Cour d'appel, 13 juin 2019. 18/02589

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE GROSSES + EXPÉDITIONS : le 13/06/2019 la SCP LAVAL - FIRKOWSKI la SELARL DA COSTA - DOS REIS ARRÊT du : 13 JUIN 2019 No : 216- 19 No RG 18/02589 - No Portalis DBVN-V-B7C-FYUP DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance de référé du Président du Tribunal de Grande Instance d'ORLEANS en date du 13 Juillet 2018 PARTIES EN CAUSE APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé No: 1265234570457672 SARL REPASS'CHIC MANAGEMENT agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [...] Ayant pour avocat Me Olivier LAVAL, membre de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS, D'UNE PART INTIMÉ : - Timbre fiscal dématérialisé No: 1265234570457672 Monsieur C... B... né le [...] à ORLEANS (45000) [...] [...] Ayant pour avocat Me Antonio DA COSTA, membre de la SELARL DA COSTA - DOS REIS, avocat au barreau d'ORLEANS, D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL en date du : 04 Septembre 2018 ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 28 février 2019 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats à l'audience publique du 28 MARS 2019, à 14 heures, Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, et Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller, en son rapport, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 786 et 907 du code de procédure civile. Après délibéré au cours duquel Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, et Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de : Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller, Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller, Greffier : Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé, ARRÊT : Prononcé le 13 JUIN 2019 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Suivant acte notarié du 17 décembre 2013, Monsieur B... a donné à bail commercial à la société REPASS'CHIC MANAGEMENT des locaux sis [...] pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel de 7.200 euros soit 600 euros le premier jour de chaque mois. Monsieur B... a fait délivrer au preneur le 17 mai 2017 un commandement de payer les arriérés locatifs visant la clause résolutoire. Suivant acte du 10 octobre 2017, Monsieur B... a fait assigner la société REPASS'CHIC MANAGEMENT devant le juge des référés du tribunal de grande instance d'Orléans à l'effet de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail signé entre les parties, de voir ordonner son expulsion et de la voir condamner à lui payer une provision sur arriérés de loyer arrêtée au jour de la signification de l'assignation à la somme de 3 999,06 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 mai 2017, une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer fixé avec charges et une indemnité de procédure de 800 euros ainsi qu'à supporter les dépens. La société REPASS'CHIC MANAGEMENT a, à titre principal, souhaité voir constater qu'elle avait réglé les causes du commandement du 17 mai 2017 et voir débouter Monsieur B... de ses demandes, voir constater qu'elle a été contrainte d'effectuer des travaux de mise en conformité en raison de la vétusté du local et de l'absence de chauffage et voir ordonner à Monsieur B... de lui rembourser la somme de 15.368 euros avec intérêts au taux légal. Il était demandé subsidiairement, de constater, que le bailleur a mis en œuvre de mauvaise foi la clause résolutoire, de rejeter ses prétentions et, plus subsidiairement, de lui accorder un délai de 24 mois pour apurer sa dette. Il était réclamé en tout état de cause, une somme de 2.000 euros pour frais de procédure civile. Par ordonnance du 13 juillet 2018, le juge des référés a constaté la résiliation du bail à effet du 17 juin 2017, a invité la société REPASS'CHIC MANAGEMENT à quitter les lieux et à défaut a ordonné son expulsion, l'a condamnée à payer à Monsieur C... B..., en deniers ou quittances, une provision sur arriérés de 7.158,61 euros arrêtée au 1er avril 2018, outre intérêts de retard au taux légal à compter du 10 octobre 2017, date de l'assignation, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de l'ancien loyer majoré des charges justifiées, soit la somme de 756 euros, jusqu'au départ effectif des lieux supposant remise des clés (avec calcul au prorata temporis en cas de mois incomplet) et une somme de 500 euros pour frais de procédure ainsi qu'à supporter les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation ainsi que des suites de mise à exécution. Pour se déterminer le juge des référés a retenu qu'aux termes du bail la TVA était facturée par le bailleur au locataire qui devait régler une provision mensuelle de 30 euros pour charges et qui avait bénéficié d'une franchise de loyer en contrepartie des travaux à exécuter, que la discussion relative aux travaux engagés par le preneur au titre de la mise en conformité de son activité avec la réglementation relevait du juge du fond, que le preneur ne s'était pas acquitté des causes du commandement dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire était acquise, que la provision devait être fixée à la somme non sérieusement contestable de 7.158,61 euros arrêtée au 1er avril 2018. La société REPASS'CHIC MANAGEMENT a relevé appel de la décision le 4 septembre 2019. Elle en poursuit l'infirmation et demande à la cour à titre principal de dire n'y avoir lieu à constater l'acquisition de la clause résolutoire, de condamner Monsieur C... B... à lui payer la somme provisionnelle de 15.368 euros avec intérêts au taux légal au titre des travaux qu'elle a réalisés mais qui incombaient au bailleur, à titre subsidiaire, d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du bail commercial, de lui octroyer un délai de 24 mois pour s'acquitter de l'arriéré des loyers et charges éventuellement dû, de fixer à 1 euro les intérêts de retard en application de l'article 1231-5 du code civil et, en toute hypothèse, de condamner Monsieur C... B... à lui verser 2.000 euros au titre des frais de procédure de première instance et la même somme pour les frais de procédure d'appel ainsi qu'à supporter les dépens dont distraction au profit de la S.C.P. LAVAL - FIRKOWSKI. Critiquant la décision déférée, elle soutient que c'est à tort que le juge des référés a constaté l'acquisition de la clause résolutoire alors que la créance invoquée par le bailleur n'est pas établie et que le commandement a été délivré de mauvaise foi et elle fait valoir : - qu'elle est dans l'impossibilité de récupérer la TVA du fait de la non délivrance par le bailleur de factures conformes ce qui lui a valu un contrôle fiscal, que celui-ci persiste en dépit de ses réclamations à ne pas distinguer sur les factures le montant du loyer et des charges et n'a toujours pas indiqué à quel titre il percevait la TVA, qu'il continue depuis le 4 février 2017 à lui adresser des factures de loyer de 756 euros alors que compte tenu de la révision, le loyer s'élève à la somme de 749,40 euros, provision pour charges incluse, de sorte que le montant réclamé ne correspond pas à la réalité, - qu'elle s'est acquittée des causes du commandement, qu'elle justifie du paiement des loyers à effet différé avec prise d'autorisation immédiate de la banque le 13 juin 2017 et que le décompte transmis par le bailleur est faux puisqu'il ne tient pas compte des versements qu'elle a effectués pour 3.099,06 euros au titre des loyers et de 184,86 euros au titre des frais d'huissier de justice. Elle souligne que le commandement de payer lui a été délivré de mauvaise foi par le bailleur alors qu'elle venait de lui reprocher de l'avoir obligée à prendre en charge les frais de mise aux normes des locaux pour se conformer à la réglementation applicable en matière de pressing et de réparations liées à la vétusté, et qu'il ne peut mettre en oeuvre la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers alors qu'il n'a pas satisfait à son obligation de délivrance. Elle affirme avoir exposé au titre de ces travaux une dépense de 15.368 euros qui n'est pas compensée par la dispense de 2 mois de loyer qui lui a été accordée et elle estime être fondée à en obtenir le remboursement par Monsieur B... dès lors qu'il n'a pas satisfait à son obligation de délivrance alors que le bailleur est tenu des réparations liées à la vétusté nonobstant les clauses du bail mettant à la charge du preneur l'ensemble des réparations y compris celles de l'article 606 du code civil et qu'il doit également prendre en charge les travaux imposés par l'administration. Elle sollicite à titre subsidiaire pour le cas où la cour estimerait qu'elle ne s'est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, l'octroi de délais de paiement dans la mesure où son activité a pâti des travaux de voirie réalisée par la commune et qu'elle a supporté de gros investissements. Monsieur B... qui a constitué avocat n'a pas conclu. SUR CE : Attendu que la cour d'appel lorsqu'elle n'est pas saisie de conclusions par l'intimé doit pour statuer sur l'appel examiner les motifs du jugement ayant accueilli les prétentions de cette partie en première instance (Cass 3ème civ 7 juillet 2015 pourvoi no14-13.715) ; Que par ailleurs, le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers recevables et bien fondés (Cass 2ème civ 30 avril 2009 pouvoir no 08-15.947) ; Attendu que selon l'article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ; Attendu que Monsieur C... B... a fait délivrer le 17 mai 2017 à la société REPASS CHIC un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail pour avoir paiement de la somme en principal de 3.099,06 euros correspondant pour 1.512 euros aux loyers d'avril et mai 2017 et pour 1.587,06 euros correspondant à la régularisation de charges ; Attendu que le bail contient une clause d'échelle mobile ; que la société REPASS CHIC justifie par la production d'un courrier de Monsieur B... du 4 février 2017, que par application de cette clause le bailleur a fixé le montant du loyer révisé hors charges et hors taxe dû à compter du 1er janvier 2017 à la somme de 594,50 euros ; que pour autant Monsieur B... a continué à établir des quittances de loyer pour un loyer de 600 euros outre provision sur charges de 30 euros soit un total TTC de 756 euros ; que par ailleurs le commandement a été délivré pour avoir paiement des loyers d'avril et mai 2017 pour un montant de 1.512 euros ne tenant pas compte de la révision ; Attendu que pour autant, cela est sans incidence sur la validité du commandement qui n'est pas discutée ; Attendu qu'en tenant compte du loyer indexé, de la provision de 30 euros et de la TVA à 20%, le montant dû au titre des mois d'avril et mai 2017 est de 1.498,80 euros (749,40 x 2) auquel s'ajoute la somme non critiquée de 1.587,06 euros au titre de la régularisation de charges ; Attendu que contrairement à ce qu'elle soutient la société REPASS CHIC ne justifie pas s'être acquittée des causes du commandement dans le délai d'un mois ; qu'une telle preuve ne peut résulter des ordres de paiement à effet différé dont elle fait état puisqu'il ressort de sa pièce 11 qu'elle s'est engagée à régler 504 euros les 21 juin, 22 juillet et 22 août 2017 et 529 euros les 3 août, 3 septembre et 4 octobre 2017 et que les paiements n'étaient donc pas effectifs à l'expiration du délai d'un mois à compter de la date de signification du commandement ; Attendu que la société REPASS CHIC soutient avoir fait l'objet d'un contrôle par l'administration fiscale au motif que les factures de loyer ne distinguent pas entre le montant du loyer et des charges ; Mais outre que les quittances font apparaître le montant du loyer net et de la provision pour charges de 30 euros prévue au bail et le montant de la TVA, la production d'un accusé de réception, établi par le greffe du tribunal administratif le 4 novembre 2016, d'une requête déposée par le conseil de la société REPASS CHIC dont on ignore l'objet puisque la lettre du greffe ne le précise pas, est insuffisant à établir la preuve que l'appelante aurait subi un contrôle fiscal et un redressement au titre de la déductibilité de la TVA en raison d'un manquement du bailleur ; Qu'en tout état de cause cela n'a aucune incidence sur l'exigibilité des loyers et des charges ; Attendu que c'est à juste titre que le juge des référés a retenu que la discussion relative à la charge des travaux engagés par le locataire pour la mise en conformité de son activité avec la réglementation relevait du juge du fond comme d'ailleurs celle relative à la prise en charge des travaux qui auraient été rendus nécessaires par la vétusté, de sorte que la décision doit être confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de provision formée à ce titre par la société REPASS CHIC ; Attendu que la cour observe à cet égard qu'aucune clause du bail ne prévoit que les locaux sont à usage de pressing ni que le bailleur s'engage à mettre à disposition du preneur des locaux en état d'accueillir une telle activité mais qu'il est simplement fait état de ce que le preneur exercera une activité de pressing puisque la clause de destination des lieux loués est ainsi rédigée : "Le bien loué sera utilisé par le preneur à l'exploitation de tous commerces sauf restauration petite ou grande, bar et ceux bruyants ou dégageant de mauvaises odeurs étant ici précisé que les locaux du présent bail seront consacrés par le preneur à l'exploitation de pressing repassage" ; Que par ailleurs, l'examen des pièces communiquées dont la majorité sont des cahiers des charges des travaux à effectuer et des devis, révèle que les travaux envisagés concernent l'adaptation des locaux à l'activité de pressing que le preneur a fait le choix d'exercer dans les locaux pris à bail et qu'ils sont étrangers à la vétusté; Qu'enfin, le bail prévoit une dispense de loyer du 17 décembre 2013 au 28 février 2014 au profit du locataire en contre partie des travaux qu'il a accepté de prendre en charge ; que si l'acte ne détaille pas la nature de ces travaux, il résulte des termes du bail qu'il s'agissait nécessairement de menus de travaux correspondant au montant de la dispense de loyers, étant relevé que l'état des lieux d'entrée fait état uniquement de la vétusté des peintures et papiers peints et de l'absence d'un radiateur électrique et non d'une absence de chauffage ; Attendu que par conséquent, il n'est pas établi contrairement à ce que prétend la société REPASS CHIC que le commandement visant la clause résolutoire ait été délivrée de mauvaise foi par le bailleur ; Attendu que la société REPASS CHIC ne justifiant pas être à jour des loyers, il ne peut lui être accordé les délais de paiement sollicités ; Attendu que la société REPASS CHIC ne prouve pas qu'elle ait apuré le montant des l'arriéré locatif et des charges arrêté par le juge des référés au 1er avril 2018 à la somme de 7.158,61 euros; Attendu qu'il convient en conséquence de tout ce qui précède de confirmer l'ordonnance déférée ; Attendu que la société REPASS CHIC qui succombe conservera la charge de ses dépens et sera déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort : CONFIRME l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ; DÉBOUTE la société REPASS CHIC de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT que la société REPASS CHIC conservera la charge de ses dépens d'appel. Arrêt signé par Madame Elisabeth HOURS, Conseiller présidant la collégialité, et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT