Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/53697
N° Portalis 352J-W-B7I-C4PY6
N° : 8
Assignation du :
10 avril 2024
[1]
[1] 1 copie exécutoire
délivrée le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 11 septembre 2024
par Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.C.I. TUNIPIERRE
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS - #C1272
DEFENDERESSE
La S.A.R.L. LE GRAIN DE FOLIE
[Adresse 1]
[Localité 3]
non représentée
DÉBATS
A l’audience du 07 août 2024, tenue publiquement, présidée par Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,
Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 4 décembre 1972, M. [X] [Y] et Mme [L] [S], son épouse, ont consenti à M. [A] [N] et Mme [G] [T], son épouse, un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 3].
Par acte du 27 mars 1982, Mme [S] veuve [Y] et M. [P] [Y] ont consenti au renouvellement du bail pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 20.000 francs, en principal, outre 5% de charges, le tout payable trimestriellement les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année.
Par acte du 21 avril 1982, M. et Mme [N] ont cédé leur bail à M. [B] [V] pour tout le temps restant à courir à compter de la date précitée.
Aux termes d'un avenant en date du 24 septembre 1991, M. [P] [Y] a consenti au renouvellement du bail au profit de M. [V] pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 1981.
Suivant acte authentique en date du 29 mai 1999, M. [Y] a vendu les locaux objet du bail aux associés de la SCI TUNIPIERRE alors en cours de formation.
Le bail conclu avec M. [V] a été renouvelé à compter du 1er janvier 2000 en vertu d'un arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 22 mars 2006.
Le 4 juin 2007, M. [V] a cédé son fonds de commerce à Mme [D] [I].
Le 23 février 2009, la SCI TUNIPIERRE a notifié à Mme [I] son acceptation du renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions que le bail expiré, à l'exception du montant du loyer qu'elle entendait voir fixer à 16.400 euros.
Par jugement définitif en date du 2 juillet 2012, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail était renouvelé à compter du 1er janvier 2009 aux mêmes charges et conditions que le bail expiré.
Par acte sous seing privé en date du 6 juin 2014, Mme [I] a cédé son fonds de commerce à la SARL LE GRAIN DE FOLIE.
Le 29 décembre 2022, la SCI TUNIPIERRE a fait délivrer à la société LE GRAIN DE FOLIE un commandement de payer la somme de 26.202,74 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 27 décembre 2022 outre le coût de l'acte.
Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2023, la SCI TUNIPIERRE a dénoncé à la société LE GRAIN DE FOLIE un procès-verbal de constat d'huissier établi le 16 janvier 2023 constatant notamment que « le local est fermé et inexploité » et lui a fait sommation de reprendre l'activité dans un délai de 15 jours.
C'est dans ce contexte que par exploit du 10 avril 2024, la SCI TUNIPIERRE a fait assigner la société LE GRAIN DE FOLIE devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé en lui demandant de :
« * Vu les articles L.145-41 du Code de Commerce et suivants,
* Vu le Commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 décembre 2022,
* Vu la sommation d’avoir à reprendre l’activité signifiée le 21 juillet 2023
* Vu les PV de constat du 16 janvier 2023 et 8 mars 2024.
1°)- CONSTATER que le Preneur n’a pas réglé à la SCI TUNIPIERRE ses loyers et charges dans le délai prescrit
- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives
- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’exploitation du fonds de commerce
EN CONSÉQUENCE :
2°)- ORDONNER, l’expulsion de la Société LE GRAIN DE FOLIE ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, sous astreinte de 150 Euros par jour de retard à compter du prononcé de l’Ordonnance jusqu’au départ définitif ;
- DIRE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des Procédures civiles d’Exécution ;
3°)- CONDAMNER à titre provisionnel la Société LE GRAIN DE FOLIE au paiement de la somme de 34.557,82 Euros suivant décompte arrêté au terme du mois de février 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 29 décembre 2022, date du commandement de payer,
4°)- CONDAMNER à titre provisionnel la Société LE GRAIN DE FOLIE à une indemnité mensuelle d’occupation égale au « montant du loyer contractuellement en vigueur », qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira, à compter du mois de mars 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés.
5°)- CONDAMNER la Société LE GRAIN DE FOLIE à payer la somme de 1.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.
6°)- CONDAMNER la Société LE GRAIN DE FOLIE aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation, des frais de levée d’états et d’extrait KIS. ».
Assignée selon les formes des articles 656 et 658 du code de procédure civile, la société LE GRAIN DE FOLIE
A l'audience du 7 août 2024, la SCI TUNIPIERRE a, par l'intermédiaire de son conseil, soutenu oralement les termes de son assignation.
La procédure a été dénoncée au créancier inscrit sur le fonds.
Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé des faits, de la procédure et des moyens de la SCI TUNIPIERRE, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.
L'affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2024.
MOTIFS
En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».
Sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. ».
Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit du bail.
En application de l'article 835 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».
En l’espèce, l'acte de renouvellement conclu le 27 mars 1982 entre M. et Mme [Y], d'une part, et M. et Mme [N], d'autre part, prévoit, au titre des « Charges et conditions » que :
« Le présent renouvellement de bail est consenti et accepté aux mêmes charges et conditions qu'au bail initial du quatre décembre mil neuf cent soixante douze, ci-après littéralement rapportées, sauf la modification ci-après effectuée :
« Le présent bail, est fait aux charges et conditions ordinaires et de droit, et notamment, à celles suivantes, que le preneur s’oblige à exécuter exactement sans aucune diminution du loyer ci-après fixé :
(...)
6°- d’occuper les lieux, et d’y exercer le commerce de « Marchand de vin et liqueurs » ;
(…)
Clause modificative
D'un commun accord entre elles, et concernant les conditions du présent renouvellement de bail, les parties déclarent modifier la clause numéro 6 des charges et conditions ci-dessus, qu'elles annulent et remplacent par celle suivante :
« 6°- d’occuper les lieux, et d’y exercer le commerce de « Marchand de vin et liqueurs », et de « Restauration-plats du jour ».
Aucune autre modification n'étant apportée aux charges et conditions du bail initial. ».
Dans la rubrique relative aux loyers, il est en outre indiqué :
« Il est expressément convenu :
Qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance, et un mois après un simple commandement de payer resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble aux bailleurs, sans qu'il soit besoin de faire prononcer cette résiliation en justice : il en sera de même pour toute inexécution d'une clause ou condition quelconque du présent renouvellement de bail :
Que les bailleurs reprendront la libre disposition des lieux par le seul fait de l'expulsion des locataires prononcée par simple référé ; (...) ».
Le 29 décembre 2022, la SCI TUNIPIERRE a fait délivrer à la société LE GRAIN DE FOLIE un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, reproduisant les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 alinéa 1 du code de commerce et indiquant qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire. En annexe, figure un décompte arrêté à la date du 27 décembre 2022 reprenant le détail des loyers et charges dus et des versements effectués. Il permet ainsi au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
La société LE GRAIN DE FOLIE ne justifie pas avoir réglé les causes du commandement dans le mois de sa délivrance.
Le 16 janvier 2023, l'huissier mandaté par le bailleur a en outre effectué les constatations suivantes : le « local est fermé et inexploité. De nombreuses chaises et tables sont entreposées à l'intérieur du local. Les rideaux sont en partie tirés. Du matériel de restauration est entassé dans la pièce principale, je décèle notamment un four à micro-ondes. ».
L'huissier indique également que « sur le site Google, le restaurant Le Grain de Folie apparaît avec la mention « fermé temporairement».
Des constations du même ordre ont été effectuées par le commissaire de justice qui s'est rendu sur les lieux le 8 mars 2024 à savoir : le « local est fermé et manifestement inexploité. Il règne un grand désordre dans la pièce à l’avant du local et donnant sur la voie publique. Divers éléments et objets mobiliers - dont des étagères métalliques de couleurs blanches et des fûts de bière de la marque Jupiler - encombrent ladite pièce. Les rideaux sont en partie tirés. Les vitrines sont sales », le résultat de la consultation du site internet Google étant, quant à lui, identique.
Le 21 juillet 2023, plusieurs voisins avaient en outre indiqué au commissaire de justice que « les lieux étaient inexploités et abandonnés » depuis plusieurs mois.
Dans ces conditions, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail avec toutes conséquences de droit à la date du 29 janvier 2023.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite et l'obligation de la société LE GRAIN DE FOLIE de quitter les locaux n'est dès lors pas contestable. Il convient par conséquent d’ordonner, faute de libération volontaire des lieux dans les 30 jours suivant la signification de la présente ordonnance, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique.
En l’absence de circonstances de nature à compromettre la bonne exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.
Le sort des meubles et objets mobiliers garnissant éventuellement les lieux sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
L’indemnité d’occupation due par la société LE GRAIN DE FOLIE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
Sur la demande de provision
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».
Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
En l'espèce, au vu du décompte versé aux débats, l'obligation de la société LE GRAIN DE FOLIE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation à la date du 26 février 2024, n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 34.211,32 euros, le décompte produit intégrant une somme de 346,50 euros au titre des « frais de contentieux-commandement ». La société LE GRAIN DE FOLIE sera par conséquent condamnée à payer à la SCI TUNIPIERRE la somme de 34.211,32 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation, soit à compter du 10 avril 2024.
Sur les demandes accessoires
La société LE GRAIN DE FOLIE qui succombe sera condamnée aux dépens et à payer à la SCI TUNIPIERRE la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 janvier 2023 ;
Ordonnons, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 30 jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL LE GRAIN DE FOLIE des locaux situés [Adresse 1] – [Localité 3] ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef, avec, si nécessaire, le concours d'un serrurier et de la force publique ;
Disons n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;
Disons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Fixons à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la SARL LE GRAIN DE FOLIE à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés à une somme égale au montant du loyer contractuel outre les taxes, charges et accessoires qui auraient été perçus en vertu du bail à défaut de résiliation et condamnons la société LE GRAIN DE FOLIE à payer cette indemnité à la SCI TUNIPIERRE ;
Condamnons par provision la SARL LE GRAIN DE FOLIE à payer à la SCI TUNIPIERRE la somme de 34.211,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 février 2024, cette somme étant augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2024;
Condamnons la SARL LE GRAIN DE FOLIE à payer à la SCI TUNIPIERRE la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la SARL LE GRAIN DE FOLIE aux dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer et la dénonciation de l'assignation au créancier inscrit ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;
Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.
Fait à Paris le 11 septembre 2024.
Le Greffier, Le Président,
Arnaud FUZAT Géraldine DETIENNE
