Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/52876
N° Portalis 352J-W-B7I-C4QGT
N°: 1
Assignation du :
17 avril 2024
EXPERTISE[1]
[1] 2 copies exécutoires
+ 1 expert
délivrées le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 12 novembre 2024
par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.A.S. [X]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Maître Fleur GAFFINEL de la SELARL REINHART MARVILLE TORRE, avocats au barreau de PARIS - #K0030
DEFENDERESSE
La S.A.R.L. TECHNOLOGIE NETWORK DEVELOPPEMENT (TND)
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par Maître Gina MARUANI de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0428
DÉBATS
A l’audience du 15 octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,
Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 24 février 2000, la SCI du [Adresse 5] a consenti à la société TECHNOLOGIE NETWORK DEVELOPPEMENT un contrat de bail portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 5], à usage de « Formation, conseils informatique… », pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2020.
Un second bail a été signé le 29 décembre 2014 entre les mêmes parties, portant sur des locaux situés à la même adresse, « en rez de chaussée et entresol bâtiment C », pour une durée de neuf années à compter du 29 décembre 2014.
Le 14 décembre 2022 la société [X] est devenue propriétaire de l’ensemble immobilier du [Adresse 5].
Par deux actes d’huissier du 26 juin 2023, le bailleur a signifié au preneur congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction, en visant d’une part le bail du 24 février 2000 et d’autre part celui du 29 décembre 2014.
Par deux actes du 15 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer au preneur deux sommations visant la clause résolutoire, visant la « privatisation » de la cour commune d’une part et d’autre part le respect de la destination contractuelle des locaux loués.
Par acte du 11 janvier 2024 le preneur a saisi le tribunal judiciaire de Paris d’une demande de nullité du congé délivré le 26 juin 2023 pour le bail 1, et de contestation des deux sommations délivrées le 15 décembre 2023.
C’est dans ces conditions que par exploit délivré le 17 avril 2024, la société [X] a fait citer la société TECHNOLOGIE NETWORK DEVELOPPEMENT devant le président de ce tribunal, statuant en référé, en désignation d’un expert afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et de l'indemnité d'occupation pour les deux baux.
Après deux renvois l’affaire a été retenue à l’audience du 15 octobre 2024.
La requérante, à titre principal, maintient le bénéfice de son acte introductif d’instance et sollicite le débouté des demandes reconventionnelles. Subsidiairement elle sollicite que l’expertise soit cantonnée au bail 2. En tout état de cause elle demande la condamnation de la défenderesse à la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
En réponse, la partie défenderesse à titre principal s’oppose à la demande d’expertise, subsidiairement sollicite que cette mesure ne porte que sur le bail 2, et en tout état de cause que les frais d’expertise soient à la charge du bailleur, ainsi qu’une indemnité de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024, date de la présente ordonnance.
MOTIFS
En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.
Le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d’option ouvre droit au profit du locataire, d'une part, en vertu des articles L.145-14 et L.145-57 du code de commerce, à une indemnité d'éviction dont le principe n'est pas discuté en l'espèce, et d'autre part, selon l’article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité.
En outre, le maintien dans les lieux justifie, d'après l’article L.145-28 précité, le versement au propriétaire d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération des locaux.
Aucun texte relatif au bail commercial ne s’oppose à l’exercice par le juge des référés des pouvoirs que lui confère l’article 145 du code de procédure civile. Dès lors qu’aucun juge du fond n’est saisi de demandes concernant l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation au jour de la saisine du juge des référés, et que ces évaluations impliquent de nombreux paramètres, le bailleur dispose d’un motif légitime à solliciter une expertise devant le juge des référés.
En l’espèce le preneur s’oppose à l’expertise sollicitée aux motifs que la société [X] ne dispose pas d’un motif légitime puisque la nullité du congé portant sur le bail 1 est évidente, litige dont le juge du fond est saisi, que la régularité des sommations délivrées sur les deux baux est également contestée, et qu’en tout état de cause en délivrant ces sommations le bailleur entend refuser au preneur tout droit à une indemnité d’éviction.
La société [X] s’oppose à ces moyens en indiquant notamment que le juge des référés reste compétent pour ordonner une expertise malgré la saisine au fond qui ne porte pas sur l’indemnité d’éviction et d’occupation, et que la délivrance des sommations visant la clause résolutoire après celles des congés s’explique par la découverte postérieure d’éléments de faits, et n’implique aucunement la volonté du bailleur de renoncer au congé et d’exercer un droit de repentir.
Il ressort de l’ensemble des pièces produites que la société [X] a manifesté sans équivoque son droit d’option en délivrant les deux congés du 26 juin 2023. La délivrance postérieure de deux sommations visant la clause résolutoire, dont le bailleur nous dit qu’elle est motivée par des éléments de faits découverts postérieurement, n’est pas de nature à caractériser un renoncement au droit d’option, et le juge des référés n’a en aucun cas à se prononcer sur la régularité et/ou le bien fondé ni des congés ni des sommations, compétences qui appartiennent au juge du fond.
Mais l’existence d’une instance pendant devant le juge du fond, relative à la seule annulation du congé refusant le renouvellement du bail et offrant une indemnité d’éviction, ou relative à l’annulation d’une sommation visant la clause résolutoire du bail, ne fait pas obstacle à une demande d’expertise fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, destinée, avant tout procès, au recueil des éléments de preuve nécessaires à l’évaluation et à la fixation des indemnités d’éviction et d’occupation, dont le juge du fond n’a pas été saisi.
Il n’est certainement pas d’une bonne administration de la justice de différer la décision sur l’expertise à la décision du juge du fond compte-tenu des délais de ces différentes procédures, et en rappelant que le risque procédural et financier de l’expertise sollicitée devant le juge des référés pèse en tout état de cause sur le bailleur, qui assumera seul son coût même si finalement l’expertise devait s’avérer inutile.
Il est ainsi justifié d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour recourir à une mesure d’expertise, pour les deux baux litigieux, qui sera ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.
S’agissant des demandes accessoires, l’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l'article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de la demanderesse et il est équitable de dire, en application de l’article 700 du code de procédure civile, que chaque partie gardera la charge de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire, et en premier ressort,
Ordonnons une expertise et désignons en qualité d'expert :
Mme [V] [F]
[Adresse 6]
[Localité 8]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 10]
avec mission, pour le bail du 24 février 2000 et celui du 29 décembre 2014, de :
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission
- s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,
- visiter les lieux donnés à bail, les photographier en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés employés par le preneur dans ces locaux et sur ce fonds,
- Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction :
a) dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant ; valeur marchande déterminée selon la valeur locative du marché si celle-ci est supérieure à celle déterminée selon les usages de la profession),
b) dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels) ;
- Rechercher tous éléments permettant d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert ;
- Déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus,
Faisons injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu'elles adresseront à l'expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,
Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :
✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;
✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ;
→ en informant les parties, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnables ;
→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.
Fixons à la somme de 5 000 euros montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la société [X], auprès du Régisseur des Avances et Recettes du tribunal judiciaire de Paris pour le 12 janvier 2025 ;
Disons que faute de consignation de la présente provision initiale par l'une des parties, l'autre partie pourra se substituer à la partie défaillante dans le versement de la part de provision ;
Disons que faute de consignation de la provision dans le délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;
Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au Greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) dans un délai de 6 mois à compter de la consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;
Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;
Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;
Rejetons les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Disons que les dépens resteront à la charge de la société [X] ;
Rappelons que la présente décision est de droit revêtue de l’exécution provisoire.
Fait à Paris le 12 novembre 2024.
Le Greffier, Le Président,
Arnaud FUZAT Fanny LAINÉ
Service de la régie :
Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris
☎ [XXXXXXXX03]
Fax [XXXXXXXX02]
✉ [Courriel 11]
Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :
➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :
IBAN : [XXXXXXXXXX09]
BIC : TRPUFRP1
en indiquant impérativement le libellé suivant :
C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial
➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)
Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).
Expert : Madame [V] [F] [I]
Consignation : 5 000 € par la S.A.S. [X]
le 12 janvier 2025
Rapport à déposer le : 12 juillet 2025
Juge chargé du contrôle de l’expertise :
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.
