Cour d'appel, 15 juin 2023. 22/05699

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 2 SECTION 2 ARRÊT DU 15/06/2023 **** N° de MINUTE : N° RG 22/05699 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UUIY Ordonnance de référé (N° 22/00203) rendue le 06 décembre 2022 par le président du tribunal judiciaire de Valenciennes APPELANTE SNC Leroy, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège ayant son siège [Adresse 10] représentée par Me Dominique Gomis, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué INTIMÉS Monsieur [E] [N] né le 21 Avril 1972 à [Localité 5], de nationalité française et Madame [V] [O] épouse [N] née le 24 Mai 1976 à [Localité 6] de nationalité française demeurant ensemble, [Adresse 2] représentés par Me Simon Duthoit, avocat au barreau de Lille, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 28 mars 2023 tenue par Agnès Fallenot magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Samuel Vitse, président de chambre Nadia Cordier, conseiller Agnès Fallenot, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 juin 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président et Marlène tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 28 mars 2023 **** FAITS ET PROCEDURE Par acte authentique du 13 septembre 2019, la société Leroy a acheté à la société L'Annexe, alors en liquidation judiciaire, un fonds de commerce de débit de boissons, friterie et sandwicherie, exploité suivant une bail commercial du 28 avril 2015 portant sur un immeuble situé à [Localité 9], [Adresse 10], appartenant à Monsieur [E] [N] et Madame [V] [O] épouse [N]. Les bailleurs sont intervenus à l'acte pour agréer la cession de droit au bail. Se plaignant de désordres affectant les lieux, la société Leroy a, par acte d'huissier du 6 septembre 2022, fait assigner Monsieur [E] [N] et Madame [V] [O] en référé pour obtenir principalement une mesure d'expertise judiciaire sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile. En réponse, ces derniers se sont opposés à la demande d'expertise et ont notamment demandé au juge : -d'ordonner à la société Leroy de justifier d'une assurance en cours de validité depuis la prise de possession sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir pendant 3 mois, -de condamner la société Leroy à leur payer la somme de 2 925,34 euros au titre de l'indexation du loyer, -de condamner la société Leroy à leur payer la somme de 860 euros à titre provisionnel en remboursement de la taxe foncière de 2022. Par ordonnance rendue le 6 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Valenciennes a statué en ces termes : « ORDONNONS une expertise ; COMMETTONS, pour y procéder, M. [P] [T], [Adresse 3] tél : [XXXXXXXX01] [Courriel 7] , avec pour mission, les parties entendues ou appelées, de : - voir et visiter les lieux situés [Adresse 4], - prendre connaissance de tous documents utiles, - décrire les désordres, dysfonctionnement et non-conformités affectant l'immeuble, - en déterminer l'origine, - le cas échéant, dire si ces désordres, dysfonctionnements et/ou non-conformités sont de nature à compromettre la destination et l'usage des lieux loués, - chiffrer le coût et la durée des travaux nécessaires à la remise en état, - plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer, s'il y a lieu, les préjudices subis ; RAPPELONS que l'expert peut s'adjoindre d'initiative, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne, dont le rapport sera joint au rapport, et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité ; DISONS que l'expert devra adresser aux parties un pré-rapport dans lequel il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ; DISONS que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelons qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ; DISONS que l'expert devra dresser un rapport et le déposer au greffe du tribunal judiciaire de Valenciennes dans les quatre mois de sa saisine ; DISONS qu'en cas d'empêchement de l'expert, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête [Courriel 8] ; FIXONS la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 2500 € à verser par la société LEROY, sauf bénéfice de l'aide juridictionnelle, entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Valenciennes dans le mois de la présente décision ; ORDONNONS à la société LEROY de communiquer à Monsieur [E] [N] et Madame [V] [O] épouse [N] une attestation d'assurance contre les risques locatifs en cours de validité, ce dans le mois de la signification de la présente décision et sous peine d'astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai, ce pendant une durée de 3 mois ; CONDAMNONS la société LEROY à payer à Monsieur [E] [N] et Madame [V] [O] épouse [N] la somme de 860 € à titre de provision à valoir sur le remboursement de la taxe foncière 2022 ; CONDAMNONS la société LEROY à payer à payer à Monsieur [E] [N] et Madame [V] [O] épouse [N] la somme de 2925,34 € à titre de provision à valoir sur les loyers impayés arrêtés au 31 décembre 2022 ; RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire ; LAISSONS les dépens à la charge de la société LEROY ; REJETONS les demandes plus amples ou contraires. ». Par déclaration du 12 décembre 2022, la société Leroy a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a : « -Ordonné à la société LEROY de communiquer à Monsieur [E] [N] et Madame [V] [O] épouse [N] une attestation d'assurance contre les risques locatifs en cours de validité, ce dans le mois de la signification de la présente décision et sous peine d'astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai, ce pendant une durée de 3 mois ; - Condamné la société LEROY à payer à payer à Monsieur [E] [N] et Madame [V] [O] épouse [N] la somme de 2925,34 € à titre de provision à valoir sur les loyers impayés arrêtés au 31 décembre 2022 ; - laissé les dépens à la charge de la société LEROY ; - Rejeté les demandes plus amples ou contraires ». L'affaire a fait l'objet d'une fixation à bref délai en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par conclusions régularisées par le RPVA le 27 mars 2023, la société Leroy demande à la cour de : « Vu les articles 143 à 145 du Code de procédure civile ; Vu la jurisprudence ; Vu les pièces versées au débat ; - INFIRMER l'Ordonnance du 6 décembre 2022 du Juge des référés de Valenciennes en ses dispositions critiquées. De ce fait, statuant à nouveau A titre principal : - CONSTATER l'incompétence du Juge des référés pour statuer au fond sur la demande de rappel d'indexation du loyer, par conséquent : o DÉBOUTER Monsieur [E] [N] et Madame [V] [O] épouse [N] de leur demande au titre de l'indexation du loyer. o RENVOYER Monsieur [E] [N] et Madame [V] [O] épouse [N] à mieux se pourvoir pardevant le Tribunal Judiciaire de Valenciennes. A titre subsidiaire : - CONSTATER la clause figurant sur l'acte de cession du fonds de commerce du 13 septembre 2019 et fixant le loyer à 10.200 € annuels, soit 850 € mensuels. - FIXER à 370,07 € la somme due par la SNC LEROY au titre de l'indexation du loyer entre 2020 et 2022. En tout état de cause : - CONSTATER le motif légitime. - CONFIRMER l'Ordonnance déférée en ce qu'elle a ordonné une mesure d'expertise judiciaire, désigné l'expert, déterminé les missions, fixé la provision et plus généralement l'ensemble des éléments nécessaires au bon déroulement de la mesure d'expertise. - DÉBOUTER Monsieur [E] [N] et Madame [V] [O] épouse [N] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions. - CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [N] et Madame [V] [O] épouse [N] au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais de première instance. - CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [N] et Madame [V] [O] épouse [N] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais de la procédure en appel. - CONDAMNER Monsieur [E] [N] et Madame [V] [O] épouse [N] aux dépens. » La société Leroy plaide que que les époux [N] [O] ne justifient ni du caractère urgent de leur demande de rappel d'indexation des loyers, laquelle a en outre fait l'objet d'une contestation sérieuse, ni d'un trouble illicite ou d'un dommage imminent. L'obligation est contestée au moins sur son quantum, ce qui nécessite un débat au fond. Si contre toute attente, la cour entendait rejeter la demande d'infirmation de la décision au motif de l'incompétence du juge des référés, il conviendrait dès lors de réformer la décision en raison de l'erreur de fond sur le montant de la condamnation. La société Leroy a pris à bail le local commercial pour un montant de 850 euros mensuels à compter de septembre 2019 et non d'avril 2019. L'indice ayant servi à établir ce loyer initial est celui du 3ème trimestre 2019. La société Leroy est donc redevable de la somme de 370,07 euros au titre de la clause d'indexation. Par ailleurs, la société Leroy n'aurait pas dû être condamnée à produire un justificatif d'assurance sous astreinte, puisqu'elle avait versé en première instance une pièce suffisant à justifier du respect de son obligation. Les bailleurs prétendent que l'attestation signée n'est pas valide parce qu'elle ne fait directement référence qu'à une assurance multirisques professionnelles, sans couvrir les risques locatifs. Or une couverture multirisques professionnelles n'est pas, par nature, dénuée de prise en charge des risques locatifs. C'est ce que confirme la société d'assurance Axa dans une nouvelle attestation. Ce moyen d'opportunité vise simplement à détourner l'attention du sujet principal, l'expertise judiciaire. Malgré plusieurs mois de tentatives amiables, le bailleur se refuse obstinément à faire tous travaux. Monsieur [N] s'est présenté à quelques reprises sur les lieux à l'improviste accompagné d'artisans, dans le seul but de se constituer des preuves mais sans aucune volonté de faire les moindres travaux. Le constat d'huissier versé par la société Leroy est suffisamment explicite sur les manquements du bailleur à ses obligations de délivrance. L'électricité et le tableau électrique ne sont plus aux normes, présentant ainsi des risques importants. Des fuites provenant des murs et de la toiture engendrent des problèmes d'humidité. Le propriétaire n'a jamais entretenu le bien ou à tout le moins pas depuis de très nombreuses années, ainsi que le démontre une copie de l'état des lieux établi en 2015 entre les époux [N] [O] et le locataire de l'époque. Le rapport d'expertise judiciaire permettra de trancher les obligations et responsabilités de chaque partie de manière impartiale et indépendante. C'est donc à juste titre que le juge des référés a accueilli favorablement la demande de nomination d'un expert judiciaire. Pour échapper à leurs obligations, les bailleurs versent des attestations de complaisance dépourvues de force probante. Par conclusions régularisées par le RPVA le 28 février 2023, les époux [N] demandent à la cour de : « Vu les articles 145 et suivants du Code de Procédure Civile, Vu l'article 809 du Code de Procédure Civile, Vu les pièces versées aux débats, et notamment le bail commercial, Vu l'article 700 du Code de Procédure Civile ; (...) Confirmer l'Ordonnance de Référé du 06 Décembre 2022 en ce qu'elle a : o Ordonné à la société LEROY de communiquer à Monsieur [E] [N] et Madame [V] [O] époux [N] une attestation d'assurance contre les risques locatifs en cours de validité, ce dans le mois de la signification de la présente décision et sous peine d'astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai, ce pendant une durée de 3 mois ; o Condamné la société LEROY à payer aux époux [N] la somme de 2.925,34 € à titre de provision sur les loyers impayés arrêtés au 31 Décembre 2022 o Débouté la société LEROY de sa demande d'indemnité procédurale de première instance o Laissé les dépens à la charge de la SNC LEROY Infirmer l'Ordonnance de Référé du 06 Décembre 2022 en ce qu'elle a : o Ordonné une mesure d'expertise judiciaire o commis un expert judiciaire pour ce faire o fixé la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert ainsi désigné o débouté les époux [N] de leur demande d'indemnité procédurale EN CONSEQUENCE Débouter la SNC LEROY de sa demande d'expertise judiciaire ; Condamner la SNC LEROY à payer à Monsieur et Madame [N]-[O] la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles de première instance ; STATUANT PAR DISPOSITIONS NOUVELLES : Débouter la SNC LEROY de sa demande d'indemnité procédurale d'appel ; Condamner la SNC LEROY à payer à Monsieur et Madame [N]-[O] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel ; ». Les époux [N] [O] font valoir que le bail comporte une clause d'indexation du loyer. Il s'en suit une créance d'un montant de 2 925,34 euros suivant décompte arrêté à décembre 2022. Les bailleurs n'ont jamais prétendu fonder leur demande sur l'article 808 du code de procédure civile, mais sur l'article 809 dudit code, alinéa 2. La différence de calcul s'explique très simplement par le fait que la société Leroy a pris comme point de départ de son calcul un loyer de base un loyer de 850 euros. Or en septembre 2019 et après l'indexation, le loyer s'élevait à la somme de 902,81 euros. Par ailleurs, bien que tenue de justifier d'une assurance locative, la société Leroy s'en est systématiquement abstenue. La sommation par huissier du 22 mars 2022 n'y a rien changé, de la même façon qu'il a été impossible d'obtenir une date d'intervention pour l'électricité ou la toiture. La société Leroy s'est contentée de communiquer dans le cadre de la procédure une simple proposition d'assurance pour l'année 2019. Si elle a fini par communiquer, le 16 novembre 2022, une attestation d'assurance, elle n'était pas signée et n'avait donc aucune valeur. Il a fallu attendre le 21 février 2023 pour qu'enfin la société Leroy communique une attestation exhaustive tamponnée et signée du 15 février 2023. C'est donc à bon escient que l'ordonnance querellée a condamné la société Leroy à justifier d'une assurance en cours de validité sous astreinte. En revanche, c'est à tort que le premier juge a estimé les pièces produites en première instance suffisantes pour démontrer l'existence d'un motif légitime justifiant d'ordonner une expertise judiciaire. Il ne peut rien être conclu du constat d'huissier produit aux débats. La société Leroy ne justifie pas de prétendus désordres imputables au bailleur ou même d'un préjudice commercial quelconque. Enfin, le preneur s'est systématiquement opposé à l'intervention de professionnels du bâtiment. Si le recours à la justice doit être ouvert le plus largement possible, il ne doit pas dégénérer en abus. Tel est manifestement le cas de l'espèce. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 mars 2023. SUR CE I - Sur les demandes des époux [N]-[O] Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 1) Sur la demande de provision Il appartient au demandeur à la provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque et au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable. Le juge des référé accorde au créancier une provision dont il fixe souverainement le montant, dès lors qu'il résulte de ses énonciations que l'obligation du débiteur n'est pas sérieusement contestable. La simple application de la clause claire et précise d'un contrat ne soulève aucune contestation sérieuse. En l'espèce, lors de l'acquisition du fonds de commerce de la société L'Annexe, la société Leroy s'est vue céder le droit au bail, devenant titulaire des droits et obligations contenus dans le contrat conclu le 28 avril 2015 entre les époux [N] [O] et les époux [L] [R]. Cet acte prévoyait un loyer annuel de 10 200 euros, indexé chaque année à la date anniversaire de sa date d'effet, et pour la première fois le 28 avril 2015. Il demeure que l'acte de cession, auquel les bailleurs sont intervenus, indiquait : 'ce bail a été conclu moyennant un loyer annuel de DIX MILLE DEUX CENTS EUROS (10.200,00 €), payable mensuellement et d'avance. Actuellement le loyer annuel est identique'. Il en résulte que la contestation élevée par la locataire est sérieuse, non pas sur la possibilité pour les bailleurs d'appliquer la clause d'indexation prévue au contrat de bail, mais sur le montant du loyer de base devant servir de point de départ. La provision due aux époux [N] [O] sera donc limitée à 370,07 euros au titre de l'indexation des loyers dus en 2020, 2021 et 2022. La décision entreprise sera réformée de ce chef. 2) Sur la production d'un justificatif d'assurance Il n'est pas contesté par les bailleurs que la locataire produit, depuis le 21 février 2023, un justificatif d'assurance probant. La cour, ayant les mêmes pouvoirs que le juge des référés, devant se placer pour statuer à la date à laquelle elle rend sa décision, il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise de ce chef. II - Sur la demande de la société Leroy Aux termes des articles 145 et 146 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. Aux termes des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l'exécution du contrat. Il lui revient donc d'apporter la preuve qu'il a rempli son obligation de délivrance et de vérifier que la chose louée peut être affectée à l'usage prévu au bail. Il est loisible aux parties à un bail commercial de modifier la répartition prévue par l'article 1719 et suivants du code civil. Le bailleur peut ainsi parfaitement s'exonérer de l'ensemble des obligations de réparer et d'entretenir, cette situation devant toutefois se concilier avec l'obligation, pesant sur le bailleur, de délivrance d'une chose de nature, à permettre l'exercice paisible de l'activité du preneur. En l'espèce, le bail conclu le 28 avril 2015 entre les époux [N] [O] et les époux [L] [R], cédé à la société Leroy, stipule, en sa clause relative à l'état des lieux et à l'inventaire des charges et travaux : 'Le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront lors de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d'équipements supplémentaires, ou travaux quelconques, même s'ils étaient rendus nécessaires par l'adaptation des locaux à l'acte envisagé, par la vétusté, ou par des vices cachés. Le locataire déclare bien connaître l'état des lieux loués pour les avoir préalablement visités. Les parties au présent bail conviennent que la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre l'immeuble loué en conformité avec la réglementation existante (notamment les travaux de sécurité) sera exclusivement supportée par le preneur. Il en sera de même si cette réglementation vient à se modifier et que, de ce fait, l'immeuble loué n'est plus conforme aux normes réglementaires.' A l'appui de sa demande d'expertise judiciaire, la société Leroy produit un constat d'huissier en date du 8 juin 2022, soulignant essentiellement le caractère vétuste du tableau et de l'installation électriques, la présence d'humidité en raison de la vétusté des menuiseries et de la toiture ainsi que de la porosité des murs, outre des difficultés d'écoulement des eaux usées. Contrairement à ce qu'allèguent les bailleurs, ces constatations sont suffisantes pour établir le motif légitime de la locataire à solliciter une expertise judiciaire, afin de déterminer l'origine de ces désordres, de nature à permettre de fixer les responsabilités de chacun, étant observé que les bailleurs restent tenus des grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil et que le débat opposant les parties sur l'attitude dilatoire qu'elles se reprochent mutuellement est parfaitement inopérant. La décision entreprise sera donc confirmée de ce chef. III - Sur les demandes accessoires 1) Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. L'issue du litige justifie de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens d'appel et de première instance. La décision entreprise sera réformée de ce chef. 2) Sur les frais irrépétibles Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le sort des dépens justifie de rejeter les demandes des parties au titre de leurs frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La décision entreprise sera confirmée de ce chef. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance rendue le 6 décembre 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Valenciennes, sauf en ce qu'elle a : -ordonné à la société Leroy de communiquer à Monsieur [E] [N] et Madame [V] [O] épouse [N] une attestation d'assurance contre les risques locatifs en cours de validité, ce dans le mois de la signification de la présente décision et sous peine d'astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, ce pendant une durée de 3 mois ; -condamné la société Leroy à payer à payer à Monsieur [E] [N] et Madame [V] [O] épouse [N] la somme de 2 925,34 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés arrêtés au 31 décembre 2022 ; -laissé les dépens à la charge de la société Leroy ; Statuant à nouveau, et y ajoutant, Condamne la société Leroy à payer à Monsieur [E] [N] et Madame [V] [O] épouse [N] la somme de 370,07 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés arrêtés au 31 décembre 2022 ; Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de leurs frais irrépétibles d'appel ; Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens. Le greffier Marlène Tocco Le président [F] [G]