Cour de cassation, 06 juillet 2010. 09-12.629

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté née de la formulation et du rapprochement des clauses des deux actes intitulés " Land purchase Contract " et " House purchase Contract " rendait nécessaire, que ces avant-contrats, qui ne contenaient aucune promesse unilatérale de vente puisque la partie désignée sous le vocable de " vendeur " s'était seulement engagée à réserver le bien et à ne pas le vendre à un tiers avant d'effectuer une offre de vente à l'autre partie, constituaient les deux volets d'un contrat préliminaire souscrit en prévision d'une vente en l'état futur d'achèvement et non un acte de vente, la cour d'appel qui, sans écarter l'existence d'une vente parfaite au motif que le transfert de propriété n'était pas caractérisé, a retenu que les paiements effectués avant la signature de l'acte de vente n'emportaient pas transfert de propriété, en a déduit à bon droit, sans être tenue de procéder à une recherche relative à la justification du paiement de l'intégralité du prix, que ses constatations rendaient inopérante, que la l'action en revendication devait être rejetée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille dix. Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour les consorts X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts X... de leurs demandes tendant à voir constater que la vente portant sur une parcelle de terre et une construction légère à édifier, intervenue le 17 juin 1991, était parfaite et à voir confirmer en conséquence le jugement déféré en ce qu'il a dit que cette décision vaudra vente et ordonné sa publication à la Conservation des Hypothèques de Nîmes, Aux motifs que les consorts X... justifient de deux actes sous seing privé du 17 juin 1991, rédigés en français et en anglais, qui ont été passés, entre la société Océan Properties France et les époux X... ; que le premier de ces actes, intitulé « Land purchase contract », contient d'une part, la réservation par société Océan Properties France au profit de Douglas X... et de son épouse, née Doreen Y..., du « lot numéro 38 du « Mas'Oliou » consistant en la jouissance exclusive et particulière d'une superficie de 287 mètres carrés avec les 383 / 100. 000° des parties communes « sol » », lequel se situe « dans un ensemble immobilier situé à CALVISSON (Département du Gard-France), quartier du Bos, à destination de PARC RESIDENTIAL DE LOISIRS, devant recevoir des habitations légères de loisirs conformes aux dispositions de l'article R. 111-16 du Code de la construction et de l'habitation » moyennant un prix total de 42. 730. pour ce lot et le bungalow à construire « suivant le Contrat entre l'ACHETEUR et le VENDEUR signé simultanément » somme sur laquelle 98. 571 francs se rapportent au prix du terrain et d'autre part, un engagement de la société Océan Properties France de s'interdire de « vendre les biens faisant l'objet du présent (l'acte litigieux) à qui que ce soit avant d'avoir offert à l'ACHETEUR de lui vendre dans les conditions indiquées … et avant que l'ACHETEUR ait pris partie à l'égard de cette offre » ; que le deuxième de ces actes, intitulé « House purchase contract », contient un devis accepté ayant « pour objet la construction d'une Habitation Légère de Loisirs (HLL) » sur le lot désigné dans l'acte décrit ci-dessus, pour le prix indiqué dans ledit acte et rappelé dans le devis, payable suivant le plan d'échelonnement suivant : « on signing purchase : 20. 000. et « completion : 22. 730. » ; que doit être écartée l'exception de nullité tirée par Maître Michel Z..., ès qualités, des dispositions de l'ancien article 1840 A du code général des impôts, dès lors que ces conventions, qui sont les deux volets d'un contrat préliminaire souscrit en prévision d'une vente en état futur d'achèvement, ne constituent pas une promesse unilatérale de vente, puisque la partie désignée sous le vocable de « VENDEUR » s'est seulement engagée à réserver le bien et à ne pas le vendre à un tiers avant d'effectuer une offre de vente à l'autre partie, aux conditions stipulées dans l'acte de réservation ; que ces avant-contrats ne constituent pas davantage l'acte de vente dont la conclusion était renvoyée à la signature de l'acte authentique, et n'ont donc pas opéré transfert de la propriété de l'immeuble, la société Océan Properties France ne s'étant engagée qu'à le réserver aux futurs acquéreurs et à construire une habitation selon les modalités prévues au devis ; qu'à l'appui de leur demande, les consorts X... prétendent que Douglas X... et son épouse, née Doreen Y..., ont réceptionné l'ouvrage en prenant possession de l'habitation et ont payé l'intégralité du prix visé dans les actes litigieux ; que sur le premier point s'il résulte des pièces soumises à l'examen de la cour, et notamment du procès-verbal de description dressé par acte d'huissier de justice du 15 septembre 1998, que l'habitation était achevée et effectivement occupée par les époux X..., cette prise de possession ne caractérise pas le transfert de propriété au profit de ces derniers ; que sur le deuxième point, si le tribunal relève que le paiement de l'intégralité du prix résulterait des investigations de l'expert Jean-Paul A... commis dans le cadre de la procédure pénale dirigée contre les gérants de la société Océan Properties France, cette expertise qui n'est pas jointe au dossier de plaidoirie soumis à l'examen de la Cour, ne figure pas sur le bordereau des pièces communiquées ; que les courriers produits, rédigés en langue anglaise et non traduits, ne permettent pas davantage à la cour de s'assurer de la réalité du paiement allégué ; qu'en tout état de cause, si les paiements allégués qui auraient été effectués avant la signature de l'acte de vente, constituent des violations des règles d'ordre public édictées pour les ventes en état futur d'achèvement et sont susceptibles d'engager la responsabilité civile et pénale de ceux qui ont exigé les règlements litigieux, ils n'emportent pas transfert de la propriété de l'immeuble ; que s'il n'est pas justifié que les époux X... ont occupé les lieux en qualité de propriétaires, il ressort des faits de la cause qu'ils y sont entrés et les ont occupés avec l'accord de la société Océan Properties France ; Alors, en premier lieu, qu'aux termes de l'acte intitulé « House purchase contract », en date du 17 juin 1991, M. et Mme X... s'étaient engagés, en leur qualité d'acheteurs, à régler le prix total de 42. 730 livres sterling suivant l'échéancier stipulé dans l'acte ; qu'en énonçant que cet acte devait s'analyser comme le second « volet d'un contrat préliminaire souscrit en prévision d'une vente en état futur d'achèvement », alors même que cet acte ne comportait aucune stipulation en ce sens et mettait à la charge des deux parties des obligations réciproques, la cour d'appel de Nîmes a dénaturé cet acte et a violé l'article 1134 du code civil ; Alors, en deuxième lieu, qu'en énonçant que les deux actes établis le 17 juin 1991, « ne constituent pas l'acte de vente dont la conclusion était renvoyée à la signature de l'acte authentique » alors même que l'acte dénommé « Land purchase contract » et l'acte dénommé « House purchase contract » ne comportaient aucune stipulation en ce sens, la cour d'appel a dénaturé les actes précités et a violé l'article 1134 du code civil ; Alors, en troisième lieu, que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt, d'une part, que les conventions conclues le 17 juin 1991 déterminaient avec précision la consistance des biens vendus situés « dans un ensemble immobilier situé à Calvisson (département du Gard-France), quartier du Bos, à destination de Parc résidentiel de loisirs devant recevoir des habitations légères de loisirs conformes aux dispositions de l'article R. 111-16 du code de la construction et de l'habitation », qu'un prix total de 42. 730 livres sterling avait été convenu entre les parties « pour ce lot et le bungalow à construire, suivant le contrat entre l'acheteur et le vendeur signé simultanément, somme sur laquelle 98. 571 francs se rapportent au prix du terrain payable suivant un plan d'échelonnement » très précisément défini, et, d'autre part, que la preuve était rapportée par M. et Mme X... de ce que l'habitation était achevée, qu'ils étaient entrés dans lieux et les ont occupés avec l'accord de la société Océan Properties France » ; que s'évince de ces constatations l'existence d'un accord entre la société Océan Properties France et M. et Mme X... sur la chose et sur le prix, de sorte qu'en se déterminant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1583 du code civil ; Alors, en quatrième lieu, que la vente est parfaite dès l'accord sur la chose et sur le prix même si les parties conviennent de retarder le transfert de propriété jusqu'au jour de la signature de l'acte authentique ; qu'en écartant l'existence de la vente au motif que le transfert de propriété de l'immeuble n'était pas caractérisé au profit de M. et Mme X..., la cour d'appel a violé l'article 1583 du code civil ; Alors, en cinquième lieu, que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'en énonçant que M. et Mme X... ne pouvaient se prévaloir d'un transfert de propriété à leur profit quand bien même ils étaient entrés dans les lieux et les ont occupés avec l'accord de la société Océan Properties France, tout en relevant que dans l'acte sous seing privé intitulé « House purchase contract » il avait été expressément convenu que M. et Mme X... devaient procéder au règlement du prix en deux fois, lors de la signature de l'acte du 17 juin 1991 puis lors de l'achèvement de la construction, ce dont il résultait que la convention ainsi conclue devait s'analyser en une vente en l'état futur d'achèvement et qu'en conséquence la construction était devenue la propriété de M. et Mme X... au fur et à mesure de l'exécution des travaux, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1601-3 du code civil ; Alors, en sixième lieu, que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en décidant que M. et Mme X... ne pouvaient se prévaloir des « investigations de l'expert Jean-Claude A... » dès lors que « cette expertise qui n'est pas jointe au dossier de plaidoirie soumis à l'examen de la cour, ne figure pas sur le bordereau des pièces communiquées » lorsque la cour d'appel n'avait pas été saisie d'aucun incident de communication de pièces et qu'il résultait des conclusions d'appel de Maître Z..., ès qualités, que le rapport d'expertise établi par M. A... auquel faisaient référence M. et Mme X... dans leurs conclusions avait fait l'objet d'un débat contradictoire, la cour d'appel a soulevé d'office un moyen de droit sans avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations et a violé l'article 16 du code de procédure civile. Alors, en septième lieu, qu'en cause d'appel, une nouvelle communication des pièces déjà versées aux débats de première instance n'est pas exigée ; qu'en décidant que M. et Mme X... ne pouvaient se prévaloir des « investigations de l'expert A... » au motif que le rapport d'expertise ne figurait pas sur le bordereau des pièces communiquées alors même que ce rapport d'expertise avait été déjà versé devant le Tribunal de grande instance de Nîmes qui y avait expressément fait référence dans a décision rendue le 21 mai 2007 pour en déduire que M. et Mme X... rapportaient bien la preuve du paiement intégral du prix à la société Océan Properties France, tel que déterminé dans les deux contrats signés le 17 juin 1991, soit la somme de 42. 730 livres sterling, la cour d'appel a violé l'article 132, alinéa3, du code de procédure civile ; Alors, en huitième lieu, que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en énonçant « qu'en tout état de cause, si les paiements allégués qui auraient été effectués avant la signature de l'acte de vente, constituent des violations des règles d'ordre public édictées pour les ventes en état futur d'achèvement et sont susceptibles d'engager la responsabilité civile et pénale de ceux qui ont exigé des règlements litigieux, ils n'emportent pas transfert de la propriété de l'immeuble », la cour d'appel a soulevé d'office un moyen de droit sans avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations et a violé l'article 16 du code de procédure civile.