Cour d'appel, 03 mars 2026. 24/00852

ARRET N°102 N° RG 24/00852 - N° Portalis DBV5-V-B7I-HAN4 S.A.R.L. SWEET HOME C/ [I] [X] [X] [X] Loi n° 77-1468 du30/12/1977 Copie revêtue de la formule exécutoire Le à Le à Le à Copie gratuite délivrée Le à Le à RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 03 MARS 2026 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/00852 - N° Portalis DBV5-V-B7I-HAN4 Décision déférée à la Cour : jugement du 19 mars 2024 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LA ROCHELLE. APPELANTE : S.A.R.L. SWEET HOME [Adresse 1] [Localité 1] ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant Me Aurélien BOULINEAU, avocat au barreau de la ROCHELLE INTIMES : Madame [N] [U] [S] [I] épouse [Q] née le 22 Janvier 1960 à [Localité 2] [Adresse 2] [Localité 3] Monsieur [M] [X] né le 09 Août 1985 à [Localité 1] [Adresse 3] [Localité 2] Madame [D] [X] née le 14 Juillet 1983 à [Localité 1] [Adresse 4] [Localité 2] Madame [H] [X] née le 24 Mai 1989 à [Localité 1] [Adresse 5] [Localité 4] ayant tous les quatre pour avocat Me Diane BOTTE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 08 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Thierry MONGE, Président de Chambre Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller Madame Anne VERRIER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS, ARRÊT : - Contradictoire - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par Mme Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par acte authentique du 23 décembre 2020, [N] [Q] née [I], [D] [X], [M] [X] et [H] [X] (les consorts [X]) ont consenti à la société de promotion immobilière Sweet Home une promesse de vente au prix de 500.000 € d'un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 6] à [Localité 1] (Charente-Maritime). La promesse a été consentie pour une durée expirant le 22 mars 2022. La signature de l'acte de vente devait intervenir au plus tard le 22 avril 2022. Les parties ont convenu d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 25.000 € à charge de la société Sweet Home, faute pour celle-ci ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais prévus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Différentes conditions suspensives ont été stipulées au profit de la Sarl Sweet Home, à savoir : - l'obtention, purgé de tout recours et retrait, d'un permis de construire sur la parcelle cadastrée section HP n° [Cadastre 1] objet de la promesse et sur celles contiguës cadastrées section HP nos [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], d'un immeuble collectif élevé sur un R+3 pour une surface plancher de 3.000 m² minimum ; - une étude géotechnique réalisée au plus tard le 22 avril 2021 ; - l'absence de prescriptions archéologiques ; - une étude de sol et de pollution réalisée au plus tard le 22 avril 2021 ; - l'acquisition concomitante des parcelles [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ; - l'obtention d'une garantie financière d'achèvement au plus tard le 22 janvier 2022 ; - la libération de l'immeuble de toute occupation et location au plus tard le 15 mars 2022 ; - l'obtention d'un certificat d'urbanisme informatif. Par acte notarié du 22 juillet 2021, les parties ont convenu de reporter: - le dépôt de la demande de permis de construire au 31 octobre 2021 au plus tard ; - la date d'obtention du permis de construire au 1er mars 2022 au plus tard ; - la date de réalisation de l'étude géothermique au 1er mars 2022 au plus tard ; - la date de réalisation de l'étude du sol et pollution au 31 octobre 2021 au plus tard ; - la date d'obtention d'une garantie financière d'achèvement au 31 mai 2022 au plus tard ; - la date de validité de la promesse unilatérale de vente au 21 juin 2022 au plus tard. La société Swwet Home s'est engagée à fournir un engagement de caution par un établissement financier en garantie du paiement de l'indemnité d'immobilisation dans le délai de deux mois du dépôt de la demande de permis de construire et avec possibilité de mise en jeu jusqu'au 21 août 2022. La promesse est pour le surplus demeurée inchangée. Par courriel en date du 5 octobre 2021, la société Sweet Home a : - informé les consorts [X] de l'impossibilité de poursuivre le projet en raison des contraintes urbanistiques et de la hausse du coût des travaux ; - proposé de réduire le prix de vente à 445.000 €. Par courrier en date du 4 décembre 2021, les promettants ont mis en demeure la société Sweet Home de payer l'indemnité d'immobilisation convenue. Leur conseil a renouvelé cette demande par courrier recommandé en date du 27 juin 2022. Par acte du 22 juillet 2022, [N] [Q] née [I], [D] [X], [M] [X] et [H] [X] ont assigné la société Sweet Home devant le tribunal judiciaire de La Rochelle. Ils ont à titre principal demandé d'appliquer la clause pénale stipulée à la promesse et de condamner la société Sweet Home au paiement de la somme de 25.000 € à titre d'indemnité d'immobilisation. La défenderesse a conclu au rejet de cette demande au motif que la promesse était caduque, la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire pour la surface projetée n'étant pas réalisée en raison de conditions supplémentaires et restrictives imposées par la personne publique et de l'absence de garantie financière d'achèvement. Par jugement du 19 mars 2024, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué en ces termes : 'Condamne la Sarl Sweet Home à verser à Madame [N] [Q] née [I], Madame [D] [X], Monsieur [M] [X], Madame [H] [X] la somme de 25 000 € (vingt-cinq mille euros) au titre de l'indemnité d'immobilisation ; Déboute les parties de leurs plus amples demandes ; Condamne la Sarl Sweet Home à verser à Madame [N] [Q] née [I], Madame [D] [X], Monsieur [M] [X], Madame [H] [X] la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamne la Sarl Sweet Home aux dépens et accorde à Maître Diane Botté le droit de recouvrement ; Rappelle que l'exécution provisoire est de droit'. Il a considéré qu'était imputable à la société Sweet Home le défaut de réalisation des conditions suspensives d'obtention : - d'un permis de construire à défaut de demande présentée en ce sens, rappelant que la rentabilité financière de l'opération de construction n'était pas rentrée dans le champ contractuel ; - d'une garantie financière, non sollicitée. Par déclaration reçue au greffe le 4 avril 2024, la société Sweet Home a interjeté appel de ce jugement. Par ordonnance du 24 octobre 2024, le premier président : - a débouté la société Sweet Home de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire du jugement ; - s'est déclaré incompétent pour statuer sur la demande reconventionnelle de radiation de l'appel. Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2025, la société Sweet Home a demandé de : 'Vu les dispositions des articles 1186, 1304, 1304-3, 1304-5, 1304-6 et 1231-5 du Code Civil, Vu les dispositions de l'article R.261-21 du Code de la Construction et de l'Habitation, Vu les dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Vu les pièces, JUGER bien fondé l'appel interjeté devant la présente juridiction par la Sarl Sweet Home. RÉFORMER le jugement du Tribunal Judiciaire de La Rochelle en date du 19 mars 2024 en en ce qu'il a : - Condamné la SARL SWEET HOME à verser à Madame [N] [Q] née [I], Madame [D] [X], Monsieur [M] [X], Madame [H] [X] la somme de 25.000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation ; - Débouté les parties de leurs plus amples demandes ; - Condamné la SARL SWEET HOME à verser à Madame [N] [Q] née [I], Madame [D] [X], Monsieur [M] [X], Madame [H] [X], la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - Condamné la SARL SWEET HOME aux entiers dépens de la procédure ; STATUANT A NOUVEAU, DEBOUTER les intimées de l'ensemble des leurs demandes, fins et prétentions portant sur la mise en 'uvre de la clause d'immobilisation, qualifiée de clause pénale par la juridiction et prévue dans les stipulations contractuelles liant les parties à la présente instance. A défaut, REDUIRE en de plus juste proportion le montant des sommes qui pourraient être allouées aux Consorts [X] en application des stipulations contractuelles. DEBOUTER les intimées de l'ensemble des leurs demandes contraires aux présentes écriture, CONDAMNER in solidum les intimés au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. CONDAMNER in solidum les intimés aux entiers frais et dépens de la procédure'. Elle a soutenu que : - la faisabilité technique du projet sur une surface de plancher de 3.000 m² avait été prévue contractuellement ; - 6 projets de construction avaient été élaborés par le cabinet d'architecture Alphapage, insusceptibles de donner lieu à la délivrance d'un permis de construire en raison des règles d'urbanisme opposées par la communauté d'agglomération ; - le défaut de réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention d'une autorisation d'urbanisme ne lui était dès lors pas imputable ; - toute demande de garantie financière était vouée à l'échec dès lors que le projet qui aurait pu avoir été autorisé n'aurait pas été rentable. Elle a ajouté que le bien objet de la promesse n'était pas resté vacant, étant loué. Elle a soutenu que l'indemnité d'immobilisation constituait, ainsi que qualifiée par les intimés dans leurs écritures, une clause pénale susceptible de réduction. Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 juillet 2024, [N] [Q] née [I], [D] [X], [M] [X] et [H] [X] ont demandé de : 'Vu les articles 1103 et suivants du Code civil, Vu les articles 56, 58, 515, 696, 699 et 700 du Nouveau Code de procédure civile, Confirmer le jugement entrepris du 19 mars 2024 en toutes ses dispositions. Condamner la Société SWEET HOME à payer aux Consorts [X] la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens de la présente procédure, avec, conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile, distraction au profit de Maître Diane BOTTE, avec le droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il aura fait l'avance sans en avoir reçu provision'. Ils ont exposé : - avoir été tenus dans l'ignorance de l'évolution du projet jusqu'au courrier du 5 octobre 2021 ; - que la société Sweet Home n'avait pas déposé de demande de permis de construire ; - que la garantie financière du paiement de l'indemnité d'immobilisation n'avait pas été fournie et que le versement entre les mains du notaire du montant correspondant n'avait pas été réalisé  ; - que l'appelante ne justifiait d'aucune diligence en vue de l'obtention d'une garantie financière d'achèvement. L'ordonnance de clôture est du 26 juin 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION SUR LES CONDITIONS SUPENSIVES L'article 1103 du code civil rappelle que : 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'. L'article 1304 alinéas 1 et 2 du code civil dispose que : 'L'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple'. Aux termes de l'article 1304-3 alinéa 1er du code civil : 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement'. Des conditions suspensives ont été stipulées en ces termes en pages 10 à 17 de la promesse vente : 'La promesse est soumise à l'accomplissement de conditions suspensives telles qu'indiquées ci-après. Conformément aux dispositions de l'article 1304-6 du Code civil, à partir de cet accomplissement les obligations contractées produisent leurs effets. Toute condition suspensive est réputée accomplie, lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt et ce aux termes du premier alinéa de l'article 1304-3 du Code civil. [...] Conditions suspensives particulières 1°/ Obtention d'un permis de construire exprès, purgé de tout recours des tiers et retrait Règles générales La réalisation des présentes est soumise à l'obtention par le BENEFICIAIRE d'un permis de construire exprès, avant le 22 octobre 2021 (date promesse + 10 mois) pour la réalisation sur le BIEN et les parcelles contigües cadastrées section HP n°s [Cadastre 2], [Cadastre 3] & [Cadastre 4] de l'opération suivante : Construction d'un immeuble collectif à usage d'habitation, élevée sur R+3, pur (sur) une surface de plancher de 3.000 m² minimum. Ce permis de construire ne devra pas être assorti de prescriptions qui ne permettraient pas une mise en oeuvre immédiate du permis. Ladite autorisation d'urbanisme devra ensuite être purgée de tous recours administratif et/ou contentieux et retrait administratif. Il est précisé que le BENEFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du PROMETTANT du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire et ce, dans le délai de CINQ (5) à compter de ce jour, soit au plus tard le 22 mai 2021 (date promesse + 5 mois), au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. [...] Au cas où le BENEFICIAIRE ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition. La présente condition vaut autorisation immédiate pour le BENEFICIAIRE de déposer à ses frais la demande de permis de construire conformément aux dispositions d'urbanisme applicables. [...] 2°/ Etude géotechnique [...] Compte tenu du projet du BENEFICIAIRE, une étude sera réalisée, à la charge du BENEFICIAIRE et ce, au plus tard, le 22 avril 2021 (date promesse + 4 mois). [...] 4°/ Etude de sol & pollution Que les études de sol et de sous-sol qui seront menées aux frais et à la diligence du BENEFICIAIRE, au plus tard, le 22 avril 2021 (date promesse + 4 mois), ne révèlent pas une pollution quelconque du sol ou du sous-sol et/ou une configuration du sous-sol susceptible de contraindre le BENEFICIAIRE à utiliser des fondations spéciales pour l'édification de son projet immobilier ou d'impliquer un surcoût d'investissement inhabituel et/ou que la présence d'eau ne corresponde pas à une rivière souterraine ou des résurgences d'eau sous pression. [...] 5°/ Acquisition concomitante des parcelles contigües cadastrées section HP n°s [Cadastre 2], [Cadastre 3] & [Cadastre 4] [...] 6°/ Obtention d'une garantie financière d'achèvement La réalisation des présentes est soumise à l'obtention, par le BENEFICIAIRE, au plus tard, le 22 janvier 2022 (date promesse + 13 mois), d'une garantie financière d'achèvement à hauteur de 40% du chiffre d'affaire du futur programme immobilier, telle qu'elle résulte des dispositions de l'article R 261-21 du Code de la Construction et de l'Habitation dont les termes sont ci-après, littéralement retranscrits'. Par acte du 22 juillet 2021, un avenant à la promesse de vente a été conclu. Aux termes de cet acte : 'Les parties conviennent, savoir: de reporter le dépôt de la demande de permis de construire et ce, au plus tard, le 31 octobre 2021 ; de reporter la date d'obtention du permis de construire, au plus tard, le 1e mars 2022 ; de reporter la date de réalisation de 1'étude géotechnique, au plus tard, le 31 octobre 2021; de reporter la date de réalisation de l'étude de sol & pollution, au plus tard, le 31 octobre 2021; de reporter la date d'obtention d'une garantie financière d'achèvement, au plus tard, le 31 mai 2022 ; de reporter la date de validité de la promesse unilatérale de vente, au plus tard, le 10 juin 2022 ; de reporter, pour le cas de levée d'option, la réalisation par acte authentique de la promesse, au plus tard, le 21 juin 2022. Parallèlement et, compte tenu du report des délais, le BENEFICIAIRE s'engage à fournir un engagement de caution par un établissement financier, en garantie du paiement de l'indemnité d'immobilisation, dans le délai de DEUX (2) mois du dépôt de la demande de permis de construire et avec possibilité de mise en jeu jusqu'au 21 août 2022. Cet avenant n'entraîne aucun autre changement des autres conditions figurant dans l'acte'. L'appelante ne conteste pas ne pas avoir déposé de demande de permis de construire. Selon elle, il résulterait des échanges avec le service de l'urbanisme de la communauté d'agglomération de La Rochelle que la construction d'un immeuble de 3 étages développant une surface de plancher de 3.000 m² n'aurait pas été autorisée. La société Sweet Home était représentée à la promesse de vente par [T] [Z], son gérant. Par courriel en date du 5 octobre 2021, adressé à [N] [I] antérieurement à la date limite convenue de dépôt d'une demande de permis de construire, [T] [Z] précité ([Courriel 1]) a pour le compte de la société Sweet Home notamment indiqué que : 'nous vous confirmons ne pas être en mesure de poursuivre le projet dans des conditions favorables, la Surface Habitable (SHAB) prévue initialement ne sera pas atteinte compte tenu des éléments apportés par la CDA de [Localité 1] pendant ces longs mois de présentation d'avant projets (le service réglementaire de la CDA est quasiment à l'arrêt depuis depuis plusieurs mois compte tenu des mouvements de personnel - entre 3 et 4 mois entre une demande de RDV CTU et les rendez-vous en visioconférence). En voici les principaux freins : ' Le Comité Technique d'Urbanisme (CTU) refuse de nous accorder le maintien du 3ème étage du côté de M. et Mme [W], Ils considèrent que cela dénature l'harmonie du quartier et fera donc opposition à la délivrance du permis. ' A notre grande surprise, l'étude du géomètre nous indique que l'[Adresse 7] ne présente pas suffisamment de largeur (il manquerait 40 cm...) pour permettre de libérer plus de surface habitable (SHAB) au dernier étage de ce côté. (calcul réglementaire Hauteur x Largeur rue). Cela génère une obligation de retrait de 10 mètres sur le 3ème et dernier étage par rapport aux étages en dessous. Une dérogation a été demandée pendant la réunion et qui nous a été refusée. ' Le CTU a imposé un espace de plus de 100 m' au sous sol pour les vélos et motos, ce qui enlève mécaniquement 2 places de parking correspondant à 2 appartements (il faut une place par appartement minimum..) L'impact direct de ces contraintes est la suppression de 6 appartements sur un total prévu de 36 appartements'. Ce courriel comporte en fin la mention suivante : '[T] [Z] [...] Directeur associé [...] SWEET HOME Promotion - DOMIDYLLE - Agence promotion immobilière [...] www.domidylle.com'. [O] [Y] du cabinet Alfa architecture, architecte, a été chargé par la société Domidylle Promotion Immobilière de l'établissement du dossier de demande de permis de construire. Il a déclaré dans une attestation en date du 28 octobre 2021 que : 'Je soussigné...confirme par la présente avoir été sollicité par DOMIDYLLE Promotion Immobilière dès le 18/12/2019 afin d'étudier les possibilités offertes par les parcelles cadastrées Section HP n°[Cadastre 2]-[Cadastre 1]-[Cadastre 3] [Cadastre 4]... en vue d'un projet de construction d'un immeuble collectif proposant la création de 2800m² de surfaces habitables de logements. Entre le 18/12/2019 et le 8/07/2021, pas moins de 7 études capacitaires ont été réalisés par mon cabinet afin d'optimiser les possibilités offertes par le règlement du PLUi de la commune de [Localité 1] (projet arrêté en décembre 2019 et modifié en mars 2021). En outre, plusieurs échanges avec les services de la Ville de [Localité 1] ont été programmés et en particulier un CTU le 8 mars 2021 durant lequel il nous a été notifié et précisé 3 points majeurs de nature à remettre en cause le bien-fondé de nos études initiales. à savoir : ' Impossibilité de proposer un volume R+3 (pourtant permis par le règlement du PLUi de la commune) en accroche des éléments bâtis existant adjacents sur la [Adresse 8] (Service Urbanisme de la CDA [Localité 1]). ' Impossibilité de proposer un volume R+3 sur l'[Adresse 7] de par sa largeur insuffisante (hauteur du bâti limité à 1.5 fois la largeur de la voie publique dans une bande de 10m) et le devers important (1m) constaté par les études topographiques diligentées par M. [T] [Z]. ' Fortes réserves quant à la possibilité de créer un niveau partiel - appartements en duplex - dans le volume de toiture (Service Urbanisme de la CDA [Localité 1]). Sur ces bases, il est devenu impossible de présenter un projet de nature à proposer un immeuble collectif de 2800m² de surfaces habitables de logements (notre dernière simulation optimisée du 08 Juillet 2021 proposait 2000m² environ de surfaces habitables de logement)'. Ces études, dont la réalité n'est pas contestée, ont été réalisées à l'initiative de la société Domidylle Promotion Immobilière pour le compte de la société Sweet Home ayant le même représentant. Les projets établis par cet architecte ont été produits aux débats. Aucun d'eux n'atteint la superficie de 3.000 m² mentionnée à la promesse de vente. Il est justifié des échanges entre l'architecte et le service de l'urbanisme compétent. Il en résulte que le projet de construction tel que décrit à la promesse de vente, à savoir la 'Construction d'un immeuble collectif à usage d'habitation, élevée sur R+3, sur une surface de plancher de 3.000 m² minimum', n'aurait en toute hypothèse pas bénéficié d'une autorisation d'urbanisme et n'était pas réalisable. Dès lors, la défaillance de la condition suspensive insérée à la promesse unilatérale de vente n'est pas imputable à la société Sweet Home, qui n'a pas fait obstacle à sa réalisation. SUR LA GARANTIE FINANCIERE D'ACHEVEMENT Par courrier en date du 23 septembre 2021 adressé à la société Sweet Home Promotion et, ayant pour objet le 'Dossier [Adresse 9] ([Localité 1])', la société Rise, société d'intermédiation d'assurances, a indiqué que : 'Nous revenons vers vous dans le cadre de la recherche d'une garantie financière d'achèvement sur le projet en objet, et nous vous remercions pour votre confiance. Malheureusement nous ne serons pas en mesure de vous accompagner sur ce projet, en effet compte tenu du coût d'acquisition du foncier, et de la réduction imposée de la surface de plancher réalisable à 2026 m2, l'opération projetée se solde par une perte à terminaison. Toutefois, nous pourrions revoir cette position dans les hypothèses suivantes: - Révision à la baisse du coût d'acquisition du foncier de I'ordre de 40 %. - Révision à la hausse du volume réalisable de l'ordre de 40 %'. Il apparaît que la société Sweet Home a sollicité dans les délais convenus le bénéfice d'une garantie financière d'achèvement et que sa demande n'a pas abouti en raison du caractère déficitaire de l'opération immobilière permise par les règles d'urbanisme. Le défaut de réalisation de cette condition suspensive ne lui est dès lors pas imputable. SUR L'INDEMNITE D'IMMOBILISATION La promesse de vente stipule en pages 9 et 10 que : 'INDEMNITE D'IMMOBILISATION - CAUTION Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de VINGT-CINQ MILLE EUROS (25 000,00 EUR). Le versement de l'indemnité d'immobilisation due au PROMETTANT par le BENEFICIAIRE en cas de non réalisation sera garanti par la remise au plus tard dans le délai (le DEUX (2) mois du dépôt de la demande de permis de construire et, au plus tard, le 22 Juillet 2021 (date promesse + 7 mois), entre les mains de Maitre [G] [B], notaire associé soussigné pour le compte du PROMETTANT, d'un engagement de caution d'un établissement financier, cet établissement financier devant s'engager par cette caution, en renonçant aux bénéfices de division et de discussion, à verser nu PROMETTANT au cas de défaillance du BENEFICIAIRE l'indemnité d'immobilisation. L'engagement de caution devra pouvoir être mis en jeu jusqu'à la date du 22 juillet 2022 (date de réalisation + 3 mois). Dans l'hypothèse où le BENEFICIAIRE se trouverait dans l'impossibilité d'obtenir la caution dans le délai imparti, il aura la faculté d'effectuer à la comptabilité de Maître [G] [B], notaire associé soussigné, dans le même délai, le versement d'une somme correspondant au montant de l'indemnité. Le sort de l'indemnité d'immobilisation sera le suivant selon les hypothèses ci-après envisagées si elle venait à être versée aux lieu et place de la caution: ' Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise. ' Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives sus-énoncées et auxquelles le BENEFICIAIRE n'aurait pas renoncé. ' Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délai ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Dans l'hypothèse où la somme convenue au titre de l'indemnité d'immobilisation ou la caution bancaire dont il a été question ne serait pas versée ou remise au notaire dépositaire, dans le délai imparti, les présentes seront considérées comme caduques et non avenues si bon semble au PROMETTANT'. Il est constant que la société Sweet Home n'a pas fourni la garantie bancaire convenue, ni procédé au versement entre les mains du notaire de l'indemnité convenue. Ce manquement contractuel est toutefois sans incidence dès lors que la défaillance des deux conditions suspensives n'est pas imputable à l'appelante. Il en résulte que les intimés ne sont pas fondés à demander paiement de l'indemnité d'immobilisation qui ne leur est pas due par application des stipulations contractuelles ci-dessus. Le jugement sera pour ces motifs infirmé en ce qu'il a condamné de ce chef la société Sweet Home. SUR LES DEPENS Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné l'appelante aux dépens. La charge des dépens de première instance et d'appel incombe aux intimés. SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la société Sweet Home sur ce fondement. Les circonstances de l'espèce ne justifient pas de faire droit aux demandes présentée de ce chef devant la cour. PAR CES MOTIFS, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, INFIRME le jugement du 19 mars 2024 du tribunal judiciaire de La Rochelle ; et statuant à nouveau, DEBOUTE [N] [Q] née [I], [D] [X], [M] [X] et [H] [X] de leur demandes dirigées à l'encontre de la société Sweet Home ; REJETTE les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,