Cour de cassation, 19 novembre 2020. 19-23.788

CIV. 3 SG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 19 novembre 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10484 F Pourvoi n° Z 19-23.788 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 NOVEMBRE 2020 1°/ M. D... S..., 2°/ Mme W... T..., épouse S..., domiciliés tous deux [...], ont formé le pourvoi n° Z 19-23.788 contre l'arrêt rendu le 19 février 2019 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre civile, 2e section), dans le litige les opposant à la société RATP habitat, société anonyme, dont le siège est [...] , anciennement dénommée Logis transports, défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, les observations écrites de la SCP Zribi et Texier, avocat de M. et Mme S..., de Me Haas, avocat de la société RATP habitat, après débats en l'audience publique du 6 octobre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme S... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Zribi et Texier, avocat aux Conseils, pour M. et Mme S.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'Avoir dit que le bail applicable n'est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en ce qui concerne la fixation du loyer, mais aux dispositions d'ordre public applicables en matière de bail HLM PLI, que les locataires ne bénéficient pas d'un droit préemption mais d'un droit au maintien dans les lieux, qui leur a permis de voir appliquer les dispositions des articles L. 44-2 du code de la construction et de l'habitation et 13 bis de la loi du 1er septembre 1948, et d'Avoir condamné la société Logis Transports à payer aux époux S... la seule somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts ; AUX MOTIFS QUE « la société Logis-Transports qui a fait l'acquisition de l'immeuble le 2 juillet 2001, se trouve aux lieu et place du bailleur initial envers les locataires en place, et sa qualité de bailleur ne peut plus être remise en cause ( ). L'article 411-3 du code de la construction et de l'habitation prévoit que " les dispositions du présent article sont d'ordre public et sont applicables aux logements appartenant ou ayant appartenu aux organismes d'habitation à loyer modéré dès lors que ces logements ont été construits, acquis ou améliorés par lesdits organismes en vue de leur location avec le concours financier de l'Etat, (logements non conventionnés dont PLI : bâtiments Anjou et Bretagne) ou qu'ils ont ouvert droit à l'aide personnalisée au logement en application d'une convention prévue à l'article L 353-14 conclue entre lesdits organismes et l'Etat (logements conventionnés PLS : bâtiment Infra) ". L'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en son premier alinéa que : " les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l'article 3, l'article 3-1, le II de l'article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1er alinéa de l'article 20, les cinq premiers alinéas de l'article 23, et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation (....). En l'espèce, d'une part, M. et Mme S... ne peuvent, sans se contredire, prétendre que le bail initial soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 a été tacitement reconduit, alors même qu'ils ont signé le 12 décembre 2006 un nouveau contrat de bail "PLI" d'une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, avec effet au 1er juillet 2002 que leur a proposé la société Logis-Transport. D'autre part, et en tout état de cause, peu important que les locataires aient accepté de signer ou non le bail qui leur a été consenti par la société Logis-Transport dans la mesure où : - aucune violation de la subrogation conventionnelle ou légale n'est démontrée (la société Logis- Transports a maintenu les baux en cours le 2 juillet 2001 en n'expulsant aucun locataire à la suite de son acquisition) ; - la société Logis-Transports a régularisé les situations locatives des locataires qui en étaient d'accord à l'expiration des baux UAP/AXA, situations locatives qui se sont poursuivies sous le régime du livre IV du Code de la construction et de l'habitation ; - s'agissant en l'espèce d'un bail PLI, il appartenait à la bailleresse d'attendre l'expiration du bail en cours, avant de considérer que la législation HLM était pleinement applicable ; la société Logis-Transport établit, ainsi qu'elle le soutient, avoir attendu que l'intégralité des baux conclus par la société UAP/AXA arrive à expiration, après le terme fixé par les baux initiaux éventuellement renouvelés, pour proposer la conclusion d'un bail PLI et facturer le loyer PLI correspondant ; dès lors que les dispositions de la loi de 1989 n'étaient plus applicables, elle n'était pas tenue de délivrer un congé avant l'arrivée du terme ; - le bail secteur libre ne peut être tacitement reconduit, compte tenu des dispositions de l'article 40 de la loi précitée. Il s'ensuit qu'il n'incombait pas à la société Logis-Transports, par une quelconque action, de s'opposer à la tacite reconduction du bail. Il y a lieu de relever enfin que la société bailleresse, en consentant à M. et Mme S... un nouveau bail relevant de la législation HLM, a répondu strictement aux recommandations de la Mission interministérielle d'inspection du logement social (MILOS) qui a émis une recommandation à destination de la société Logis-Transports concernant les Damiers, lui rappelant qu'en cas d'acquisition du patrimoine privé occupé : - les dispositions relatives aux logements conventionnés (PLS), s'appliquent immédiatement dès l'entrée en vigueur de la convention ; - les dispositions relatives aux logements non conventionnés (PLI), s'appliquent de plein droit à l'expiration du bail initial, secteur libre. Pour toutes ces raisons, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a considéré que le bail en cours étaient pleinement soumis à la législation HLM. Sur les prétendues manoeuvres de la société Logis-Transports en vue de la signature d'un nouveau bail : aux termes du dispositif de leurs conclusions, M. et Mme S... demandent à la cour de dire et juger que leur signature du bail HLM PLI, le 12 décembre 2016, a été obtenue de manière frauduleuse. Il convient de rappeler que les demandes qui tendent simplement à voir "dire et juger " ou " constatee " ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché un point litigieux, de sorte que la cour n'est pas tenue de statuer sur celles-ci dans le dispositif du présent arrêt. Au surplus, les époux S... ne tirent pas les conséquences juridiques de leur demande tendant à voir dire et juger que la signature du bail le 12 décembre 2016 a été obtenue par des manoeuvres dolosives, en sollicitant notamment la nullité de ce bail pour dol, étant rappelé à cet égard qu'en vertu des dispositions de l'article 954, alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les prétentions des parties sont récapitulées sous forme de dispositif, la cour ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif. En tout état de cause, le bail étant soumis à la législation HLM, pour les motifs ci-dessus exposés, l'action en nullité se prescrit par trois ans en application de l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, de sorte qu'à supposer qu'ils aient agi en nullité du bail signé le 14 décembre 2006, ils auraient été déclarés irrecevables comme étant prescrits en leur action » ; Et AUX MOTIFS éventuellement adoptés QUE « LOGIS-TRANSPORTS, société d'HLM, ayant fait l'acquisition de l'immeuble le 2 juillet 2001, a été subrogée dans les droits et actions du bailleur initial envers les locataires en place et sa qualité de propriétaire bailleur ne peut plus être remise en cause. Le bail initialement conclu avec la société UAP VIE prenait effet le 1er Janvier 1996, pour une durée de 6 ans, renouvelable tacitement. Il est venu à expiration le 31 décembre 2001, la législation HLM PLI devenant pleinement applicable à compter de cette date. Monsieur et Madame S... ont signé le 12 décembre 2006, le bail PLI proposé par la bailleresse, à effet rétroactif au 1er janvier 2002. Il n'est pas contesté qu'à compter du 1er janvier 2007, il a été facturé un loyer PLI à Monsieur et Madame S..., entraînant une diminution de leur loyer. S'agissant d'un logement non conventionné, la législation HLM PLI, d'ordre public est pleinement applicable. Les défendeurs ont eu droit au maintien dans les lieux et à l'application des articles précités tendant à leur relogement. Aucune manoeuvre dolosive lors de la signature du contrat PLI n'est caractérisée en défense et l'application de la loi du 6 juillet 1989, en ce qui concerne les modalités de congé, ne peut être soutenue. L'article L 411 - 3 du CCH prévoit que : « les dispositions du présent article sont d'ordre public et sont applicables aux logements appartenant ou ayant appartenu aux organismes d'habitation à loyer modéré. Dès lors que ces logements ont été construits, acquis ou acquis et améliorés par lesdits organismes en vue de leur location, avec le concours financier de l'Etat (Logements non conventionnés =PLI) ou qu 'ils ont ouvert droit à l'aide personnalisée au logement, en application d'une convention prévue à l'article L 353-14 conclue entre lesdits organismes et l'Etat (Logements conventionnés =PLS). Les baux conclus par les organismes HLM sont soumis, en partie, aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. L'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit expressément les dispositions non applicables aux logements non conventionnés (PLI) et conventionnés (PLS) : « I - Les dispositions des articles 8, 10 à 12, 15 à 19 du premier alinéa de l'article 20, du premier alinéa de l'article 22, des 5 premiers alinéas de l'article 23 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L 351-2 du code de la Construction et de l'Habitation... III - Les dispositions des articles 8, 10 à 12, 15, du paragraphe e de l'article 17 et du premier alinéa de l'article 22 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l'article L 351-2 du Code de la Construction et de l'Habitation ». Monsieur et Madame S... se trouvent, sous le statut HLM PLI, avec une durée du bail de trois mois mais avec un droit au maintien dans les lieux et à l'application des articles précités tendant à leur relogement ( ) » ; ALORS QUE une juridiction ne peut statuer par une apparence de motivation de nature à faire peser un doute sur son impartialité ; que pour dire que le bail applicable n'est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en ce qui concerne la fixation du loyer, mais aux dispositions d'ordre public applicables en matière de bail HLM PLI, l'arrêt attaqué relève, tour à tour, qu' aucune violation de la subrogation conventionnelle ou légale n'est démontrée (la société Logis Transports a maintenu les baux en cours le 2 juillet 2001 en n'expulsant aucun locataire à la suite de son acquisition) » (arrêt p. 11, § 5), que la société Logis-Transports avait « régularisé les situations locatives des locataires qui en étaient d'accord à l'expiration des baux UAP/AXA, situations locatives qui se sont poursuivies sous le régime du livre IV du Code de la construction et de l'habitation » (arrêt p. 11, § 5), que la société Logis Transports établit « avoir attendu que l'intégralité des baux conclus par la société UAP/AXA arrive à expiration, après le terme fixé par les baux initiaux éventuellement renouvelés, pour proposer la conclusion d'un bail PLI et facturer le loyer PLI correspondant », que « dès lors que les dispositions de la loi de 1989 n'étaient plus applicables, elle n'était pas tenue de délivrer un congé avant l'arrivée du terme » (arrêt p. 12, § 1), que le « bail secteur libre ne peut être tacitement reconduit, compte tenu des dispositions de l'article 40 » de la loi du 6 juillet 1989 (arrêt p. 12, § 1) et « que la société bailleresse, en consentant à M. et Mme S... un nouveau bail relevant de la législation HLM, a répondu strictement aux recommandations de la Mission interministérielle d'inspection du logement social (MILOS) qui a émis une recommandation à destination de la société Logis-Transports concernant les Damiers, lui rappelant qu'en cas d'acquisition du patrimoine privé occupé, les dispositions relatives aux logements conventionnés (PLS), s'appliquent immédiatement dès l'entrée en vigueur de la convention et que les dispositions relatives aux logements non conventionnés (PLI), s'appliquent de plein droit à l'expiration du bail initial, secteur libre » (arrêt p. 12, 3) ; qu'en reproduisant les conclusions de la société Logis Transports telles qu'elle les avaient récapitulées, la cour d'appel a statué par une apparence de motivation de nature à faire peser un doute légitime quant à son impartialité et ainsi violé l'article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ensemble les articles 455 et 458 du code de procédure civile. DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'Avoir dit que le bail applicable n'est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en ce qui concerne la fixation du loyer, mais aux dispositions d'ordre public applicables en matière de bail HLM PLI, AUX MOTIFS QUE « la société Logis-Transports qui a fait l'acquisition de l'immeuble le 2 juillet 2001, se trouve aux lieu et place du bailleur initial envers les locataires en place, et sa qualité de bailleur ne peut plus être remise en cause ( ). L'article 411-3 du code de la construction et de l'habitation prévoit que " les dispositions du présent article sont d'ordre public et sont applicables aux logements appartenant ou ayant appartenu aux organismes d'habitation à loyer modéré dès lors que ces logements ont été construits, acquis ou améliorés par lesdits organismes en vue de leur location avec le concours financier de l'Etat, (logements non conventionnés dont PLI : bâtiments Anjou et Bretagne) ou qu'ils ont ouvert droit à l'aide personnalisée au logement en application d'une convention prévue à l'article L 353-14 conclue entre lesdits organismes et l'Etat (logements conventionnés PLS : bâtiment Infra) ". L'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en son premier alinéa que : "les 4 °, 7 ° à 9 ° et le dernier alinéa de l'article 3, l'article 3-1, le II de l'article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1er alinéa de l'article 20, les cinq premiers alinéas de l'article 23, et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation (....). En l'espèce, d'une part, M. et Mme S... ne peuvent, sans se contredire, prétendre que le bail initial soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 a été tacitement reconduit, alors même qu'ils ont signé le 12 décembre 2006 un nouveau contrat de bail "PLI" d'une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, avec effet au 1er juillet 2002 que leur a proposé la société Logis-Transport. D'autre part, et en tout état de cause, peu important que les locataires aient accepté de signer ou non le bail qui leur a été consenti par la société Logis-Transport dans la mesure où : - aucune violation de la subrogation conventionnelle ou légale n'est démontrée (la société Logis- Transports a maintenu les baux en cours le 2 juillet 2001 en n'expulsant aucun locataire à la suite de son acquisition) ; - la société Logis-Transports a régularisé les situations locatives des locataires qui en étaient d'accord à l'expiration des baux UAP/AXA, situations locatives qui se sont poursuivies sous le régime du livre IV du Code de la construction et de l'habitation ; - s'agissant en l'espèce d'un bail PLI, il appartenait à la bailleresse d'attendre l'expiration du bail en cours, avant de considérer que la législation HLM était pleinement applicable ; la société Logis-Transport établit, ainsi qu'elle le soutient, avoir attendu que l'intégralité des baux conclus par la société UAP/AXA arrive à expiration, après le terme fixé par les baux initiaux éventuellement renouvelés, pour proposer la conclusion d'un bail PLI et facturer le loyer PLI correspondant ; dès lors que les dispositions de la loi de 1989 n'étaient plus applicables, elle n'était pas tenue de délivrer un congé avant l'arrivée du terme ; - le bail secteur libre ne peut être tacitement reconduit, compte tenu des dispositions de l'article 40 de la loi précitée. Il s'ensuit qu'il n'incombait pas à la société Logis-Transports, par une quelconque action, de s'opposer à la tacite reconduction du bail. Il y a lieu de relever enfin que la société bailleresse, en consentant à M. et Mme S... un nouveau bail relevant de la législation HLM, a répondu strictement aux recommandations de la Mission interministérielle d'inspection du logement social (MILOS) qui a émis une recommandation à destination de la société Logis-Transports concernant les Damiers, lui rappelant qu'en cas d'acquisition du patrimoine privé occupé : - les dispositions relatives aux logements conventionnés (PLS), s'appliquent immédiatement dès l'entrée en vigueur de la convention ; - les dispositions relatives aux logements non conventionnés (PLI), s'appliquent de plein droit à l'expiration du bail initial, secteur libre. Pour toutes ces raisons, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a considéré que le bail en cours étaient pleinement soumis à la législation HLM. Sur les prétendues manoeuvres de la société Logis-Transports en vue de la signature d'un nouveau bail : aux termes du dispositif de leurs conclusions, M. et Mme S... demandent à la cour de dire et juger que leur signature du bail HLM PLI, le 12 décembre 2016, a été obtenue de manière frauduleuse. Il convient de rappeler que les demandes qui tendent simplement à voir "dire et juger" ou "constater" ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché un point litigieux, de sorte que la cour n'est pas tenue de statuer sur celles-ci dans le dispositif du présent arrêt. Au surplus, les époux S... ne tirent pas les conséquences juridiques de leur demande tendant à voir dire et juger que la signature du bail le 12 décembre 2016 a été obtenue par des manoeuvres dolosives, en sollicitant notamment la nullité de ce bail pour dol, étant rappelé à cet égard qu'en vertu des dispositions de l'article 954, alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les prétentions des parties sont récapitulées sous forme de dispositif, la cour ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif. En tout état de cause, le bail étant soumis à la législation HLM, pour les motifs ci-dessus exposés, l'action en nullité se prescrit par trois ans en application de l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948, de sorte qu'à supposer qu'ils aient agi en nullité du bail signé le 14 décembre 2006, ils auraient été déclarés irrecevables comme étant prescrits en leur action » ; Et AUX MOTIFS éventuellement adoptés QUE « LOGIS-TRANSPORTS, société d'HLM, ayant fait l'acquisition de l'immeuble le 2 juillet 2001, a été subrogée dans les droits et actions du bailleur initial envers les locataires en place et sa qualité de propriétaire bailleur ne peut plus être remise en cause. Le bail initialement conclu avec la société UAP VIE prenait effet le 1er Janvier 1996, pour une durée de 6 ans, renouvelable tacitement. Il est venu à expiration le 31 décembre 2001, la législation HLM PLI devenant pleinement applicable à compter de cette date. Monsieur et Madame S... ont signé le 12 décembre 2006, le bail PLI proposé par la bailleresse, à effet rétroactif au 1er janvier 2002. Il n'est pas contesté qu'à compter du 1er janvier 2007, il a été facturé un loyer PLI à Monsieur et Madame S..., entraînant une diminution de leur loyer. S'agissant d'un logement non conventionné, la législation HLM PLI, d'ordre public est pleinement applicable. Les défendeurs ont eu droit au maintien dans les lieux et à l'application des articles précités tendant à leur relogement. Aucune manoeuvre dolosive lors de la signature du contrat PLI n'est caractérisée en défense et l'application de la loi du 6 juillet 1989, en ce qui concerne les modalités de congé, ne peut être soutenue. L'article L 411 -3 du CCH prévoit que : « les dispositions du présent article sont d'ordre public et sont applicables aux logements appartenant ou ayant appartenu aux organismes d'habitation à loyer modéré. Dès lors que ces logements ont été construits, acquis ou acquis et améliorés par lesdits organismes en vue de leur location, avec le concours financier de l'Etat (Logements non conventionnés =PLI) ou qu 'ils ont ouvert droit à l'aide personnalisée au logement, en application d'une convention prévue à l'article L 353-14 conclue entre lesdits organismes et l'Etat (Logements conventionnés =PLS). Les baux conclus par les organismes HLM sont soumis, en partie, aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. L'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit expressément les dispositions non applicables aux logements non conventionnés (PLI) et conventionnés (PLS) : « I - Les dispositions des articles 8, 10 à 12, 15 à 19 du premier alinéa de l'article 20, du premier alinéa de l'article 22, des 5 premiers alinéas de l'article 23 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L 351-2 du code de la Construction et de l'Habitation... III - Les dispositions des articles 8, 10 à 12, 15, du paragraphe e de l'article 17 et du premier alinéa de l'article 22 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l'article L 351-2 du Code de la Construction et de l'Habitation ». Monsieur et Madame S... se trouvent, sous le statut HLM PLI, avec une durée du bail de trois mois mais avec un droit au maintien dans les lieux et à l'application des articles précités tendant à leur relogement ( ) » ; 1°) ALORS QUE le bail poursuivi avec le nouveau propriétaire de l'immeuble est régi jusqu'à son expiration par le régime applicable à la date de sa formation ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué que le bail litigieux avait été conclu à effet du 1er janvier 1996 sous le régime de la loi du 6 juillet 1989 pour une durée de 6 ans et que n'était pas intervenu de congé ou d'offre délivrés par la société Logis Transports avant le 1er janvier 2002, dans les conditions prévues par l'article 15 de ladite loi ; qu'il résultait de ces énonciations que le contrat de bail était soumis aux dispositions légales qui lui étaient applicables à la date de sa formation jusqu'à sa date d'expiration, et que faute de congé ou d'offre délivré par la société Logis Transports avant le 1er janvier 2002, dans les conditions prévues par l'article 15 de ladite loi, il avait été tacitement reconduit à compter de cette date pour des durées successives de six ans ; qu'en considérant toutefois que le contrat de bail n'était pas soumis à la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1743 du code civil, ensemble les articles 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; 2°) ALORS QUE bail poursuivi avec le nouveau propriétaire de l'immeuble est régi jusqu'à son expiration par le régime applicable à la date de sa formation ; que pour dire que le bail litigieux n'était pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en ce qui concerne la fixation du loyer, mais aux dispositions d'ordre public applicables en matière de bail HLM PLI, l'arrêt attaqué retient qu'il importait peu que « les locataires aient accepté de signer ou non le bail [PLI] consenti par la société Logis-Transports » qui, si elle devait « d'attendre l'expiration du bail en cours, avant de considérer que la législation HLM était pleinement applicable » (arrêt p. 13, § 5), établissait « avoir attendu que l'intégralité des baux conclus par la société UAP/AXA arrive à expiration, après le terme fixé par les baux initiaux éventuellement renouvelés, pour proposer la conclusion d'un bail PLI et facturer le loyer PLI correspondant » , que « dès lors que les dispositions de la loi de 1989 n'étaient plus applicables, elle n'était pas tenue de délivrer un congé avant l'arrivée du terme » (arrêt p. 12, § 1), et qu'il « n'incombait pas à la société Logis-Transports, par une quelconque action, de s'opposer à la tacite reconduction du bail » (arrêt p. 12, § 2); qu'en statuant ainsi par des motifs impropres à justifier du défaut d'application de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a violé les articles 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; 3°) ALORS QUE le juge doit respecter et faire respecter le principe de la contradiction ; qu'en affirmant que les époux S... ne pouvaient « sans se contredire, prétendre que le bail initial soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 a été tacitement reconduit, alors même qu'ils ont signé le 12 décembre 2006 un nouveau contrat de bail "PLI" d'une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, avec effet au 1er juillet 2002 que leur a proposé la société Logis-Transport », et en appliquant ainsi d'office le principe selon lequel « nul ne peut se contredire au détriment d'autrui » , qui n'était pas invoqué par la société Logis Transports, sans inviter préalablement les époux S... à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 4°) ALORS QU'en affirmant que les époux S... ne pouvaient « sans se contredire, prétendre que le bail initial soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 a été tacitement reconduit, alors même qu'ils ont signé le 12 décembre 2006 un nouveau contrat de bail "PLI" d'une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, avec effet au 1er juillet 2002 que leur a proposé la société Logis-Transport »,quand ces derniers faisaient expressément valoir qu'ils n'auraient jamais signé le bail PLI si la société Logis Transport ne les y avaient pas contraints par des manoeuvres dolosives, la cour d'appel, qui s'est fondée sur des motifs impropres à caractériser la prétendue déloyauté des exposants, a violé l'article 455 du code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION (encore plus subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'Avoir dit que les locataires ne bénéficient pas d'un droit préemption mais d'un simple droit au maintien dans les lieux, qui leur a permis de voir appliquer les dispositions des articles L. 4-2 du code de la construction et de l'habitation et 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 ; AUX MOTIFS QUE « M. et Mme S... invoquent, sur le fondement des dispositions de l'article L 443-11 du code de la construction et de l'habitation, le bénéfice d'un droit de préemption à leur profit. Or, l'intention de démolir du bailleur social, ainsi que les autorisations administratives obtenues à cet effet, permettent également d'écarter l'application des dispositions de l'article L. 43-11 du code de la construction et de l'habitation relatives à l'exercice du droit de préemption des locataires : en effet, l'économie de l'opération de rénovation urbaine ayant pour vocation la démolition préalable des logements avant toute cession, M. et Mme S... ne peuvent invoquer utilement le bénéfice d'un droit de préemption sur ce fondement » ; 1°) ALORS QUE, dans leurs conclusions d'appel (p. 29 à 31), les époux S... rappelaient qu'un logement occupé dans le cadre d'un bail PLI ne peut être vendu qu'à son locataire et que s'il peut certes aussi l'être, dans le cadre d'une opération de renouvellement urbain, à un établissement public créé en application des articles L. 321-1 et L. 326-1 du code de l'urbanisme en vue de sa démolition préalablement autorisée, la SNC Les Locataires, bénéficiaire de la promesse de vente consentie le 13 décembre 2007 par la société Logis Transports, n'était pas un établissement public à caractère industriel et commercial, mais un investisseur privé ; que pour dire que M. et Mme S... ne pouvait invoquer utilement le bénéfice d'un droit de préemption fondé sur l'article L. 443-11 du code de la construction et de l'habitation, l'arrêt attaqué se borne à rappeler « l'intention de démolir du bailleur social », « les autorisations administratives obtenues à cet effet » et « l'économie de l'opération de rénovation urbaine » qui avait « pour vocation la démolition préalable des logements avant toute cession » ; qu'en statuant ainsi, sans répondre au moyen péremptoire des exposants, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le juge doit respecter et faire respecter le principe de la contradiction ; qu'en énonçant que l'intention de démolir du bailleur social, ainsi que les autorisations administratives obtenues à cet effet, permettent également d'écarter l'application des dispositions de l'article L. 443-11 du code de la construction et de l'habitation relatives à l'exercice du droit de préemption des locataires, et qu'en effet, l'économie de l'opération de rénovation urbaine ayant pour vocation la démolition préalable des logements avant toute cession, M. et Mme S... ne peuvent invoquer utilement le bénéfice d'un droit de préemption sur ce fondement, et en soulevant ainsi d'office un moyen sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 3°) ALORS QU'en tout état de cause, un logement occupé dans le cadre d'un bail PLI ne peut être vendu qu'à son locataire ; que la cession du logement ne peut donc intervenir sans avoir mis en mesure le locataire d'exercer son droit de préemption ; que la circonstance que le bailleur social prévoit de démolir l'immeuble avant de le céder n'est pas de nature à exclure ce droit de préemption du locataire ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué qu'une promesse de vente de l'immeuble avait été consentie le 13 décembre 2007 par la société Logis Transport à la SNC des Locataires et que les époux S... n'ont pas été en mesure d'exercer leur droit de préemption ; qu'en considérant néanmoins que M. et Mme S... ne pouvaient invoquer utilement le bénéfice d'un droit de préemption de l'article L. 443-11 du code de la construction et de l'habitation, dès lors que le bailleur avait l'intention de démolir et que des autorisations avaient été obtenues à cet effet, et que l'économie de l'opération de rénovation urbaine avait pour vocation une démolition préalable des logements avant toute cession, la cour d'appel a violé l'article L. 443-11 du code de la construction et de l'habitation. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'Avoir condamné la société Logis Transports à payer aux époux S... la seule somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts ; AUX MOTIFS QUE « le mauvais état des lieux reproché à la société Logis- Transports procède davantage des intrusions en tous genres et des actes de vandalisme perpétrés par des tiers qui pénètrent dans l'immeuble que d'un défaut d'entretien imputable à faute à la bailleresse, étant précisé que demeurant avec quelques autres occupants seulement dans un immeuble dont la démolition est d'ores et déjà autorisée et programmée, M. et Mme S... ne peuvent légitimement prétendre à la réalisation par la société Logis-Transports d'importants travaux d'entretien et de rénovation des parties communes et privatives. Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a très justement apprécié le trouble de jouissance subi par les locataires à la somme de 5 000 euros » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « à l'appui de leur demande de dommages et intérêts, les époux S..., qui sont rentrés dans les lieux le 1er janvier 1996, se prévalent d'un rapport d'enquête du 17 novembre 2006 qui relève dans les parties communes un manque d'éclairage, le dépôt de détritus et de divers objets, des infiltrations d'eau dans la cave, la présence de matière fécale sur les portes des caves et les escaliers. Le même genre de constatations est fait par huissier le 14 décembre 2011 et le 21 novembre 2012. Si le procès- verbal de constat établi à la demande de la bailleresse le 1er octobre 2013, relève le bon fonctionnement du système Vigile et des luminaires dans les parties communes, il reste que le bâtiment n'est entretenu qu'à minima par la bailleresse puisque sa démolition est envisagée, ce qui a causé nécessairement un préjudice de jouissance aux locataires encore présents, qui ont dû vivre dans un environnement de plus en plus dégradé. Monsieur et Madame S... verront leur demande de dommages et intérêts accueillie à hauteur de la somme de 5 000 € » ; 1°) ALORS QUE le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives; qu'en retenant «que le mauvais état des lieux reproché à la société Logis-Transports procède davantage des intrusions en tous genres et des actes de vandalisme perpétrés par des tiers qui pénètrent dans l'immeuble que d'un défaut d'entretien imputable à faute à la bailleresse », quand l'absence d'obligation de garantir le trouble de jouissance causé au preneur par des tiers ne dispensait pas la société Logis Transports de son obligation de faire, pendant la durée du bail, les réparations nécessaires autres que locatives, la cour d'appel a violé l'article 1720 du code civil, ensemble l'ancien article 1147 devenu l'article 1231-1 du même code ; 2°) ALORS QU'en retenant que les époux S... ne pouvaient « légitimement prétendre à la réalisation par la société Logis-Transports d'importants travaux d'entretien et de rénovation des parties communes et privatives » aux motifs qu'ils demeuraient « avec quelques autres occupants seulement dans un immeuble dont la démolition est d'ores et déjà autorisée et programmée », quand ces derniers sollicitaient l'indemnisation de leur trouble de jouissance et n'avaient formulé aucune demande de réparation en nature, la cour d'appel, qui a dénaturé leurs écritures, a violé l'article 4 du code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE dans leurs écritures d'appel (concl. p. 28, § 4), les époux S... sollicitaient la réparation du préjudice d'anxiété substantiel subi par Mme S... du fait des manquements de la société Logis Transports à ses obligations de bailleur ; qu'en se bornant à relever que le jugement avait «très justement apprécié le trouble de jouissance subi par les locataires à la somme de 5 000 euros », la cour d'appel, qui n'a pas répondu à ce moyen, a violé l'article 455 du code de procédure civile.