Cour d'appel, 14 septembre 2023. 20/18428

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2023 (n° , 10 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/18428 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CC2EP Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 11-19-0121 APPELANTE SOCIETE CIVILE IMMOBIILIERE LAGNY MONTREUIL [Adresse 4] [Localité 6] Représentée et assistée par Me Marie-cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0442 INTIMES Monsieur [F] [E] [Adresse 1] [Localité 7] Madame [D] [E] [Adresse 2] [Localité 3] Représentés et assistés par Me Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, toque : L158 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 25 septembre 2009, la société civile immobilière Lagny-Montreuil a consenti un bail d'habitation à M. [F] [E] pour des locaux situés au [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 1.350 euros, et une provision pour charges de 92 euros. Un dépôt de garantie d'un montant de 1.350 euros a été versé. Par acte séparé du 14 septembre 2009, Mme [D] [E] s'est portée caution pour le paiement du loyer, de toutes indemnités d'occupation, clause pénale, dommages et intérêts charges, réparations et dégradations locatives, frais éventuels de procédure en principal intérêts et accessoires, pour une durée de douze ans. Des loyers étant restés impayés, la SCI Lagny-Montreuil a, par acte d'huissier de justice du 8 novembre 2018, fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 9.524,95 euros, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Ce commandement a été dénoncé à Mme [D] [E], caution, le 15 novembre 2018. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [E] le 4 juillet 2019 Par lettre recommandée avec avis de réception du 4 juin 2019, M. [F] [E] a donné congé à effet au 5 juillet 2019 et a remis les clefs au bailleur ou à son mandataire le 25 septembre 2019. Par acte d'huissier de justice du 12 septembre 2019, la SCI Lagny-Montreuil a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, ordonner la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [F] [E], et obtenir la condamnation solidaire de M. [F] [E] et de Mme [D] [E] au paiement des sommes suivantes, le tout avec exécution provisoire : - une indemnité mensuelle d'occupation, d'un montant égal à 2.933,74 euros outre 92 euros de charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux - 14.931,65 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 3 septembre 2019. - 12.823,28 euros en application de la clause pénale au titre du complément d'indemnité d'occupation pour la période du 9 janvier 2019 au 2 septembre 2019. - 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 16 septembre 2019. À l'audience du 23 septembre 2020, la société SCI Lagny-Montreuil, représentée par son conseil, s'est désistée de sa demande d'expulsion car M. [F] [E] a quitté les lieux le 3 septembre 2019 ; elle a maintenu ses autres demandes et notamment sa demande au titre de l'arriéré locatif actualisée au jour du départ à la somme de 15.561,52 euros. M. [F] [E] et Mme [D] [E], représentés par leur avocat, ont reconnu l'existence d'une dette de loyers justifiée en raison des manquements du bailleur à ses obligations essentielles, notamment celle d'assurer à son locataire la jouissance paisible du bien et ce au visa de l'article 1719 du code civil, précisant que l'appartement a été affecté de nombreux dégâts des eaux entre 2015 et juin 2019 et sollicitant en conséquence, de voir condamner la bailleresse à leur verser la somme de 8.801,22 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, correspondant à six mois de loyers. Par jugement contradictoire entrepris du 4 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : CONSTATE le désistement de la SCI Lagny-Montreuil de sa demande d'expulsion à l'encontre de M. [F] [E] CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat conclu le 25 septembre 2009 entre la société SCI Lagny-Montreuil, d'une part, et M. [F] [E], d'autre part, concernant les locaux à usage d'habitation situés au [Adresse 5] à [Localité 8] sont donc réunies à compter du 9 janvier 2019 ; CONDAMNE solidairement M. [F] [E] et Mme [D] [E] à payer à la société SCI Lagny-Montreuil la somme de 15.552,52 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 décembre 2019, échéance de septembre 2019 incluse et frais déduits, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE solidairement M. [F] [E] et Mme [D] [E] à payer à la société SCI Lagny-Montreuil une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des provisions sur charges actuels jusqu'à date de la remise des clés au bailleur fixée au 25 septembre 2019 ; AUTORISE M. [F] [E] et Mme [D] [E] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du lover courant, une somme minimale de 648 euros, ainsi qu'une dernière échéance qui soldera la dette en principal, intérêts et frais. DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [F] [E], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, en l'absence de paiement complet de toute mensualité à son terme, due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré : - le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 9 janvier 2019, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, DEBOUTE la SCI Lagny-Montreuil de sa demande au titre de la clause pénale. CONDAMNE Ia SCI Lagny-Montreuil à payer à M. [F] [E] la somme de 3.289,74 euros en réparation de son trouble de jouissance paisible. CONDAMNE la SCI Lagny-Montreuil à payer à M. [F] [E] la somme de 3.312 euros au titre des provisions sur charges indues et correspondant aux trois derniers exercices, ORDONNE la compensation des sommes. DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile: CONDAMNE la SCI Lagny-Montreuil à la moitié des dépens de la procédure et M. [F] [E] ainsi que Mme [D] [E] à la seconde moitié des dépens de la procédure. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 16 décembre 2020 par la SCI Lagny Montreuil . Vu les dernières conclusions remises au greffe le 17 mai 2021 par lesquelles la SCI Lagny Montreuil demande à la cour de : Vu la loi du 6 juillet 1989, Vu l'article 1134 du Code Civil, Vu le contrat de bail du 25 septembre 2009, INFIRMER le Jugement du 4 novembre 2020 en ce qu'il a autorisé M. [E] et Mme [E] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois une somme minimale 648 euros, ainsi qu'une dernière échéance qui soldera la dette ; INFIRMER le Jugement du 4 novembre 2020 en ce qu'il a condamné la SCI Lagny Montreuil à payer à M. [E] la somme de 3.289,74 euros en réparation de son trouble de jouissance paisible ; INFIRMER le Jugement du 4 novembre 2020 en ce qu'il a condamné la SCI Lagny Montreuil à payer à M. [E] la somme de 3.312 euros au titre des provisions sur charges des trois derniers exercices ; INFIRMER le Jugement du 4 novembre 2020 en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; INFIRMER le Jugement du 4 novembre 2020 en ce que la SCI Lagny Montreuil a été condamnée à la moitié des dépens de la procédure ; CONSTATER qu'il a été omis de statuer sur la demande formulée par la SCI Lagny Montreuil de condamner M. et Mme [E] à lui payer la somme de 923,81 euros au titre des travaux de remise en état ; Statuant à nouveau, DÉBOUTER M. et Mme [E] de leur demande de délais de paiement, DÉBOUTER M. et Mme [E] de leur demande en réparation du préjudice de jouissance, DÉBOUTER M. et Mme [E] de leur demande au titre du remboursement des provisions sur charges, CONDAMNER solidairement M. et Mme [E] à payer à la SCI Lagny Montreuil la somme de 923,81 euros au titre des travaux de remise en état, CONDAMNER solidairement M. [E] et Mme [E] à payer à la SCI Lagny Montreuil la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais engagés par la SCI dans le cadre de la procédure de 1ère instance, En tout état de cause, DÉBOUTER M. [F] [E] et Mme [E] de l'ensemble de leurs demandes CONDAMNER solidairement M. [F] [E] et Mme [E] [D] à payer à la SCI Lagny Montreuil la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d'appel CONDAMNER solidairement M. [F] [E] et Mme [E] [D] aux entiers dépens de première instance et d'appel, y compris les frais de commandement de payer délivré le 8 novembre 2018 et dénoncé le 15 novembre 2018, pour un montant total de 275,13 euros. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 14 décembre 2022 au terme desquelles M. [F] [E] et Mme [D] [E] demandent à la cour de : DÉCLARER la SCI Lagny-Montreuil irrecevable et mal fondée en son appel, CONFIRMER le Jugement entrepris, sauf en ce qu'il (a) : CONDAMNE la SCI Lagny-Montreuil à payer à M. [F] [E] la somme de 3.289,74 euros en réparation de son trouble de jouissance paisible, CONDAMNE la SCI Lagny-Montreuil à payer à M. [F] [E] la somme de 3.312 euros au titre des provisions sur charges indues et correspondant aux trois derniers exercices, DÉCLARER M. [E] recevable et bien fondé en son appel, INFIRMER le Jugement entrepris de ces chefs, Et statuant à nouveau : CONDAMNER la SCI Lagny-Montreuil à payer à M. [F] [E] la somme de 8.801,22 euros à titre de dommages et intérêts, DIRE que cette somme viendra en compensation avec les sommes éventuellement dues par M. [F] [E] à la SCI Lagny-Montreuil, CONSTATER l'absence de régularisation des charges, LES DIRE irrégulières et tardives, CONDAMNER la SCI Lagny-Montreuil à payer à M. [F] [E] la somme de 10.212 euros en remboursement de l'ensemble des provisions sur charges indûment versées, et, en tout état de cause, à la somme de 6.900 euros au titre des charges versées sur la période 1er octobre 2009 au 31 décembre 2015, A défaut, CONFIRMER le Jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI Lagny Montreuil à payer la somme de 3.312 euros, DÉBOUTER la SCI Lagny-Montreuil du surplus de ses demandes, CONDAMNER la SCI Lagny-Montreuil à payer à M. [E] la somme de 1.350 euros en remboursement du dépôt de garantie, ou à tout le moins de l'imputer sur les sommes dues et condamner la SCI Lagny-Montreuil à payer le solde, CONDAMNER la SCI Lagny-Montreuil à payer à M. [E] une somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER la SCI Lagny-Montreuil aux dépens d'appel. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de l'appel de la SCI Lagny-Montreuil Sans développer un seul moyen, M. [F] [E] et Mme [D] [E] demandent à la cour de déclarer irrecevable l'appel interjeté par la SCI Lagny-Montreuil. Cette fin de non-recevoir sera ainsi rejetée et l'appel de la SCI Lagny-Montreuil déclaré recevable. Sur le trouble de jouissance À titre liminaire, la cour constate qu'elle n'est pas saisie de la condamnation en paiement de la somme de 15.552,52 euros de dette locative, arrêtée au 20 décembre 2019, et relève que les parties lui ont oralement indiqué à l'audience de plaidoiries que son paiement a été soldé. S'agissant de l'indemnité pour trouble de jouissance que le premier juge a allouée à M. [F] [E] à hauteur de 3.289,74 euros, correspondant à deux mois de loyer, elle a été motivée par : - les débats et les pièces versées, qui ont permis de relever l'existence de désordres liés à des dégâts des eaux survenus sur plusieurs années. - le procès-verbal de constat dressé le jour de la remise des clefs qui mentionne que le sol de la chambre unique se descelle par endroits du fait d'un dégât des eaux sur le plan du mur gauche, soit le mur séparatif de la salle de bains, y ajoutant que ce mur gauche laisse apparaître les stigmates d'un dégât des eaux. - les nombreux courriels adressés par le locataire à l'agence gestionnaire du bien loué, sans que de réelles réponses y soient données, attestant de la persistance des troubles - la résultante que toutes les diligences nécessaires au diagnostic des troubles et à leur résolution n'ont pas été mises en oeuvre par la bailleresse et ce, ni à brefs délais ni dans des délais raisonnables. Alors que la SCI Lagny-Montreuil entend voir M. [F] [E] débouté de sa demande en paiement de ce chef, celui-ci demande à la cour de porter l'indemnisation à la somme de 8.801,22 euros. Devant la cour, M. [F] [E] produit une seule lettre du 26 juin 2015 de son assureur Carma d'accusé de réception de sa déclaration de sinistre de dégât des eaux du 25 juin 2015 l'informant de ce que les dommages immobiliers sont à prendre en charge par l'assurance de l'immeuble. Y est joint un courriel du 17 juin 2015 que M. [F] [E] a adressé au gestionnaire du bien évoquant une "fuite" et l'interpellation de ne pas avoir "correctement réalisé les travail d'étanchéité de [sa] salle de bains". D'autres courriels sont mis aux débats : - un autre courriel du 14 mars 2016 par lequel M. [F] [E] signale un nouveau dégât des eaux au gestionnaire, évoquant la "réparation de fortune (..) réalisée dans [sa] salle de bains en juin 2015" - un autre courriel sibyllin, toujours adressé au gestionnaire, le 12 septembre 2016 indique "humide après 1 an et 3 mois, c'est une plaisanterie ' je suis dispositions(nible) le matin avant 9h30". - un autre, tout aussi sibyllin adressé au gestionnaire le 6 avril 2017, avec pour objet "plaques électriques" indique "merci de me répondre" - un courriel du gestionnaire du 13 novembre 2018 intitulé "dégât des eaux Octobre", indique à M. [F] [E] : "Nous avons missionné notre entreprise pour la chasse d'eau. D'autre part nous n'avons pas reçu la copie de votre déclaration de sinistre à votre assureur. L'expert est-il passé ' si oui merci de nous adresser copie de ce rapport" - un courriel du 10 mai 2019 le locataire par lequel indique au gestionnaire "Nous constatons une nouvelle fuite dans notre salle de bains , la 2ème en 1 mois et la 3ème en 6 mois. Des réparations temporaires visiblement ont été faites mais les dégâts occasionnés dans notre salle de bains et (notre) chambre n'ont pas été réparés (...). Toutefois, la SCI Lagny-Montreuil produit, quant elle 7 factures de la société France Bâtiment établies entre le 30 juin 2015 et le 30 novembre 2018 pour des interventions dans les lieux donnés à bail, principalement pour des travaux de remise en état de la salle de bains, du WC suspendu, de réfection du carrelage, mais aussi de dépose du parquet endommagé dans la chambre. Or, il doit être relevé qu'aucun descriptif par un homme de l'art des sinistres évoqués n'est mis aux débats par M. [F] [E], bien que des rapports d'expertise de son assureur y soient évoquées ; qu'aucune cause des sinistres n'est mise en évidence, notamment pas par imputation à faute à la bailleresse ; que les diligences justifiées de celles-ci, hors l'inopérante accusation, non démontrée, de "réparations de fortune" qu'elle essuie, ne permettent pas à M. [F] [E] d'établir de sa part un quelconque manquement aux obligations de délivrance ou d'entretien, pesant sur elle par application des dispositions de l'article 1719 du code civil et l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Réformant de ce chef le jugement entrepris, la cour déboutera M. [F] [E] de sa demande indemnitaire. Sur la justification des charges locatives Selon l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans sa version applicable à l'espèce : "Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L.125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'État. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. (...) Au constat d'une absence de justificatif des charges locatives ou de la transmission de justificatifs au locataire dans les temps, le premier juge a condamné la SCI Lagny-Montreuil à rembourser la somme de 3.312 euros de provisions sur charges versées lors des trois derniers exercices (92 x 36 mois). La SCI Lagny-Montreuil, qui produit plusieurs justificatifs de régularisations de charges est à l'infirmation du jugement de ce chef, tandis que M. [F] [E] et Mme [D] [E], qui contestent la prescription triennale applicable, font appel incident pour solliciter un remboursement égal à 6.900 euros. A cet égard, il convient de rappeler que, selon l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer." ; Que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu, et non celui du versement de la provision (Cass Civ 3, 9 novembre 2017, n° 16-22.445) ; Que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'est assortie d'aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription. En l'espèce, il ressort des énonciations du jugement (page 7) que la SCI Lagny-Montreuil "a, pour les besoins de la cause, [édité] le 20 décembre 2019, l'ensemble des régularisations des charges" et qu'à ce titre, l'action ayant été introduite devant le premier juge par acte du 12 septembre 2019, celles pour les années 2016, 2017, 2018 (et 2019), versées aux débats, sont parfaitement recevables, mais qu'en revanche, la preuve n'est pas rapportée que pour les années antérieures, du 1er octobre 2009 au 31 décembre 2015, les régularisations de charges ont été communiquées par la SCI Lagny-Montreuil à M. [F] [E] avant le 20 décembre 2019 et non dans l'année de leur intervention, de sorte que, pour cette période de 75 mois (et 6 jours) les provisions sur charges ne sont pas dues. Infirmant le jugement entrepris de ce chef, qui a limité la prétention de M. [F] [E] à trois exercices, la cour condamnera la SCI Lagny-Montreuil à lui rembourser la somme de 6.900 euros (92 euros x 75 mois), selon sa demande expresse. Sur le paiement des travaux de remise en état Devant la cour, la SCI Lagny-Montreuil demande la condamnation solidaire de M. [F] [E] et Mme [D] [E] à lui payer la somme de 923,81 euros au titre des travaux de remise en état. Elle produit à cet effet : - un devis établi le 29 octobre 2019 par la société France Bâtiment, d'un montant de 108 euros HT pour la dépose du support TV et le rebouchage des trous, la présence de cet équipement étant confirmée par le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie dressé le 25 septembre 2019, nullement contesté, - un devis établi le 15 octobre 2019 par la société France Bâtiment, d'un montant de 815,81 euros HT pour le changement de la serrure et la fourniture de deux clés, M. [F] [E] ne niant pas en avoir reçu quatre et en avoir restitué seulement deux, changement de serrure de sécurité dont la nécessité n'est pas contestée. La cour, infirmant le jugement de ce chef, fera droit à cette demande. Sur la restitution du dépôt de garantie Devant la cour, M. [F] [E] demande la condamnation de la SCI Lagny-Montreuil à lui payer la somme de 1.350 euros en remboursement du dépôt de garantie, ou à tout le moins de l'imputer sur les sommes dues et condamner la SCI Lagny-Montreuil à payer le solde. Selon l'article 564 du code de procédure civile : "A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait." La demande de restitution ou d'imputation du dépôt de garantie vise à opposer compensation aux prétentions en paiement des sommes réclamées par la SCI Lagny-Montreuil. Elle est donc parfaitement recevable. Toutefois, la SCI Lagny-Montreuil fait valoir que le bail a été résolu au 9 janvier 2019 au constat par le premier juge de l'acquisition de la clause résolutoire à pareille date ; que ce chef de jugement n'est pas contesté ; que l'article 12 des conditions générales du contrat de bail, intitulé "clause résolutoire", stipule que : "En cas de résiliation aux torts et griefs du preneur, tout dépôt ou loyers d'avance resteront acquis au bailleur à titre d'indemnité, sans imputation et sans préjudice de tous dommages et intérêts." Les intimés lui opposent que cette stipulation est une clause pénale susceptible de réduction. Sur ce point, l'article 1231-5 du code civil : "Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La cour, en considération des circonstances de l'espèce, minorera cette demande de restitution du dépôt de garantie formée par M. [F] [E], à la somme de 850 euros. Sur la demande de délai de paiement Alors que la SCI Lagny-Montreuil demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a octroyé des délais de paiement à M. [F] [E] et Mme [D] [E], celle-ci ne développe aucun moyen au soutien de cette demande d'infirmation. Il doit être sur ce point toutefois relevé, d'une part que les intimés ne réclament aucun délai de paiement devant la cour et que, d'autre part, les parties ont indiqué à l'audience de plaidoiries que la dette avait été soldée. Dans ces conditions, la demande d'infirmation apparaît être devenue sans objet. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Déclare recevable l'appel interjeté par la société civile immobilière Lagny-Montreuil, Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a ordonné la compensation des sommes dues entre les parties, Et statuant à nouveau, Déclare sans objet la demande d'infirmation des délais de paiement octroyés à M. [F] [E] et Mme [D] [E] en première instance, Condamne la société civile immobilière Lagny-Montreuil à payer à M. [F] [E] la somme de 6.900 euros de provisions sur charges payées et non justifiées dans les délais pour la période ayant couru du 1er octobre 2009 au 31 décembre 2015, Condamne la société civile immobilière Lagny-Montreuil à restituer partiellement le dépôt de garantie à M. [F] [E], à hauteur de la somme de 850 euros, Condamne solidairement M. [F] [E] et Mme [D] [E] à payer à la société civile immobilière Lagny-Montreuil la somme de 923,81 euros au titre des travaux de remise en état, Rejette la demande indemnitaire formée par M. [F] [E] pour trouble de jouissance, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Fait masse des dépens d'appel qui seront supportés par moitié par chacune des parties, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président