Tribunal judiciaire, 06 septembre 2024. 23/02309

Du 06 septembre 2024 5AA SCI/JJG PPP Référés N° RG 23/02309 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YTMM S.C.I. ALAREL C/ [B] [I], [D] [P] - Expéditions délivrées au demandeur et aux défendeurs, - FE délivrée à S.C.I. ALAREL Le 06/09/2024 Avocats : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 septembre 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : S.C.I. ALAREL rcs 428 835 870 [Adresse 5] [Localité 3] représentée par Monsieur [C] DEFENDEURS : Madame [B] [I] née le 13 Décembre 1990 à BULGARIE [Adresse 2] [Localité 4] Présente Monsieur [D] [P] [Adresse 2] [Localité 4] Présent DÉBATS : Audience publique en date du 28 Juin 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Décembre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort, les défendeurs ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date et à effet du 1er janvier 2020, la SCI ALAREL a donné à bail à Monsieur [D] [P] et Madame [B] [I] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4]. Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2023, la SCI ALAREL a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2048,21 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2023, la SCI ALAREL a assigné Monsieur [D] [P] et Madame [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 23 février 2024 aux fins de voir : Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Madame [I] [B] et à Monsieur [P] [D] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l'article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 et de l'article 7g) de la Loi du 06 juillet 1989 et de juger que ces locataires seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, ainsi que tout occupant de leur chef, Condamner conjointement et solidairement les défendeurs au titre des loyers et charges à la somme de 2435,79 euros en principal en application de l'article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1231-6 du Code civil, Condamner encore conjointement et solidairement les défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre, conformément à l'article 1760 du Code civil, Condamner conjointement et solidairement les défendeurs au paiement d'une somme de 700 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par la demanderesse et que l'équité impose de ne pas lui laisser supporter, Les condamner conjointement et solidairement en tous les dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement, la dénonciation EXPLOC et de la présente assignation, en vertu de l'article 696 du Code de procédure civile. A l’audience du 23 février 2024, l’affaire a été renvoyée une première fois au 15 mars 2024. Elle a fait l'objet d'un nouveau renvoi à l'audience du 22 mars 2024. Lors de l’audience du 22 mars 2024, la SCI ALAREL, régulièrment représentée, expose que la dette locative s’élève à la somme de 2765,59 euros au 14 mars 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délai de paiement. En défense, Monsieur [D] [P] et Madame [B] [I] comparaissent et exposent qu’ils ne contestent ni le principe, ni le montant de la dette. Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 147 euros en sus du loyer courant. Ils indiquent avoir retrouvé une situation professionnelle stable. Une réouverture des débats à l'audience du 28 juin 2024 a été ordonnée. Lors de cette audience, la SCI ALAREL maintien ses demandes. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 6 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 13 décembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 23 février 2024. La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 13 juillet 2023. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs. La SCI ALAREL a fait signifier à Monsieur [D] [P] et Madame [B] [I] un commandement d’avoir à payer la somme de 2048,21 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 11 juillet 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi. Monsieur [D] [P] et Madame [B] [I] n’ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes dudit commandement et justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, à compter de la délivrance du commandement du 11 juillet 2023, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 12 août 2023, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 12 août 2023. Dans la mesure où aucun document n'est produit par les défendeurs justifiant d'une assurance couvrant les risques locatifs, aucun délai de paiement ne saurait leur être accordé. Dès lors, Monsieur [D] [P] et Madame [B] [I] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 12 août 2023, ce qui constitue pour la SCI ALAREL un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail. Sur la provision et les indemnités d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI ALAREL produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2765,59 euros à la date du 14 mars 2024. Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [D] [P] et Madame [B] [I] seront donc condamnés au paiement de la somme de 2765,59 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 14 mars 2024 – échéance du mois de mars 2024 incluse. Monsieur [D] [P] et Madame [B] [I] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (553,44 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur la solidarité Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que « Pour l'exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, il y aura solidarité et indivisibilité entre les parties ci-dessus désignées sous le vocable « le locataire » ». Monsieur [D] [P] et Madame [B] [I] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc solidairement mis à la charge de Monsieur [D] [P] et Madame [B] [I]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [D] [P] et Madame [B] [I] à verser à la SCI ALAREL la somme de 100 euros. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 12 août 2023 ; REJETONS la demande de délais formée par Monsieur [D] [P] et Madame [B] [I] ; CONDAMNONS Monsieur [D] [P] et Madame [B] [I] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 4] ; AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [D] [P] et Madame [B] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (553,44 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [P] et Madame [B] [I] à payer à la SCI ALAREL la somme de 2765,59 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 14 mars 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [P] et Madame [B] [I] à payer à la SCI ALAREL, à compter du 1er avril 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [P] et Madame [B] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [P] et Madame [B] [I] à payer à la SCI ALAREL une indemnité de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION