Cour d'appel, 15 juin 2023. 22/02983

N° RG 22/02983 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LPKY C1 Minute N° Copie exécutoire délivrée le : Me Lassaad CHEHAM la SCP PYRAMIDE AVOCATS AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE CHAMBRE COMMERCIALE ARRÊT DU JEUDI 15 JUIN 2023 Appel d'une ordonnance (N° RG 22/00123) rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOURGOIN JALLIEU en date du 26 juillet 2022 suivant déclaration d'appel du 29 juillet 2022 APPELANTE : S.A.S. MC EVENTS immatriculée au RCS de Vienne sous le n ° 882 561 459, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 4] représentée par Me Lassaad CHEHAM, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU INTIMÉE : S.C.I. SMB au capital de 2.000 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de VIENNE (38) sous le numéro 851 564 518, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [H] [O], domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 7] [Localité 3] représentée par Me Philippe ROMULUS de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente, Mme Marie-Pascale BLANCHARD, Conseillère, M. Lionel BRUNO, Conseiller, Assistés lors des débats de Alice RICHET, Greffière, DÉBATS : A l'audience publique du 22 février 2023, Mme BLANCHARD, conseillère, a été entendue en son rapport, Les avocats ont été entendus en leurs conclusions, Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour, après prorogation du délibéré, EXPOSE DU LITIGE : Par acte authentique du 15 novembre 2019, la SCI SMB a donné à bail commercial à Mme [M] [C] et M. [F] [E], agissant pour le compte de la société en formation MC Events, un local situé [Adresse 2] à [Localité 9] moyennant un loyer annuel de 60.000 euros ht, payable en douze termes égaux. Le bail prévoyait une franchise de loyers jusqu'au 26 février 2020 en contrepartie de la réalisation de travaux d'aménagements par le preneur. La Sas MC Events a été immatriculée le 19 mars 2020. Après délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire et par ordonnance du 4 mai 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourgoin Jallieu a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, suspendu ses effets et condamné la locataire à apurer un arriéré locatif de 19.608, 34 euros en 19 mensualités de 1000 euros et une dernière soldant la dette. Parallèlement, le local ayant subi plusieurs dégats des eaux, une mesure d'expertise a été ordonnée en référé le 15 juin 2021 sur la demande de la société MC Events et étendue à M. [F] [E] par ordonnance de référé du 28 septembre 2021. L'expert a déposé son rapport le 6 avril 2022 concluant à l'existence de désordres par infiltrations. De nouveaux sinistres s'étant réalisés, la société MC Events a de nouveau assigner la SCI SMB aux fins d'expertise par acte d'huissier du 23 juin 2022 et par ordonnance en date du 26 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourgoin Jallieu a : - rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir, - débouté la SAS MC Events de sa demande d'expertise , - constaté que le bail liant les parties est résilié et ordonné à la SAS MC Events et à tous occupants de son chef de quitter les lieux loués, - à défaut de libération volontaire des lieux loués dans le mois suivant la signification de la présente décision, ordonné l'expulsion de la SAS MC Events et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - constaté que la demande de suspension des loyers et charges est devenue sans objet , - débouté la SAS MC Events de sa demande de réalisation des travaux sous astreinte, - débouté les parties de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile , - condamné la SAS MC Events aux dépens. Suivant déclaration au greffe du 29 juillet 2022, la société MC Events a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions ainsi qu'elles les a énoncées dans son acte d'appel. Moyens et prétentions de la société MC Events : Au terme de ses écritures notifiées le 14 octobre 2022, la société MC Events demande à la cour de : - réformer la décision dont appel dans la limite des motifs contestés et notamment en ce qu'elle a constaté le jeu de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion, - ordonner une expertise confiée à Monsieur [T] [Z] - [Adresse 5] - Tel : [XXXXXXXX01] - Mèl : [Courriel 8], expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Grenoble, avec mission de : " se rendre sur place, [Adresse 2], les parties et leurs conseils dument convoquées, " entendre les parties en leurs doléances et observations, se faire remettre les contrats et factures de travaux et tous documents estimés utiles, " indiquer s'il existe de nouveaux désordres ou l'aggravation des désordres constatés dans son premier rapport d'expertise affectant l'étanchéité du bâtiment, notamment par sa toiture ou du fait du système d'évacuation des eaux pluviales, " dans l'affirmative, décrire ces désordres, en indiquer la cause et l'origine et préciser notamment si les parties affectées de ces désordres ont été l'objet de travaux, le cas échéant par quel professionnel et, dans cette hypothèse, si les travaux réalisés l'ont été conformément aux règles de l'art, " dire si les désordres compromettent la solidité du bâtiment ou l'affectent dans un de ses éléments constitutifs, " donner son avis sur l'imputabilité des désordres constatés, " décrire les travaux de remise en état nécessaires, en évaluer le coût et la durée, " donner son avis sur les préjudices subis par les parties, " faire toute observation utile à éclairer la juridiction pouvant être saisie au fond ; - juger que l'expert devra faire connaitre sans délai son acceptation et qu'en cas de refus ou d'empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement, - juger que l'expertise se fera aux frais avancés de la SCI SMB qui devra consigner une somme de 2.000 euros à la régie du tribunal judiciaire, - subsidiairement : - juger que l'expertise se fera aux frais avancés de la société MC Events, - juger que l'expert pourra s'adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d'en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l'avis su sapiteur à son rapport et que si le sapiteur n'a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l'expert, - juger que l'expert devra communiquer un pré rapport aux parties en leur impartissant un délai d'un mois pour la production de leurs dires, écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, - juger que l'expert commis, qui sera saisi par le greffe, devra accomplir sa mission contradictoirement et déposer son rapport à la date qu'il plaira à la cour de fixer, sauf prorogation des opérations dument autorisée par le magistrat chargé du suivi des opérations d'expertise sur demande de l'expert, - ordonner la suspension du paiement des loyers dues à compter de l'apparition des désordres en application du bail jusqu'à parfaite réalisation des travaux, - condamner la SCI SMB à lui verser la somme de 19.500 euros à titre provisionnel, - ordonner la reprise immédiate des désordres constatés par l'expert précédemment désigné, à la charge de la SCI SMB, - condamner la SCI SMB à effectuer les travaux sous astreinte courant pendant 100 jours à compter du 30ème jour suivant le prononcé de la décision, - condamner la même passé ce délai à une astreinte définitive de 50.000 euros, - décharger rétroactivement l'appelante du paiement des loyers à raison des désordres dans les lieux loués à compter de l'apparition des désordres, - accorder rétroactivement des délais de paiement au preneur, - accorder un délai de 12 mois pour solder l'arriéré locatif en plus du paiement du loyer courant, - suspendre de façon rétroactive les effets de la clause résolutoire, - débouter la SCI SMB de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la SCI SMB à payer une somme de 2.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI SMB aux entiers dépens avec distraction au profit de Me [Y] sur son affirmation de droit. La société MC Events conteste l'acquisition de la clause résolutoire qui lui est opposée par la SCI SMB et la rendrait irrecevable à agir, aux motifs qu'elle a contesté la résiliation du bail et sollicité des délais de paiement. Elle soutient que : - l'expertise a permis de démontrer qu'elle est dans l'impossibilité d'exploiter le local loué, - en l'absence de travaux stoppant les inondations, la situation demeure la même, - elle n'a pas contracté avec la société Leya Concept qui a réalisé des travaux sur le système d'évacuation des eaux de la toiture, même si le représentant légal de cette dernière est l'un de ses associés, - elle dispose d'une personnalité juridique distincte de ses associés, et qu'à son égard, la SCI SMB est seule responsable des désordres. Pour justifier de l'absence de règlement des loyers, elle se prévaut de l'obligation pour la bailleresse d'effectuer les réparations visées par l'article 606 du code civil, de la force majeure que constituent les désordres pour le preneur, de l'exception d'inexécution à défaut pour la bailleresse de satisfaire à son obligation de délivrance et de la perte de la chose louée, l'impossibilité d'exploiter le local en raison des fuites et inondations équivalent à la perte partielle de la chose louée. Elle considère que la bailleresse a mis en 'uvre la clause résolutoire de mauvaise foi alors qu'elle n'a jamais assuré la jouissance paisible de sa locataire et rappelle qu'elle a été contrainte de fermer son établissement au public, qu'elle ne tire en conséquence aucune recette de son exploitation ce qui justifie que des délais de paiement lui soient accordés et que lui soit allouée une provision équivalente au montant des travaux à entreprendre tel qu'arbitré par l'expert. Moyens et prétentions de la SCI SMB : Selon ses conclusions notifiées le 13 octobre 2022, la SCI SMB entend voir : - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du 26 juillet 2022, - juger que le bail commercial régularisé le 15 novembre 2019 entre la société MC Events et M. [F] [E] et [M] [C] agissant pour le compte d'une société en formation MC Events est résilié, - débouter la société MC Events de l'intégralité de ses demandes, - condamner la société MC Events au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI SMB expose que selon les termes du bail, elle s'est notamment engagée à réaliser les travaux de toiture du bâtiment qu'elle a confiés à M [E], son locataire. Elle soutient qu'à la date de délivrance de l'assignation en référé, la société MC Events n'était plus titulaire du bail commercial et n'avait plus qualité à agir à son encontre aux motifs que : - l'ordonnance de référé du 23 juin 2022 a suspendu les effets de la clause résolutoire sous la condition du respect par la locataire de l'échéancier de règlement de l'arriéré locatif et du paiement par ses soins du loyer courant, - cette ordonnance a été signifiée, est devenue définitive et passée en force de chose jugée, - le loyer du mois de décembre 2021, ainsi que ceux des mois de février et juin 2022, outre une somme de 1000 euros au titre de l'arriéré n'ont pas été règlés à leur terme qui était contractuellement fixé le premier jour du mois, - la clause résolutoire a repris ses effets et le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit. Elle fait valoir que la société MC Events est occupante sans droit ni titre justifiant que soit ordonnée son expulsion. A titre subsidiaire, elle considére que les prétentions de la société MC Events se heurtent à une contestation sérieuse puisque : - l'exception d'inexécution dont elle se prévaut ne peut être effective qu'à compter de la demande formalisée le 23 juin 2022 alors que le bail était déjà résilié, - la locataire ne justifie pas de l'impossibilité de respecter les termes de l'ordonnance de référé alors que les désordres invoqués préexistaients à cette décision, - l'expertise a fait apparaître qu'une partie des désordres résultent des travaux réalisés par M. [E]. Enfin, elle estime qu'une nouvelle expertise ne présente pas d'intérêt, la précédente ayant déterminé les causes des infiltrations d'eau et conclu à la nécessité de procéder à la réfection totale de la toiture. Elle relève également que la locataire est parfaitement en mesure de chiffrer son préjudice économique. La procédure a été clôturée le 9 février 2023. MOTIFS DE LA DECISION : Par ordonnance définitive du 4 mai 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourgoin Jallieu a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies, mais en a suspendu les effets sous réserve du respect d'un échéancier et du paiement du loyer courant à son échéance. Il a dit que la société MC Events devrait s'acquitter du paiement de l'arriéré de loyers de 19.608,34 euros en 19 versements mensuels consécutifs de 1000 euros, outre un dernier soldant sa dette et que le premier versement devrait intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification de sa décision. Le juge des référés a en outre décidé que : « à défaut de paiement d'une échéance ou du non paiement du loyer courant, le contrat sera résilié de plein droit». L'ordonnance a été signifiée le 25 mai 2021 et en exécution de ses dispositions, la société MC Events était tenue de s'acquitter dès le 5 juin suivant du paiement de la première mensualité de l'échéancier. Par ailleurs, il résulte du bail que le loyer est stipulé payable d'avance le premier de chaque mois. Selon le décompte de la SCI SMB, il apparaît que la mensualité du mois de décembre 2021 a été payée le 6 décembre, que le loyer courant n'a été acquitté qu'au moyen de deux paiements des 19 décembre 2021 et 10 janvier 2022, que le loyer du mois de février 2022 n'a pas été règlé, que la mensualité et le loyer du mois de mars 2022 ont été payés le 8, que les loyers des mois d'avril et mai 2022 ont été règlés avec retard et pour le second partiellement et enfin, qu'aucun règlement n'est intervenu en juin 2022. La société MC Events ne justifie pas de règlements dont la bailleresse n'aurait pas tenu compte et n'apporte aucune contestation à ce décompte. A défaut d'avoir respecté les termes de l'ordonnance de référé, la locataire a encouru le jeu de la clause résolutoire et son bail s'est trouvé résilié de plein droit depuis le mois de décembre 2021. Elle ne peut en conséquence poursuivre à l'encontre de sa bailleresse le respect de ses obligations contractuelles et c'est avec raison que le juge des référés a débouté la société MC Events de sa nouvelle demande d'expertise et, constatant la résiliation du bail, ordonné son expulsion. Sa décision sera confirmée. PAR CES MOTIFS : La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi, CONFIRME l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bourgoin Jallieu en date du 26 juillet 2022 en toutes ses dispositions soumises à la cour, y ajoutant, CONDAMNE la SAS MC Events à payer à la SCI SMB la somme de 3000 euros en cause d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SAS MC Events aux dépens de l'instance d'appel. SIGNÉ par Mme FIGUET, Présidente et par Mme RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente