Cour d'appel, 12 décembre 2023. 21/03599

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 5e chambre civile ARRET DU 12 DECEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/03599 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PA2O Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 AVRIL 2021 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS N° RG 20/00301 APPELANTS : Monsieur [R] [H] né le 08 Août 1970 à [Localité 6] [Adresse 3] [Localité 1] Représenté par Me Sophie NOEL, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant Madame [P] [M] épouse [H] née le 27 Août 1962 à [Localité 6] [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Sophie NOEL, avocat au barreau de BEZIERS avocat postulant et plaidant INTIMEE : Madame [X] [W] née le 23 Juillet 1962 à [Localité 4] [Adresse 2] [Localité 5] FRANCE Représentée par Me Eric GUILHABERT, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant non plaidant timbre fiscal non régularisé Ordonnance de clôture du 25 Septembre 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 OCTOBRE 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller Madame Emmanuel GARCIA, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY ARRET : - Contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier. * * * EXPOSE DU LITIGE Selon contrat du 1er décembre 2013, Mme [X] [W] a donné à bail à M. [R] [H] et Mme [P] [H] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5] (34), pour un loyer mensuel de 560 euros. Aucun état des lieux d'entrée n'a été effectué. De décembre 2013 à juin 2015, il a été convenu de la gratuité du loyer en contrepartie de travaux réalisés par les époux [H]. Mme [X] [W] a fait délivrer le 21 juin 2016 un commandement de payer les loyers pour un montant en principal de 7 840 euros et d'avoir à justifier de l'attestation d'assurance locative. Mme [X] [W] a assigné les époux [H] devant la juridiction de référé afin de voir ordonner la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de ces derniers et les voir condamner au paiement de la somme de 8 020,81 euros au titre des loyers impayés et non plus pour défaut d'attestation d'assurance locative. Les époux [H] ont sollicité une mesure d'expertise judiciaire à titre reconventionnel et ont avancé une contestation sérieuse quant au montant des sommes dues. Par ordonnance de référé du 30 janvier 2018, une expertise judiciaire a été ordonnée au vu de l'indécence alléguée par les consorts [H] et un rapport a été rendu le 17 décembre 2018. Par acte en date du 23 octobre 2020, les époux [H] ont fait assigner Mme [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 afin de la voir condamner au titre du préjudice de jouissance ainsi qu'aux fins de réduction des loyers. Par jugement rendu le 9 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Béziers a : Condamné Mme [X] [W] à devoir à M. [R] [H] et Mme [P] [M] épouse [H] la somme de 10 978,86 euros au titre de leur préjudice de jouissance ; Condamné M. [R] [H] et Mme [P] [H] à devoir à Mme [X] [W] la somme de 10 978,86 euros au titre de l'arriéré de loyer ; Ordonné la compensation des créances ; Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Condamné Mme [X] [W] aux entiers dépens ; Rappelé que la présente décision était assortie de l'exécution provisoire. Le premier juge a retenu que le rapport de l'expert faisait état d'un trouble de jouissance depuis l'origine du bail, les chambres n'étant séparées de la rue que par une cloison en placo plâtre de cinq centimètres, non isolante, et le logement présentant de nombreuses infiltrations d'eau lors des pluies. Le premier juge en a tiré pour conséquence que l'indécence de la chambre occasionnait un trouble de jouissance aux occupants. Le premier juge a cependant considéré que la demande tendant à la diminution du loyer devait cependant être écartée en ce qu'elle avait la même origine que la demande en indemnisation du préjudice de jouissance, à savoir l'indécence du logement. Il a ajoute que les locataires ne contestaient pas l'arriéré locatif de 10 978,86 euros, pour lequel Mme [X] [W] était donc fondée à demander la reconnaissance de sa créance. Le premier juge a retenu une indemnité de 200 euros par mois sur 50 mois d'occupation pour déterminer que le préjudice de jouissance des locataires devait être estimé à la somme de 10 978,86 euros. Les époux [H] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 3 juin 2021. Dans leurs dernières conclusions du 25 août 2021, les époux [H] demandent à la cour de : Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné les époux [H] à payer la somme de 10 978,86 euros à Mme [X] [W] au titre de l'arriéré de loyers et en ce qu'il a ordonné la compensation des créances ; A titre principal, Condamner Mme [X] [W] à payer aux époux [H] la somme de 7 500 euros au titre du préjudice de jouissance ; Condamner Mme [X] [W] à payer aux époux [H] la somme de 13 719,08 euros au titre de la réduction de loyer caractérisant le préjudice moral ; Rejeter les demandes de Mme [X] [W] ; Condamner Mme [X] [W] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner Mme [X] [W] aux entiers dépens y compris les frais d'expertise ; A titre subsidiaire, Condamner Mme [X] [W] à payer aux époux [H] la somme de 13 719,08 euros au titre du préjudice moral ; Rejeter les demandes de Mme [X] [W] ; Condamner Mme [X] [W] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner Mme [X] [W] aux entiers dépens y compris les frais d'expertise. Les époux [H] soutiennent qu'ils ont subi un préjudice de jouissance constaté par l'expert dans son rapport qu'il convient de réparer. Ce préjudice s'étend du 1er décembre 2013 au 22 janvier 2018, soit pendant cinquante mois, pendant lesquels d'importantes fuites d'eau ruisselaient du plafond, la chambre ne présentait pas de lumière naturelle et le chauffage était absent. Les époux [H] précisent qu'ils ont demandé à plusieurs reprises au bailleur d'effectuer les travaux nécessaires, notamment concernant les fuites d'eau, la mise aux normes de l'installation électrique et l'isolation de la chambre, sans réponse. Les époux n'ont donc pu jouir paisiblement des lieux loués et l'occupation du logement à titre gratuit ne suffit pas à indemniser l'entier préjudice qui se subdivise en préjudice lié à la non-décence du logement et en préjudice moral. Par ailleurs, ils relèvent que le jugement déféré a retenu le préjudice de jouissance et une diminution de loyer comme relevé par le rapport d'expertise judiciaire, dont ils sollicitent l'homologation. Les époux [H] font valoir que le jugement a chiffré le préjudice de jouissance de façon arbitraire en faisant correspondre son montant avec le montant de l'arriéré locatif réclamé par le bailleur. La diminution du loyer est un poste d'indemnisation distinct de celui du préjudice de jouissance et celui-ci doit donc également être pris en compte. Les appelants précisent qu'ils ont effectué des travaux pour un montant de 1 824,78 euros dans le logement et que Mme [X] [W] a touché les sommes de 151,40 euros pour le mois de juillet 2015, puis 391,43 euros jusqu'à janvier 2019, déduction faite des allocations logement. Au titre de la réduction du loyer, Mme [X] [W] devrait donc être condamnée à payer la somme de 13 719,08 euros. Les époux [H] soutiennent que le calcul de la dette locative n'est justifié par aucun document et précisent que la gratuité des loyers était prévue jusqu'au 30 juin 2015. Ils ont donc bien payé leurs loyers et la demande de Mme [X] [W] en ce sens doit être rejetée. A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour ne retiendrait que le préjudice de jouissance et non pas la diminution de loyer au titre du préjudice moral, les époux [H] sollicitent la réparation de leur entier préjudice, chiffré par l'expert à la somme de 13 791,08 euros au titre de la diminution des loyers. Toujours à titre subsidiaire, les appelants rappellent que le calcul de l'arriéré locatif n'est pas justifié et que la demande de Mme [X] [W] doit donc être rejetée. Dans ses dernières conclusions du 23 novembre 2021, Mme [X] [W] demande à la cour de : Confirmer en tous points la décision entreprise ; Condamner solidairement les consorts [H] à la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner les consorts [H] aux entiers dépens. Mme [X] [W] soutient que les loyers ont été intégralement impayés à compter du mois de mai 2015 et que la dette locative s'élevait à la somme de 8 020,81 euros à la date du 21 juin 2016. L'intimée fait valoir que l'expert a estimé que le montant du loyer devait suffire à réparer le trouble de jouissance et que le premier juge a raisonnablement estimé devoir compenser les dettes réciproques, ce que la cour devra confirmer. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 25 septembre 2023 et l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 16 octobre 2023. MOTIFS 1. Sur la dette locative Il est constant que le bail du 1er décembre 2013 prévoyait un loyer mensuel de 560 euros et qu'il avait été convenu entre Mme [X] [W] et les époux [H] de la gratuité du loyer de décembre 2013 à juin 2015, en contrepartie de travaux réalisés par ces derniers. Il est également constant que les époux [H] ont quitté les lieux le 22 janvier 2018. Ainsi, Mme [X] [W] ne contestant pas la réalisation des travaux auxquels les locataires s'étaient engagés, les époux [H] devaient s'acquitter du loyer de juillet 2015 à janvier 2018, soit sur trente-et-un mois, pour la somme totale de 560 euros x 31 = 17 360 euros. Si les époux [H], sur qui pèse la charge de la preuve du paiement du loyer, ne la rapportent pas sur cette période, ils justifient toutefois des allocations logement perçues directement par la bailleresse et mentionnent dans leurs écritures les sommes de 408,60 euros pour le mois de juillet 2015 et de 168,57 euros pour les mois suivants, hors revalorisation, soit 408,60 euros + (168,57 euros x 30) = 408,60 euros + 5 057,10 euros = 5 465,70 euros. Ainsi, suivant ce calcul, la dette locative est de 17 360 euros - 5 465,70 euros = 11 894,30 euros, retenue pour la somme de 10 978,86 euros, telle que sollicitée par Mme [X] [W] et retenue par le premier juge, sans que ce montant ne soit utilement critiqué en cause d'appel par les parties. 2. Sur l'indécence du logement Il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le locataire d'un logement indécent subit nécessairement un préjudice. Toutefois, pour se prévaloir d'un préjudice, le locataire doit avoir mis en demeure le bailleur de mettre le logement aux normes sauf lorsque l'indécence existe ab initio. En l'espèce, si les époux [H] ne justifient pas d'une mise en demeure de leur bailleresse, l'expert judiciaire a conclu à l'existence d'un trouble de jouissance du fait de la non décence du logement depuis l'origine du bail, ce qui a été retenu par le premier juge et qui n'est pas critiqué en cause d'appel. En cas d'indécence du logement, le locataire peut obtenir une exécution en nature et donc demander que les travaux nécessaires soient effectués par le bailleur. Il peut, pendant ce temps, demander une réduction de loyer. Il peut enfin, solliciter l'allocation de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi. En l'espèce, c'est à juste titre que le premier juge a dit qu'il n'y avait pas lieu à réduction de loyer dès lors que les deux demandes indemnitaires formées par les époux [H] tendaient aux mêmes fins, savoir en réalité l'indemnisation du préjudice de jouissance subi pendant le temps d'occupation. Mme [X] [W] ne le conteste pas en cause d'appel, se limitant à demander la confirmation de la somme de 10 978,86 euros, allouée en première instance. En l'espèce, la cour relève que le premier juge, à l'issue d'un examen très attentif et exhaustif des pièces produites aux débats, a fait une juste appréciation des faits et du droit des époux [H] en admettant le principe de l'indemnisation du préjudice de jouissance subi par eux et en le fixant à la somme de 10 978,86 euros, somme qui sera confirmée en cause d'appel en l'absence de tout élément pouvant permettre de le retenir pour un montant plus élevé. En conséquence, le jugement rendu le 9 avril 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers sera confirmé en toutes ses dispositions. 3. Sur les dépens et les frais non remboursables Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Les époux [H] seront condamnés aux dépens de l'appel. Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, notamment dès lors que Mme [X] [W], intimée, ne s'est pas acquittée du timbre fiscal.  PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ; CONFIRME le jugement rendu le 9 avril 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers, en toutes ses dispositions ; DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ; CONDAMNE M. [R] [H] et Mme [P] [H] aux dépens de l'appel. Le greffier, La présidente,