Cour de cassation, 04 mai 2016. 15-14.467

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 4 mai 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10198 F Pourvoi n° K 15-14.467 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par M. [L] [N], domicilié [Adresse 2], contre l'arrêt rendu le 21 novembre 2014 par la cour d'appel d'Amiens (1re chambre civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. [D] [M], domicilié [Adresse 1], 2°/ à M. [V] [Y], domicilié [Adresse 3], défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 22 mars 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Le Boursicot, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. [N], de la SCP Tiffreau, Marlange et de La Burgade, avocat de M. [Y] ; Sur le rapport de Mme Le Boursicot, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. [N] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [N] ; le condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. [Y] ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille seize. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. [N] IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR déclaré nulle la promesse de vente en date du 23 juillet 2012 conclue entre M. [N] et M. [M], déclaré parfaite la promesse synallagmatique de vente conclue le 14 septembre 2012 entre M. [M] et M. [Y] et dit qu'à défaut de réitération de cette vente par acte authentique dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement, ce dernier vaudra vente et sera publié à la conservation des hypothèques ; AUX MOTIFS, propres, QUE « – Sur la qualification et la régularité de l'acte sous seing privé du 23 juillet 2012 : Il convient de rappeler que cet acte manuscrit a été sommairement rédigé sur un papier à carreaux en ces termes : Je, soussigné, Dr [M] [D], déclare sur l'honneur vendre ma maison d'[Localité 1] sise [Adresse 1] à Mr … pour le prix de 465 000 (quatre cent soixante cinq mille euros) 2- dépense (sic) = maison annexe en mauvaise état à M. B. [N] pour la somme de 75 000 (soixante quinze mille euros) Fait à [Localité 1] le 23/07/2012 pour faire valoir ce que de droit. Suivent les signatures de : Le vendeur Dr [D] [M] L'acheteur M. B [N] Et en Post Scriptum la mention : Entre les 2 acheteurs potentiels, une séparation sera fait (sic) avec un accès mitoyen. L'article 1102 du code civil dispose que le contrat est synallagmatique ou bilatéral lorsque les contractants s'obligent les uns envers les autres. Au cas d'espèce, le premier juge a exactement qualifié l'acte sous seing privé du 23 juillet 2012 de promesse unilatérale de vente, en retenant qu'il ne contient qu'un engagement de vendre pris par M. [M] à l'égard de M. [N], ce dernier n'ayant pris aucun engagement réciproque d'acheter au prix convenu, étant relevé de plus fort que : - l'immeuble objet de la promesse de vente est sommairement désigné, sans aucune référence cadastrale permettant de l'identifier, - l'éventuel bénéficiaire de la promesse de vente de la maison principale n'est pas nommé ; - aucun délai n'a été fixé pour formaliser la promesse de vente ni pour lever l'option d'achat. C'est pas de justes motifs que le premier juge, faisant application des dispositions d'ordre public de l'article 1589-2 du code civil qui prévoit qu'est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire a constaté la nullité de la promesse de vente du 23 juillet 2012 à défaut pour M. [N] de rapporter la preuve d'une acceptation écrite de la promesse de vente et du respect de ce formalisme. Le jugement doit en conséquence être confirmé en ce qu'il a débouté M. [N] de toutes ses demandes. Ces dispositions du jugement n'étant pas critiquées et étant justifiées tant en droit qu'en fait, le jugement doit être également confirmé en ce qu'il a déclaré parfaite la promesse synallagmatique de vente formalisée le 14 septembre 2012 devant un notaire entre M. [D] [M] et M. [V] [Y], étant rappelé que cette promesse de vente a été réitérée par un acte authentique dressé le 22 avril 2013 et relevé surabondamment que M. [N] n'a formé en appel aucune demande d'annulation de cette vente. » ET AUX MOTIFS, adoptés, QUE Sur la demande de nullité de l'acte du 23 juillet 2008 : qu'aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposées ; qu'en application de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ; que selon l'article 1589-2 du code civil, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé, enregistré dans le délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ; que la nullité résultant de l'inobservation de cette formalité constitue une nullité d'ordre public ; qu'en l'espèce, il ressort de la lecture de l'acte sous seing privé, rédigé de la main de M. [M] le 23 juillet 2008 que celui-ci « déclare sur l'honneur vendre [sa] maison sise [Adresse 1] », en deux lot, le premier constitué de la maison principale pour un prix de 465 000 euros, pour laquelle aucun acquéreur n'est mentionné, le second constitué de « la maison annexe en mauvaise état » qu'il déclare vendre à M. [N] pour 75 000 euros ; que le document est signé de M. [M], désigné comme « le vendeur » et de M. [N], désigné comme « un acquéreur », et suivi d'une mention précisant « entre les deux acheteurs potentiels, une séparation sera faite avec un accès mitoyen » ; que ce document ne comporte ainsi aucun engagement de la part de M. [N] ; qu'il s'agit d'un contrat unilatéral, liant deux parties, mais portant l'engagement d'une seule d'entre elles ; qu'au regard de ces éléments, l'acte du 23 juillet 2012 constitue donc une promesse unilatérale de vente ; que dès lors, à l'inverse d'une promesse synallagmatique de vente, il résulte de cet acte que seul le promettant s'est engagé définitivement à vendre son bien, le bénéficiaire disposant pour sa part de la faculté d'acquérir ou non ; que la rédaction de deux exemplaires de l'acte ne permet pas d'établir l'existence d'obligations à la charge de chacune des parties, celles- étant déterminées par les termes du contrat ; que par ailleurs, le formalisme prévu à l'article 1325 du code civil est imposé pour apporter à l'écrit sa force probante et non à titre de validité de la convention ; qu'il n'est pas établi que cette promesse unilatérale de vente a été publiée ; qu'en conséquence, la promesse du 23 juillet 2008 est nulle ; qu'au surplus, l'acte du 23 juillet 2008 ne prévoyait aucun délai pour la levée de l'option par le bénéficiaire, si bien que M. [M], promettant, pouvait rétracter sa promesse avant l'intervention d'une déclaration d'acceptation par le bénéficiaire ; qu'aucune manifestation de volonté de s'engager n'est intervenue de la part de M. [N] qui ne justifie d'aucun écrit ni même d'aucun acte de nature à caractériser son intention de lever l'option et d'acquérir l'immeuble ; que la lettre adressée par M. [M] à M. [N] le 17 septembre 2012 démontre à l'inverse l'absence d'accord sur le prix et l'absence de notification de l'intention d'acquérir ; que dès lors M. [M] a pu valablement rétracter sa promesse et signer le compromis de vente du 14 septembre 2012 ; que la seule manifestation de l'intention d'acquérir de M. [N] est intervenue postérieurement, par la communication du notaire Maître [Q] le 26 septembre 2012, puis par l'assignation du 22 novembre 2012 ; Sur la demande de voir constater la vente du 14 septembre 2012 parfaite : qu'en application de l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; qu'en l'espèce, en premier lieu, aux termes du compromis de vente du 14 septembre 2012, M. [M] s'est engagé à vendre à M. [Y], qui s'est engagé à acquérir, la maison annexe située à [Localité 1] ; que la clause « objet du contrat » mentionne expressément l'acceptation de l'acquéreur ; qu'il s'agit d'une promesse synallagmatique de vente, comportant un accord sur la chose et sur le prix, qui vaut dès lors vente ; qu'il ressort des pièces communiquées que la condition suspensive d'obtention d'un prêt au bénéfice de l'acquéreur a été réalisé dans les conditions contractuelles ; qu'il n'existe aucun conflit avec la promesse en date du 23 juillet 2008, nulle à défaut d'avoir été publiée ; qu'en second lieu, il résulte de la promesse que la vente devait être régularisée par acte authentique avant le 5 janvier 2013 ; que le paragraphe III de la clause « versement par l'acquéreur –dépôt de garantie » stipule que « si le vendeur se refusait à passer l'acte dans les délais impartis malgré sommation à lui faite, l'acquéreur pourrait l'y contraindre par voie judiciaire mais il devra faire connaître ses intentions et engager à cet effet la procédure dans les trois mois à peine de forclusion » ; qu'en l'espèce, M. [Y] ne justifie pas d'avoir fait sommation à M. [M] de régulariser l'acte authentique ; qu'en outre, la présente instance a été initiée par assignation du 13 novembre 2012, soit avant la date limite fixée pour la signature de l'acte authentique ; que toutefois, M. [Y] a manifesté sa position et la vente doit être déclaré parfaite, tout en laissant un délai pour les parties aux fins de régulariser l'acte authentique de vente ; qu'à défaut de régularisation de l'acte authentique dans le délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement ; celui-ci vaudra vente ; 1°) ALORS QUE la promesse qui prévoit un engagement réciproque des parties à vendre et à acheter constitue une promesse synallagmatique de vente ; qu'en jugeant que l'acte conclu entre M. [N] et M. [M] le 23 juillet 2012 constituait une promesse unilatérale de vente, après avoir pourtant relevé que dans cet acte, signé par les deux parties, en qualité de vendeur et d'acheteur, M. [M] avait déclaré vendre sa maison annexe à M. [N] pour le prix de 75 000 euros, d'où il ressortait que les deux parties avaient consenti à la vente du bien, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1589 du code civil ; 2°) ALORS QUE constitue nécessairement une promesse synallagmatique de vente la promesse de vente dans laquelle ne figure aucune option d'achat au profit de l'acquéreur ; qu'en jugeant que l'acte du 23 juillet 2012 constituait une promesse unilatérale de vente accordant une faculté d'achat à M. [N], cependant qu'il ressortait de ses propres constatations qu'aucune option d'achat n'avait été stipulée par les parties, la cour d'appel a violé l'article 1589 du code civil ; 3°) ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en énonçant que l'acte du 23 juillet 2012 accordait une option d'achat au profit de M. [N], cependant que ce document ne comporte aucune référence à une telle faculté d'achat, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la convention du 23 juillet 2012 et violé l'article 1134 du code civil ; 4°) ALORS QUE constitue une promesse unilatérale de vente l'acte par lequel un promettant s'engage à vendre un bien déterminé pour un prix convenu au bénéficiaire, à charge pour ce dernier de lever l'option d'achat conventionnellement prévue ; que pour juger que l'acte du 23 juillet 2012 constituait une promesse unilatérale de vente, la cour d'appel a retenu que « l'éventuel bénéficiaire de la promesse de vente de la maison principale n'est pas nommé » et qu'« aucun délai n'a été fixé pour formaliser la promesse de vente » (arrêt attaqué p. 5-6) ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l'existence d'une promesse unilatérale de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du code civil ; 5°) ALORS QUE le juge ne peut modifier l'objet du litige tel qu'il est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en énonçant, pour qualifier l'acte du 23 juillet 2012 de promesse unilatérale de vente, que « l'immeuble objet de la promesse de vente est sommairement désigné sans aucune référence cadastrale permettant de l'identifier » (arrêt attaqué, p. 5 §8), cependant que la détermination du bien objet de la promesse du 23 juillet 2012 n'était contestée par aucune des parties, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ; 6°) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ; qu'après avoir relevé que dans l'acte du 23 juillet 2012, M. [M] avait déclaré vendre à M. [N] sa maison annexe pour le prix de 75 000 euros, la cour d'appel a énoncé, par motifs adoptés, que « la lettre adressée par M. [M] à M. [N] le 17 septembre 2012 démontre l'absence d'accord sur le prix » (jugement du 12 mars 2013, p.5 §7) ; qu'en statuant ainsi, cependant que ce courrier ultérieur émanant de M. [M] n'était pas de nature à remettre en cause l'accord sur le prix résultant de la convention du 23 juillet 2012, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.