Cour d'appel, 18 décembre 2020. 18/02534

PS/JD Numéro 20/03786 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRET DU 18/12/2020 Dossier : N° RG 18/02534 - N° Portalis DBVV-V-B7C-G7QW Nature affaire : Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente Affaire : [D] [V], [W] [R] épouse [V] C/ [S] [T], [U] [C], SA CNP ASSURANCES, SCI MESTADE, SAS PROMOTION PICHET, SCP [C]-DURON- LABACHE-LANDAIS- MOREAU LESPINARD, SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE SCP PERRAUD - DAUDE - PERRAUD Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 18 Décembre 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 15 Septembre 2020, devant : Madame DUCHAC, Président Monsieur SERNY, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile Madame ASSELAIN, Conseiller assistés de Madame HAUGUEL, Greffier, présente à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTS : Monsieur [D] [V] [Adresse 12] [Localité 14] Représenté par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU Assisté de Maître PLOUTON, avocat au barreau de LYON Madame [W] [R] épouse [V] [Adresse 12] [Localité 14] Représentée par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU Assistée de Maître PLOUTON, avocat au barreau de LYON INTIMES : Maître [S] [T] [Adresse 5] [Localité 11] Représenté par Maître LOUBERE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN Assisté de la SCP COLLET - de ROCQUIGNY - CHANTELOT - BRODIEZ & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND Maître [U] [C] [Adresse 3] [Localité 10] Représenté par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES Assisté de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX SA CNP ASSURANCES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège et prise en qualité d'assureur de prêt [Adresse 7] [Localité 8] Représentée par Maître SAINT-LAURENT de la SCP SAINT-LAURENT, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN SCI MESTADE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social [Adresse 4] [Localité 6] Représentée par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES Assistée de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX SAS PROMOTION PICHET venant aux droits et obligations de la SARL IG2P, dont le siège social était [Adresse 4], dissoute suite à la réunion de toutes ses parts sociales entre les mains de la SAS PROMOTION PICHET en vertu de l'article 1844-5 du Code Civil, selon décision en date du 31 mai 2019 [Adresse 4] [Localité 6] Représentée par Maître PIAULT de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU Assistée de Maître LIEF, de la SCP GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX SCP [C]-DURON-LABACHE-LANDAIS-MOREAU LESPINARD [Adresse 3] [Localité 10] Représentée par Maître PARGALA de la SELARL PARGALA - DABAN, avocat au barreau de TARBES Assistée de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 8] Représentée par Maître DUALE de la SCP DUALE-LIGNEY-MADAR-DANGUY, avocat au barreau de PAU SCP PERRAUD - DAUDE - PERRAUD [Adresse 5] [Localité 11] Représentée par Maître LOUBERE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN Assistée de la SCP COLLET- de ROCQUIGNY- CHANTELOT - BRODIEZ & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND sur appel de la décision en date du 27 JUIN 2018 rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONT DE MARSAN RG numéro : 14/00713 Vu l'acte d'appel initial du 26 juillet 2018 ayant donné lieu à l'attribution du présent numéro de rôle ; Vu le jugement dont appel rendu le 27 juin 2018 par le tribunal de grande instance de MONT DE MARSAN qui a : - déclaré les époux [V] irrecevables dans leurs actions tendant en annulation des contrats de réservation puis de l'acte notarié reçu par Maître [C], notaire à [Localité 10] (33) portant d'acquisition en VEFA auprès de la S.C.C.V. MESTADE et au prix de 230.600 euros d'un appartement situé dans la copropriété [Adresse 13] situé [Localité 9] cadastrée section CB n°[Cadastre 2], au motif qu'ils ne justifiaient pas d'une publication de l'assignation au fichier immobilier, - prononcé l'irrecevabilité des actions subsidiaires en responsabilité dirigée visant la SCCV MESTADE, la SAS DE PROMOTION PICHET dont elle est la filiale et L'EURL IG2P, anciennement CAPITALYS CONSEIL qui l'avait démarché et conduit à acquérir sous le régime de défiscalisation De Robien 'recentrée', - prononcé pareillement l'irrecevabilité de leurs actions en responsabilité visant Maître [T] notaire et la SCP [T] ET ASSOCIES NOTAIRES, notaires ayant reçu procuration pour acquérir et visant [U] [C] et la SCP [C], DURON LABACHE, LANDAIS notaires instrumenteurs, - prononcé aussi l'irrecevabilité de leurs actions visant la BNP INVEST IMMO et la CNP, assureur groupe garantissant le remboursement du prêt souscrit, - condamné les époux [V] à payer diverses sommes à ses adversaires en compensation de frais irrépétibles, - condamné les époux [V] aux dépens ; Vu les dernières conclusions (conclusions n°3) transmises par voie électronique le 21 juillet 2020 par les époux [V] qui poursuivent l'infirmation du jugement, mais, pour avoir revendu, n'agissent par conséquent plus qu'en responsabilité et indemnisation de leurs préjudices ; Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 05 juin 2020 par la S.C.I. MESTADE qui dénie toute responsabilité et poursuit la confirmation du jugement ; Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 05 juin 2020 par Maître [U] [C] et la SCP [C], DURON LABACHE, LANDAIS notaires instrumenteurs qui dénient toute responsabilité et poursuit la confirmation du jugement ; Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 juin 2020 par la SAS PROMOTION PICHET venant aux droits de la société IG2P anciennement CAPITALYS CONSEIL, qui dénie toute responsabilité et poursuit la confirmation du jugement ; Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 25 février 2020 par Maître [S] [T] et la SCP PERRAUD [T] PERRAUD NOTAIRES, implantée à CLERMONT FERRAND, notaire ayant reçu procuration qui dénie toute responsabilité et poursuit la confirmation du jugement ; Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 août 2019 (conclusions n°4) par la BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE qui conclut à la confirmation du jugement et au rejet des prétentions des époux [V] ; Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 janvier 2019 par la compagnie CNP qui agit à titre récursoire contre toute personne qui viendrait à être responsable d'une annulation des contrats Vu la transmission au ministère public et la mention écrite portée sur la chemise du dossier par laquelle il déclare s'en rapporter à la justice Vu l'ordonnance de clôture délivrée le 09 septembre 2020. Le rapport ayant été fait oralement à l'audience. MOTIFS SUR L'IDENTITE DES PARTIES A L'INSTANCE La société IG2P, anciennement dénommée CAPITALYS CONSEIL et immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 442 611 604, qui avait la SAS PROMOTION PICHET comme associé unique, a été dissoute le 31 mai 2019 et son patrimoine a été transmis activement et passivement à la SAS PROMOTION PICHET immatriculée au même RCS sous le numéro 415 535 514. Les actions visant la société IG2P visent donc aujourd'hui la SAS PROMOTION CONSEIL. L'action visant la SAS PROMOTION CONSEIL en qualité de tiers responsable en sa qualité de dirigeant de la société IG2P a perdu son objet en raison de la confusion intervenue entre la société gérée et la société gérante. L'OPERATION IMMOBILIERE LITIGIEUSE a) les contrats passés Domiciliés à [Localité 14] (63), les époux [V], exercent respectivement les professions de cadre et d'auxiliaire de puériculture ; ils se sont mariés en 2006 et leur banque verse aux débats leurs avis d'imposition respectifs pour 2005 faisant état de revenus imposables de 40.829 euros et de 5.852 euros, dont 5.291 euros de revenus fonciers nets. Ils sont entrés en relation avec la société CAPITALYS CONSEIL devenue ensuite IG2P aux droits de qui vient aujourd'hui la SAS PICHET PROMOTION. Ils se sont engagés selon contrat de réservation date du 03 février 2007 portant les trois signatures engageant les parties ; l'acte porte mention manuscrite de la date et de la localisation à savoir la commune de [Localité 14] (63), commune de leur domicile ; les époux [V] se sont portés acquéreurs au prix total de 230.600 euros T.T.C. soit 192.809 EUROS H.T., à financer intégralement par l'emprunt, de deux appartements d'une superficie habitable identique de 41,0 mètres carrés portant les références commerciales 113 et 114 dans le bâtiment A d'une résidence à construire [Localité 9] (40). L'objet de l'opération était la défiscalisation expressément entrée dans le champ contractuel ; ils ont pris connaissance de l'obligation de louer dans la limite d'un plafond et pris connaissance du mandat de gestion donné par la S.C.C.V. MESTADE la S.A.R.L. GESTIA. Le 15 février 2007, la S.C.C.V. MESTADE a procédé à la notification de ce contrat de réservation par LRAR ; les époux [V] ont accusé réception le 16 février 2007 comme indiqué tant dans la procuration du 29 juin 2007 qu'en page 22 de l'acte notarié qui vise de la loi 89-1010 du 31 décembre 1989. Le 06 avril 2007, la BNP PARIBAS INVEST IMMO les a rendus destinataires d'une offre de prêt qu'ils ont acceptée sans faire usage du droit de rétractation de 10 jours imparti par la législation propre aux prêts bancaires destinés aux particuliers. Le 29 juin 2007, procuration notariée a été donnée par les époux [V] à un clerc de l'étude de Maître [C], notaire à [Localité 10] afin de les représenter lors de la signature de l'acte authentique ; cette procuration notariée a été reçue par Maître [S] [T], notaire à [Localité 11]. Elle mentionne : - s'agissant du droit de rétractation, que l'acte de réservation du 03 février 2007 a été notifié le 15 février 2007, que la présentation en a été faite le lendemain, et qu'aucune rétractation n'est intervenue durant le délai de 7 jours imparti, les actes notariés ne se référant qu'au du Code de la Construction et de l'Habitation, - s'agissant du financement que les acquéreurs ont recours un emprunt de 230.600 euros. L'acte authentique de vente a été reçu le 09 juillet 2007 par Maître [C] notaire à [Localité 10], puis publié le 27 août 2007 volume 2007 P n° 737 au fichier immobilier de [Localité 15]. Cet acte notarié de vente : - porte cession en VEFA des lots portant les numéros 42 et 43 à usage d'appartement, 53 à usage de cellier, 112 et 113 à usage de parkings extérieurs, et renvoie à un état descriptif de division et à un règlement de copropriété reçus le 18 juin 2007 en l' étude de Maître [C] alors en cours de publication, - moyennant paiement d'un prix de 192.809 euros H.T. soit 230.600 euros T.T.C. dont 37.791 euros de TVA au taux de 19,6%, - sur lequel a été immédiatement libérée une somme de 90.710 euros (35%) en considération de l' état d'avancement des travaux à la date de l'acte, - indique que l'achèvement des travaux est prévu pour le quatrième trimestre 2008. S'agissant du délai de rétractation, l'acte notarié n'évoque pas le contrat de réservation et ne fait aucune référence à la législation régissant le démarchage à domicile pouvant se cumuler avec l'application propre aux ventes immobilières ; visant la loi 89-010 du 31 décembre 1989 codifiée à droit constant aux articles L 271-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, l'acte notarié mentionne que la notification du contrat de réservation par la LRAR du 15 février 2007 reçue le 16 février 2007 a fait courir un délai de rétractation de 7 jours dont les acquéreurs n'ont pas usé. Pour financer cette acquisition, la BNP PF a ensuite formulé une offre de prêt en date du 06 avril 2007 d'un montant correspondant à la totalité du prix d'acquisition à rembourser au taux financier révisable de 4,05% avec un différé d'amortissement de 12 mois donnant lieu à la perception d'échéances d'intérêts intercalaires de 824,40 euros hors assurance, suivies de 288 échéances (24 ans) d'amortissement d'un montant de 1.299,27 euros pendant 134 mois puis d'un montant légèrement supérieure par la suite. Selon acte notarié du 05 septembre 2007 reçu par Maître [C], a été conclu un acte de prêt notarié avec prise de sûreté réelle ; ce contrat est évoqué dans le contrat de vente, mais il n'est pas produit. L'assurance groupe garantissant les risques décès/invalidité a été souscrite auprès de la CNP. Le bien a été livré le 25 septembre 2008 dans le délai prévu et la totalité du prix a été payée . La totalité du programme construit par le groupe PICHET sous le régime de la garantie intrinsèque, n'a cependant pas été réalisée. B) Les difficultés rencontrées par les acquéreurs L'un des appartements a été loué le 13 janvier 2009 moyennant un loyer de 295 euros sans les charges ; le locataire est tombé en arrérages de loyers dès l'automne 2009 ; il a libéré les lieux en mai 2011. Le bien a ensuite reloué. Le retournement de la conjoncture économique la fin de l'année 2008 a déjoué les prévisions qui avaient celles des parties au contrat quelques mois plus tôt lorsqu'elles s' aient engagées ; le bien acquis a aujourd'hui perdu de sa valeur et il a été revendu par acte du 18 mars 2020 à un prix net vendeur de l'ordre de 115.000 euros. SUR LES MOYENS D'IRRECEVABILITE A) la publicité foncière En cause d'appel, les époux [V] prouvent que l'assignation en annulation de vente, délivrée le 21 mai 2014 à la S.C.I. MESTADE, a été publiée le 10 juin 2014 volume 2014 P n° 741. Ce moyen d'irrecevabilité est devenu désormais sans objet puisque les époux [V] ont revendu les biens acquis selon acte du 18 mars 2020 et n'agissent plus qu'en responsabilité civile. B) sur la prescription des actions en nullité fondée sur d'autres moyens que le dol Les époux [V] ont assigné l'ensemble des parties à la fin du mois de mai 2014, soit plus de 5 ans après l'entrée en vigueur de la loi portant réforme du régime des prescriptions civiles. Cette loi du 17 juin 2008, immédiatement entrée en vigueur, - a réduit les délais de prescription des actions en responsabilité contractuelle et quasi-délictuelle qui étaient alors respectivement de 30 ans et de 10 ans pour les soumettre à un délai unique de 5 ans, l'application immédiate de ce texte ayant pour effet de faire courir immédiatement ce délai de 5 ans aux délais qui courraient antérieurement quand le terme de ces délais en cours n' était pas prévu pour expirer avant le 18 juin 2013 ; - mais les actions en nullité des contrats ont continué d' être soumises au délai de prescription de 5 ans qui courrait depuis la vente, sans pouvoir être affectées par l'entrée en vigueur de la nouvelle loi. Le contrat de réservation a été conclu le 03 février 2007 et le contrat de vente a été signé le 09 juillet 2007. L'application des nouvelles règles de prescription : - emporte irrecevabilité des actions en nullité de ces deux contrats, en ce qu'elles se fondent sur des moyens de droits autres que le dol ou l'erreur puisque ces actions n'ont pas été engagées avant les 03 février 2012 et 09 juillet 2012 ; - emporte irrecevabilité des actions en responsabilité civile engagées sur les des fondements autres que le dol ou la participation la commission d'un dol ou l'erreur puisqu'en l'espèce, les assignations sont postérieures à la date du 19 juin 2013, - emporte irrecevabilité des actions en responsabilité pour autre cause que le dol et visant la BNP PERSONAL FINANCE.et l'assureur groupe. C) sur la prescription de l'action en nullité pour dol L'action en nullité d'un acte juridique pour dol se prescrit soit à compter de l'acte, soit compter de la découverte de faits susceptibles de s'analyser comme éléments du dol invoqué, ceci ne préjudiciant pas de la décision à rendre sur le fond. Au cas d'espèce, et eu égard à la date des assignations, les époux [V] soutiennent n'avoir découvert le dol que postérieurement à la date de signature des actes et moins de 5 ans avant la date des assignations. Ils doivent donc prouver qu'ils n'ont pas été en mesure de découvrir les éléments de fait dolosifs, ni d'avoir pu en mesurer la portée avant le mois de juin 2009. Ils ont acquis en 2007 alors que la conjoncture était encore fortement orientée à la hausse ; ils soutiennent n'avoir que progressivement découvert les éléments du dol en raison : - de la survenance de difficultés à trouver des locataires pouvant payer un loyer suffisant pour équilibrer les charges, - de la perte de valeur du bien, - du caractère commun de leurs difficultés avec celles rencontrées par d'autres copropriétaires se trouvant dans la même situation qu'eux, - du caractère général de ce type de difficultés à l'échelon national, difficultés dont la presse s'est faite l'écho ; - de la découverte ultérieure du manque de sincérité de la simulation contractuelle qui leur a été remise en considération de laquelle ils ont donné leur consentement. La livraison étant intervenue à la fin du mois de septembre 2008, les premières locations n'ont pu être effectives qu'au début de 2009 ; or la conjoncture s'est brutalement retournée entre ces deux dates ; et son ampleur inattendue a pu ne pas être appréhendée immédiatement par les propriétaires. Les faits, complexes, ne pouvaient effectivement pas être découverts et surtout analysés rapidement, en tout cas pas avant le mois de juin 2009, en particulier pour ce qui est de la pertinence et de la sincérité de la simulation précontractuelle. Ce n'est que devant l'accumulation des pertes et des difficultés à louer que les époux [V] ont remis en question la manière dont leur consentement avait été obtenu, et, principalement la sincérité et le sérieux de la simulation précontractuelle qui est l'élément décisif de leur engagement puisque ce document se base sur des données patrimoniales données par les candidats à l'acquisition, que le commercialisateur 'retraite' à leur intention pour les convaincre. La teneur des conclusions de leurs adversaires confirme d'ailleurs cette difficulté à appréhender la portée de la simulation puisqu'elle est intrinsèquement contradictoire, et ce dans tous les dossiers plaidés le même jour à la même audience ; en effet, pour contester l'argumentation la position des époux [V] qui se plaignent d'une surévaluation du bien, la S.C.I. MESTADE et la SAS PROMOTION PICHET, dans le corps de conclusions communes à tous les dossiers plaidés le 15 septembre 2020, opposent aux acquéreurs leur négligence ayant consisté à ne pas s'être reportés en temps utile à la simulation dont elles soutiennent qu'elle était simple à utiliser et dont il suffisait selon elle de retraiter les données. Ainsi, - pour réfuter l'argument qui les vise du chef de dol en raison d'une surévaluation de la valeur du bien à l'achat, la S.C.I. MESTADE et la SAS GROUPE PICHET expliquent que, pour évaluer ce bien à sa juste valeur lors de l'achat, il ne faut pas se baser sur le montant total payé lors de cet achat parce qu'il correspond un 'prix packagé' incluant, outre la valeur du bien nette de droits, les droits de mutation (la TVA payée par l'acquéreur) ainsi tous les frais annexes de la vente (rémunération du notaire et frais des sûretés), ce dont il se déduit nécessairement que la véritable valeur du bien est moindre ; - mais d'autre part, dans une argumentation qu'elles présentent comme étant commune à tous les dossiers, y compris celui des époux [V], et, pour réfuter l'argumentation de fond selon laquelle la simulation est invraisemblable, elles soutiennent la justesse des notions de 'gain fiscal' ainsi que celle de "gain 9 ans" renvoyant à un autre modèle de simulation bien précis (qui n'est pas celui remis aux époux [V]) mais qui est le reflet de leur méthode de commercialisation, et dans lequel ressortent ces notions de 'gain fiscal' et de 'gain à 9 ans', dont elles indiquent qu'elles sont vérifiables en faisant les relations entre les colonnes de nombres, puisque deux de ces colonnes mettent en parallèle l'accroissement de la valeur du bien T.T.C. (2% par an) avec la réduction du capital restant annuellement dû. Cette contradiction interne à la propre argumentation est passée inaperçue des S.C.I. MESTADE et la SAS GROUPE PICHET qui en sont les auteurs ; cela ne fait que démontrer l'impossibilité pour les acquéreurs d'avoir pu eux-mêmes s'en rendre compte. La preuve se trouve ainsi faite de ce que le délai de prescription n'avait pas commencé à courir à une date antérieure de 5 ans à celle des assignations délivrées. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a retenu ce moyen d'irrecevabilité. ACTION EN ANNULATION POUR DOL - MOYENS NON FONDES Les époux [V] reprochent à la S.C.I. MESTADE et à la société IG2P qu'elle avait mandatée, d'avoir commis des fraudes qui affectent la validité du consentement donné lors de l'achat. L'introduction de l'instance tient aux difficultés financières auxquelles les époux [V] ont été confrontés immédiatement après cet achat. Le brutal renversement de conjoncture économique intervenu à l'automne 2008 a mis fin à une longue période de conjoncture haussière ; les prix de l'immobilier, et, corrélativement ceux des loyers, ont cessé de grimper et ont baissé, surtout en dehors des grands centres urbains, réalisant ainsi des risques de pertes économiques auxquels personnes croyait auparavant. C'est à juste titre que la S.C.I. MESTADE et la SAS PROMOTION PICHET soutiennent que ce brutal retournement des marchés immobiliers et locatifs doit être pris en compte dans l'appréciation à porter ; ce renversement de conjoncture est de nature à justifier l'abandon du projet immobilier envisagé en le limitant à ce qui avait déjà été construit ; les contrats l'y autorisent et la finalité des contrats de réservation est de permettre un tel abandon. Les moyens de fait développés au soutien du dol se ramènent à cinq dont quatre ne sont pas fondés. 1- Moyen invoquant la connaissance certaine que le programme ne se réaliserait pas et qu'aucune activité locative rentable ne pourrait s'y implanter Le moyen de fraude ainsi invoqué consiste à soutenir que la SAS PROMOTION PICHET savait que l'offre locative ne serait pas trouvée pour le programme construit par sa filiale [Localité 9] et que la construction a été entreprise sans réel besoin dans le seul but de vendre ; elle s'appuie sur une étude analysant la situation du LOT et GARONNE. Elle produit la jurisprudence de la cour de [Localité 16] qui statuait sur la situation carcassonnaise ; elle s'appuie aussi sur les valeurs du marché locatif local en 2006. Le mécanisme de défiscalisation lors de l'achat d'immeubles locatifs a été imaginé pour développer l'offre locative commerciale ou d'habitation dans des zones où cette offre est jugée insuffisante ; ces zones sont définies, non par les promoteurs constructeurs, mais par le collectivités locales sous le contrôle des services étatiques ; le but est d'attirer des capitaux de personnes privées pour construire et pour les inciter acheter en VEFA ; en contrepartie, la loi leur permet ensuite de réduire leurs impôts en justifiant de l'effectivité d'une location. Le régime de défiscalisation reste dépendant des lois du marché car la charge de l'investissement dépend du niveau des loyers sans qu'il y ait aucune garantie que eux ci puissent, dans la durée, se maintenir au niveau suffisant envisagé au départ pour apprécier l'opportunité et l'équilibre de l'opération. L'argumentation développée revient à soutenir que non seulement la SAS PROMOTION PICHET mais aussi tous les acteurs qui ont défini le périmètre éligible à la défiscalisation n'auraient pris en compte que leurs intérêts immédiats tout en reportant la certitude d'un échec économique sur les acquéreurs emprunteurs. Cette argumentation n'est pas fondée ; toute acquisition d'immeuble de rapport comporte un tel aléa, surtout quand il y a achat en VEFA ; la baisse des prix de l'immobilier et des loyers constatée par la suite ne signifie pas qu'il y ait eu fraude ; cette perspective paraissait peu envisageable lorsque le programme a été décidé et l'était encore lors de la signature du contrat de réservation ; aucune donnée ne vient démontrer que l'offre locative locale d'[Localité 9] était déjà saturée durant les années 2006 et 2007, qui sont les années d' élaboration du projet. Le niveau des prix des immeubles et le montant moyen des loyers locaux étaient certes effectivement plus bas que ceux envisagés pour la location des biens vendus mais ce n'est pas significatif d'un dol ; la différence est justifiée économiquement par le fait que l'on vend un immeuble neuf ; ensuite, le recours au démarchage justifie certains surcoûts . Cela ne suffit pas caractériser un dol par dissimulation car s'il y a erreur, elle ne porte que sur la valeur du bien et n'est pas juridiquement sanctionnable. Ce moyen de fraude n'est pas justifié. 2- Moyen tiré de la surévaluation du bien financière et qualitative La présentation publicitaire flatteuse ne peut pas être critiquée ; elle n'est pas erronée dans les faits décrits par la plaquette publicitaire même s'ils peuvent avoir été enjolivés ; elle n'excède pas les limites à ne pas dépasser dans les arguments de vente ; cette plaquette publicitaire est destinée à des acquéreurs voulant vivre [Localité 9] plutôt qu'à des propriétaires cherchant, comme en l'espèce, un rapport ou une défiscalisation sans intention d'y résider. Est aussi invoquée la surévaluation délibérée du bien. Ce grief n'est pas fondé ; pris dans un sens étroit, il se ramène à soutenir une simple erreur sur la valeur, non sanctionnable en droit ; l'argumentation ne serait fondée que si un élément supplémentaire de fraude venait s'y ajouter, ce qui n'est pas le cas. Les loyers des immeubles neufs sont plus élevés que les loyers d'immeubles anciens car ils sont plus attirants et mieux adaptés à l'usage de l' automobile, en particulier dans une petite ville ignorant les gros embouteillages. Le montant de la commission encaissés par la société IG2P pour commercialiser les biens proposés à la vente en VEFA est critiquée. Selon les documents produits, le taux de la commission payé par la S.C.C.V. MESTADE à la filiale du groupe chargée de la commercialisation était de 13% du montant T.T.C. de la vente. Ce taux doit être considéré comme applicable à toutes les ventes mais, si ce taux contribue à renchérir le prix de vente, il n'est pas démontré en quoi un tel taux de commission serait aberrant ou abusif alors qu'il reste compatible avec l'ampleur des coûts induits par un système de vente délibérément orienté vers la recherche d'acquéreurs dont les domiciles sont très éloignés du lieu de construction. Ces choix économiques relèvent de la liberté d'entreprendre et ne peuvent être assimilés à des choix dolosifs sans qu'il soit prouvé qu'au sein du groupe, ce taux de commission soit sans lien avec les prestations fournies. 3- Moyen tiré de l'absence de liberté du choix du notaire La nature même des ventes en VEFA de droits immobiliers appelés à faire partie d'un ensemble vaste à soumettre au droit de la copropriété exige en pratique une centralisation de l'établissement des actes ; les promoteurs proposent un notaire, mais rien n'interdit à l'autre cocontractant de demander à bénéficier des services de leur propre notaire. Le recours à la procuration est lié au fait que les acquéreurs en défiscalisation n'ont pas acquis pour habiter mais pour louer en vue d'une revente à l'issue de la période d'octroi des avantages fiscaux ; le système de défiscalisation est éprouvé même s'il ne peut pas se révéler avantageux en tous lieux et en toutes circonstances En l'espèce, rien d'anormal ne peut se déduire d'une centralisation des actes en l'étude de Me [C] ; il s'agit d'un choix rationnel ; cela ne prouve ni la fraude, ni même une violation du devoir d'impartialité auquel tout officier ministériel est tenu. 4- Moyen tiré de l'existence d'un démarchage financier illégal Ce moyen de nullité n'est pas fondé car le contrat litigieux reste un contrat de vente avec offre de crédit bancaire affecté pour l'acquisition d'un bien destiné à une utilisation ouvrant droit à des avantages fiscaux ; il ne s'agit pas d'un contrat de placement d'un produit financier au sens du code monétaire et financier. LA DEMONSTRATION DU DOL Est en cause la méthode de commercialisation par établissement d'une simulation dont la sincérité et la justesse dont contestées Les conclusions des parties constituent une double invitation concordante à procéder vérification de la cohérence du document, et ce, même si les parties n'ont pas explicitement fait les calculs. Le dispositif de défiscalisation 'De Robien Recentré' consiste à considérer le prix d'achat comme une charge déductible du revenu imposable à concurrence de 6% du prix pendant les 7 premières années et de 4% du prix pendant les deux années suivantes ce qui permet à l'acquéreur de récupérer la moitié de ce prix si tout se passe bien. Les textes sont les suivants : Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent: a) Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire comme les primes d'assurance, le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année du départ du locataire, les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, b) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ; (...) c) Les impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant,(...) d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés ; e) Les frais de gestion, fixés à 20 euros par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles (...) ; h) Pour les logements situés en France, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003, et à la demande du contribuable, une déduction au titre de l'amortissement égale à 6 % du prix d'acquisition du logement pour les sept premières années et à 4 % de ce prix pour les deux années suivantes. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. (..) Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit, en outre, que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret. (...) A l'issue de la période couverte par l'engagement de location, et sous réserve que les conditions de loyer et de ressources soient remplies, le propriétaire peut bénéficier de la déduction prévue au j, qu'il y ait ou non changement de titulaire du bail. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois d'achèvement des travaux. Le barème de l'impôt Pour le calcul de l'impôt sur les revenus 2006 2007 et 2008, les tranches d'impositions sont au nombre de 4 rappelées ci-dessous avec la formule légale de calcul de l'impôt, portée à la connaissance de tous les foyers soumis à déclaration annuelle : - la tranche d'imposition (taux marginal d'imposition dit Taux Marginal d'Imposition qui apparaît dans certaines simulations) est déterminée en fonction du quotient familial, - l'impôt est calculé sur le revenu imposable de départ non affecté du quotient familial (on additionne pour les salaires après abattements forfaitaires pour frais et revenus locatifs sur les loyers nets de charge) selon l'une des formules suivantes ci-dessous, les constantes chiffrées étant nécessaires à la progressivité arithmétique de l'impôt, Pour 2006, le calcul se fait sur les bases suivantes (les revalorisations 2007 et 2008 ne modifient pas les ordres de grandeur) Revenu imposable Taux Marginal Montant de l'impôt Brut Inférieur à 5 614 0% 0 De 5 614 à 11 198 5,50% [R x 0,055] ' [308,77 x N] De 11 198 à 24 872 14% [R x 0,14] ' [1 260,60 x N] De 24 872 à 66 679 30% [R x 0,30] ' [5 240,12 x N] Supérieure à 66 679 40% [R x 0,40] ' [11 908,02 x N] Les déductions de 6% pendant 7 ans puis de 4% pendant 2 ans : - viennent réduire le revenu imposable et non les impôts, - et la déduction d'impôt est d'autant plus importante que la tranche d'imposition est élevée puisque la diminution d'impôt est calculée avec le pourcentage de la tranche d'imposition, - pour un loyer donné augmentant le revenu du ménage et pour un prix d'achat du bien donné, le calcul de la baisse d'impôt est arithmétiquement indépendant aussi bien du quotient familial (N) que du revenu pris pour base (R) et que des constantes de tranche variant annuellement. Les intérêts de l'emprunt sont en outre déduits du revenu imposable ; plus l'emprunt est prévu pour durer, plus lent est l'amortissement et plus lourds sont les intérêts ; un emprunt long accroît les réductions d'impôts à défaut de beaucoup diminuer annuellement a valeur nette du bien. La technique générale de la simulation - Le modèle de simulation de référence objet du débat ; le sens des expressions utilisées. Parce que le modèle aux époux [V] n'est pas celui sur lequel les sociétés du GROUPE PICHET argumentent, il est nécessaire : - d'examiner la méthode de calcul par rapport à un exemple théorique, - d'observer ensuite si le modèle remis s'y réfère. Dans une argumentation générale, les acquéreurs mettent en cause la méthode de présentation utilisée dans la simulation précontractuelle, invoquant le flou et l'absence de vraisemblance des résultats. Dans une argumentation tout aussi générale et expressément mentionnée comme étant valable dans tous les dossiers, les sociétés MESTADE et PROMOTION PICHET réfutent ces arguments en se prévalant de l'exactitude arithmétique de la simulation, - de la pertinence de ses calculs qui ont procédé à une revalorisation non critiquable de 2% par an dans une des colonnes de la simulation remise, - de ce que la notion de gain à neuf ans est pertinente pour représenter la différence entre le prix d'acquisition revalorisé et le capital restant dû sur l'emprunt, deux colonnes faisant ressortir les évolutions parallèles, - de ce qu'il suffisait aux acquéreurs de vérifier eux-mêmes puisqu'ils avaient largement le temps, - en se référant à un modèle à 11 colonnes. Il importe cependant de préciser : -> La simulation proposée à l'acquéreur n'est pas contractuelle en ce sens qu'elle ne lie pas les parties ni sur les conditions économiques à venir, ni sur sa teneur chiffrée ; les informations patrimoniales personnelles demandées aux acquéreurs emprunteurs ne servent qu'à dégager l'ordre de grandeurs des coûts, des dépenses et des avantages fiscaux dans le but de les convaincre de la pertinence à s'engager dans l'opération ; par conséquent, quoique proches, les données contractuelles seront différents si l'opération se réalise ; la simulation procède à une extrapolation à droit constant et à conjoncture constante ; elle n'encourt aucun grief de ce chef ; elle doit être étudiée à taux d'intérêt présumé constant (alors qu'il baissera dans le temps) et admettant compte tenu de la date du démarchage, un taux de revalorisation annuelle du bien ; -> Mais les ordres de grandeurs qu'elle dégage à partir d'éléments financiers personnels aux candidats à l'acquisition constituent l'élément essentiel ayant déterminé leur consentement ; sa cohérence interne et sa sincérité doivent donc être contrôlées a posteriori pour trancher le présent litige même si les contrats de prêt diffèrent dans le taux et la durée (les différences ne révèlent aucun bouleversement de l'opération) ; -> Les contrats réellement conclus ne sont donc pas pris en considération à ce stade ; ils ne peuvent servir de base qu'à l'appréciation du préjudice mais non à l'appréciation préalable de la responsabilité encourue. Pour ce qui est du prêt, ce sont les hypothèses de calcule élaborées lors de la simulation (et non les actes signés) qui sont pris pour base car c'est le seule qui puisse servir à une prévision ; -> selon que l'on prend pour base le prix H.T. ou le prix T.T.C du bien acquis, le 'gain à 9 ans' varie ainsi du simple au double ; or, ce débat sur l'assiette de la revalorisation, est au centre même de la contradiction intrinsèque des conclusions des S.C.I. MESTADE et SAS PROMOTION PICHET qui l'introduisent dans les mêmes termes dans tous les dossiers en se référant à un modèle qu'elles présentent comme un modèle type ; il s'agit d'un élément essentiel pour apporter la réponse positive ou négative à la question posée de l'existence d'un dol, et ce dans tous les dossiers ; En supposant un achat théorique d'un bien de 100.000 euros H.T. financé par un emprunt de 119.600 euros contracté pour 25 ans au taux de 4,5% avec un différé d'amortissement d'un an et des échéances annuelles, cela se vérifie selon le tableau suivant : Bien T.T.C. KRD Gain à 9 ans T.T.C. Bien H.T. KRD Gain 9 ans H.T. An 0 /Sim 119 600 119 600 0 100 000 119 600 -19 600 1 121 992 119 600 2 392 121 992 119 600 2 392 2 124 432 116731 7 701 124 432 116 731 7 701 3 126 920 113733 13 187 126 920 113 733 13 187 4 129 459 110600 18859 129 459 110 600 18 859 5 132 048 107 327 24721 132 048 107 327 24 721 6 134 689 103 905 30784 112616 103 905 8 711 7 137 383 100 330 37 053 114869 100330 14 539 8 140 130 96 594 43 536 117 166 96 594 20 572 9 142 933 92 690 50 243 119 509 92 690 26 819 Ce modèle de simulation appelle le observations suivantes : - la notion de 'gain à 9 ans' (devenu 'capital à terme' selon le modèle remis aux époux [V]) correspond à la valeur du bien T.T.C. réactualisée diminuée du capital restant dû sur l'emprunt reconstituable à partir du cumul annuel des remboursements de capital emprunté tel qu'il est mentionné dans la simulation ; elle se veut donc être une valeur nette du bien acquis ; il sera démontré que cette appréciation T.T.C. n'est pas la bonne base de calcul ; - la revalorisation de 2% par an est appliquée au prix du bien mais aussi aux charges et des loyers ; cette hypothèse peut être considérée comme valable pour les démarchages antérieures à la crise financière d'octobre 2008 ; - la colonne dénommée 'EPARGNE' n'est pas une épargne mais un déficit à combler; la somme ainsi portée dans cette colonne ne correspond pas à une valeur liquide qui entre dans le patrimoine ou qui y reste : elle correspond au montant à payer pour combler le déficit entre le montant des échéances à payer et les loyers nets augmentés des économies fiscales ; ce qui entre dans le patrimoine n'est que la valeur nette du bien qui augmente au fur et à mesure que le passif qui le grève baisse ; la somme qualifiée d'épargne n'est pas une disponibilité financière (ce qui est le sens du mot épargne qui ne fait pas référence à utilisation qu'on peut en faire) ; il s'agit d'une dépense effectivement payée à la banque prêteuse et qu'il faut assumer sauf à risquer d'être saisi ; présenter cette dépense comme une épargne consiste à induire en erreur ; - le 'gain fiscal' n'est pas davantage une entrée effectives de deniers, les économies d'impôts appelées aussi 'gain fiscal' sont présentées comme participant au comblement du déficit entre le coût du prêt et les loyers nets mais il constitue une dépense évitée comptée comme une entrée de fonds ; ce 'gain fiscal' n'est pas un gain, c'est la prise en charge indirecte par l'Etat d'une dépense et cette prise en charge indirecte n'est en rien garantie car elle suppose la perception effective de loyers ; ce gain ne vient alléger la dépense de remboursement que pendant 9 ans alors que le prêt envisagé est prévu pour être conclu pour une durée très supérieure ; - la simulation contient donc en 'entrées' les loyers nets de charge, les économies d'impôts qui ne sont pas garanties et une 'épargne' qui n'en est pas une ; la somme de ces entrées et de ces sorties doit être nulle, mais ce n'est pas un autofinancement, ce n'est qu'un équilibre de donnes comptables. - la simulation contient en 'sorties' : le montant des échéances du prêt et le coût de l'assurance groupe ADI, qui, quant à elles sont des sorties d'argent futures et certaines. La simulation remise aux époux [V] Les époux [V] mettent en cause la méthode de présentation utilisée dans la simulation précontractuelle, invoquant le flou et l'absence de vraisemblance des résultats. Au cas d'espèce, le modèle de simulation remis aux époux [V] n'est pas celui auquel les sociétés MESTADE et PROMOTION PICHET se réfèrent dans leurs écritures, - la mention de gain à neuf ans, discutée dans les écritures, n'y figure pas mais ce qui est qualifié de capital terme pour une valeur de 80.446 euros en est l'équivalent ; - la présentation en parallèle de l'augmentation de valeur du bien et de la baisse du capital restant dû sur l'emprunt n'y figure pas ; - le taux de revalorisation appliqué lors de la simulation a été de 1,5% et non de 2%. Les données sont cependant suffisantes pour que l'on puisse en vérifier la pertinence en les appliquant au mode de simulation débattu. Les époux [V] présentent deux simulations présentées selon le même modèle; il faut d'emblée écarter celle qui mentionne une économie d'impôts dès 2006 ; cette erreur a été immédiatement corrigée par la seconde la simulation, la seule à prendre en considération Marié Prix 230600 Emprunt 230600 Economie Impôts 36912 Total NB PARTS 2,5 Apport 0 Taux 4,16% Capital à terme 80446 Tmi initial 30% Frais emprunt 0 Durée mois 297 Effort mensuel lissé 325 Taxe foncière 730 Ass. 2,50% Taux rendement 16,65% Frais gérance 13,11 Différé mois 3 Acquisition Mai-07 Index recettes 1,50% Achevé sept.-08 Loyer annexe 0 1er loyer oct.-08 Loyer mensuel 730 Indexation 1,5% Inflation 0,00% Capit flux 0 Année 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Total Loyer 2190 8 891 9 024 9 160 9 297 9 437 9 578 9 722 9 868 6677 83847 Frais gestion -287 -1 165 -1 183 -1 200 -1 218 -1 237 -1 255 -1 274 -1 293 -875 -10992 TF 0 0 0 -763 -774 -786 -798 -810 -822 -834 -5587 Charges suppl. -66 -267 -271 -275 -279 -283 -287 -292 -296 -200 -2518 CSG RDS 0 408 550 550 550 550 550 550 550 550 4808 Emprunt -1494 -15 857 -15 857 -15 857 -15 857 -15 857 -15 857 -15 857 -15 857 -10 571 -138925 Total charges -1847 -16881 -16761 -17546 -17579 -17613 -17 648 -17 683 -17 719 -11 931 -153211 Trésorerie logt 342 -7 990 -7 736 -8385 -8 281 -8 176 -8 070 -7961 -7 851 -5 253 -69334 Gain fiscal année 1 113 4 355 4 366 4 366 4 366 4 356 4 302 4 000 2973 34201 Trésorerie an 343 -6 876 -3 380 -4 019 -3 915 -3810 -3713 -3 659 -3 850 -2280 -35163 Trésorerie cum 342 -6 533 -9 914 -13 934 -17 849 -21 660 -25 373 -29 033 -32 883 -35163 Epargne/ mois 0 573 2821 334 326 -317 -309 -304 -320 285 -> Le sens des libellés employés dans simulation remise aux époux [V] rejoint les catégories du modèle général auquel se réfère la S.C.I. MESTADE et la SAS PROMOTION PICHET Les libellés ne sont pas les mêmes que ceux du modèle de référence, mais ils demeurent le reflet de la méthode commune. Le fond du litige repose sur la détermination du sens à donner aux libellés employés dans ce document : a) le poste 'trésorerie logement' apparaît ainsi pour n'être que le déficit à combler chaque mois entre le rapport net locatif et le montant des mensualités ; il ne s'agit donc pas d'une trésorerie au sens où ce terme se rattache à des liquidités disponibles ; c'est une somme à payer et ce n'est pas de l'argent disponible ; la présentation des chiffres prouve que ce déficit est considéré comme étant payé pour partie par les avantages fiscaux puis en numéraires ; elle correspond à cette partie en numéraires qui doit être payée chaque mois ; b ) le 'gain fiscal' correspond à la baisse des impôts sur le revenu, extrapolée chaque année ; dans le tableau de vérification, il n'est pas procédé à son calcul parce que les données ne sont pas fournies pour le faire ; cette notion de «gain fiscal » est la même que sur le modèle discuté dans les écritures ; ce gain n'en est pas un encaissement ; il n'éteint pas la dette ; juridiquement l'économie d'impôt, pour n'être qu'aléatoire ne paye pas par compensation la dette envers la banque ; c) la 'trésorerie annuelle' n'est autre que la différence entre la "trésorerie logement" et le "gain fiscal" ; ce chiffre représente la différence arithmétique entre le a) ci-dessus et le b) ; il est donc considéré que le a) est payé par l'Etat en l'acquit des emprunteurs ; la "trésorerie annuelle devient égale à la "trésorerie logement" quand cesse le bénéfice des avantages fiscaux ; il s'agit du déficit qu'il faudra combler chaque mois pendant des années jusqu'à remboursement si le bien n'est pas revendu à la fin de la période de bénéfice des avantages fiscaux, sauf à ce que de nouveaux avantages fiscaux prennent le relais ; d) la "trésorerie cumulée" calcule le montant total des déficits à payer en espèces au fur et à mesure que les années avancent ; on aboutit alors à un total de 36.162 euros, qui, divisé, par le nombre de mois (108 mois) donne une valeur moyenne intitulé un ''effort mensuel lissé' porté dans les cases figurant en haut à droit de la simulation pour un montant de 326 euros, les documents manuscrits établis parallèlement faisant état d'une 'épargne volontaire' de 370 euros par mois ; il ne s'agit pas d'une épargne au sens commun du terme mais un paiement mensuel indispensable au maintien de l'achat afin de diminuer le passif qui le grève et augmenter corrélativement sa valeur nette qui est la seule mesure du véritable accroissement du patrimoine ; e) on ne peut vérifier comment le gain fiscal de 34.201 (rectifié 34.197) a pu être augmenté à 36.192 euros dans le haut de la page ; la différence de 2.711 euros reste inexpliquée. Les déclarations faites en 2007 sur le revenu 2006 (année de mariage des époux) ne sont pas communiquées ; la cour dispose cependant des déclarations de revenus de l'année antérieure. -> les caractéristiques de l'emprunt dont les données figurent dans la simulation Il est raisonné à taux constant et non pas variable puisque c'est la seule hypothèse intellectuellement acceptable lors de la simulation. Il est aussi raisonné en acceptant le principe d'une revalorisation annuelle du bien puisque la simulation a été établie plus d'un an avant l'entrée brutale de l'économie en récession (qui a coïncidé avec la livraison). L'emprunt annoncé par la simulation au taux de 4,15% sur 300 mois dont 3 mois de différé de paiement avec 2,5 euros ; les variations de capital indiquées dans la simulation sont cohérentes avec ces données comme cela peut se vérifier arithmétiquement. Le coût de l'assurance groupe est en revanche irréaliste pour ne représenter que le 10ème de ce qui peut au mieux être négocié. Mais cet ordre de grandeur n'est pas de nature à fausser l'appréciation à porter -> invalidation de la pertinence du "gain à neuf ans " tel qu'il est défini dans les conclusions de la SAS PROMOTION PICHET et la S.C.I. MESTADE et invalidation du 'capital à terme' mentionné dans la simulation Selon les conclusions de la SAS PROMOTION PICHET et de la SCI MESTADE, le "gain à neuf ans' est égal à la valeur de l'immeuble T.T.C. diminuée du capital restant dû sur l'emprunt ; il s'agit donc de la valeur nette du bien ; au cas particulier, si les conclusions font état d'une revalorisation de 2% par an, la simulation n'applique qu'un taux de 1,5% ; cependant, les calculs sont exacts ; le débat porte sur la méthode de réévaluation du prix d'achat ; on en revient donc à l'argumentation contradictoire développée dans leurs écritures par la SAS PROMOTION PICHET et de la S.C.I. MESTADE sur l'assiette à prendre comme base de revalorisation ; - si l'on introduit une valeur T.T.C. pour revaloriser l'immeuble, ce qui est qualifié de gain à 9 ans atteint la valeur de 89.413 euros en prenant pour base les caractéristiques de l'emprunt telles qu'elles figurent dans la simulation.; - si l'on introduit une valeur H.T., qui est la valeur d'achat hors la TVA payée, et qui correspond à un prix net vendeur de revente , le gain fiscal au bout de 9 ans n'est plus que de la moitié pour tomber à 46.204 euros H.T. soit une différence de 43.204 euros. Le tableau ci-dessus met en évidence la différence : Revalorisation 1,015% an KRD Gain à 9 an Gain 9 ans An Valeur T.T.C. Simulation Valeur H.T. Rectifié 2008/2009 230 600 230 600 0 192 809 -37 791 2009/2010 234 059 226 529 7 529 195 702 -30 828 2010/2011 237 570 220 902 16 667 198 637 -22 266 2011/2012 241 133 215 037 26 096 201 617 -13421 2012/2013 244750 208 924 35 826 204 641 -4283 2013/2014 248 422 202 552 45 870 207 710 5 158 2014/2015 252 148 195910 56 237 210 826 14 915 20152016 255 930 188 988 66 942 213 988 25 000 2016/2017 259 769 181 773 77 996 217 198 35 425 2017/2018 263 666 174 253 89 413 220456 46 204 Par conséquent, avec un taux de 1,5% et non de 2%, et compte tenu de la durée et du taux mentionnés dans la simulation elle-même, la revalorisation T.T.C. induit une différence d'appréciation dans un rapport quasiment égal de 1 à 2 en défaveur de l'acquéreur. Or, en droit, pour calculer le prix de vente net vendeur d'un immeuble, qu'il soit ou non revalorisé, le prix incluant la fiscalité d'achat ne peut être prise pour base puisque lors de la revente, un prix net vendeur s'entend d'un prix reçus après report de la fiscalité et des frais sur l'acquéreur ; sur ce point, la SAS PROMOTION PICHET et la S.C.I. MESTADE en sont parfaitement conscientes ; la teneur contradictoire de leurs conclusions le prouve : - pour réfuter l'accusation de dol par augmentation de valeur du bien, elle soutient qu'il faut prendre sa valeur H.T. ; il s'agit d'une argumentation soutenue par une juste appréciation en droit et en fait ; - dans la simulation destinées à emporter le consentement de l'acquéreur, elles soutiennent le contraire et avancent la pertinence d'une revalorisation du prix T.T.C.; il s'agit d'une argumentation fausse en droit et en fait et elle est uniquement destinée à en endormir la vigilance du cocontractant. Le montant de 80.446 euros qui figure dans la simulation n'est pas reconstituable. Par recoupements avec les documents manuscrits, elle se comprend comme l'indication du 'gain à neuf ans', qui constitue un argument de vente majeur. Les documents manuscrits font aussi état du pendant du 'gain à 9 ans' ; ces documents manuscrits mentionnent ainsi : - d'un revenu de 800 euros alors que c'est un revenu de 730 euros qui intégré dans la simulation ; - d'une "épargne volontaire" pour parler d'une dépense financière à exposer chaque mois et non de fonds liquides disponibles et qui correspond à la trésorerie ou à "l'effort mensuel lissé" - d'un capital net d'impôts de 90.000 euros, ce qui recoupe le gain à neuf ans fallacieusement recalculé sur un prix T.T.C. et non sur un prix H.T. Les libellés n'ont pas de signification réelle et ne visent qu'à induire en erreur pour ne pas correspondre à des notions simples. -> le calcul de l'économie d'impôt Selon les pièces communiquées par la banque prêteuse, les revenus des époux [V] étaient en 2005 (alors qu'ils n'étaient pas encore mariés) de 44.403 euros pour le mari et de 8.123 euros pour l'épouse ; ils ont déclaré au commercialisateur en 2007 percevoir un revenu brut de 75.164 euros et disposer d'un revenu net imposable de 68.356 euros avec un taux marginal d'imposition de 30%. En admettant un revenu 2006 de 70.000 euros, le calcul de l'impôt par extrapolation donne en ajoutant le montant des intérêts d'emprunt à la déduction fiscale ; les calculs de la simulation sont sur ce point globalement justes. En synthèse, le dol est démontré en l'espèce par les éléments concordants suivants pris dans la simulation et non dans l'opération réelle : - un gain à 9 ans artificiellement augmenté en utilisant fallacieusement la valeur d'achat T.T.C. et non la valeur H.T. comme assiette de sa prise de valeur nette (revalorisée ou non) rapportée à la diminution du capital restant dû sur l'emprunt en basant fallacieusement la prise de valeur nette du valeur du bien; compte tenu de la durée de l'emprunt, se trouve affichée une valeur du double environ ; - les calculs d'impôts ne sont pas refaits crayon en main avec application des formules d'imposition et référence à toutes les déductibilité prévues par le CGI. LA SANCTION DU DOL Le dol ainsi caractérisé n'est cependant pas suffisamment grave pour justifier l'annulation de la vente en ce qu'il n'a pas suffit à compromettre la mise en location du bien puisqu'il n'y a pas de carence locative aberrante, ni le bénéfice d'avantages fiscaux, ni contraint de louer à un niveau de loyer par trop inférieur aux prévisions mises en avant lors des discussions précontractuelles. L'action en nullité sera rejetée et la réparation interviendra par équivalent sur le fondement demandé d'un préjudice analysé en perte de chance de ne pas contracter. LES AUTEURS DU DOL ENGAGEANT LEUR RESPONSABILITE La S.C.I. MESTADE est l'auteur du dol pour être cocontractant de l'acquéreur. La SAS PROMOTION PICHET est coauteur du dol au profit de la S.C.I. MESTADE ; ce sont ses agissements commerciaux qui ont permis la commission du dol. Elle est coresponsable du préjudice ; les deux sociétés doivent le réparer in solidum. Les conclusions demandant une indemnisation spécifique de la SAS PROMOTION PICHET en raison de son rôle dirigeant ne peuvent être accueillies ; elles méconnaissent le principe de la responsabilité civile en ce que la SAS PROMOTION PICHET et la S.C.I. MESTADE sont coresponsables de préjudices générées par les fautes dolosives commises en communs l'une en qualité de venderesse engagée en connaissance de cause par sa mandataire et l'autre en qualité de mandataire trompant directement le cocontractant qui se lie à son mandant. LE PREJUDICE A) La demande indemnitaire visant la société venderesse, son mandataire et les officiers ministériels Les époux [V] ont vendu leur bien et ne demandent donc plus qu'une réparation par équivalent ; ils ne poursuivent donc plus l'annulation des contrats. Après abandon de l'action en nullité des contrats et des demandes pécuniaires s'y rattachant, les demandes indemnitaires sont les suivantes : - un préjudice de perte locative de 5.550 euros depuis la date d'acquisition correspondant aux loyers perdus pendant les périodes durant lesquelles ils n'ont pas trouvé de locataires, - un préjudice de perte de chance évalué à 115.300 euros soit 50% de la valeur d'achat et qui est aussi le montant de la perte de valeur de ces biens, - une indemnité de 25.000 euros en réparation du préjudice moral. b) la perte locative La propriété a été conservée pour être revendue. La perte locative ne constitue pas un préjudice en lien de causalité directe avec le fait dommageable dès lors que le contrat ne contient aucune garantie de pérennité des loyers. C) la perte de valeur de l'immeuble Les époux [V] ont revendu les biens, sous le régime des droits d'enregistrement et non sous le régime de la TVA, au prix de 115.300 euros net vendeur alors qu'ils avaient payé le prix T.T.C. de 230.600 euros. Pour réclamer 115.300 euros, les époux [V] demandent à la cour de 'dire et juger que leur perte de chance (de ne pas contracter) peut être fixée à ce jour en 2020 à 50% de la valeur d'achat de leurs deux biens, ce qui correspond très exactement à leur perte de chance réelle pour donner suite à la vente de leur bien qui sera donc estimée à : prix d'achat 230 600 euros * 50 % = 115.300 euros'. Leur demande commet la même erreur que la partie adverse, mais cette fois à leur profit, en prenant pour base le prix T.T.C. payé à l'achat comme base de calcul ; le prix de revente de 115.000 euros est un prix net vendeur et il ne peut être comparé qu'au prix H.T. du bien lors de l'achat soit 192.809 euros ; ce montant reste le seul à pouvoir donner la base d'évaluation d'un prix de revente sous le régime des droits d'enregistrement ; la perte de valeur du bien n'est donc que de 192.809 - 115.000 = 77.809 euros ; la perte de valeur du bien est d'environ 40% de sa valeur de départ et non de 50%. D) Détermination de l'indemnité à payer pour perte de chance de ne pas contracter La formulation de la demande, quoique qualifiée d'indemnisation d'une perte de chance, est intrinsèquement contradictoire : - la demande évoque une perte de chance, - mais le produit 230.600 euros * 50 %, dans la formule employée représente la perte de valeur du bien elle-même et non pas le résultat d'une perte affectée d'un coefficient de perte de chance (un coefficient de 1 n'est pas une perte de chance d'éviter le préjudice, mais le préjudice lui-même) ; - une perte de chance de 50% commandait de poser l'opération arithmétique suivante : 115.300 * 50% * 50% et aboutirait à ne demander que la moitié de la somme réclamée. Compte tenu de cette formulation contradictoire, il faut qualifier le préjudice à réparer : - soit le préjudice ainsi quantifié est analysé en un préjudice de pure perte s'il est estimé que le contrat n'aurait pas été passé si le dol n'avait pas été commis, - soit le préjudice ainsi quantifié est analysé en un préjudice de perte de chance s'il est estimé que les acquéreurs auraient néanmoins contracté malgré le caractère dolosif de la promesse de gain néanmoins contracté. La cour retiendra qu'il y a eu perte de chance de ne pas contracter car il n'est pas sûr que sans la fraude, le contrat n'aurait pas été signé. Compte tenu de l'illogisme de la formulation de la demande, elle n'est pas liée par le taux de perte de chance apparemment demandé de 50% puisqu'il a été démontré que ce taux n'est que la proportion atteinte par la perte invoquée (sur une base fausse au demeurant puisqu'augmentée de la TVA). Le bien ayant perdu 40% de sa valeur, le préjudice est égal au montant T.T.C. qu'il a fallu exposer pour acquérir cette valeur H.T. soit 40% du prix T.T.C. C'est à ce montant que l'on applique ensuite le coefficient de perte de chance. Les éléments de fraude accumulés sont suffisamment concordants et élaborés pour affirmer que les époux [V] avaient deux chances sur trois soit 66,67% de chance d'éviter cette perte si : - le mécanisme fiscal De Robien recentré tel qu'institué à l'article 31 CGI leur avait été expliqué étape par étape et crayon en main lors de la simulation, en faisant tout le moins ressortir sur quelques années, à revenu constant, le montant de la baisse d'impôt ; - la base de calcul du gain fiscal avait été la bonne au lieu d'aboutir à une majoration artificielle de 19,6% de la valeur de départ (le prix payé T.T.C. dont on déduit le capital restant dû à 9 ans).En matière de dol, la négligence de la personne lésée n'est pas de nature à constituer la justification d'un partage de responsabilité. Les époux [V] ont donc droit à une indemnité qui s'élève à : - prix payé T.T.C. 230.600 * 40% (montant de la perte calculée sur prix H.T.) * 66,67 % (coefficient de perte de chance) = 61.493 euros arrondie à 61.500 euros évaluée au 18 mars 2020, En revanche, les acquéreurs ont pu mettre le bien en location et percevoir les avantages fiscaux ; ils ont donc atteint le but recherché ; dans ces conditions, même en admettant que sans le dol, ils auraient eu une chance sérieuse de ne pas contracter, les contreparties obtenues dans la réalisation de cette opération maintenue, qui a rapporté, n'autorisent pas à inclure dans l'assiette du préjudice, le coût financier du prêt contracté pour financer la valeur perdue. Pour les mêmes raisons, le coût de l'assurance groupe ne constitue pas un préjudice en lien avec le fait dommageable.       E) autres postes de préjudice Le préjudice moral subi s'apprécie en fonction de la durée des soucis accumulés depuis l'année 2009 ; le préjudice est d'autant plus important qu'il s'agit d'une faute dolosive et non pas d'une erreur commis par le responsable ; ce dol qui a failli irrémédiablement compromettre la situation des époux [V] ; il sera évalué à 10.000 euros (5.000 € pour chacun des époux). SUR LA CORESPONSABILITE DES NOTAIRES Au cas d'espèce, l'action en responsabilité est prescrite sauf si un élément du dol ci-dessus sanctionné pouvait être connu de l'un ou de l'autre des deux notaires qui ensemble contribuaient au devoir d'information et de conseil à donner. Or, le dol n'a été possible que par la technique utilisée lors de l'établissement de la simulation qui reste le seul outils de tromperie utilisé ; ce n'et pas un élément contractuel ; l'action est donc prescrite pour avoir été introduite après le 19 juin 2013. SUR LA CORESPONSABILITE DE LA BANQUE L'action en coresponsabilité dirigée contre la banque en raison des faits dolosifs sanctionnés à l'égard du contractant ne peut aboutir car la manoeuvre de la banque au soutien du dol commis par les sociétés PICHET n'est pas prouvée. L'action est donc prescrite pour avoir été introduite après le 19 juin 2013. A L'EGARD DE L'ASSUREUR GROUPE La CNP garantit certains risques de non-remboursement du prêt accordé par la banque ; les emprunteurs sont tenus d'adhérer à une assurance groupe mais ils ne prouvent pas qu'ils aient jamais manifesté la volonté de négocier leur situation particulière avec l'assureur en lui demandant d'apprécier spécifiquement les risques de l'opération financière dans laquelle ils entendaient se lancer ; la garantie de l'assureur a été accordée par conséquent sur la base des caractéristiques du prêt qu'ils sollicitaient et sur la base de leur situation personnelle dans les tables statistiques de l'assureur. L'annulation du prêt n'est pas demandée comme conséquence du dol sanctionné. La décision sera donc déclarée commune à la CNP. Sur les demandes annexes En compensation de frais irrépétibles, les époux [V] obtiendront la somme de 5.000 euros. Il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l'une quelconque des autres parties. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, * dit qu'en cours d'instance la société IG2P a cessé d'exister par l'effet d'une transmission universelle de patrimoine à la SAS PROMOTION PICHET ; * en raison de la confusion des qualités résultant d'une cession de patrimoine à titre universel, déclare sans objet toute action en responsabilité visant la SAS PROMOTION PICHET prise en qualité de dirigeant de la S.A.R.L. IG2P ; * déclare la décision commune à la compagnie CNP ASSURANCES ; * dit que les actions en nullité des contrats sont devenues sans objet ; * infirme le jugement et statue à nouveau, * déclare les époux [V] irrecevables dans leurs actions SAUF dans leurs actions en responsabilité du chef de dol visant la S.C.I. MESTADE et la SAS PROMOTION PICHET ; * dit que les époux [V] ont été victimes d'un dol commis par la S.C.I. MESTADE et par la SAS PROMOTION PICHET ; * déclare la S.C.I. MESTADE et la SAS PROMOTION PICHET responsables du préjudice causé par le dol commis au préjudice des époux [V] respectivement sur le fondement de l'article 1147 et 1240 du code civil ; * les condamne à leur payer in solidum une indemnité de 61.500 euros évaluée au 18 mars 2020, * les condamne à payer in solidum aux époux [V] une indemnité de 10.000 euros en réparation du préjudice moral et des tracas subis ; * Dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt. * les déboute du surplus de leurs demandes indemnitaires. * déclare les époux [V] prescrits dans leurs actions en responsabilité visant les autres parties et met par conséquent hors de cause : - la banque prêteuse, - Maître [U] [C] et la SCP [C], DURON LABACHE, LANDAIS notaires instrumenteurs, - Maître [T], notaire et la SCP [T] ET ASSOCIES NOTAIRES, notaires, ayant reçu procuration * condamne la S.C.I. MESTADE et la SAS PROMOTION PICHET in solidum aux dépens de première instance et d'appel incluant les frais de publicité foncière, les frais fiscaux et le coût du constat d'huissier, dont distraction au bénéfice des avocats adverses qui en font la demande, * les condamne à payer in solidum aux époux [V] une somme de 5.000 euros en compensation de frais irrépétibles. Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Président, et par Mme HAUGUEL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,LE PRESIDENT, Sylvie HAUGUEL Caroline DUCHAC