Texte intégral
N° 410
MF B
--------------
Copie exécutoire
délivrée à :
- Me Mestre,
le 09.11.2023.
Copie authentique
délivrée à :
- Me Paméla Céran J,
le 09.11.2023.
REPUBLIQUE FRANCAISE
COUR D'APPEL DE PAPEETE
Chambre Civile
Audience du 9 novembre 2023
RG 23/00036 ;
Décision déférée à la Cour : jugement n° 23/26, rg n° 22/00044 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 23 janvier 2023 ;
Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 2 février 2023 ;
Appelante :
La Société Civile Immobilière GVP, immatriculée au Rcs de Papeete sous le n° 7208 C dont le siège social est sis à [Localité 2] [Adresse 4] lot n°7, [Localité 2], agissant et représentée par son représentant Mme [P] [O] ;
Représentée par Me Paméla CERAN-JERUSALEMY, avocat au barreau de Papeete ;
Intimés :
M. [T] [B], à l'enseigne commerciale Fare Makana, inscrit au répertoire des entreprises sous le numéro Tahiti 995878, demeurant à [Localité 3], [Adresse 1] lot n°26 et [Adresse 6]- [Localité 3] ;
La Sci Makana, société civile immobilière, au capital de 100 000 FCP, immatriculée aui Rcs sous le n° 6924 C dont le siège social est sis à [Localité 2] [Adresse 5] lot n°3 dont le représentant légal est M. [T] [B] ;
Représentés par Me François MESTRE, avocat au barreau de Papeete ;
Ordonnance de clôture du 11 août 2023 ;
Composition de la Cour :
La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 14 septembre 2023, devant Mme BRENGARD, président de chambre, M. RIPOLL et Mme MARTINEZ, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;
Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;
Arrêt contradictoire ;
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;
Signé par Mme BRENGARD, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
A R R E T,
La SCI GVP est propriétaire du lot 7 du lotissement dénommé [Adresse 5] (anciennement [Adresse 4]) et [T] [B] est propriétaire avec la SCI Makana du lot 3 dans ce même ensemble immobilier. Le lotissement est soumis à un cahier des charges établi par acte authentique des 3 et 6 septembre 1999 publié le 22 septembre 1999 volume 2400 n°10.
Le 4 février 2022, la SCI GVP a engagé une action à l'égard de [T] [B] et la SCI Makana en demandant qu'il leur soit au principal enjoint de cesser son activité commerciale de location saisonnière qui est contraire au cahier des charges imposant une occupation strictement résidentielle.
[T] [B] et la SCI Makana ont répliqué en substance que cette activité de location d'une partie de sa résidence principale était occasionnelle et accessoire, non exercée à titre commercial, et qu'elle était, en tout cas, non contraire à une clause expresse du cahier des charges.
***
Suivant jugement n° 23/26 rendu le 23 janvier 2023 (RG 22/000 44), le tribunal civil de première instance de Papeete a débouté la SCI GVP de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée à payer à [T] [B] et la SCI Makana une indemnité de procédure de 120'000 XPF outre les entiers dépens.
Le tribunal a notamment retenu que l'activité occasionnelle de location de meublés touristiques que [T] [B] et la SCI Makana admettent mener dans leur appartement n'est explicitement interdite par aucune disposition du cahier des charges, et qu'en outre, la SCI GVP ne justifie d'aucun trouble de voisinage en lien avec l'activité querellée.
***
Suivant requête du 2 février 2023, la SCI GVP a relevé appel de la décision dont elle sollicite l'infirmation, en demandant à la cour, statuant à nouveau par application de l'article 1134 du Code civil et du cahier des charges du lotissement établi le 3 septembre 1999,
- dire et juger que [T] [B] et la SCI Makana sont tenus de jouir de leur lot 3 conformément à un usage strictement résidentiel à l'exclusion de toute activité commerciale,
- dire et juger que les intimés exploitent une activité commerciale interdite au sein du lotissement,
- leur enjoindre de cesser leur activité commerciale sous peine d'une astreinte de 1'000'000 XPF par infraction constatée et de résilier leurs contrats avec les plates-formes de location saisonnière ainsi que la patente rpise au titre de cette activité, sous peine de la même astreinte,
- les condamner in solidum à lui payer une indemnité de procédure de 350'000 XPF en plus des entiers dépens.
À l'appui de son recours elle fait valoir :
- le cahier des charges du lotissement édicte manifestement une obligation de résidence à usage strictement exclusivement résidentiel,
- [T] [B] et la SCI Makana exploitent notoirement le lot 3 au titre d'une activité commerciale déclarée 'd'hébergement touristique et autre hébergement de courte durée',
- La gérante de la SCI GVP a adressé à [T] [B], plusieurs mises en demeure de cesser cette activité commerciale,
- [T] [B] a manqué à l'obligation d'affecter son lot un usage exclusivement résidentiel qui résulte du cahier des charges du lotissement.
Suivant conclusions du 6 juin 2023, [T] [B] et la SCI Makana ont demandé à la cour, au visa des dispositions des articles 3.1,6.2 et 17 du code de procédure civile, de débouter la SCI GVP de l'intégralité de ses demandes puis de la condamner à lui verser la somme de 250'800 XPF en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Les intimés se réfèrent à la motivation du jugement, soulignant que leur activité de location saisonnière est de nature civile comme étant accessoire à sa résidence principale, d'autre part qu'aucune clause du cahier des charges ne prohibe la location saisonnière, et enfin, que la preuve de nuisances imputables au locataire saisonnier n'est pas rapportée.
MOTIFS DE LA DECISION :
La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de ' dire et juger' ou de 'constater' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais uniquement des moyens.
C'est d'ailleurs le sens des conclusions des intimés critiquant le contenu des demandes de l'appelante tel que formulées dans la requête d'appel.
Le fait est que la seule prétention dont la cour est saisie au sens des articles 3 et 21-2 du code de procédure civile de Polynésie française , est celle tenant à enjoindre à [T] [B] de cesser son activité commerciale et de résilier ses contrats avec les plates-formes de location saisonnière ainsi que sa patente au titre de cette activité, le tout sous astreinte.
Les parties sont propriétaires au sein de lotissement, et le cahier des charges constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les clauses qu'ils contiennent.
Le fondement de l'action de la société GVP (article 1134 du code civil applicable en Polynésie française) est donc la violation de dispositions déterminées du cahier des charges et non le trouble anormal de voisinage.
La requête d'appel contient des considérations générales sur le caractère nécessairement résidentiel des lots du lotissement résidence [Adresse 5], qui sont sans intérêt pour la solution du litige.
L'appelante invoque plus précisément la violation de dispositions du cahier des charges qui sont les suivantes :
- page 10, une clause intitulée «obligations particulières des acquéreurs des lots» stipulant que les lots vendus sont exclusivement destinés à la construction de maison d'habitation de style polynésien devant avoir et conserver un caractère strictement résidentiel, à raison d'une maison par lot l'exception du lot n°1-2. Par dérogation, ce lot pourra être destiné, en complément d'habitation bourgeoise, à un usage de résidence de touristique à l'exclusion de tout autre activité.
- page 32, l'article 11 concernant la destination des lots, ainsi libellé :
les lots mis en vente sont destinés exclusivement à la construction de maison d'habitation de style polynésien, devant avoir et conserver un caractère strictement résidentiel.
En conséquence de cette affectation exclusive, sont rigoureusement prohibés :
l'édification d'aucun atelier, usine, laboratoire, entrepôt, commerce de bouche ou créant des nuisances sonores ou olfactives, clinique, hospice, cercle, lieu de réunion dans quelque but que ce soit,
- page 33, l'article 16 concernant l'usage et l'entretien des propriétés qui prohibent sur le lotissement, toute activité industrielle, les professions libérales (sauf exception), l'installation de tout établissement dangereux, incommode ou insalubre, classés, susceptible de troubler ou gêner le voisinage par la suite de bruits, vibrations, parasites électriques etc...
**
L'activité de location saisonnière n'est mentionnée dans aucune de ces clauses - ni du reste, dans d'autres stipulations du cahier des charges - comme étant prohibée.
S'agissant de restriction apportée au droit de propriété, le juge ne peut procéder par une interprétation a contrario de clauses contractuelles mais doit s'en tenir à l'application des conditions expresséments stipulées par les parties: c'est donc vainement que l'appelante déduit de la dérogation édictée pour le lot 1-2, que les autres lots ne peuvent avoir qu'une activité d'habitation bourgeoise.
Par ailleurs, rien n'indique que l'activité de location saisonnière peut être assimilée à un établissement dangereux, incommode ou insalubre, ou générateur d'un trouble de voisinage.
D'ailleurs, l'organe représentatif du lotissement - le syndicat des copropriétaires représentant l'association syndicale libre -, n'a pas lui-même intenté une action et n'est pas non plus intervenu dans le cadre de la présente procédure qui porte pourtant sur la violation alléguée d'une règle du cahier des charges.
Il résulte du reste, du procès-verbal d'assemblée générale du 12 juin 2021 que la position de Mme [O] à l'égard de la location en Airbnb n'a pas conduit les membres du lotissement à voter une résolution contre une telle activité.
Enfin, comme l'a fait observer le premier juge, les échanges de mails entre les copropriétaires ne permettent pas d'imputer directement les incivilités dont il est fait état, à un occupant identifié du logement appartenant à [T] [B] et la SCI Makana.
La cour relève également que, dans l'arrêt de la cour d'appel rendu le 27 mai 2021 dont il est fait état, non seulement les faits concernaient un autre lotissement mais qu'en outre, l'activité reprochée aux copropriétaires poursuivis, était l'exploitation commerciale de chambres dans plusieurs maisons en vue de location touristique ainsi que d'une pension de famille pour une capacité excédant plus de 20 personnes, alors que le cahier des charges dudit lotissement visait expressément au titre des activités prohibées : l'hôtellerie, pension ou autre bâtiment à destination autre que l'habitation bourgeoise. Cette espèce est donc sans similitude avec la location du logement appartenant à [T] [B] et la SCI Makana au sein du lotissement Tiaia.
Quant à la décision de la Cour de cassation du 27 février 2020 également produite par l'appelante, elle a été rendue à l'égard d'une société par actions simplifiée - commerciale par nature juridique -, propriétaire de 39 lots qu'elle mettait en location saisonnière. Ce cas ne peut pas non plus être transposé à la situation de [T] [B] et la SCI Makana louant leur appartement même en saisonnier au sein du lotissement dont le cahier des charges ne prévoit aucune restriction sur ce point.
Enfin, il est totalement sans intérêt d'évoquer les contributions fiscales attachées à la patente ou l'obligation de déclaration d'une activité d'hébergement touristique dès lors que l'administration fiscale n'est pas partie au présent procès et qu'il n'est pas prouvé que les intimés font l'objet de poursuites de la part de cette administration.
En conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions et la société GVP doit supporter les entiers dépens outre le paiement d'une indemnité de procédure d'appel à l'intimée.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;
Vu l'appel de la SCI GVP,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Vu les articles 406 et 407 du code de procédure civile de Polynésie française,
Condamne la SCI GVP aux dépens qui pourront être distraits au profit de Maître François Mestre, avocat qui en fait la demande, ainsi qu'au paiement aux intimés, d'une indemnité de procédure de 200 000 XPF sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de Polynésie française.
Prononcé à Papeete, le 9 novembre 2023.
Le Greffier, Le Président,
signé : M. SUHAS-TEVERO signé : MF BRENGARD
