valoir que le bailleur reconnaît l'erreur commise relative à la date d'effet du congé délivré le 22 juin 2018 puisqu'il lui a fait délivrer un nouveau congé par acte du 23 décembre 2021 à effet au 23 juin 2023, date d'expiration du bail renouvelé. En réplique, l'intimé soutient que l'article L. 411-6 du code rural prévoit que les parties peuvent insérer dans le bail une clause de reprise sexennale, que le bail rappelle les dispositions relatives au renouvellement et que la clause de reprise, qui est expressément visée au congé, est parfaitement licite. Il fait valoir en outre qu'il n'est allégué d'aucune inexactitude de nature à induire le preneur en erreur au sens des dispositions de l'article L. 411-47. En l'espèce, le bail établi le 24 juin 1987 comporte en page 4 une clause de renouvellement ainsi rédigée : ' Il sera renouvelable par période de neuf ans dans les conditions prévues à l'article 837 du code rural et sans préjudice, pendant lesdites périodes, de l'application de l'article 811, alinéas deux et suivants du code rural, c'est à dire du droit pour le propriétaire de reprendre les biens loués à l'expiration de chaque période triennale au profit d'un descendant majeur ou mineur émancipé pour exploitation personnelle. Les clauses et conditions du présent bail s'appliqueront au bail renouvelé sous réserve de fixation du prix par le tribunal paritaire en cas de désaccord sur ce prix'. Cette clause, qui prévoit la possibilité pour le bailleur de reprendre les biens loués à l'expiration de chaque période triennale, est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L. 411-6 du code rural qui permettent d'insérer dans le bail une clause de reprise à la fin de la sixième année suivant le renouvellement. En effet, le décret n°83-212 du 16 mars 1983 a abrogé l'article 811 du code rural qui prévoyait la possibilité pour les parties d'insérer dans le bail une clause de reprise à la fin de la troisième année suivant le renouvellement. L'article L. 411-6 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, le 24 juin 1987, prévoit que lorsqu'une clause de reprise au cours du bail figure dans le bail initial ou dans le bail renouvelé, elle ne peut s'exercer qu'à la fin de la sixième année suivant le renouvellement. Il s'ensuit que la clause de reprise triennale prévue par le contrat est illicite en ce qu'elle contrevient aux dispositions d'ordre public et qu'elle doit être réputée non écrite. Il importe peu à cet égard que le congé ait effectivement été mis en oeuvre à l'expiration de la période sexennale prévu par l'article L. 411-6 dès lors que le bail ne pouvait pas valablement prévoir la possibilité de donner congé à l'issue de chaque période triennale et qu'aucune clause de reprise sexennale n'a été insérée lors des renouvellements successifs. C'est en conséquence à tort que le tribunal paritaire a estimé qu'en insérant dans le bail une clause de reprise triennale au visa de dispositions qui étaient abrogées à la date de conclusion du contrat, les parties avaient manifesté leur volonté expresse de se soumettre aux dispositions légales, lesquelles n'autorisent une dérogation à la durée de renouvellement du bail qu'à l'expiration d'une période sexennale. Dès lors que la reprise sexennale ne peut s'exercer que si elle a été prévue au bail, est nul le congé délivré en vue d'une clause de reprise réputée non-écrite. Il convient en conséquence de déclarer nul le congé délivré le 24 juin 2018 et de débouter M. [A] [N] de l'ensemble de ses demandes. Sur les frais et dépens Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront infirmées. M. [N] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. Il sera condamné à verser à la SCEA Elevage des peupliers la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour : Déclare l'appel recevable ; Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Déclare non-écrite la clause de reprise triennale prévue par le bail du 24 juin 1987 ; Déclare nul le congé pour reprise délivré le 22 juin 2018 par M. [A] [N] à la SCEA Elevage des peupliers ; Déboute en conséquence M. [A] [N] de l'ensemble de ses demandes ; Condamne M. [A] [N] aux dépens de première instance et d'appel ; Condamne M. [A] [N] à payer à la SCEA Elevage des peupliers la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute M. [A] [N] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. Le greffier La présidente