Tribunal judiciaire, 09 décembre 2024. 22/05631

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE PREMIERE CHAMBRE CIVILE JUGEMENT N°24/464 du 09 Décembre 2024 Enrôlement : N° RG 22/05631 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2CLS AFFAIRE : Mme [N] [H] [C] ( Me Julien ANTON) C/ M. [R] [C] (la SCP BBLM) DÉBATS : A l'audience Publique du 14 Octobre 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : BERGER-GENTIL Blandine, Vice-Présidente Greffier lors des débats : BESANÇON Bénédicte, Greffier Vu le rapport fait à l’audience A l'issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le : 09 Décembre 2024 Jugement signé par BERGER-GENTIL Blandine, Vice-Présidente et par BESANÇON Bénédicte, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. NATURE DU JUGEMENT contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDERESSES Madame [N] [H] [C] née le [Date naissance 11] 1986 à [Localité 24] de nationalité Française, demeurant [Adresse 26] [Adresse 21] Madame [O] [P] [I] [K] [S] veuve [C] née le [Date naissance 6] 1953 à [Localité 24] de nationalité Française, demeurant [Adresse 26] [Adresse 21] représentées toutes deux par Me Julien ANTON, avocat au barreau de MARSEILLE CONTRE DEFENDEURS Monsieur [R] [C] né le [Date naissance 3] 1949 à [Localité 20] (Sud Vietnam) de nationalité Française, demeurant [Adresse 13] représenté par Maître Gilles MARTHA de la SCP BBLM, avocats au barreau de MARSEILLE Monsieur [M] [C] né le [Date naissance 8] 1952 à [Localité 20] (SUD VIETNAM) de nationalité Française, demeurant [Adresse 23] représenté par Me Paul MIMRAN, avocat au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE : Par acte authentique reçu en l’étude de Me [L] [E], notaire à [Localité 27], en date du 20 janvier 1977, Messieurs [R], [M] et [J] [C] ont fait l’acquisition d’un bien indivis, à raison d’un tiers indivis en pleine propriété chacun, d’un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 10], cadastré section CW n°[Cadastre 2] ainsi que le 1/90ème des voies, canalisations, jardins d’enfants, réseaux divers dudit lotissement, cadastré CW n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 5]. M. [J] [T] [C] est décédé à [Localité 24] le [Date décès 7] 2002, laissant pour lui succéder son conjoint survivant, Madame [O] [P] [I] [K] [S] et sa fille unique, Mme [N] [H] [C]. Mme [O] [S] a opté pour le quart en pleine propriété et les ¾ en usufruit de la succession de feu son époux. Considérant qu’aucun partage amiable de l’indivision n’avait pu prospérer, Mme [N] [C] et Mme [O] [C] ont, par acte en dates des 03 et 09 juin 2022, assigné devant le tribunal de céans M. [M] [C] et M. [R] [C] aux fins d’ordonner la liquidation et le partage de l’indivision, et ordonner la licitation du bien immobilier indivis situé sur la commune d'[Localité 15] (BdR), lieudit [Localité 22], condamner Messieurs [R] [C] et [M] [C] à leur payer la somme de 2 000€ en application l'article 700 du code de procédure civile ; ordonner l'emploi des dépens et frais engagés par le notaire en frais généraux de partage et privilégiés de licitation. Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 22 octobre 2023, Mme [N] [H] [C] et Madame [O] [S] veuve [C] demandent au tribunal d’ : - ORDONNER la liquidation et le partage de l'indivision existant entre elles et Messieurs [R] et [M] [C] ; - FIXER les droits respectifs des indivisaires dans l’indivision à un tiers chacun ; - DESIGNER Monsieur le Président de la Chambre des notaires des Bouches-du-Rhône, avec faculté de délégation, pour procéder aux opérations de liquidation et partage. PREALABLEMENT à ces opérations et pour y parvenir, - ORDONNER la vente par licitation à l'audience des criées du tribunal judiciaire de Marseille du bien immobilier situé sur la commune d’[Localité 15] (BdR), lieudit [Localité 22], consistant en un immeuble à usage d'habitation, comprenant une maison individuelle élevée d’un simple rez-de-chaussée composée d’une entrée, un séjour salon donnant sur une terrasse, une cuisine, trois chambres, une salle de bains, water-closet, dressing, un garage et jardin figurant au cadastre de la manière suivante : [Localité 15], section CW n°[Cadastre 2] pour une contenance de 03 ares 98 centiares, lieu-dit « [Adresse 9] », ledit immeuble formant le lot n°31 du lotissement [Localité 22], approuvé par Monsieur le Préfet des Bouches-du-Rhône, conformément à son arrêté en date du 24 janvier 1973, modifié par arrêté préfectoral du 4 décembre 1973 n°13.002.3.30.313, et le 1/90 ème des voies, canalisations, jardin d'enfants, réseaux divers dudit lotissement, le tout figurant au cadastre de ladite commune d'[Localité 15], section CW savoir : -n°[Cadastre 4] pour une contenance de 99 ares 90 centiares, lieudit «[Localité 19] ([Localité 25])», -n°[Cadastre 5] pour une contenance de 02 centiares, lieudit « [Localité 14] » Sur une mise à prix de 100.000€. - CONDAMNER M. [M] [C] à payer à l'indivision depuis le 1er juin 2017 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d'occupation d'un montant de 1 200€ par mois. - CONDAMNER Messieurs [R] [C] et [M] [C] à leur payer à chacune d’elles la somme de 3 000€ en application l'article 700 du code de Procédure civile. - ORDONNER l'emploi des dépens et frais engagés par le notaire en frais généraux de partage et privilégiés de licitation. Aux termes de ses conclusions signifiées le 07 décembre 2023, M.[R] [C] demande au tribunal : Sur la demande de licitation-partage : - ORDONNER la liquidation et le partage de l’indivision ; - DESIGNER la SELARL [29], notaires, pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage ; Préalablement à ces opérations et pour y parvenir, - ORDONNER la vente par licitation à l’audience des criées du tribunal judiciaire de Marseille du bien immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 10], cadastré section CW n°[Cadastre 2] ainsi que le 1/90ème des voies, canalisations, jardins d’enfants, réseaux divers dudit lotissement, cadastré CW n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 5] sur une mise à prix de 150 000 € ; Sur l’indemnisation au titre des charges d’indivision : - CONDAMNER M.[M] [C], à lui payer la somme de 15 086,64 € à titre d’indemnité relative aux charges de l’indivision ; - CONDAMNER in solidum Mme [O] [S] veuve [C] et Mme [N] [C] à lui payer la somme de 15 086,64 € à titre d’indemnité relative aux charges de l’indivision ; - DIRE qu’il a financé intégralement le bien immeuble de sorte que le partage se fera en fonction dudit financement ; En tout état de cause, - CONDAMNER in solidum M.[M] [C], Mme [O] [S] veuve [C] et Mme [N] [C] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - ORDONNER l’emploi des dépens et frais engagés par le notaire en frais généraux de partage et privilégiés de licitation ; - DEBOUTER M. [M] [C], Mme [O] [S] veuve [C] et Mme [N] [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires ; Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 08 mars 2024, M.[M] [C] demande au tribunal d’: - ORDONNER l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision conventionnelle existant entre Mmes [O], [N] (ayants droit de M. [J] [C]) ; M [R] [C], et lui. - ORDONNER la désignation d’un Notaire, du ressort du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE, pour y procéder ; - DEBOUTER Mmes [O] et [N] [S] et M. [R] [C] de leurs demandes de licitation du bien immobilier situé à [Localité 15], lieudit [Localité 22]. - DEBOUTER Mmes [O] et [N] [S] et M. [R] [C] de toutes leurs demandes dirigées à son encontre ; - CONDAMNER in solidum Mmes [O], [N] [S] et M.[R] [C] à lui payer la somme de 2000 € au visa des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées. L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2024, et l’affaire plaidée à l’audience du 14 octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Sur le partage : En application de l’article 815 du code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. En application de l’article 840 du code civil, le partage est fait en justice lorsque l'un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s'il s'élève des contestations sur la manière d'y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n'a pas été autorisé ou approuvé dans l'un des cas prévus aux articles 836 et 837. L’article 1364 du code de procédure civile prévoit que si la complexité des opérations le justifie le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller les opérations. Le notaire est choisi par les copartageants, et à défaut d’accord par le tribunal. En l’espèce, les échanges ayant eu lieu par le passé entre les parties sur la volonté des uns ou des autres de procéder amiablement à la vente du bien immobilier indivis sont demeurés manifestement vains. Il convient dès lors d’ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision, et, les opérations étant complexes compte tenu des prétentions des parties, de désigner un notaire. Il convient de désigner maître [D] [A], notaire à [Localité 24]. Il sera rappelé qu’il entre dans la mission du notaire commis de dresser, dans le délai d’un an à compter de sa désignation, un état liquidatif qui établira la masse partageable, les comptes entre les copartageants, les droits des parties et les éventuels dépassements de la quotité disponible, ainsi que la composition des lots à répartir, chaque copartageant devant recevoir des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision. Le notaire se fera remettre tout document utile à l’accomplissement de sa mission, notamment les comptes de l’indivision, examinera les sommes éventuellement dépensées pour le compte de celle-ci ou perçues pour son compte, et déterminera, le cas échéant, les pertes ou avantages financiers résultant de l’occupation gratuite de certains biens dépendant de l’indivision et, par suite, les sommes susceptibles de revenir à chacun des copartageants. Si un désaccord subsiste entre les parties, il établira un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties, ainsi qu’un projet d’état liquidatif qu’il transmettra au juge commis, lequel fera rapport au tribunal des points de désaccord subsistants. Sur la licitation : L’article 1377 du code de procédure civile dispose que “le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués”. La difficulté du partage en nature est une notion circonstancielle mais objective. En règle générale, elle suppose qu'il ne soit pas possible de diviser les biens afin de les répartir entre les différents lots, sans perte significative pour les copartageants. Cela ressort explicitement de l'article 1686 du code civil qui, au titre de la vente, énonce qu'il y a lieu à licitation “si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte”, la perte visée devant toutefois avoir une importance suffisante pour faire obstacle au partage en nature. Les immeubles, en particulier, doivent donc être considérés comme commodément partageables, non seulement lorsque leur répartition entre les copartageants peut s'opérer sans porter préjudice au libre exercice de l'activité des parties et à l'usage ou à la jouissance des bâtiments, objet du partage, mais encore, lorsqu'il est facile de les partager et que, si une certaine dépréciation peut résulter de la division, cette dépréciation, qui n'est pas chiffrée même approximativement, n'apparaît pas assez grave pour apporter un obstacle sérieux au droit de tout copartageant d'exiger sa part en nature. À l'opposé, ils ne sont pas commodément partageables s'ils ne peuvent être placés dans les lots à confectionner sans division et que celle-ci entraînerait une dépréciation notable de leur valeur ou retirerait aux biens toute utilité d'occupation et ne leur laisserait qu'une valeur de principe. C'est donc seulement pour des raisons de fait particulières la rendant impossible ou malaisée, en tout cas préjudiciable aux copartageants, que la division par étages et par appartements peut être jugée incompatible avec le partage en nature de l'immeuble. Ainsi, un immeuble n'est pas commodément partageable par appartements, lorsque cela nécessiterait des travaux coûteux et, à plus forte raison, s'il devait en résulter une importante dépréciation du fonds. Il résulte de l’acte notarié passé en l’étude de Me [E], notaire à [Localité 27], le 20 janvier 1977, que le bien indivis acquis entre les trois frères [C] à raison d’un tiers pour chacun d’eux est un immeuble d’habitation situé sur la commune d’[Localité 15], lieudit [Localité 22], comprenant une maison individuelle, une cour et un jardin, le tout d’un seul ensemble formant le lot N°31 d’un groupe d’habitations approuvé par arrêté préfectoral du 24 janvier 1973, modifié par arrêté préfectoral du 04 décembre 1973. Ainsi, ce bien, constitué d'une seule habitation, n'est manifestement pas partageable en nature, et il sera fait droit à la demande de licitation. Il a été évalué, après le décès de M. [J] [C] par l'agence [18], le [Date décès 12] 2002 à la somme de 228 673€. Un mandat de vente avait été donné par Messieurs [R] et [M] [C] à la société [16] le 05 mars 2008 pour un montant de 360 000€ ; il est communiqué un second mandat de vente donné par M. [M] [C] à la société [30] pour un montant de 342 000€ net vendeur daté de mars 2008 ; aucune évaluation autre que celle de l’agence [18] n’est communiquée par les parties. Toutefois, la mise à prix dans le cadre d'une licitation ne saurait être égale à la valeur vénale du bien, mais doit nécessairement lui être inférieure afin d'attirer le plus grand nombre d'enchérisseurs et de garantir la meilleure offre possible. La mise à prix sera donc fixée à 150 000 €, avec faculté de baisse du quart puis de la moitié en cas de carence d'enchères. Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation : Selon l'article 815-9, alinéa 2, du code civil, l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité ; il résulte de l'article 815-10, alinéa 2, du code civil que les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l'indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise ; l'indemnité d'occupation est la contrepartie du droit de jouir privativement d'un bien et a pour objet de réparer le préjudice causé à l'indivision par la perte des fruits et revenus ; elle est donc due pour son montant total et non au prorata des droits de l'indivisaire ; il y a lieu de rappeler que l'indemnité d'occupation est notamment calculée sur la base de la valeur locative du bien immobilier la plus proche du partage. L'indemnité d'occupation est soumise au principe de la prescription quinquennale selon l'article 815-10, alinéa 3 du code civil. Mmes [N] et [O] [C] demandent au tribunal de condamner M. [M] [C] à payer à l’indivision à compter du 1er juin 2017 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1 200€ . Elles versent aux débats des évaluations des agences [28] du 31 mars 203 pour le bien dont la licitation est demandée, et [V] [U] pour un bien équivalent en date du 03 avril 2023, qui fixent une valeur locative de 1300€/1400€. Dès lors que M.[M] [C] reconnaît jouir privativement de la propriété indivise, il y a lieu de le condamner à payer à l’indivision [C] une indemnité mensuelle d’occupation de 1 200€ à compter du 03 juin 2017. Sur la demande reconventionnelle de M. [R] [C] en paiement des charges afférentes à l’indivision : M.[R] [C] soutient qu’il s’acquitte seul des charges concernant le bien indivis et notamment la taxe foncière depuis plus de 30 ans ; que ces taxes représentent une somme totale de 45 256,91€ au 17 janvier 2022. Toutefois, par application des articles 815-13 et 815-17 du code civil, les impôts fonciers et charges de copropriété constituant des créances résultant de la conservation et de la gestion des biens indivis devant être supportées par les coïndivisaires proportionnellement à leurs droits dans l’indivision, peuvent être payés avant le partage par prélèvement sur l'actif indivis, sont exigibles avant le partage et sont soumis à la prescription quinquennale de droit commun, de sorte qu’il ne peut en réclamer le paiement sur une période de 30 ans. A l’examen des pièces versées aux débats, il apparaît que M.[R] [C] a effectivement réglé les taxes foncières sur le bien indivis sis à [Localité 15] et en justifie : parce qu'il est indivisaire, il a effectué une dépense nécessaire ; parce que la dépense est de conservation, il est également un créancier de l'indivision. En conséquence, M.[M] [C] d’une part, et Mmes [N] et [O] [C] venant aux droits de feu M. [J] [C], d’autre part, sont redevables, sur la période de juin 2017 à fin 2022, de la somme de (7 379€ : 3 ) =2 459,66€, et seront condamnés pour chacun à payer cette somme à M. [R] [C]. S’agissant de la demande tendant à « dire que Monsieur [R] [C] a financé intégralement le bien immeuble de sorte que le partage se fera en fonction dudit financement », il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 815-13 du code civil, le règlement des échéances d’emprunts ayant permis l’acquisition de l’immeuble indivis lorsqu’il est effectué par un indivisaire au moyen de ses deniers personnels au cours de l’indivision, constitue une dépense nécessaire à la conservation de ce bien et donne lieu à indemnité. Or, en l’espèce, il ressort de l’examen des pièces communiquées par M. [R] [C] (pièce n°8) qu’il a effectivement réglé les trois prêts consentis aux trois indivisaires sur son livret ouvert dans les livres de la [17] n° [XXXXXXXXXX01], sans que ni M. [M] [C] ni Mmes [N] et [O] [C] ne justifient avoir alimenté ce compte de leurs deniers personnels, ni avoir procédé au remboursement des échéances qui leur incombaient, de sorte que le règlement des échéances d’emprunts ayant permis l’acquisition de l’immeuble indivis par M. [R] [C] donnera lieu à indemnité. Sur les demandes accessoires : Les dépens seront employés en frais privilégiés de partage. Les parties seront déboutées de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : LE TRIBUNAL, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort : ORDONNE l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Messieurs [R] et [M] [C], et Mmes [N] [C] et [O] [S] veuve [C] ; COMMET Maître [B] [A], notaire à [Localité 24], afin de procéder aux opérations ; COMMET le juge de la mise en état du cabinet 3 de la 1ère chambre civile afin de surveiller les dites opérations ; DIT que le notaire se fera remettre tout document utile à l’accomplissement de sa mission, notamment les comptes de l’indivision, examinera les sommes éventuellement dépensées pour le compte de celle-ci ou perçues pour son compte, et déterminera, le cas échéant, les pertes ou avantages financiers résultant de l’occupation gratuite de certains biens dépendant de l’indivision et, par suite, les sommes susceptibles de revenir à chacun des copartageants ; DIT que le notaire devra, dans le délai d’un an suivant sa désignation, dresser un état liquidatif qui établira les comptes entre co-partageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir ; DIT que le notaire pourra, si nécessaire, s’adresser au centre des services informatiques de la direction des impôts, cellule FICOBA, qui sera tenue de communiquer l’ensemble des informations qu’il réclame ; DIT que le notaire pourra s'adresser aux fins d'évaluation des biens immobiliers à la structure PERVAL détenant la base des données immobilières du notariat, ainsi que l'ensemble des statistiques immobilières nationales et régionales qui en découlent ; DIT que le notaire pourra s’adjoindre les services d’un expert, conformément à l’article 1365 alinéa 3 du code de procédure civile, choisi d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, désigné par le juge commis ; DIT que les frais nécessaires à l’instruction du dossier seront prélevés par le notaire sur l’actif disponible de la succession et fixe à la somme de 1 500€ la provision qu’en cas d’insuffisance de liquidité la partie la plus diligente devra verser entre les mains du dit notaire ; DIT qu’en application des articles 842 du code civil et 1372 du code de procédure civile, si un acte de partage amiable est établi, le notaire en informera le juge commis qui constatera la clôture de la procédure ; RAPPELLE qu’en cas de désaccord entre les parties, le notaire devra élaborer lui-même et seul, un projet de liquidation, au vu des textes applicables en la matière, sans être obligé de rédiger un état liquidatif avec la coopération des parties ; DIT qu’en cas de désaccord sur des questions relevant de l’appréciation souveraine des juges du fond, le notaire adressera, en application de l’article 1373 du code de procédure civile, un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties, ainsi qu’un projet d’état liquidatif, et le transmettra au juge commis pour surveiller les opérations de partage ; ORDONNE, préalablement aux opérations de partage et pour y parvenir, la licitation à la barre de la chambre des criées de ce tribunal, sur le cahier des conditions de vente qui sera dressé par maître Julien ANTON, du bien immobilier situé sur la commune d’[Localité 15] (BdR), lieudit [Localité 22], consistant en un immeuble à usage d'habitation, comprenant une maison individuelle élevée d’un simple rez-de-chaussée composée d’une entrée, un séjour salon donnant sur une terrasse, une cuisine, trois chambres, une salle de bains, water-closet, dressing, un garage et jardin figurant au cadastre de la manière suivante : [Localité 15], section CW n°[Cadastre 2] pour une contenance de 03 ares 98 centiares, lieu-dit « [Adresse 9] », ledit immeuble formant le lot n°31 du lotissement [Localité 22], approuvé par Monsieur le Préfet des Bouches-du-Rhône, conformément à son arrêté en date du 24 janvier 1973, modifié par arrêté préfectoral du 4 décembre 1973 n°13.002.3.30.313, et le 1/90 ème des voies, canalisations, jardin d'enfants, réseaux divers dudit lotissement, le tout figurant au cadastre de ladite commune d'[Localité 15], section CW savoir : -n°[Cadastre 4] pour une contenance de 99 ares 90 centiares, lieudit «[Localité 19] ([Localité 25])», -n°[Cadastre 5] pour une contenance de 02 centiares, lieudit « [Localité 14] » Sur la mise à prix de 150 000 €, avec faculté de baisse du quart puis de la moitié en cas de carence d'enchères ; DIT que la publicité de la vente sera faite conformément aux dispositions des articles R.322-30 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE M.[M] [C] à payer à l’indivision [C] une indemnité mensuelle d’occupation de 1200€ à compter du 03 juin 2017 ; CONDAMNE M. [M] [C] d’une part, et Mmes [N] et [O] [C], d’autre part, à payer à M. [R] [C], sur la période de juin 2017 à fin 2022, la somme de 2 459,66€ chacun au titre de la taxe foncière réglée pour la propriété indivise sise à [Localité 15] ; DIT que le règlement des échéances d’emprunts ayant permis l’acquisition de l’immeuble indivis effectué par M. [R] [C] au moyen de ses deniers personnels au cours de l’indivision, constitue une dépense nécessaire à la conservation de ce bien et donne lieu à indemnité ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage. AINSI JUGE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA PREMIERE CHAMBRE CIVILE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE 09 Décembre 2024 LE GREFFIER LE PRESIDENT