Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
18° chambre
1ère section
N° RG 23/07182
N° Portalis 352J-W-B7H-CZWFM
N° MINUTE : 3
contradictoire
Assignation du :
03 Mai 2023
JUGEMENT
rendu le 30 Janvier 2025
DEMANDERESSE
S.A.R.L. RESTAURANT [7]
[Adresse 2]
[Localité 8] / France
représentée par Me Abdelkarim BOUYAHIAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1134
DÉFENDERESSE
S.C.I. [E]
[Adresse 3]
[Localité 4] / FRANCE
représentée par Me Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1982
Décision du 30 Janvier 2025
18° chambre 1ère section
N° RG 23/07182 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZWFM
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,
assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,
DÉBATS
A l’audience du 25 Novembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 8 octobre 2021, la SCI [E] – représentée par M. [I] [D] et dont les biens immobiliers décrits ci-après ont été acquis par acte sous seing privé du 11 décembre 2014 a donné à bail à la SARL Restaurant [7] – représentée par Mme [J] [R] [S], associée de Mme [L] [O] [U] – des locaux commerciaux composés, au rez-de-chaussée, du lot numéro 2 comprenant une entrée, un magasin, une salle d’eau et un WC et, au sous-sol, des lots numéro 20, 21 et 23 comprenant respectivement des caves portant les numéros 2, 3 et 5. Lesdits locaux sont situés au [Adresse 2] à [Localité 8].
Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 8 octobre 2021 pour se terminer le 7 octobre 2030, moyennant le versement d’un loyer annuel indexé à l’Indice du coût de la construction (ICC) de 30 000 euros hors taxes hors charges et le versement d’un dépôt de garantie de 7 500 euros et d’un « droit d’entrée » de 39 700 euros. Cette dernière somme correspond au reliquat de la dette locative de la SARL [6] – société gérée par M. [X] [Z] et dont le bail commercial a été résilié et substitué par le bail litigieux du 8 octobre 2021 en raison de la crise sanitaire – et a été soldée, selon les modalités du bail, en sept versements entre le 1er et le 7 octobre 2021 et 6 versements mensuels égaux à partir du 28 octobre 2021.
Les lieux ont pour destination l’activité exclusive de « restaurant, sans spectacle ni musique (autre que musique de fond), ou [autre] émissions de nuisances sonores, sanitaires ou olfactives ».
En conformité avec les stipulations du bail, le preneur s’est acquitté, entre le 1er et 7 octobre 2021, de la somme de 22 200 euros. Se prévalant d’impayés, la SCI [E] a fait délivrer à la SARL Restaurant [7] par acte d’huissier du 31 décembre 2021 un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 11600 euros.
Soutenant que les causes du commandement de payer susmentionné n’avaient pas été réglées le 31 janvier 2022, la SCI [E] a fait assigner la SARL Restaurant [7] par acte d’huissier du 11 février 2022 devant le juge des référé du tribunal judiciaire de Parisaux fins de demander à ce dernier de constater l’acquisition de la clause résolutoire, de prononcer l’expulsion du locataire, et de le condamner au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.
La SARL Restaurant [7] n’a pas constitué avocat.
Par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort le 18 mai 2022, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à compter du 31 janvier 2022, a prononcé l’expulsion du preneur des lieux et l’a condamné au paiement de la somme provisionnelle de 26 240 euros, au titre de ses arriérés locatifs, du reliquat relatif au droit d’entrée, d’une indemnité d’occupation ainsi que de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par acte d’huissier du 7 juin 2022, l’ordonnance a été signifiée au preneur dans les formes prévues à l’article 656 du code de procédure civile.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 septembre 2022, la SCI [E] a été mise en demeure par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble litigieux de faire cesser les nuisances sonores de son preneur, ladite mise en demeure faisant suite à de nombreuses plaintes des copropriétaires.
Par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2022, la SCI [E] a fait délivrer à la SARL Restaurant [7] un commandement de quitter les lieux au plus tard le 2 octobre 2022. Le preneur étant absent, l’acte a été signifié conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile.
Par acte de commissaire de justice du 5 octobre 2022, un procès-verbal de tentative d’expulsion a été dressé, les locaux litigieux ayant été trouvés fermés.
Par courrier du 6 octobre 2022, la SARL Restaurant [7] a reçu une convocation du commissariat de police du [Localité 8] de [Localité 8] la priant de se présenter, le 21 octobre 2022, à la cellule des expulsions locatives.
Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2022, la SARL Restaurant [7] s’est vu remettre la copie de l’assignation du 11 février 2022, de la décision du 18 mai 2022, du commandement de quitter les lieux et du procès-verbal de tentative d’expulsion.
Le 8 novembre 2022, la SARL Restaurant [7] a interjeté appel de l’ordonnance du 18 mai 2022 et a adressé une requête au juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins de demander un délai à l’exécution de la mesure d’expulsion. Faite au nom de la gérante et non à celui de la société, ladite requête a été déclarée irrecevable.
Le 14 novembre 2022, la SARL Restaurant [7] a adressé une nouvelle requête auprès du juge de l’exécution aux fins de solliciter une suspension de l’exécution de l’ordonnance litigieuse et a demandé au commissaire de justice, par courrier simple et électronique, de surseoir à toute tentative d’expulsion.
Par actes de commissaire de justice délivrés le 16 novembre 2022 conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile, la SCI [E] a de nouveau fait signifier à la SARL Restaurant [7] l’ordonnance de référé du 18 mai 2022 ainsi que le commandement de quitter les lieux du 28 septembre 2022, ces deux actes annulant et remplaçant les actes précédents signifiés à une mauvaise adresse, à savoir le [Adresse 1] en lieu et place du [Adresse 2].
La 29 novembre 2022, M. [I] [D] a porté plainte au commissariat de police du [Localité 8] de [Localité 8] pour menace de mort de la part de Mme [L] [O] [U] et M. [X] [Z] à partir de mai 2022.
Par requête du 12 mars 2023, la SARL Restaurant [7] a saisi le juge de l’exécution aux fins de demander un délai de 12 mois pour quitter les lieux litigieux.
Par arrêt du 13 avril 2023, la cour d’appel a déclaré l’appel interjeté par la SARL [7] contre l’ordonnance de référé du 18 mai 2022 recevable mais l’a rejeté dès lors que, par application de son effet dévolutif, il était limité à la nullité des actes de procédures et ne comportait aucune demande d’annulation de l’assignation introductive d’instance, de l’ordonnance ou des actes subséquents. La cour d’appel a condamné la SARL Restaurant [7] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 19 avril 2023, le juge de l’exécution a débouté la SARL Restaurant [7] de l’ensemble de ses demandes, retenant que celle-ci n’avait justifié d’aucune démarche en vue de la relocalisation de son activité et n’avait produit aucun élément relatif à sa situation financière, et l’a condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le 12 mai 2023, la SCI [E] a fait procéder à l’expulsion de la SARL Restaurant [7] avec l’aide d’un serrurier et de la force publique. Le preneur étant absent, l’ouverture des lieux a été forcée et les biens meubles les garnissant ont été laissés sur place.
Le 4 juillet 2023, les biens meubles de la SARL Restaurant [7] garnissant les lieux litigieux ont été déménagés – avec le concours des forces de l’ordre en raison de l’opposition du preneur – au sein d’un box de stockage situé au [Adresse 5] à [Localité 8].
Par acte sous seing privé du 5 juillet 2023, la SCI [E] a donné à bail à la SAS Primatice les locaux litigieux.
C’est dans ce contexte que la SARL Restaurant [7] a fait assigner la SCI [E], par acte de commissaire de justice signifié le 3 mai 2023, devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :
- Déclarer la société Restaurant [7] recevable en sa demande,
- Suspendre les effets de la clause résolutoire déclarée acquise par l’ordonnance du 18 mai 2022,
- Ordonner le sursis à l’exécution de la décision d’expulsion de la société Restaurant [7] en date du 16 mai 2022,
- Condamner la SCI [E] à payer à la société Restaurant [7] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la SCI [E] aux entiers dépens,
- Statuer ce que de droit sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Au soutien de ses demandes, la SARL Restaurant [7] fait valoir en substance :
- Qu’elle n’a eu connaissance de la procédure et de la résiliation de son bail commercial qu’à partir de la tentative d’expulsion du 6 octobre 2022 dès lors, que les actes de procédures ont été adressés au [Adresse 1] et non au [Adresse 2], véritable adresse de la société, qu’ils n’ont jamais été signifiés à l’adresse personnelle du gérant, et que les sommes demandées par le bailleur étaient des « loyers » et non des « indemnités d’occupation »,
- Qu’elle est de bonne foi dès lors que, quand bien même financièrement exsangue du fait de la crise sanitaire, elle a réglé la somme de 22 200 euros entre le 1er et le 7 octobre 2022 conformément aux stipulations du bail, qu’en étant à jour dans les paiements de ses loyers en octobre 2022, elle a régularisé les causes du commandement de payer qui lui a été délivré, que seul le dernier avis d’échéance du second trimestre 2023 n’a pas été soldé,
- Que le bailleur est de mauvaise foi dès lors qu’il lui a imposé des échéanciers intenables au regard de sa situation financière, qu’il a fait délivrer un commandement de payer seulement trois mois après le début du bail commercial, qu’il a refusé à plusieurs reprises l’encaissement de loyers payés et ne les a acceptés qu’à compter de la contestation, par le preneur, de l’ordonnance des référés, qu’il a intentionnellement présenté les sommes dues comme des « loyers » et non comme des « indemnité d’occupation » aux fins d’occulter au preneur la résiliation de son bail,
- Que sous le bénéfice de ces considérations, le preneur n’a pas été mis en position de se défendre et de demander un délai de grâce, une suspension des effets de la clause résolutoire ou une issue négociée du litige.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 novembre 2023, la SCI [E] demande au tribunal de :
- Débouter la société Restaurant [7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Condamner la société [7] à verser à la société SCI [E] la somme de 2.000 euros pour procédure abusive,
- Condamner la société [7] à verser à la société SCI [E] la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société Restaurant [7] aux entiers dépens de l’instance.
Au soutien de ses demandes, la SCI [E] fait valoir pour l’essentiel :
- Que les manquements du preneur à ses obligations sont indéniables dès lors que celui-ci n’a plus réglé aucun loyer, malgré les nombreuses relances du bailleur, à compter de fin septembre 2022 ; que le décompte locatif versé aux débats fait mention d’une dette locative arrêté au 12 mai 2023 de 24 693,76 euros ; que le preneur ne s’est jamais acquitté des condamnations prononcées à son encontre au titre des articles 700 du code de procédure civile, qu’il n’a pas réglé les causes du commandement de payer un mois après sa délivrance et qu’il est à l’origine de nuisances sonores ayant engendré de nombreuses plaintes de la part des copropriétaires,
- Que le preneur est de mauvaise foi dès lors qu’il ment sur le paiement de ses loyers – celui-ci n’étant pas redevable uniquement du loyer du 2ème trimestre 2022 – et qu’il accuse à tort le bailleur de refuser d’encaisser les sommes payées ; que le bailleur a été, à plusieurs reprises après la délivrance du commandement de quitter les lieux, menacé de mort par l’associée de la SARL Restaurant [7] ainsi que par le conjoint de celle-ci, que le preneur s’est opposé à la séquestration des biens meubles garnissant les lieux litigieux, nécessitant de ce fait l’intervention des forces de l’ordre,
- Que la présente procédure diligentée à son encontre est abusive.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions du défendeur.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2024 et l’audience de plaidoirie fixée au 25 novembre 2024 à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.
MOTIFS DU JUGEMENT
Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire
L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
L’article 1353 du code civil énonce que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». En vertu de l’article 488 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.
En l’espèce, si le juge des référés a constaté, le 18 mai 2022, l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial litigieux, son ordonnance ne revêt pas l’autorité de la chose jugée et le preneur peut solliciter, auprès du tribunal de céans, une suspension des effets de ladite clause résolutoire.
Il est établi et il ressort suffisamment des pièces versées aux débats que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 31 décembre 2021 portait sur la somme en principal de 11 600 euros et que ses causes n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois suivant sa délivrance, étant entendu que la société Restaurant [7] affirme mais sans en justifier que la bailleresse aurait refusé de percevoir des règlements en espèce de sa part. La clause résolutoire a donc été acquise au 31 janvier 2022 à 24H et le bail liant les parties résilié à cette date.
La société Restaurant [7], qui a adressé au juge de l’exécution uniquement des requêtes aux fins d’obtenir des délais dans la mise en œuvre de la mesure d’expulsion et n’a ainsi formulé aucune demande de délai de paiement, ne produit dans le cadre de la présente instance aucune pièce sur sa situation financière.
Elle ne démontre dès lors nullement être en capacité de régler la dette locative.
Sous le bénéfice de ces observations, le tribunal déboutera la SARL Restaurant [7] de sa demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
Si le droit d’agir en justice est un droit fondamental, qui mérite d’être protégé, la société Restaurant [7] a en l’espèce fait preuve d’une légèreté blâmable en intentant la présente action à l’encontre de la SCI [E], et en poursuivant comme elle l’a fait la procédure après les décisions du juge de l’exécution et l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris, sans produire de pièce relatives à sa situation actuelle, notamment sur le plan financier.
Le comportement procédural abusif de la société demanderesse envers la SCI [E] a causé à cette dernière, forcée à subir dans le temps les contraintes de la présente procédure, un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 1 500 euros.
La société restaurant [7] sera donc condamnée à payer à la SCI [E] cette somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
La SARL Restaurant [7], qui succombe, supportera la charge des dépens. Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité à payer à la demanderesse la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,
Déboute la SARL Restaurant [7] de l’ensemble de ses demandes,
Condamne la SARL Restaurant [7] à payer à la SCI [E] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Condamne la SARL Restaurant [7] à payer à la SCI [E] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL Restaurant [7] aux dépens,
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 30 Janvier 2025.
Le Greffier Le Président
Christian GUINAND Sophie GUILLARME
