Cour d'appel, 11 mai 2023. 20/00806

COUR D'APPEL DE BORDEAUX DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 11 MAI 2023 N° RG 20/00806 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LOUS SCI LES HERITIERS D'ANDRE [E] SCI [Adresse 3] c/ Madame [N] [I] [A] épouse [K] Monsieur [D] [T] [Y] Monsieur [S] [X] [W] [K] SAS CELIMO Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 janvier 2020 (R.G. 17/01890) par la 5ème chambre civile du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 13 février 2020 APPELANTES : La société civile immobilière LES HERITIERS D'ANDRE [E] SCI au capital de 740.000 euros dont le siège social est situé à [Adresse 4], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bordeaux sous le n° 535 058 242, agissant poursuites et diligences de son gérant, Monsieur [P] [U] [E], domicilié en cette qualité audit siège La société civile immobilière [Adresse 3] SCI au capital de 450 100.00 euros dont le siège social est situé [Adresse 4], inscrite au registre du commerce et des sociétés de Bordeaux sous le numéro 518 320 072 agissant en la personne de son gérant, Monsieur [P] [U]-[E], domicilié en cette qualité audit siège Représentées par Me Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉS : [N] [I] [A] épouse [K] née le 25 Avril 1955 à [Localité 8] de nationalité Française, demeurant [Adresse 5] [S] [X] [W] [K] né le 22 Juillet 1950 à [Localité 7] (SUISSE) de nationalité Française, demeurant [Adresse 5] Représentés par Me Claire SAINT-JEVIN de la SELARL SAINT-JEVIN, avocat au barreau de BORDEAUX [D] [Y] né le 03 Novembre 1945 à [Localité 9] de nationalité Française Retraité inscrit à la Chambre des Métiers et de l'Artisanat sous le numéro 439 252 107, exerçant sous l'enseigne SAER, Société Artisanale d'Etudes et de Réalisation des Fermetures du Bâtiment demeurant [Adresse 2] intimé dans la déclaration d'appel et intimé sur assignation en appel provoqué délivrée par M. [S] [K] et Mme [N] [K] en date du 31.07.20 Représenté par Me Alexandre JELEZNOV de la SELARL VERBATEAM BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX la Société CELIMO S.A.S au capital de 37 000,00 €, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° B 433 846 441, dont le siège social est [Adresse 1]) prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège Représentée par Me Daniel LASSERRE de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 21 mars 2023 en audience publique, devant la cour composée de : Madame Paule POIREL, Président, Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, Madame Christine DEFOY, Conseiller, qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique en date du 13 novembre 2012, M. [S] [K] et Mme [N] [A] épouse [K] ( ci après 'les époux [K]') ont, par l'intermédiaire de la société par actions simplifiée Celimo, agent immobilier, cédé à la société civile immobilière (SCI) Les Héritiers d'André [E], pour un prix de 950 000 euros, la totalité des parts qu'ils détenaient dans la SCI [Adresse 3], propriétaire d'un ensemble immobilier industriel à usage de bureaux et ateliers, situé à [Adresse 3] et loué à la SAS Eural au terme d'un bail commercial en date du 27 novembre 2009 conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives. Le 10 décembre 2012, M. et Mme [K] transmettaient à la SCI Les Héritiers d'André [E] un courrier de réclamation reçu de la société Eural relatif à la persistance de fuites en toiture malgré l'intervention d'une entreprise mandatée par la SCI [Adresse 3]. La SCI Les Héritiers d'André [E] a fait réaliser des travaux, payés par la SCI [Adresse 3], par M. [D] [Y], exerçant sous l'enseigne SAER, société artisanale d'études et de réalisation des fermetures du bâtiment, et en a sollicité le paiement auprès de Mme [K] le 10 juin 2013, considérant que ces infiltrations relevaient d'un vice caché. Celle-ci a refusé d'en prendre en charge le coût au motif qu'il s'agissait de travaux d'entretien et que les factures de travaux antérieurs avaient été portées à la connaissance de l'acquéreur lors de la vente. Le 24 juin 2013 et le 5 novembre 2013, la société Eural a informé la société Les Héritiers d'André [E] de la survenance de nouvelles infiltrations. Saisi par la société Les Héritiers d'André [E], le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux a ordonné une mesure d'expertise au contradictoire de l'ensemble des parties, par ordonnance du 23 juin 2014 confiée à M. [Z] [J], qui a déposé son rapport le 22 septembre 2016. Par exploits d'huissier en date des 8, 14 et 22 février 2017, la SCI Les Héritiers d'André [E] et la SCI [Adresse 3] ont fait assigner M. [S] [K], Mme [N] [A] épouse [K], la société Celimo et M. [D] [Y] agissant sous l'enseigne SAER devant le présent tribunal aux fins d'indemnisation de leurs préjudices. Par jugement rendu le 30 janvier 2020, le tribunal de grande instance de Bordeaux a: - déclaré l'action de la société civile immobilière Les Héritiers d'André [E] et de la société civile immobilière [Adresse 3] recevable, - condamné M. [D] [Y], exerçant sous l'enseigne SAER, société artisanale d'études et de réalisation des fermetures du bâtiment, à payer à la société civile immobilière [Adresse 3] la somme de 2 571,40 euros à titre de dommages et intérêts, - condamné M. [D] [Y], exerçant sous l'enseigne SAER, Société Artisanale d'Etudes et de Réalisation des fermetures du bâtiment, à payer à la société civile immobilière [Adresse 3] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société civile immobilière Les Héritiers d'André [E] à payer à M. [S] [K] et Mme [N] [A] épouse [K] la somme totale de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société civile immobilière Les Héritiers d'André [E] à payer à la SAS Celimo la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté l'ensemble des parties pour le surplus, - condamné la société civile immobilière Les Héritiers d'André [E] aux dépens, comprenant les dépens de l'instance en référé et les frais d'expertise judiciaire, - dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision. Par déclaration électronique en date du 13 février 2020, enregistrée sous le n° RG 20/00806, la SCI Les Héritiers d'André [E] et la SCI [Adresse 3] ont relevé appel de cette décision limité aux dispositions ayant : - condamné la société civile immobilière Les Héritiers d'André [E] à payer à M. [S] [K] et Mme [N] [A] épouse [K] la somme totale de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société civile immobilière Les Héritiers d'André [E] à payer à la société par actions simplifiée Celimo SAS la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté l'ensemble des parties pour le surplus, - débouté la SCI Les Héritiers d'André [E] et la SCI [Adresse 3] de leurs demandes, - condamné la SCI Les Héritiers d'André [E] aux entiers dépens, comprenant les dépens de l'instance en référé et les frais d'expertise judiciaire. Par acte délivré le 31 juillet 2022, M. et Mme [K] ont assigné en appel provoqué M. [Y]. La société civile immobilière Les Héritiers d'André [E] et la SCI [Adresse 3], dans leurs dernières conclusions d'appelantes en date du 3 mars 2023, demandent à la cour, au visa des articles 1240 et suivant, 1130, 1116 et 1137 et 1138 du code civil et 408 et 409 du code de procédure civile, de réformer le jugement entrepris des chefs déférés et statuant à nouveau de: ' A titre principal, - dire et juger que les vendeurs des parts sociales et la Société Celimo se sont rendus coupables d'un dol, ayant eu pour conséquence de vicier le consentement de la société acquéreur des parts de la SCI [Adresse 3]. ' Subsidiairement, - dire et juger que les vendeurs des parts sociales sont responsables des préjudices subis par la société acquéreur des parts de la SCI [Adresse 3] pour déloyauté contractuelle sur le fondement de l'article 1134 du code civil. En conséquence, - condamner M. et Mme [K] à payer à la SCI Les Héritiers d'André [E] acquéreur des parts de la SCI [Adresse 3] la somme de 53 000 euros TTC en réparation de son préjudice outre la somme de 189,24 euros TTC au titre du remboursement de la facture de location d'échelle. - dire et juger que cette somme est assortie des intérêts aux taux légaux à compter du dépôt du rapport d'expertise soit le 22 septembre 2016. ' A titre infiniment subsidiaire, Si par impossible la Cour ne retenait pas le dol commis par M. et Mme [K], vendeurs, elle condamnerait ces derniers à leur payer la somme de 20 000 euros en application de la clause de la garantie du passif prévue dans le contrat de vente des parts sociales. Y ajoutant, - dire et juger que la SAS Celimo a commis une faute dans son obligation d'information, de conseil des acquéreurs et de loyauté sur le fondement des articles 1240 et suivant du code civil, En conséquence, A titre principal, - condamner la société Celimo solidairement avec M. et Mme [K] à payer à SCI Les Héritiers d'André [E], acquéreur des parts de la SCI [Adresse 3], la somme de 53 000 euros TTC assortie des intérêts aux taux légaux à compter du dépôt du rapport d'expertise soit le 22 septembre 2016, en réparation de son préjudice outre la somme de 189,24 euros TTC au titre du remboursement de la facture de location d'échelle. A titre subsidiaire, - condamner la société Celimo solidairement avec M. et Mme [K] à payer à SCI Les Héritiers d'André [E], acquéreur des parts de la SCI [Adresse 3] aux mêmes sommes sur le fondement de la perte de chance. En toute hypothèse : A titre principal, - déclaré irrecevable et mal fondé l'appel de M. [Y] à l'encontre de la décision en, ce qui concerne les condamnations prononcées contre lui au profit de la SCI 331 Magne. - confirmer, en toute hypothèse le jugement entrepris. En conséquence, - le condamner à payer à la Société [Adresse 3] la somme de 2571,40 euros au titre des dommages et intérêts et la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner en outre tous les intimés solidairement à payer à la SCI Les Héritiers d'André [E] et à la SCI [Adresse 3] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC. - les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise, de constat d'huissier. La société Celimo, dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 2 octobre 2020, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1240 et suivants et 1641, de : A titre principal : Confirmer le jugement rendu en ce qu'il a débouté les appelants de leurs demandes - dire et juger l'absence de tout manquement de la société Celimo à l'ensemble de ses obligations et notamment à son devoir de conseil ; - dire et juger que la SCI Les Héritiers d'André [E] a été particulièrement négligente dans le cadre de l'acquisition des parts sociales de la SCI [Adresse 3], en ne procédant pas, compte tenu de l'ancienneté du bâtiment, à une étude de sa toiture ; Et en conséquence : - rejeter intégralement toutes les demandes formées à l'encontre de la société Celimo, laquelle n'a commis aucune faute. - dire et juger qu'il n'existe aucun lien de causalité entre le préjudice subi et une quelconque faute de la SAS Celimo A titre, infiniment subsidiaire, faire application de la garantie de passif et dire et juger que celle-ci a vocation à s'appliquer et en conséquence, limiter le montant de la condamnation du défendeur principal, si par impossible elle intervenait, à la somme de 20.000 euros, - condamner solidairement les sociétés SCI [Adresse 3] et SCI Les Héritiers d'André [E] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel M. [Y], dans ses dernières conclusions d'intimé en date du 15 octobre 2020, comportant appel incident, demande à la cour, au visa de l'article 1147 ancien du code civil, de: Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a : - condamné M. [Y] à régler à la SCI [Adresse 3] la somme de 2.571,40 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamné M. [Y] à régler à la SCI [Adresse 3] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 de code de procédure civile ; Statuant à nouveau sur ces points, - débouter les SCI [Adresse 3] et Les Héritiers d'André [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; - débouter toute partie de ses demandes dirigées à l'encontre de M. [D] [Y] ; Confirmer le jugement déféré pour le surplus ; - condamner les époux [K], ou à défaut toute partie succombante, à régler à M. [Y] une somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. M. et Mme [K], dans leurs dernières conclusions d'intimée en date du 25 novembre 2022, demandent à la cour, au visa des articles 1147 ancien, 1240 et suivants, 1641 et suivants, 1792 et suivants du code civil et 32 et 122 du code de procédure civile, de : - dire et juger que la SCI Les Héritiers d'André [E] ne fait pas la preuve des intentions dolosives qu'elle allègue, comme de la prétendue déloyauté contractuelle qu'elle invoque, - dire et juger que l'action de la SCI Les Héritiers d'André [E] relève de l'application de la clause de garantie de passif prévue à l'acte de vente, - dire et juger que la SCI Les Héritiers d'André [E] n'apporte pas la preuve d'une diminution de l'actif social susceptible d'engendrer l'application de cette clause, En conséquence, Confirmer le jugement, - débouter la SCI Les Héritiers d'André [E] et la SCI [Adresse 3] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre des époux [K], Subsidiairement : - faire application de la limitation conventionnelle de responsabilité prévue par la clause de garantie de passif à hauteur de 20.000 euros, - limiter toute éventuelle condamnation à la somme de 20.000 euros, cette somme comprenant cette somme comprenant tous les accessoires de la créance en ce compris les dépens et frais de procédure, - dire et juger que l'agent immobilier Celimo a manqué à ses obligations contractuelles dans l'exécution du mandat le liant aux époux [K], - dire et juger que M. [Y] a engagé sa responsabilité au titre des travaux effectués en toiture, - condamner la société Celimo et M. [Y] in solidum, à relever indemne et garantir les époux [K] de toute éventuelle condamnation, En tout état de cause, - condamner la SCI Les Héritiers d'André [E] au paiement de la somme 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure en ce compris les frais de référé et d'expertise judiciaire. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2023. En cours de délibéré, au visa des articles 1116 et 1382 anciens du code civil, la cour a sollicité les observations des parties sur le moyen soulevé d'office tiré de la nature de l'action indemnitaire ouverte sur le fondement du dol et sur la nature du préjudice susceptible d'en découler et plus précisément sur sa formulation en termes de perte de chance. Ont été également sollicitées les observations des parties, dans les mêmes termes, sur la nature du préjudice susceptible de résulter d'une déloyauté contractuelle. Les parties ont été invitées à formuler leurs observations au moyen d'uen note en délibéré à intervenir au plus tard le 15 avril 2023. Vu les observations de la SCI Les Héritiers d'André [E] 34 en dat du 6 varil 2023, Vu les observations des époux [A]/[K] en date du 12 avril 2023, Vu les observations de la société Celimo en date du 13 avril 2023, Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties. MOTIFS DE LA DÉCISION : La décision entreprise n'est pas contestée en ce qu'elle a retenu la qualité à agir de la SCI Les Héritiers d'André [E] acquéreur des parts sociales de la SCI [Adresse 3] et de la SCI [Adresse 3]. I- Sur l'action indemnitaire dirigée contre les époux [K] : Le tribunal a rejeté l'action de la SCI Les Héritiers d'André [E] sur le fondement de la garantie des vices cachés au motif qu'il n'est pas établi que les parts sociales objet de la vente aient été affectées d'un vice ainsi que sur le fondement du dol, lequel ne concernerait qu'un élément d'actif de la SCI [Adresse 3] et non les parts sociales elles mêmes, au motif que l'état de la toiture qui restait accessible et dont il leur appartenait de s'enquérir n'était pas caché et enfin, sur le fondement de l'exécution déloyale d'une obligation d'information, pour leur avoir caché volontairement l'état de la toiture et l'ampleur des travaux en résultant, au motif qu'il n'était pas établi une relation de causalité entre le coût des travaux et la nécessité d'engager des frais à hauteur de 53 000 euros et le prix de cession des parts. Devant la cour, la demande indemnitaire présentée par la SCI Les Héritiers d'André [E] et la SCI [Adresse 3] est fondée à titre principal sur le dol et subsidiairement sur le manquement à l'obligation de loyauté dans l'exécution des obligations contractuelles. Les sociétés appelantes déplorent essentiellement que le tribunal n'ait pas tiré les conséquences de la connaissance par les vendeurs des vices affectant l'étanchéité de la couverture et de la dissimulation des désordres au moment de la vente, ni de ce que, à défaut d'accéder au plenum, l'état de la couverture était totalement occulté donc totalement invisible alors qu'il était très difficile d'y accéder sans la location d'une échelle. Les cédants demandent la confirmation de la décision entreprise insistant sur le fait que le vice allégué était parfaitement visible et que, dans le cadre d'une acquisition pour un prix de l'ordre du million d'euros, les acquéreurs devaient nécessairement visiter l'immeuble avant de s'engager. Selon les disposition de l'article 1116 ancien du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des obligations applicable au présent litige dès lors que l'acte de cession en litige est antérieur à son entrée en vigueur, le dol est cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas. Dès avant la réforme de 2016, la jurisprudence admettait que le dol pouvait être constitué par une simple réticence et il était admis que l'erreur que le dol provoque est toujours excusable, en sorte que toute erreur résultant du dol est sanctionnable alors que seule l'erreur sur la personne ou sur la substance de la chose peut constituer un vice du consentement. Au contraire de la garantie des vices cachés, elle ne requiert pas que soit établie une impropriété à la destination de la chose qui en résulterait. Ainsi, dès lors qu'est établie la simple réticence dolosive déterminante du consentement, même ayant porté sur un élément d'actif de la société cédée, la nullité de la cession de parts sociales peut être recherchée sur le fondement du dol. En effet, au contraire du vice caché ou du défaut de conformité affectant la vente qui ne peuvent porter que sur la chose vendue, le dol a ceci de particulier qu'il corrompt tout. Enfin, le cessionnaire dispose sur le fondement du dol d'une action indemnitaire, telle qu'elle est seule exercée par la SCI Les Héritiers d'André [E] et la SCI [Adresse 3], laquelle constitue une action en responsabilité délictuelle fondée sur les anciens articles 1116 et 1382 du code civil, le préjudice indemnisable sur ce fondement ne consistant jamais qu'en la perte d'un événement favorable, soit de ne pas contracter ou de contracter à meilleur prix, le préjudice résultant de la perte de chance d'obtenir un avantage n'étant jamais équivalent à l'avantage perdu qui serait constitué en l'espèce par le coût des travaux de reprise de la toiture et de la location d'une échelle. Ainsi, quelle que soit la réticence dolosive qui puisse être reprochée au vendeur, voire à l'agent immobilier, tiers au contrat, sur le fondement de la collusion frauduleuse, ainsi qu'il est soutenu par les appelantes, force est de constater que, ne poursuivant pas l'annulation du contrat, elles sollicitent exactement le montant des travaux qu'elles ont eu à supporter, sans formuler leur demande en termes de perte de chance, en sorte qu'elles ne peuvent qu'être déboutées de leurs demandes ainsi formulées. Et il en va de même de l'action indemnitaire entreprise sur le fondement de la 'déloyauté contractuelle' que les appelantes indiquent engager sur le fondement de la 'responsabilité délictuelle' (leurs conclusions page 24), ainsi qu'elles le rappellent dans leur note en délibéré. L'on peine à distinguer cette action de la précédente entreprise sur le fondement du dol alors que les sociétés appelantes indiquent que 'le défaut de loyauté des cédants vient du fait qu'ils ont volontairement caché l'état catastrohique de la couverture de ce bâtiment commercial en vue de conclure la vente' (page 24 paragraphe 5) ou encore 'les cédants ont néanmoins volontairement dissimulé ces informations de manière à obtenir des acquéreurs, tant au moment de la signature du compromis que de l'acte définitif, leur accord' (paragraphe 7) concluant encore 'les cédants ont donc agi de manière déloyale dans leurs obligation d'information (de l'état de la toiture) et du fait de leur qualité de vendeurs des parts sociales des sociétés propriétaires ou exploitant l'immeuble'. Une telle action sur ce fondement peut être entreprise entre associés porteurs de parts, sous réserve que soit rapportée la preuve, absente en l'occurrence, que cette déloyauté aurait affecté la valeur des parts sociales. Par ailleurs, le tribunal a justement observé qu'il n'était pas établi que le défaut d'information de la part des vendeurs quant à l'état de la toiture ait eu une incidence sur le prix de cession des parts sociales Quoi qu'il en soit, sur ce fondement encore, le préjudice dont les appelantes pourraient se prévaloir ne consiste qu'en la perte de chance d'un événement favorable ou une perte de chance de ne pas conclure ou de conclure à meilleur prix, alors qu'elles persistent à demander l'indemnisation du montant exact des travaux tel que chiffré par l'expert judiciaire. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Les Héritiers d'André [E] et la SCI [Adresse 3] de leurs demandes indemnitaires sur le fondement du dol, celles ci tant également déboutées de leurs demandes indemnitaires sur le fondement de la déloyauté contractuelle. II - Sur la demande subsidiaire au titre de la garantie de passif : Pour débouter la SCI Les Héritiers d'André [E] de leur demande subsidiaire sur le fondement de la clause de garantie de passif prévue à l'acte, le tribunal a retenu que la dite clause insérée à l'acte ne visait nullement l'hypothèse de la nécessité de frais de remises en état. M. et Mme [K] concluent à la limitation des demandes, en raison de la garantie de passif, à titre subsidiaire, pour l'hypothèse où serait retenue leur responsabilité sur le fondement du dol ou de la déloyauté contractuelle, laquelle a été écartée. Mais les sociétés appelantes demandent qu'il soit fait application de la garantie de passif, à l'encontre des époux [K], de manière subsidiaire, à titre purement autonome, sur le seul fondement de cet engagement contractuel, du fait d'une 'réclamation, une revendication survenue à l'encontre de la société' émanant du locataire et non provisionnée. En l'espèce, la SCI Les Héritiers d'André [E] a, par acte authentique en date du 13 novembre 2012, acquis des époux [K] la totalité des parts qu'ils détenaient dans la SCI [Adresse 3] laquelle avait pour objet : '-l'acquisition, la location, la mise en valeur, l'entretien et l'exploitation, de tout immeuble bâti ou non bâti et la construction de tout immeuble, -notamment le bénéfice d'un apport en nature, valorisé à 450 000 euros, consistant en l'apport des droits des associés sur un contrat de crédit bail immobilier conclu avec la société Sud Ouest Bail, d'une durée de 12 années et portant sur un ensemble immobilier industriel, à usage de bureaux et ateliers, situés à [Localité 6] (Gironde), [Adresse 3], -et d'une manière générale, toutes opérations mobilières ou pouvant se rattacher directement ou indirectement à l'objet précité, pourvu que ces opérations ne modifient aps le caractère civil de la société' L'acte comportait une garantie de passif à hauteur de 20 000 euros portant engagement du 'cédant à indemniser le cessionnaire ou son ayant cause de toute diminution de valeur des titres sociaux cédés consécutive à l'apparition dans les deux ans de la signature de l'acte authentique de tout passif, quel qu'il soit, ayant une origine ou une cause antérieure à ce jour', le prix ayant 'été fixé en considération de l'actif et du passif de la société à la date de ce jour'. Le cédant a ainsi déclaré: '-que la société n'a aucun passif social et notamment aucun prêt en cours ni découverts bancaires autres que ceux relatés le cas échéant aux présentes, -que la société a réglé l'ensemble des factures antérieures à ce jour, -que le patrimoine de la société ne fait l'objet d'aucune prise de garantie autre que celles pouvant le cas échéant être relatées aux présentes, -que la société n'a donné aucune garantie, caution, aval pour l'exécution d'engagements contractés par des tiers, des associés ou des gérants, -que les gérants eux-mêmes n'ont donné aucune garantie quelconque pour l'exécution d'engagements contractés par la société [...] Ces déclarations faites le cédant s'engage envers le cessionnaire ou son ayant cause au maintien de la valeur des parts cédées à la date de ce jour, et par conséquent à le dédommager au prorata du nombre de parts cédées de tout amoindrissement ou diminution de la valeur de l'actif ou de tout accroissement du passif de la société de la société survenant postérieurement mais ayant une origine ou une cause antérieure aux présentes et résultant: -soit d'un acte, d'une omission, d'un fait quelconque accompli, réalisé ou survenu en violation ou en contradiction avec les déclarations qui précèdent, -soit d'une réclamation, revendication, obligation ou évaluation à l'encontre de la société n'ayant pas fait l'objet d'une provision à la date de ce jour, -soit des comptes à établir postérieurement à la cession, de répartition au prorata entre cédant et cessionnaire, notamment pour les taxes, impôts, factures, droits, sans que cette liste soit limitative. Il sera observé qu'il n'a été fait par le cédant aucune déclaration sur l'état de l'immeuble, élément d'actif de la société, que l'état de la toiture ne constituait pas un élément de passif au moment de la vente dès lors qu'il n'avait fait l'objet d'aucune de traduction comptable antérieurement à la cession des parts sociales. De même, les sociétés demanderesses n'établissent nullement que la ' réclamation, revendication, obligation ou évaluation à l'encontre de la société' émanant de son locataire la société Eural 'n'ayant pas fait l'objet d'une provision à la date de ce jour' a entraîné un'amoindrissement de la valeur de l'actif', ni dans quelle mesure, voire un 'accroissement du passif social' de nature à déclencher la garantie de passif prévue à l'acte, alors qu'en tout état de cause, il n'est pas établi que la société a effectivement supporté le coût de ces travaux, celle ci indiquant d'ailleurs avoir finalement revendu l'immeuble 750 000 euros 'en raison des travaux à effectuer'. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande formulée à ce titre. III - Sur la responsabilité de l'agence Celimo : Le tribunal a rejeté les demandes formées à l'encontre de l'agent immobilier sur le fondement d'un manquement à son obligation de conseil et de mise en garde. Outre son implication en qualité de tiers dans le dol sur laquelle la cour s'est déjà prononcée, les sociétés appelantes demandent la réformation du jugement entrepris et la condamnation solidaire de la société Celimo à l'indemniser avec les époux [K] pour manquement à son devoir d'information et de conseil. C'est cependant à bon droit que le tribunal a rejeté les demandes indemnitaires formulées par la SCI Les héritiers d'André [E] et la SCI [Adresse 3] à l'encontre de la société Celimo dont elles demandaient la condamnation, solidairement avec les cédants, à l'indemniser de la totalité du montant des travaux et de la location d'une échelle, alors que le préjudice qui résulte du manquement de l'agent immobilier à son obligation précontractuelle d'information et de conseil ne consiste jamais qu'en la perte de chance d'une éventualité favorable, laquelle n'est jamais équivalente au préjudice matériel lui même, en sorte que, persistant à formuler leurs demandes à son encontre à hauteur de l'entier préjudice matériel correspondant exactement au coût des travaux qui leur auraient été cachés et au coût de la location d'une échelle, sans chiffrer leur préjudice en termes de perte de chance, et partant leurs demandes, les appelantes ne peuvent qu'être déboutées de leurs demandes. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation solidaire de la société Celimo avec les époux [K] formulées par la SCI les Héritiers d'André [E] en paiement du coût des travaux réparatoires et de la location d'une échelle. En conséquence de ce qui précède, il n'y a davantage pas lieu de statuer sur le recours des époux [K] à l'encontre de la société Celimo. IV - Sur l'appel incident de M. [Y] Ayant relevé que suivant devis du 4 février 2013, commande du 13 février 2013 et facture du 6 avril 2013, M. [Y] est intervenu sur la toiture litigieuse afin 'd'améliorer l'étanchéité au-dessus de l'atelier de fabrication de menuiserie aluminium- Surface d'environ 600 m2", qu'il a alors appliqué au sol un produit d'étanchéité 'Etanch toit' fabriqué par la société Watco et que, selon l'expert judiciaire, son intervention avait 'été impuissante à s'opposer aux infiltrations à l'intérieur des locaux par les joints des panneaux de l'isolant, et que la mise en oeuvre de ce produit, par ailleurs inadapté à la surface supérieure de l'isolant, constituait un contresens technique puisque l'origine des désordres n'a pas été traitée', le tribunal a retenu un manquement de M. [Y] à son obligation de résultat et l'a condamné à payer à la SCI [Adresse 3] le montant de la prestation payée, soit la somme de 2 571,40 euros. M. [Y] demande la réformation du jugement rappelant qu'aucune mission de reprise de la couverture/toiture de l'immeuble ou de remédiation aux infiltrations par la couverture ne lui a été confiée, qu'il a simplement été sollicité par M. [K] pour appliquer un produit choisi par ce dernier, aux fins d'étanchéifier le plénum et non l'entière couverture et qu'il est menuisier de profession, et non étancheur. Cependant, il résulte des messages adressés par la société Eural, à la suite de ces travaux en juin 2013, novembre 2013 et janvier 2014, que l'intervention de M. [Y] a été au mieux inefficace, celle-ci s'étant plaint à nouveau après les travaux de M. [Y] de la pénétration de la pluie dans ses ateliers. Par ailleurs, en tant que professionnel, il appartenait à M. [Y] de refuser son intervention si le travail confié dépassait ses compétences et surtout il conservait vis à vis de ses clients une obligation de conseil et de mise en garde, qui devait là encore l'amener à refuser d'effectuer les travaux qui lui étaient demandés s'il les estimait inadaptés. Dès, lors, n'étant pas contesté l'inefficacité de ces travaux, c'est à bon droit que le tribunal a condamné M. [Y], tenu d'une obligation de résultat, à rembourser à la SCI Magne le montant de la facturation qui s'est avérée à tout le moins inutile, ce en quoi la décision entreprise est confirmée. Au vu de l'issue du présent recours le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et frais irrépétibles de première instance. Succombant en leur recours la SCI Les Héritiers d'André [E] et la SCI Magne en supporteront les dépens et seront équitablement condamnés à payer à la société Celimo, une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la SCI Les Héritiers d'André [E] étant condamnée sur le même fondement à payer aux époux [K] une somme de 3 000 euros, l'équité ne commandant pas de faire droit à la demande de M. [Y] de ce chef. PAR CES MOTIFS La Cour Statuant dans les limites de sa saisine. Rejetant toute demande plus ample ou contraire des parties : Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions. Y ajoutant: Condamne la SCI Les Héritiers d'André [E] et la SCI [Adresse 3] à payer, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à la SAS Celimo une somme de 2 000 euros. Condamne la SCI Les Héritiers d'André [E] à payer, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à M. [S] [K] et Mme [N] [A] épouse [K] une somme de 3 000 euros. Condamne la SCI Les Héritiers d'André [E] et la SCI [Adresse 3] aux dépens du présent recours. La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LA PRESIDENTE