Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 24/02075

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON Chambre 3 cab 03 D N° RG 24/02075 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZDY5 Jugement du 27 Juin 2024 Notifié le : Expédition et copie à : la SELARL ELECTA JURIS - 332 Me Agnès PRUDHOMME - 1357 REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 27 Juin 2024 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant, Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 23 Mai 2024 devant : Julien CASTELBOU, Président, siégeant en formation Juge Unique, Assisté de Anne BIZOT, Greffier, Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant : DEMANDERESSE S.A.S. IMCAP, prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Agnès PRUDHOMME, avocat au barreau de LYON DEFENDERESSES S.A.S.U. FONCIA [Localité 9], prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 7] [Adresse 8] représentée par Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON S.A. MMA IARD, prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON Société d’assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE, prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON Par courrier du 11 octobre 2022, la société IMCAP SAS a formalisé une offre d’achat aux consorts [V] relativement à leur appartement situé [Adresse 6] à [Localité 10], sous la condition suspensive de division du lot principal en deux lots d’habitations, nécessitant l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires et l’absence de recours dans les deux mois suivant les décisions de ladite assemblée. Le 20 octobre 2022, les consorts [V] ont accepté l’offre. Par acte authentique du 21 novembre 2022, reçu par Maître [F] [S], Notaire à [Localité 9], avec la participation de Maître [X] [E], notaire à [Localité 11], les consorts [V] ont fait promesse de vendre à la société IMCAP SAS les lots ci-après identifiés : « DESIGNATION Dans un ENSEMBLE IMMOBILIER situé à [Adresse 6], comprenant : Une maison de rapport avec le terrain sur lequel elle est édifiée en façade sur la [Adresse 12], ladite maison à usage commercial d’habitation, élevée sur caves voûtées, de quatre étages sur la [Adresse 12], et greniers au-dessus et cinquième étage sur la cour, sur partie de ladite maison confinée : - Au nord, par l’immeuble sis [Adresse 5], - A l’est, par la [Adresse 12], - Au sud, par l’immeuble sis [Adresse 4], - A l’ouest, par la cour et dépendances de l’immeuble [Adresse 2]. Figurant ainsi au cadastre : Section N° Lieudit Surface AR 30 [Adresse 6] 00 ha 01 a 67 ca (…) Les lots de copropriété suivants : Lot numéro douze (12) Un appartement situé au troisième étage comprenant entrée, cuisine, salle de bains avec WC, deux chambres, un salon et un petit salon. Et les cent soixante-cinq millièmes (165/1000èmes) des parties communes générales Lot numéro quatorze (14) Au sous-sol, la cave n°4. Et les un millième (1/1000ème) des parties communes générales. (…) Etant précisé que les lots proviennent de la division du lot 6 en trois lots, les lots 12, 13 et 14, ainsi qu’il résulte du modificatif à l’état descriptif de division et règlement de copropriété reçu par Maître [E], notaire à [Localité 11], le 19 septembre 2022. (…) ». Ont par ailleurs été prévues à ladite promesse de vente les « conditions suspensives particulières » suivantes : « Autorisation de division de lot Compte tenu du projet envisagé par le BENEFICIAIRE, savoir la division du lot numéro 12 en deux lots à usage d’habitation, le BENEFICIAIRE doit obtenir un accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, sur les points ci-après. (…) La condition sera réalisée par la production par le syndic d’un certificat de non recours contre cette assemblée dûment notifiée aux copropriétaires. (…) Le BENEFICIAIRE pourra renoncer à se prévaloir de cette condition suspensive. A défaut d’une telle renonciation et en l’absence de cet accord préalable, les présentes seront caduques ». A la demande de Monsieur [V], la société FONCIA [Localité 9] a convoqué une assemblée générale pour le 20 décembre 2022 au cours de laquelle les copropriétaires ont autorisé les travaux sollicités par les consorts [V] pour le compte de la société IMCAP. Le procès-verbal de l’assemblée générale a été notifié le 20 décembre 2022, par FONCIA [Localité 9]. Le 1er mars 2023, FONCIA [Localité 9] a établi et transmis au notaire une attestation de non-recours de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] en date du 20 décembre 2022, faisant état de ce qu’aucune action judiciaire n’a été engagée, en vue d’annuler ladite assemblée générale ou de contester l’une des décisions prises, dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal, et qu’en conséquence l’ensemble des décisions prises lors de l’assemblée générale du 20 décembre 2022 étaient définitives. Le 14 mars 2023, la société IMCAP a procédé au règlement du solde du prix et frais d’acte, la vente étant réitérée par acte authentique du 20 mars 2023 au prix de 540.000 euros, le procès-verbal d’assemblée générale du 20 décembre 2022 autorisant les travaux envisagés par la société IMCAP ainsi que le certificat de non recours de FONCIA [Localité 9] y étant annexés. Le 27 mars 2023, la société IMCAP a débuté les travaux de réaménagement de ses lots. Le même jour, le Conseil des consorts [D], propriétaires de l’appartement situé au 2ème étage, a adressé à la société IMCAP une mise en demeure de stopper les travaux en faisant valoir l’existence d’une assignation délivrée le 17 février 2023 au syndicat des copropriétaires aux fins d’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 20 décembre 2022. Estimant que FONCIA [Localité 9] avait commis une erreur en délivrant un certificat de non recours erroné en application duquel la vente a été conclue, la société IMCAP a, par courrier LRAR du 25 juillet 2023, mis en demeure FONCIA [Localité 9] de l’indemniser des préjudices subis à raison de la somme de 193.380,65 €. Afin d’aboutir à une solution non contentieuse, une nouvelle assemblée générale extraordinaire s’est tenue le 13 septembre 2023, au terme de laquelle les résolutions 4 à 7 adoptées lors de l’assemblée générale du 20 décembre 2022 ont été annulées et la réalisation de travaux sur les parties communes nécessaires à la division du lot 12 en deux lots d’habitation autorisée. Les consorts [D] ont formé recours en annulation de l’assemblée générale du 13 septembre 2023 dans son ensemble et subsidiairement l’annulation des résolutions d’autorisation des travaux de la société IMCAP. Par ordonnance du 22 février 2024, la société IMCAP a été autorisée à assigner à jour fixe la société FONCIA [Localité 9] et ses assureurs devant la présente juridiction. Par exploit du 29 février 2024, la société IMCAP a assigné à jour fixe à l’audience du 28 mars 2024, la société FONCIA [Localité 9] et ses assureurs MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD. A l’audience du 28 mars 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 23 mai 2024. Le 29 avril 2024, la société IMCAP a signé une promesse de vente de ses lots pour un montant de 420.000 € avec une date de réitération au 29 juillet 2024 au plus tard. * Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 06 mai 2024, la SAS IMCAP sollicite d’entendre le Tribunal : In limine litis, Vu l’article 378 du Code de procédure civile, Débouter la société FONCIA [Localité 9], la société MMA IARD Assurances Mutuelles et la société MMA IARD de leur demande de sursis à statuer. Vu l’article 844 du Code de procédure civile, Débouter la société FONCIA [Localité 9], la société MMA IARD Assurances Mutuelles et la société MMA IARD de leur demande de renvoi devant le juge de la mise en état. Sur le fond, Vu les articles 1240 et 1241 ; 1304-6 du Code civil ; 18 et 25b de la loi du 10 juillet 1965 ; 5, 9, 10 et 13 du décret du 17 mars 1967 : Condamner la société FONCIA [Localité 9], solidairement avec ses assureurs, la société MMA IARD Assurances Mutuelles et la société MMA IARD (police n°114239964), à régler à la société IMCAP les sommes de : - 340.627,50 € TTC au titre de l’ensemble des préjudices subis du fait des manquements successifs de la société FONCIA [Localité 9], - 15.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, - Outre les entiers dépens. Débouter la société FONCIA [Localité 9], la société MMA IARD Assurances Mutuelles et la société MMA IARD de l’ensemble de leurs demandes, moyens, fins et conclusions, Ordonner l’exécution provisoire de droit, Débouter la société FONCIA [Localité 9], la société MMA IARD Assurances Mutuelles et la société MMA IARD de leur demande visant à voir écarter l’exécution provisoire de droit. * Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 21 mai 2024, les sociétés FONCIA LYON, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD sollicitent d’entendre le Tribunal : Vu l’article 378 du Code de procédure civile, Surseoir à statuer dans l’attente de l’issue des procédures engagées par Mes [D] en contestations des délibérations des assemblées générales des 20 décembre 2022 et 13 septembre 2023 actuellement pendantes devant la Ch3, Cab 03C du Tribunal judiciaire de LYON, sous les n° de rôle 23/01642 et 23/10026. Vu l’article 844 du Code de procédure civile, Renvoyer tout le moins la présente procédure devant le juge de la mise en état, Sur le fond : Vu les articles 1240, 1304 et suivants, 1992 et suivants du Code civil ; la loi du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 8, 9, 17-1-AA, 18, 25b ; le décret du 17 mars 1967 et notamment son article 10 : Débouter purement et simplement la société IMCAP de l’ensemble de ses demandes. Pour le cas où le Tribunal retiendrait la responsabilité de la société FONCIA LYON, garantie par les compagnies MMA IARD MUTUELLES ASSURANCES et MMA IARD, Ramener le quantum du préjudice à de juste proportions. En tout état de cause, Condamner la société IMCAP à leur payer la somme de 3000 euros chacune en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, Ecarter l’exécution provisoire de droit, ou à tout le moins ordonner à la société IMCAP de fournir la constitution de garantie réelle ou personnelle destinée à garantir les restitutions et les réparations. * En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens. MOTIFS I. Sur la demande de sursis à statuer La société FONCIA, qui ne conteste pas avoir établi une attestation de non-recours contre l’assemblée générale du 20 décembre 2022 erronée, fait valoir que l’existence de la faute dénoncée et son incidence sur les choix de la société IMCAP et, potentiellement, sur le quantum de son préjudice, sont étroitement liées à l’issue des procédures en contestation engagées par les consorts [D] contre les délibérations autorisant les travaux portés à l’ordre du jour à deux reprises. En outre, elle rappelle que les décisions d’assemblées générales étant exécutoire tant qu’elles ne sont pas annulées expressément par une décision définitive, les travaux sont en l’état du dossier autorisés et conséquemment la société IMCAP ne peut se prévaloir d’un quelconque préjudice actuel et direct en lien avec la faute qu’elle lui reproche. En réponse, la société IMCAP fait valoir que, le fondement juridique principal de responsabilité qu’elle invoque étant la perte de chance de ne pas contracter, quand bien même in fine les résolutions d’assemblées générales ne seraient pas annulées, ses préjudices seraient toujours existants puisqu’ils ont pris naissance avec l’acte réitératif de vente. Réponse du Tribunal, Aux termes de l’article 377 du Code de procédure civile, en dehors des cas où la loi le prévoit, l’instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l’affaire ou ordonne son retrait du rôle. En application de l’article 378 du Code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine. Il est constant que lorsque des travaux se trouvent autorisés par une assemblée générale des copropriétaires, la décision s’impose à tous tant que sa nullité n'a pas été définitivement prononcée, cette décision étant immédiatement exécutoire, ce dont il résulte qu’une instance en annulation des décisions d’une assemblée générale n’a aucun caractère suspensif et qu’ainsi lesdites décisions restent opposables tant qu’elles n’ont pas été annulées. En l’espèce, il convient de relever que les procédures en contestations des délibérations des assemblées générales des 20 décembre 2022 et 13 septembre 2023, enregistrées sous les n° de rôle 23/01642 et 23/10026 sont toujours pendantes devant la présente juridiction et partant que les décisions d’assemblées générales autorisant la réalisation des travaux sont toujours opposables à tous. Dès lors, bien qu’il ne soit pas contestable que la société FONCIA LYON a commis une faute en délivrant une attestation de non-recours erronée, il apparait en l’état des procédures susmentionnées que le préjudice invoqué par la société IMCAT demeure incertain et qu’ainsi le Tribunal n’est pas en mesure d’apprécier la réalité, à tout le moins le quantum, des préjudices allégués par cette dernière. En conséquence, et dans l’intérêt d’une bonne administration de la Justice, il sera fait droit à la demande de sursis à statuer formée par les défenderesses dans l’attente des décisions définitives relatives aux procédures engagées par les consorts [D] en contestations des délibérations des assemblées générales des 20 décembre 2022 et 13 septembre 2023 actuellement pendantes devant la Chambre 3 du Tribunal judiciaire de LYON, sous les n° de rôle 23/01642 et 23/10026. Il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le Tribunal d’une demande de fixation d’audience dès lors que le sursis à statuer n’aura plus cause. II. Sur les demandes de fin de jugement Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations. En l’espèce, il y a lieu de réserver les demandes formées au titre des dispositions susmentionnées. En application de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. PAR CES MOTIFS SURSOIE à statuer sur les demandes de la SAS IMCAP dans l’attente des décisions définitives relatives aux procédures engagées par les consorts [D] en contestations des délibérations des assemblées générales des 20 décembre 2022 et 13 septembre 2023 actuellement pendantes devant la Chambre 3 du Tribunal judiciaire de LYON, sous les n° de rôle 23/01642 et 23/10026 ; DIT que l’affaire sera rappelée en audience à la diligence des parties ; RESERVE les demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; RESERVE les dépens ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M. CASTELBOU, et le Greffier, Mme BIZOT. Le Greffier, Le Président,